Zonage d'inclusion dans la ville de Toronto

En septembre 2020, le la ville de Toronto a présenté une proposition de zonage d'inclusion (IZ) en nouveaux développements. La ville affirme qu’elle contribuera à mettre sur le marché davantage de logements abordables. Même si tout le monde s’accorde sur la nécessité d’offrir davantage de logements abordables à nos communautés ; des études ont montré que l'IZ n'est pas le moyen le plus efficace, ni le plus juste.

IZ mettra sur le marché certaines unités abordables, tout en érodant l’abordabilité générale d’autres unités au sein des développements. Cela ne fait qu'exacerber le problème de l'offre de logements si les projets sont jugés plus réalisables ou retardés en raison des coûts supplémentaires impliqués par l'IZ, ou si leur taille est réduite pour se situer en dessous du seuil de taille pour l'IZ (100 ou 140 unités dans la ville de Toronto, selon la localisation du site).

Il s’agit d’une politique dans laquelle la responsabilité de fournir des logements abordables est transférée du gouvernement (et des contribuables) à un segment restreint de la société – y compris les acheteurs de logements. Vous êtes peut-être préoccupé par l’impact d’IZ sur vos développements ou sur les projets de vos clients, c’est pourquoi nous avons créé une FAQ regroupant certaines des questions que nos clients nous posent.

Questions fréquemment posées

Qu’est-ce que le zonage d’inclusion ?

La politique de zonage d'inclusion proposée par Toronto ordonne aux promoteurs de veiller à ce que 3 à 10 % de la superficie brute résidentielle totale (SFF) de vos développements et projets dans certains endroits soient désignés comme logements abordables pour une période de temps définie (à déterminer). Le comité d’urbanisme et de logement de la ville envisage également d’aller jusqu’à 30 % de la GFA totale.

Que sont les loyers abordables, les loyers moyens et la propriété abordable » ?

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) décrit le logement abordable comme «… coûtant moins de 30 % du revenu avant impôt d’un ménage ». (En tenant compte des différences de revenus moyens dans les différentes régions). Cela comprend les logements locatifs subventionnés ainsi que d’autres types de logements locatifs, en propriété ou coopératifs, y compris temporaires et permanents. Ces logements peuvent également être privés, publics ou à but non lucratif.

La Déclaration de principes provinciale de l’Ontario de 2020 définit le logement abordable comme suit :

a) dans le cas d'un logement en propriété, le moins cher parmi :

1. les logements dont le prix d'achat entraîne des frais de logement annuels qui n'excèdent pas 30 pour cent du revenu annuel brut des ménages pour les ménages à revenus faibles et modérés ; ou

2. un logement dont le prix d'achat est au moins 10 pour cent inférieur au prix d'achat moyen d'une unité de revente dans la zone de marché régional ;

b) dans le cas d'un logement locatif, le moins cher parmi :

1. une unité pour laquelle le loyer ne dépasse pas 30 pour cent du revenu annuel brut du ménage pour les ménages à revenu faible ou modéré ; ou

2. une unité dont le loyer est égal ou inférieur au loyer moyen du marché d'une unité dans la zone de marché régionale.

Certaines municipalités (comme la ville de Toronto) ont leurs propres définitions de la propriété abordable et/ou du logement locatif abordable.

La modification de zonage d’inclusion de Toronto s’applique-t-elle à mes projets existants ?

Si vous déposez une demande complète de rezonage, de plan d'implantation, de dérogation mineure ou de permis de construire avant le 1er janvier 2022, ce projet n'est pas soumis aux exigences de l'IZ.

Ce financement peut-il être utilisé pour couvrir les dépenses opérationnelles ?

Les zones de Toronto qui seront touchées sont les principales zones protégées des principales gares de transport en commun (PMTSA) situées dans des zones de marché immobilier fort ou modéré.

Les PMTSA sont des zones spécifiques entourant les stations de transport en commun d'ordre supérieur où la ville a identifié des densités minimales, un nombre minimum d'habitants et d'emplois par hectare et des utilisations autorisées. Ils se trouvent généralement entre 500 et 800 m des stations de métro, de tramway ou de bus sur des emprises dédiées.

À ce jour, il existe environ 180 grandes gares de transport en commun à Toronto, mais les gares PMTSA n'ont pas encore été confirmées. Cela signifie que les zones présentant un potentiel de zonage d’inclusion ne sont pas encore connues.

Le zonage d’inclusion a-t-il la même incidence sur l’ensemble de Toronto ? Y a-t-il des régions qui en sont exemptées ?

Les quartiers qui ne sont pas aussi en demande de développement sont exemptés. Ces zones de marché sont considérées comme « plus faibles ».

Le zonage d'inclusion (IZ) se concentre sur les zones de marché fortes et modérées, qui sont les communautés qui ont connu la plus forte augmentation de l'offre de nouveaux logements et des prix de location. Les zones fortes et modérées ont tendance à avoir un nombre élevé de ménages qui consacrent 50 % ou plus de leurs revenus au loyer.

En vertu du projet de loi 108 de l’Ontario, More Homes, More Choice Act, Toronto doit limiter l’IZ aux zones protégées des principales gares de transport en commun (PMTSA) ou aux zones où un système de permis de planification communautaire a été exigé par le ministre des Affaires municipales et du Logement.

Selon la zone, il y aura des seuils de taille pour déterminer le pourcentage spécifié dont vous devrez contribuer au logement abordable.

Comment puis-je apporter ma contribution à la ville sur le zonage d’inclusion ?

Pour donner votre avis sur la version actuelle de la politique de zonage d'inclusion de Toronto et vous inscrire aux mises à jour par courrier électronique, visitez la page d’aperçu de la politique de la ville.

Comment puis-je m’assurer que je suis en conformité ?

La ville examinera votre demande de développement pour s'assurer qu'elle est conforme et vous fournira des commentaires pour votre examen. Les consultants en services professionnels d’Altus peuvent également vous aider à assurer l’équilibre entre conformité et faisabilité avant de soumettre votre candidature ou pendant le processus d’examen.

Quel sera l’impact du zonage d’inclusion sur mon pro forma ?

Votre pro forma changera en fonction de la manière dont les exigences affectent l'emplacement de votre développement.

Comment la taxe foncière de mon développement sera-t-elle affectée par le zonage d’inclusion ?

La taxe foncière de votre développement pourrait être affectée, mais peut-être pas. Le statut de zonage est l’un des facteurs qui influent sur le prix que les entreprises, les acheteurs et les locataires sont prêts à payer dans cette zone, c’est-à-dire la valeur marchande. Et comme le marché affecte également la valeur imposable, il pourrait y avoir un changement. Ce n'est pas toujours le cas, mais vous souhaiterez peut-être envisager de faire appel à votre évaluation.

Les consultants en services professionnels du Groupe Altus peuvent vous aider avec des conseils fiscaux et des appels concernant l’évaluation de la SÉFM et l’évaluation fiscale de la ville.

Comment le zonage d’inclusion affectera-t-il l’évaluation de la SÉFM pendant le développement ?

Les évaluations de la Société d’évaluation foncière municipale (MPAC) sont basées sur l’utilisation actuelle, potentielle et approuvée d’une propriété. La SÉFM n'intègre cependant pas toujours les différentes étapes, utilisations et exigences d'une propriété dans ses évaluations, ce qui pourrait entraîner une surévaluation de votre développement.

Les consultants en services professionnels du Groupe Altus peuvent vous aider avec des conseils fiscaux et des appels concernant l’évaluation de la SÉFM et l’évaluation fiscale de la ville.

Les autorités d’évaluation tiennent-elles compte de l’impact du zonage d’inclusion sur les développements achevés ?

La ville et la SÉFM peuvent ne pas reconnaître l’impact du zonage d’inclusion (IZ) sur la vision du marché de vos développements existants. De plus, l'Ontario impose des restrictions sur la manière dont un projet immobilier peut être évalué, et ces deux facteurs peuvent entraîner une surévaluation de la SÉFM ou une cotisation fiscale plus élevée.

Si vous estimez que votre développement achevé a été évalué de manière inexacte, les consultants en services professionnels du Groupe Altus peuvent vous aider avec les appels concernant l’évaluation de la SÉFM et l’évaluation fiscale de la ville.

Les autorités d’évaluation tiennent-elles compte de l’impact du zonage d’inclusion sur les développements achevés ?

La ville et la SÉFM peuvent ne pas reconnaître l’impact du zonage d’inclusion (IZ) sur la vision du marché de vos développements existants. De plus, l'Ontario impose des restrictions sur la manière dont un projet immobilier peut être évalué, et ces deux facteurs peuvent entraîner une surévaluation de la SÉFM ou une cotisation fiscale plus élevée.

Si vous estimez que votre développement achevé a été évalué de manière inexacte, les consultants en services professionnels du Groupe Altus peuvent vous aider avec les appels concernant l’évaluation de la SÉFM et l’évaluation fiscale de la ville.

Où puis-je obtenir plus d’informations sur le zonage d’inclusion ?

Vous pouvez consulter toutes les étapes et informations disponibles à ce jour, y compris les consultations effectuées lors de l’étape d’élaboration de la politique sur la ville de Toronto Page de consultations sur la politique de zonage d'inclusion.

De plus, le Groupe Altus mettra régulièrement à jour cette FAQ, alors revenez souvent et contactez-nous si vous avez des questions qui ne sont pas couvertes ici.