Mise à jour du marché des bureaux canadiens - T3 2025

Au troisième trimestre 2025, le taux de disponibilité des bureaux nationaux a poursuivi sa tendance à la baisse, s'établissant à 16,4 %

Au troisième trimestre de 2025, le marché canadien des bureaux a affiché une forte reprise malgré les défis persistants, notamment l'évolution des préférences en matière de milieu de travail, les obligations de retour au bureau et le ralentissement du marché du travail. Le taux de disponibilité des bureaux à l'échelle nationale a poursuivi sa trajectoire descendante, s'établissant à 16,4 %, soit une baisse de 160 points de base par rapport aux 18,0 % enregistrés à la même période l'année précédente (figure 1). Cette baisse est principalement attribuable à la demande accrue d'espaces de bureaux de catégorie AAA et à la contraction de la construction de nouveaux bureaux.

Figure 1 : Taux de disponibilité des bureaux (T3 2024 vs. T2 2025 vs. T3 2025)

Le secteur a connu une importante bifurcation entre les immeubles de bureaux neufs et haut de gamme de classe A et les actifs plus anciens et moins modernisés. Cette « fuite vers la qualité » a été un moteur essentiel de l'activité du marché, l'offre de nouveaux biens s'étant quasiment arrêtée. La combinaison d'un pipeline de nouveaux projets limité, de la baisse des surfaces sous-louées et des obligations institutionnelles de retour aux bureaux a contribué à la baisse des taux de disponibilité. Cette dynamique devrait accentuer la réévaluation et le repositionnement des actifs de bureaux anciens et bien situés, les locataires étant contraints d'élargir leur recherche au-delà de l'offre en baisse de nouveaux biens haut de gamme.

Performances nationales et sur les principaux marchés

Un examen plus approfondi des principaux marchés de bureaux canadiens a révélé des performances contrastées. La disponibilité à Halifax a continué de se contracter, affichant le taux de disponibilité le plus bas du pays, soit 7,8 %. Viennent ensuite Vancouver et Ottawa, avec des taux de disponibilité respectifs de 12,7 % et 13,3 %.

À l'inverse, Calgary a affiché le taux de disponibilité le plus élevé, soit 20,5 %. Ce chiffre nécessite toutefois une analyse nuancée, car il reflète également une baisse significative de 280 points de base sur douze mois. Cette baisse substantielle témoigne du succès des efforts de relance du secteur des bureaux de la ville, principalement grâce à son Programme d'encouragement au développement du centre-ville.Ce programme a encouragé la conversion d'espaces de bureaux sous-utilisés en projets résidentiels, à usage mixte et autres projets productifs., réduisant ainsi efficacement l’inventaire des bureaux disponibles et contribuant au rééquilibrage du marché.

Contrairement aux tendances nationales, le taux de disponibilité des bureaux à Québec a connu une hausse significative, atteignant 14,6 %, soit une hausse de 310 points de base sur un an. La tendance à la « fuite vers la qualité » était moins prononcée sur ce marché. On a plutôt observé une nette préférence pour les immeubles de classe B, dont le taux de disponibilité était plus faible, soit 11,7 %, comparativement à 18,2 % pour les immeubles de classe A. Cette préférence pour les bureaux de classe B s'explique par plusieurs facteurs. Le marché se caractérise par une présence plus restreinte d'entreprises et une proportion plus élevée de petits locataires qui privilégient des solutions de bureaux économiques. De plus, ces locataires peuvent préférer des immeubles moins centraux offrant un vaste stationnement, une caractéristique souvent présente dans les immeubles de classe B. Cette dynamique de marché unique souligne que les moteurs économiques locaux et les profils des locataires jouent un rôle crucial dans la performance immobilière de la ville, s'écartant souvent des tendances nationales plus générales.

Principaux facteurs contribuant à la baisse de la disponibilité

La baisse progressive du taux de disponibilité des bureaux au niveau national s'explique principalement par une contraction drastique du portefeuille de construction, due à une demande en berne. Ce ralentissement marqué a débuté en 2021, entraînant une baisse progressive de la surface totale en construction au cours de chaque trimestre suivant. En conséquence, l'offre de bureaux a diminué de 80 % par rapport à son pic du premier trimestre 2020. Cette offre limitée a joué un rôle crucial dans la réduction de l'offre globale de bureaux sur le marché et a contribué à la résorption des stocks existants.

Un autre facteur clé a été la baisse soutenue des espaces sous-loués disponibles, qui est tombée à 13,9 % au troisième trimestre de 2025, soit une baisse significative de 320 points de base sur un an. Cette tendance indique qu'un plus grand nombre d'entreprises réoccupaient des espaces de bureaux précédemment sous-loués, contribuant ainsi à une baisse du taux de disponibilité national, les locataires initiaux récupérant des espaces sur le marché secondaire. Les mandats de retour aux bureaux des grandes institutions canadiennes corroborent ces données. La plupart des grandes banques canadiennes, ainsi que le gouvernement provincial de l'Ontario, ont obligé leurs employés à revenir à une semaine de travail de quatre jours au bureau, à compter de l'automne 2025. Le gouvernement provincial de l'Ontario prévoit mettre en œuvre ce changement par phases, où les employés commenceront par une semaine de travail de quatre jours au bureau en octobre 2025, puis passeront à un horaire de cinq jours d'ici janvier 2026. Bien qu'il y ait un débat en cours sur les avantages des modalités de travail flexibles, l'abandon des modèles à distance et hybrides contribue à un marché du travail plus serré dans certaines régions, reflétant une évolution vers davantage de travail au bureau.

Bifurcation du marché

La nette bifurcation du marché des bureaux, caractérisée par une préférence marquée pour les espaces neufs et haut de gamme de classe A, tant de la part des investisseurs que des locataires, est restée une tendance dominante. Cette tendance a non seulement souligné l'écart croissant entre les immeubles de classe A de haute qualité et le parc immobilier plus ancien de classes B et C, mais a également mis en évidence une segmentation accrue au sein même de la catégorie Classe A. Plus précisément, une distinction nette est apparue entre les immeubles de classe A standard et les immeubles de classe AAA haut de gamme. Ces derniers affichaient souvent des loyers plus élevés et de faibles taux de vacance, reflétant une forte demande pour des bureaux de premier ordre dotés d'équipements modernes, de systèmes de construction de pointe et d'emplacements attractifs. Ce fossé croissant a obligé les propriétaires de parcs immobiliers anciens à envisager des investissements importants pour repositionner leurs actifs et rester compétitifs sur un marché en pleine évolution.

Contraction de l'emploi et marché des bureaux

En août 2025, le ralentissement de la croissance démographique et les incertitudes économiques persistantes ont contribué à un ralentissement du marché du travail. Selon Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada d'août 2025L'emploi au Canada s'est contracté pour un deuxième mois consécutif, avec une baisse de 66 000 personnes employées, soit une baisse de 0,3 %. Le taux de chômage a également augmenté de 0,2 point de pourcentage pour atteindre 7,1 %, soit le taux le plus élevé enregistré depuis 2016 (à l'exclusion des années 2020 et 2021, touchées par la pandémie). Ces chiffres indiquent un ralentissement du marché du travail et une possible baisse de la confiance des entreprises. La détérioration des conditions d'emploi a généralement conduit les entreprises à adopter une approche plus prudente en matière d'embauche, ce qui a, à son tour, réduit la demande organique d'espaces de bureaux supplémentaires.

Une analyse détaillée des données de l'EPA a révélé une situation contrastée selon les secteurs d'activité. Les principaux secteurs ayant enregistré une croissance de l'emploi sont la construction, l'hébergement et la restauration, ainsi que l'agriculture. Cependant, malgré les plus fortes hausses mensuelles d'emploi enregistrées par le secteur de la construction, Statistique Canada a constaté que le secteur n'avait enregistré que peu de variations nettes depuis le début de l'année, et que la hausse enregistrée en août était la première depuis janvier.

À l'inverse, les pertes d'emplois se sont concentrées dans des secteurs qui, dans certains cas, sont directement ou indirectement liés à l'impact des tarifs douaniers, notamment les services professionnels, scientifiques et techniques ; le transport et l'entreposage ; la fabrication ; et les services d'éducation. Malgré les pertes d'emplois observées dans le secteur des services professionnels, scientifiques et techniques en août, le secteur a enregistré une hausse de 36 000 emplois sur un an, ce qui témoigne d'une résilience sous-jacente dans un secteur clé dépendant des bureaux. Ces données nuancées suggèrent que, malgré la contraction du marché du travail global, la demande d'espaces de bureaux n'a pas été uniformément touchée et est restée soutenue par des secteurs professionnels spécifiques qui ont poursuivi leur croissance.

Achèvements de bureaux nationaux et nouvelle dynamique d'offre

Le Canada a vu l'achèvement de la phase D du King George Hub, situé à Surrey, en Colombie-Britannique, totalisant 28 497 pieds carrés. Livré entièrement disponible, ce nouvel inventaire n'a guère contribué à atténuer la pénurie générale de bureaux modernes et de haute qualité. Cette baisse des achèvements a signalé un resserrement supplémentaire du marché, en particulier pour les bureaux modernes et de haute qualité. Le manque d'offre, combiné aux mesures de retour au bureau imposées par les principaux employeurs, a accéléré la tendance à la baisse des taux de disponibilité.

Cette dynamique a eu deux conséquences principales. Elle a renforcé la bifurcation du marché des bureaux, la demande des locataires et les capitaux d'investissement continuant de se concentrer sur un bassin limité d'actifs neufs et de premier ordre. Cela a intensifié la concurrence pour les immeubles de premier ordre et creusé l'écart de performance entre les immeubles récents de catégories AAA et A et le parc immobilier plus ancien. Simultanément, elle a mis davantage l'accent sur la valeur du parc de bureaux existant. Les propriétaires d'immeubles anciens et bien situés ont été incités à investir dans des rénovations et des mises à niveau, une tendance qui pourrait mener à la revitalisation des immeubles anciens et constituer un tournant décisif pour le marché canadien des bureaux.

Projet national de construction de bureaux : implications à long terme et réévaluation des actifs

Le programme national de construction de bureaux a vu l'ajout de trois nouveaux immeubles de bureaux, portant le nombre total d'immeubles en construction à l'échelle nationale à 24, représentant une superficie totale de 4,2 millions de pieds carrés. Malgré ces ajouts, ce chiffre représente le plus bas niveau de l'activité de construction depuis plusieurs années, soulignant un ralentissement marqué de l'offre de nouveaux locaux sur le marché. Sur cet espace limité, 24 % restaient disponibles à la location, ce qui indique que même le nouveau stock n'était pas entièrement préloué avant son achèvement (Figure 2).

Figure 2 : Bureau en construction et disponibilité (T3 2025)

Vancouver et Toronto demeurent les épicentres du développement de bureaux, représentant collectivement la part dominante de la construction en cours au pays. Vancouver a ajouté trois nouveaux immeubles de bureaux à son portefeuille de projets. L'ajout le plus important est The Onyx, un immeuble de bureaux de catégorie AAA de 270 000 pieds carrés d'espaces de bureaux dédiés situé au 1296, rue Station, dont l'achèvement est prévu au premier trimestre de 2026. La vigueur de l'économie de Vancouver, la diversité de ses industries et la diminution de l'espace de bureaux de catégorie A ont fourni une base plus solide pour le développement de nouveaux projets que sur d'autres marchés canadiens, malgré une contraction significative du portefeuille national.

La contraction actuelle du marché des nouveaux projets de bureaux devrait poser un défi considérable aux locataires à la recherche d'espaces de bureaux haut de gamme. Vancouver a ajouté trois nouveaux projets de bureaux à son portefeuille de construction. La demande croissante d'espaces de classe AAA haut de gamme s'étendra probablement aux immeubles de classe A et B plus anciens et de moindre qualité, situés dans des marchés plus petits. Par conséquent, nous pouvons anticiper une hausse des taux d'occupation et des loyers potentiellement plus élevés pour ces immeubles existants, les locataires étant contraints d'élargir leurs recherches au-delà de l'offre en baisse de nouveaux immeubles de classe AAA. Cette dynamique met en évidence un potentiel changement de marché : la valeur du parc de bureaux existant est redéfinie par les pressions du marché, ce qui incite les propriétaires à réévaluer leurs stratégies de gestion d'actifs pour répondre à la demande des locataires pour des espaces de qualité et bien situés, quel que soit l'âge de l'immeuble.

Les implications à long terme de ce pipeline de contrats laissent présager un resserrement du marché locatif et une possible réévaluation du parc de bureaux plus ancien. Cette réévaluation n'est pas seulement financière, mais aussi fonctionnelle, car les propriétaires pourraient trouver de nouvelles occasions d'attirer des locataires grâce à des investissements stratégiques. Ces investissements pourraient inclure la modernisation des systèmes de bâtiments, l'amélioration des commodités et le réaménagement des espaces communs pour répondre aux attentes actuelles des locataires. Ce rééquilibrage du marché pourrait stimuler de nouveaux investissements dans le repositionnement de nouveaux actifs, modifiant ainsi le paysage concurrentiel des espaces de bureaux au Canada. Cette tendance signale un changement stratégique, passant d'un marché de la « construction neuve » à un marché de la « repositionnement de l'existant », où l'accent est mis sur l'investissement en capital plutôt que sur le développement à partir de zéro, pour privilégier la valorisation stratégique des immeubles plus anciens.

Regard vers l'avenir

Le marché canadien des bureaux a connu une phase de reprise complexe, mais cruciale, au troisième trimestre de 2025. Malgré un marché du travail en baisse et des incertitudes économiques plus larges, le taux de disponibilité national a poursuivi sa tendance à la baisse, alimenté par une contraction importante du marché de la construction et une baisse concomitante des espaces de sous-location disponibles. Cette tendance à la « fuite vers la qualité », amplifiée par les obligations de retour aux bureaux, a créé une nette bifurcation du marché, où une offre limitée d'espaces de bureaux modernes et de haute qualité a été compensée par une demande forte et concentrée.

À l'avenir, cette dynamique est sur le point de remodeler le paysage des bureaux au Canada. La pénurie persistante de nouveaux inventaires incitera probablement les locataires à élargir leurs recherches, ce qui stimulera la demande vers les immeubles de classe A existants, voire certains immeubles de classe B, dans les marchés plus petits. Cet effet d'entraînement anticipé pourrait être un catalyseur clé pour la réévaluation du parc de bureaux plus ancien. On s'attend à ce que les propriétaires concentrent de plus en plus leurs investissements en capital sur la modernisation et le repositionnement de ces actifs patrimoniaux afin de répondre aux attentes actuelles des locataires en matière d'équipements et d'infrastructures de qualité supérieure. Ce pivot stratégique, passant de la « construction neuve » à la « repositionnement de l'existant », revitalisera non seulement les centres urbains, mais créera également de nouvelles opportunités d'investissement et modifiera la dynamique concurrentielle du marché. Les perspectives à long terme indiquent un marché plus concurrentiel et plus serré pour les locataires. Cependant, ce changement favorisera également le renouvellement et l'amélioration du parc immobilier de bureaux existant au Canada, garantissant ainsi sa pertinence dans l'environnement de travail post-pandémique en constante évolution.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?

Clause de non-responsabilité

Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt général et ne constitue en aucun cas un conseil ou une prestation de services professionnels du Groupe Altus, de ses filiales et de ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique.

Plusieurs facteurs peuvent influencer la performance du marché immobilier commercial, notamment la réglementation et des facteurs économiques tels que les fluctuations des taux d'intérêt, l'inflation, l'évolution du sentiment des investisseurs et l'évolution de la demande des locataires ou des taux d'occupation. Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel qualifié afin d'évaluer l'impact de ces facteurs et d'autres dynamiques de marché sur votre stratégie d'investissement, vos hypothèses de souscription, la valorisation de vos actifs et la performance globale de votre portefeuille.

Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans les limites autorisées par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de vos actes ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision prise sur la base de celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne physique ou morale. Cette publication, en tout ou en partie, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme ou à quelque fin que ce soit sans l'autorisation écrite expresse d' Groupe Altus.