Mise à jour du marché des bureaux au Canada - T2 2024

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Le taux de disponibilité des bureaux nationaux est resté largement stable, augmentant légèrement de 20 points de base (pb) à 17,7 %, et les espaces de sous-location ont régulièrement diminué

Au deuxième trimestre 2024, le taux de disponibilité des bureaux nationaux est resté largement stable, augmentant légèrement de 20 points de base pour atteindre 17,7 %, et les espaces de sous-location ont régulièrement diminué.

Le marché des bureaux a continué de connaître des fluctuations ce trimestre, les entreprises s'efforçant de trouver un équilibre entre les modèles de travail hybride et de retour au bureau. Malgré les pressions croissantes exercées par les secteurs public et privé sur le retour au bureau, le travail hybride continue d'être un mode de travail populaire parmi les employés.

Les entreprises s'efforcent de trouver le bon équilibre en termes d'espace et tentent d'être aussi efficaces que possible tout en conservant la flexibilité pour les RTO. Dans quelques cas, les entreprises ont changé d'avis sur la réduction de leurs effectifs et ont préféré conserver la même quantité d'espace pour répondre aux exigences croissantes des RTO.

Selon l’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada, en juin 2024, l’emploi est resté pratiquement inchangé (-1 400, -0,0 %). Le taux de chômage a également augmenté de 0,2 point de pourcentage pour atteindre 6,4 %, car la croissance démographique a continué de dépasser la croissance de l’emploi et un plus grand nombre de personnes ont éprouvé des difficultés à trouver un emploi sur le marché du travail actuel. Les gains d’emploi ont été observés principalement dans les services d’hébergement et de restauration, ainsi que dans l’agriculture. Parallèlement, les pertes d’emploi ont été principalement attribuables au transport et à l’entreposage, pour le deuxième mois consécutif, ainsi qu’à l’administration publique.

La proportion de Canadiens qui travaillent exclusivement à domicile a régulièrement diminué, tandis que la proportion de ceux qui ont un régime de travail hybride est restée pratiquement inchangée par rapport à l’année précédente. En mai 2024, Statistique Canada a signalé que 13,2 % des Canadiens travaillaient exclusivement à domicile, tandis que 10,3 % avaient un régime de travail hybride.

Figure 1 - Office availability rates continue to stabilize across Canada

Sur tous les marchés, la demande pour les nouveaux bureaux de catégorie A a persisté, les nouveaux bureaux de quelques immeubles sélectionnés ayant connu une légère augmentation des loyers effectifs nets. Au centre-ville de Toronto, le taux de disponibilité des bureaux a enregistré moins de 16,9 %, avec un taux de vacance directe de 10,1 %. Le défi était l'espace sous-loué, qui représentait près de 27,3 % de l'espace disponible.

La ville de Québec a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus bas, soit 12,3 %, suivie de Vancouver et d’Ottawa, respectivement (figure 1). Parallèlement, Calgary a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus élevé, soit 22,5 %. Au deuxième trimestre, Calgary a enregistré la plus forte baisse d’une année sur l’autre, soit 230 pb ; depuis le deuxième trimestre de 2012, une baisse de 360 pb par rapport au taux de 5,1 % a été observée. Le programme d’incitation au développement du centre-ville de Calgary a contribué à convertir progressivement les espaces de bureaux sous-utilisés et vacants de l’inventaire du marché en logements supplémentaires et en espaces hôteliers pour la ville. Edmonton, Kitchener-Waterloo, London et Toronto, pour n’en citer que quelques-unes, ont signalé quelques conversions dont l’achèvement est prévu dans un avenir proche.

Figure 2 - Bureau en construction et disponibilité (T2 2024)

Au deuxième trimestre 2024, six immeubles de bureaux totalisant 941 139 pieds carrés avaient été achevés, dont 83 % étaient préloués (Figure 2). Vancouver et Toronto continuent d'être en tête du pays avec le plus grand nombre d'achèvements de bureaux, principalement dans des développements à usage mixte.

Figure 3 - Bureau en construction et disponibilité (T2 2024)

À l'échelle nationale, 45 projets de bureaux étaient en construction au deuxième trimestre 2024, totalisant 7,3 millions de pieds carrés, dont plus de la moitié étaient en avant-première (Figure 3). Vancouver et Toronto sont en tête du pays avec le plus grand nombre de projets de bureaux en construction, soit 24 et 14 immeubles, totalisant respectivement 3 et 3,8 millions de pieds carrés.

Conclusion

Le marché des bureaux au Canada a observé une nette bifurcation entre les immeubles de bureaux haut de gamme de classe A et les immeubles de bureaux plus anciens de classe B et C, en particulier dans les noyaux urbains. Cette tendance, ainsi que la faveur du modèle de travail hybride, ont contribué à la hausse des taux d’inoccupation des bureaux, les entreprises continuant d’évaluer leurs besoins en espaces de bureaux. De plus, la demande a continué de baisser au deuxième trimestre 2024, de sorte que les propriétaires devront investir dans leurs bâtiments vétustes pour rester dans l’espace compétitif.

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