Mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary - 2e trimestre 2025

Au cours du premier semestre 2025, Calgary a connu une contraction des investissements commerciaux, marquant une baisse de 11 % par rapport à l'année précédente.

Le marché immobilier commercial de Calgary a connu un léger recul de l'activité d'investissement au cours du premier semestre de 2025. Ce repli est principalement attribuable à l'intensification des tensions commerciales et géopolitiques et à la faiblesse persistante de la conjoncture économique nationale. Le volume total des transactions en dollars pour cette période a atteint 2,6 milliards de dollars, soit une baisse de 11 % par rapport à l'année précédente (figure 1).

Figure 1 : Transactions immobilières à Calgary – Tous les secteurs par année

Un facteur important contribuant au recul d'une année sur l'autre a été une anticipation anormale de l'activité d'investissement survenue au deuxième trimestre 2024. L'anticipation d'une hausse proposée, puis annulée, du taux d'inclusion des plus-values a incité les investisseurs à accélérer la finalisation des transactions. Cette réaction soudaine a engendré un pic de volume exceptionnellement élevé l'année précédente, ce qui a eu pour conséquence de rendre le premier semestre 2025 disproportionnellement faible. Le volume enregistré précédemment ne reflétait donc pas la vigueur sous-jacente et durable du marché.

Le marché a également dû composer avec des incertitudes géopolitiques, notamment concernant d'éventuels droits de douane américains, ce qui a davantage freiné l'activité économique et potentiellement exacerbé les pressions inflationnistes au Canada. Par conséquent, la Banque du Canada (BdC) a maintenu son taux directeur à 2,75 %. L'ensemble de ces facteurs économiques et politiques a incité les investisseurs à adopter une attitude plus prudente quant au déploiement de leurs capitaux, reportant ainsi leurs décisions d'investissement importantes en attendant une plus grande clarté.

Bien que le volume des investissements ait été affecté, Calgary a été moins touchée que des marchés plus importants et plus chers, comme Toronto et Vancouver, qui ont connu une plus grande volatilité et des baisses plus marquées de l'activité d'investissement. La croissance démographique soutenue de l'Alberta et son coût de la vie relativement abordable pour les entreprises ont efficacement atténué les difficultés économiques. Le marché a enregistré un volume de transactions de 1,1 milliard de dollars au cours du deuxième trimestre de 2025, un chiffre supérieur à la moyenne des deuxièmes trimestres par rapport aux périodes équivalentes de 2023 et 2022. Cette performance a mis en évidence les fondements démographiques essentiels qui ont assuré la stabilité du marché de l'immobilier commercial.

Les investisseurs ont continué de privilégier nettement les actifs industriels et de bureaux de grande qualité et bien situés. Calgary a suscité un vif intérêt en tant que plaque tournante stratégique pour les opérations logistiques abordables et pour ses efforts visant à promouvoir la conversion d'immeubles de bureaux en logements grâce à son programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary. Cet intérêt accru a contribué à une hausse du volume des investissements industriels et de bureaux au cours du premier semestre de 2025. Calgary a conservé sa quatrième place au classement des villes préférées des investisseurs, selon Enquête sur les tendances d’investissement canadiennes du deuxième trimestre 2025 du Groupe Altus (ITS)Ce qui témoigne de l’attractivité durable du marché. Sur le plan stratégique, les investisseurs ont privilégié les zones commerciales à dominante alimentaire comme type de produit préféré. Cette préférence reflétait un intérêt marqué pour des actifs stables présentant un fort potentiel de génération de revenus, souvent soutenus par des services essentiels et une demande démographique résiliente.

Vente au détail

Le secteur du commerce de détail a enregistré un volume de transactions d'environ 316 millions de dollars, soit une baisse notable de 51 % par rapport à l'année précédente. Toutefois, cette activité transactionnelle apparemment modérée est trompeuse si on la replace dans son contexte historique. Bien que le secteur du commerce de détail de Calgary ait connu un volume d'investissement record au deuxième trimestre de 2024, comparativement aux données historiques, le volume d'investissement en 2025 s'est avéré robuste et conforme aux tendances nationales.

L’étude ITS canadienne du deuxième trimestre 2025 d’Altus Group a mis en lumière le fait que les rues commerçantes à dominante alimentaire étaient le choix privilégié des investisseurs sur le marché de Calgary. La popularité de ces actifs s’explique par leur stabilité intrinsèque, alimentée par une demande constante des consommateurs pour les biens et services essentiels. Cette demande soutenue garantit des flux de trésorerie fiables, permettant à ces investissements de résister aux ralentissements économiques et d’atténuer les perturbations causées par le commerce électronique. Leur performance constante au cours des dernières années en a fait un élément incontournable de nombreux portefeuilles d’investissement.

Malgré la demande croissante des investisseurs pour des actifs défensifs et générateurs de revenus, le marché du commerce de détail à Calgary est resté exceptionnellement tendu, notamment en ce qui concerne les rues commerçantes à dominante alimentaire. Cette rareté a limité les possibilités d'acquisition pour les investisseurs souhaitant investir dans ce segment à forte demande.

Industriel

Malgré les difficultés économiques persistantes qui affectent le marché en général, le secteur industriel de Calgary a su contrer la tendance nationale au ralentissement des investissements. Le secteur a enregistré un volume de transactions de près de 748 millions de dollars, soit une hausse substantielle de 99 % par rapport à l'année précédente, ce qui souligne l'attrait constant de la ville comme pôle stratégique pour les opérations industrielles.

Du côté des projets de développement, un seul immeuble entièrement loué, d'une superficie totale de 660 000 pieds carrés, a été achevé durant la période. Parallèlement, seuls six espaces industriels, totalisant près de 1,8 million de pieds carrés, étaient encore en construction. De cette offre future, 55 % de la surface restait disponible à la location, ce qui témoigne d'une activité de pré-location plus faible et suggère que les locataires potentiels adoptent une approche plus prudente quant aux nouveaux engagements.

Ce changement d'activité a favorisé un rééquilibrage de l'offre et de la demande sur le marché. Selon Altus Group Mise à jour du marché industriel canadien pour le deuxième trimestre 2025À Calgary, le taux de disponibilité des espaces industriels a augmenté de 50 points de base sur un an pour atteindre 6,5 %. Cette hausse a contribué à stabiliser le marché après plusieurs années de développement spéculatif important, reflétant un ajustement nécessaire suite à la mise en service de nouveaux espaces.

Multifamilial

Le secteur des immeubles multifamiliaux a connu un ralentissement notable, avec un volume de transactions de près de 435 millions de dollars, soit une baisse de 42 % par rapport à l'année précédente. Comme dans d'autres secteurs, ce chiffre pourrait être trompeur s'il est comparé directement à l'activité exceptionnelle de l'année précédente, laquelle avait été faussée par la hausse, désormais annulée, du taux d'inclusion des gains en capital. Toutefois, comparée aux données historiques, l'activité s'inscrit davantage dans les tendances à long terme, soutenue par les fondamentaux solides et uniques du marché de Calgary.

Malgré le ralentissement des transactions, les solides fondamentaux démographiques de Calgary ont continué d'exercer une forte pression à la hausse sur la demande de logements. La croissance démographique soutenue de la ville a maintenu un rythme de développement accru. Le besoin de logements plus abordables a stimulé l'attrait des immeubles résidentiels de banlieue, qui sont devenus une catégorie de produits prisée tant par les promoteurs que par les investisseurs.

Ce changement était particulièrement important compte tenu de la pénurie de logements abordables sur le marché, notamment dans les quartiers du centre-ville et de ses environs, où l'offre existante restait limitée. Le nombre élevé de logements en construction, dont beaucoup sont des immeubles locatifs construits à cet effet, a souligné la réorientation du marché vers des produits plus petits, plus abordables et à plus forte densité. Cette orientation répondait directement aux défis persistants en matière d'accessibilité au logement et a contribué à stabiliser les perspectives à long terme des investissements multifamiliaux axés sur les flux de trésorerie.

Bureau

Le secteur des bureaux à Calgary a enregistré une hausse significative de 344 % du volume d'investissement par rapport à l'année précédente, pour un volume de transactions de 507 millions de dollars. Cette croissance soutenue reflète la tendance actuelle à privilégier les actifs de qualité, les investisseurs ayant profité de la préférence croissante des locataires pour des propriétés de premier choix et bien situées.

Illustrant cette tendance, Oxford Properties a acquis la pleine propriété de sept immeubles de bureaux à Vancouver et à Calgary, rachetant les participations détenues par Investissements RPC. Trois de ces immeubles clés étaient situés à Calgary, et les transactions correspondantes figuraient parmi les plus importantes de la période. Plus précisément, l'acquisition de la tour Eau Claire et du 400 Third a représenté les deux principales transactions immobilières de bureaux du deuxième trimestre, d'une valeur respective de 91 millions de dollars et de 57 millions de dollars. Ces transactions de grande valeur témoignent du regain de confiance des investisseurs dans les actifs de bureaux de premier ordre de Calgary et dans le potentiel de croissance future du centre-ville.

Les efforts continus déployés pour convertir les espaces de bureaux sous-utilisés en logements ou en d'autres usages productifs et à forte valeur ajoutée ont contribué à retirer du marché les biens obsolètes et à améliorer sa santé globale. Selon la Ville de Calgary, six projets de conversion ont été menés à bien dans le cadre de son programme d'incitation au développement du centre-ville, ajoutant ainsi à la ville des logements abordables indispensables, un nouvel établissement d'enseignement postsecondaire et des chambres d'hôtel.

Avec la suppression des espaces obsolètes du marché, le taux global de disponibilité des bureaux à Calgary a connu une correction significative. Selon Altus Group Mise à jour du marché des bureaux au Canada pour le deuxième trimestre 2025À Calgary, le taux de disponibilité a enregistré une forte baisse de 220 points de base sur un an, pour s’établir à 21,1 %. Cette amélioration reflète un meilleur équilibre entre l’offre et la demande sur un marché qui a connu des difficultés liées à un taux d’inoccupation historiquement élevé.

Le nombre limité de projets en développement a accentué cette tendance en empêchant un afflux de nouvelles constructions qui aurait pu aggraver les problèmes de vacance locative. En termes de nouveaux projets, aucun immeuble de bureaux n'a été achevé au premier semestre 2025, ce qui témoigne de la prudence des promoteurs. À l'avenir, seul le Westwind Business Campus III, d'une superficie totale d'un peu plus de 72 000 pieds carrés, est encore en construction. Il est à noter que la totalité de cette surface est encore disponible à la location, ce qui indique une certaine prudence de la part des locataires et une préférence pour les actifs existants et éprouvés ou ceux qui peuvent être facilement reconvertis.

Atterrir

Le secteur foncier, incluant les terrains résidentiels et les terrains destinés aux activités industrielles, commerciales, institutionnelles et industrielles (ICI), a connu une contraction au premier semestre 2025. Le volume total des investissements a atteint 493 millions de dollars, soit une baisse de 46 % sur un an. Ce recul a été observé dans les deux sous-secteurs. Le sous-secteur des terrains résidentiels a enregistré un volume de transactions de près de 223 millions de dollars, soit une diminution de 57 % sur un an. De même, le sous-secteur des terrains ICI a enregistré une baisse de 33 % sur un an, avec un volume de transactions de 270 millions de dollars.

La demande sous-jacente de terrains résidentiels et industriels, commerciaux et institutionnels (ICI) est restée robuste, soutenue par une forte croissance démographique, mais la conjoncture macroéconomique a pesé sur l'activité transactionnelle. Plus précisément, la stagnation des taux d'intérêt, l'incertitude liée aux politiques commerciales mondiales et la volatilité économique générale ont contribué à inciter les promoteurs et les investisseurs à adopter une approche plus prudente en matière d'acquisition de terrains et de lancement de nouveaux projets. La hausse des coûts d'investissement et des risques liés à la construction, notamment les pressions sur les coûts dues aux droits de douane, a incité les promoteurs à suspendre ou à reporter d'importants engagements fonciers.

Le ralentissement temporaire des acquisitions foncières était également lié à la dynamique actuelle de l'offre sur le marché. Plus précisément, l'achèvement simultané d'un nombre croissant de logements collectifs a momentanément augmenté le parc de logements disponibles, permettant aux promoteurs immobiliers de marquer une pause et d'évaluer les taux d'absorption avant de s'engager dans de nouvelles acquisitions foncières. Parallèlement, le repli des projets de construction industrielle spéculatifs, caractérisé par une hausse du taux de disponibilité des terrains industriels, a atténué la forte demande de terrains industriels, commerciaux, institutionnels et commerciaux (ICI), favorisant ainsi une réinitialisation nécessaire après la forte croissance précédente du secteur.

Figure 2 : Transactions immobilières à Calgary par catégorie d’actifs (T2 2024 vs T2 2025)

Transactions immobilières notables à Calgary pour le deuxième trimestre 2025

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Calgary pour le deuxième trimestre 2025 :

79 Castleridge Drive NE (Résidence Castleview Park Apartments) - Appartement

Les appartements Castleview Park, situés au 79 Castleridge Drive NE, auraient été vendus pour 25 millions de dollars, témoignant d'un fort intérêt institutionnel pour le marché immobilier multifamilial de Calgary. Ce complexe de 10 bâtiments et 120 unités, caractérisé par ses appartements d'une et deux chambres bien entretenus, ses balcons privés et ses espaces de rangement intégrés, affiche déjà un taux d'occupation stable. Située dans le nord-est de Calgary, la propriété offre un flux de trésorerie fiable et un potentiel de croissance à long terme. Cette vente confirme la tendance croissante des investissements dans les logements locatifs construits à cet effet en Alberta.

200 High Plains Trail (Bâtiment 13, Parc industriel High Plains) - Zone industrielle

La vente de l'immeuble situé au 200, chemin High Plains à Balzac, en Alberta, au sein du vaste parc industriel High Plains, représente l'investissement le plus important réalisé dans la région depuis 2023. Elle témoigne de l'intérêt soutenu des investisseurs pour l'immobilier logistique de Calgary. L'entrepôt de catégorie A, récemment achevé et d'une superficie d'environ 200 860 pieds carrés, était entièrement loué à long terme au moment de la transaction. L'acquisition a été effectuée par CanFirst Capital Management, une société torontoise, et son partenaire pour 38 millions de dollars. Son emplacement stratégique, à quelques minutes de l'autoroute 2, du centre commercial CrossIron Mills, du périphérique Stoney Trail et de l'aéroport international de Calgary, combiné à un régime fiscal avantageux dans la région de Rocky View, lui confère un net avantage concurrentiel au sein du réseau de distribution de l'Ouest canadien.

216 Grande Boulevard (Grande Plaza) - Commerce de détail

Le centre commercial Grande Plaza de Cochrane, en Alberta, un immeuble entièrement loué d'une superficie locative brute de près de 22 000 pieds carrés, a été acquis par West Oak Investments pour 10,1 millions de dollars au début d'avril 2025. West Oak Investments, société basée à Regina et fondée en 1989, gère un portefeuille d'actifs résidentiels et commerciaux en Saskatchewan. Le centre commercial de Cochrane faisait initialement partie d'un portefeuille de quatre propriétés, illustrant ainsi l'expansion continue de West Oak sur le marché du commerce de détail albertain.

388 Country Hills Boulevard NE (NorthPointe à Country Hills) - Commerce de détail

Le centre commercial situé au 388, boulevard Country Hills NE, connu sous le nom de NorthPointe at Country Hills, a représenté la plus importante transaction commerciale de Calgary cette année, pour un montant de 54,5 millions de dollars. Cette vente témoigne de la confiance continue des investisseurs envers les actifs commerciaux de banlieue bien situés. L'acquisition a été réalisée par CT REIT, une fiducie de placement immobilier (FPI) torontoise dont le principal actionnaire est la Société Canadian Tire, et qui possède un portefeuille national axé sur des propriétés commerciales stables et rentables. Le centre bénéficiait d'un solide ensemble de locataires, dont Canadian Tire, CIBC, Landmark Cinemas et Shell, et jouissait d'une forte visibilité et d'un accès facile sur le boulevard Country Hills, dans la zone commerciale du nord-est, en pleine expansion. Cette transaction souligne l'attrait constant des centres commerciaux de proximité axés sur les services dans le paysage commercial en constante évolution de Calgary.

Figure 3 : Tendances globales du taux de capitalisation – 4 classes d’actifs de référence, Calgary

Perspectives d'avenir

Les tendances d’investissement observées au cours du premier semestre de 2025 ont dressé le portrait d’un marché immobilier commercial de Calgary caractérisé par une résilience sélective et une transformation stratégique. L’incertitude géopolitique et la prudence macroéconomique, exacerbées par les distorsions engendrées par la forte hausse d’activité de l’année précédente, alimentée par des mesures fiscales, ont contribué à un recul du volume global des transactions. Parallèlement, la forte croissance démographique sous-jacente de la ville et les initiatives politiques mises en œuvre ont joué un rôle stabilisateur important et déterminant.

Pour l'avenir, Calgary est bien positionnée pour maintenir sa vigueur et est de plus en plus considérée comme un marché canadien de premier plan pour les investissements futurs. Plusieurs facteurs devraient soutenir cette dynamique. La forte croissance démographique continue alimentera la demande à long terme pour toutes les catégories d'actifs, notamment dans les secteurs multifamilial et du commerce de détail, où les actifs axés sur les services essentiels demeureront une stratégie d'investissement privilégiée. Le rééquilibrage réussi de l'offre de bureaux par le biais de conversions devrait permettre d'éliminer davantage d'espaces obsolètes et de transformer ces espaces en d'autres usages productifs à forte valeur ajoutée. Bien que le secteur industriel puisse se stabiliser après son expansion, l'emplacement stratégique et l'accessibilité financière de la région devraient maintenir un fort appétit des investisseurs.

Compte tenu de l'incertitude persistante des marchés, la prudence des investisseurs devrait se maintenir à court terme. Les investissements resteront probablement sélectifs jusqu'à ce que les politiques de taux d'intérêt nationales et l'impact futur des droits de douane se précisent. Par conséquent, au second semestre 2025, les principales décisions d'investissement devraient privilégier la gestion des risques et la génération de revenus stables plutôt que la croissance opportuniste, reflétant ainsi une approche prudente du marché.

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