L’impact des locations à court terme sur l’abordabilité du logement sur les marchés à forte demande

Les DOS jouent-elles un rôle dans le problème de l’abordabilité du logement ?

Les centres-villes comme New York, Toronto et San Francisco ont depuis longtemps consolidé leur réputation de marché compétitif, en particulier dans le secteur du logement. Ces pôles urbains animés regorgent d’opportunités et de proximité ; offrir aux résidents une expérience caractérisée par une commodité axée sur la densité : les divertissements, le travail, les commerces de détail et les ressources sont presque toujours à un pâté de maisons ou deux. Chaque pôle de quartier possède son propre écosystème qui attire les acheteurs potentiels, les locataires et les touristes, et il est bien entendu que trouver un logement ou un séjour sera une proposition coûteuse – et parfois même difficile.

Mais ces derniers temps, les résidents canadiens sont confrontés à un abordabilité du logement crise alors que le coût de la vie général poursuit sa trajectoire ascendante au milieu de turbulences économiques persistantes. Dans le marché actuel, la dette coûte de plus en plus cher. Dans le même temps, l’offre de logements est incapable de répondre à la demande que nous avons constatée en raison de l’évolution démographique et de l’immigration accrue, un facteur essentiel de la hausse du coût de la vie. En conséquence, il y a peu de logements disponibles tant pour les acheteurs potentiels que pour les locataires, ce qui crée un marché de plus en plus pressé par la rareté.

A cet effet, le Le dernier Observateur de l’accessibilité au logement de la Banque Nationale du Canada a estimé en novembre qu'il faudrait environ 25 ans à un ménage moyen pour épargner en vue d'une mise de fonds à Toronto, en supposant une période d'amortissement de 25 ans et une durée de cinq ans. A rapport récent de la Chambre de commerce de l'Ontario réitère ce sentiment, déclarant que l'abordabilité du logement a atteint un « point de crise » dans la province la plus peuplée du Canada et « a désormais un impact sur les communautés de toutes tailles à travers la province ». Un autre rapport a classé la ville de Toronto au dernier rang parmi les autres villes canadiennes lorsqu'il s'agit d'être un endroit où les jeunes peuvent prospérer financièrement. Le Centre canadien de politiques alternatives a également découvert qu'une personne devrait gagner plus du double du salaire minimum – 33,60 $ de l'heure – pour payer le loyer d'un appartement d'une chambre, ou 40 $ pour un appartement de deux chambres.

À mesure que les taux d'intérêt continuent de grimper, le marché immobilier devrait ralentir, les acheteurs potentiels hésitant à assumer les coûts de possession élevés associés à l'achat d'une maison sur ce marché. Naturellement, cette tendance entraînera une demande accrue dans le domaine de la location, ce qui ne fera qu’exacerber les prix de location record. D'une année à l'autre, le dernier rapport de l'Indice canadien du logement locatif a révélé qu'entre 2016 et 2021, les plus fortes augmentations des loyers moyens ont eu lieu en Colombie-Britannique (30 %) et en Ontario (27 %). Les deux provinces sont également en tête du pays pour la proportion la plus élevée de locataires dépensant des montants inabordables ou « de crise » en loyers et en services publics.

Les conditions actuelles pourraient peut-être être décrites comme la « tempête parfaite » : l’abordabilité du logement est depuis longtemps une préoccupation dans les villes canadiennes populaires, mais le problème approche-t-il maintenant rapidement de son apogée ? Plus important encore, comment en sommes-nous arrivés là ? Outre le resserrement monétaire post-pandémique, quels autres facteurs auraient pu contribuer à ce crescendo de l’inabordabilité du logement ? Le décalage entre l'offre et la demande de logements a longtemps été cité comme l'un des principaux facteurs contribuant à ce problème, mais de nombreux économistes, politiciens et groupes de défense diraient qu'il existe un autre facteur qui doit également être remis en question : la location à court terme (STR).

Les STR : un perturbateur de l’industrie hôtelière… et du marché de l’immobilier

En tant que propriétaire d’un bien immobilier résidentiel, vous disposez essentiellement de cinq options :

• Vivre dans l'unité comme résidence principale

• Conserver l'unité comme résidence secondaire (c'est-à-dire comme propriété de vacances)

• Louer le logement à un locataire à long terme (bail d'un an ou plus)

• Utiliser l'unité comme STR

• Vendre l'unité

La décision d’un propriétaire de louer une chambre ou deux pour l’aider à payer son paiement hypothécaire mensuel est acceptable pour la plupart ; cependant, on craint de plus en plus que les investisseurs achètent des unités résidentielles existantes dans le seul but de les utiliser comme résidence secondaire.

Un marché des STR sain et un marché du logement abordable peuvent-ils coexister ? C’est la question qui a lourdement pesé sur de nombreuses régions sensibles, comme Toronto, alors que les prix des logements ont grimpé apparemment en tandem avec la demande de STR. Communément appelé « effet Airbnb », les marchés immobiliers locaux produisent souvent des loyers et des prix des logements gonflés dans les zones où les DOD sont les plus importants.

Il est important de noter que les DOS présentent un grand avantage pour l’économie locale ; le tourisme est, après tout, un moteur économique clé et apporte une visibilité internationale et des investissements aux juridictions locales. Dans le même temps, les STR comme Airbnb et Vrbo offrent aux touristes et aux résidents une plus grande variété lorsqu'ils ont besoin d'un logement temporaire et ont représenté une opportunité d'investissement intéressante pour les propriétaires afin de subventionner leurs remboursements hypothécaires. Mais cela nous amène à l’avant-dernière question : y a-t-il un coût à long terme pour les locataires, l’offre de logements et les communautés dans leur ensemble et, si oui, ce coût dépasse-t-il les avantages ? Il ne semble pas (encore) y avoir de réponse claire à cette question.

D'une part, un rapport de recherche d'octobre 2023 publié par Le Conference Board du Canada en collaboration avec Airbnb affirme que l'activité d'Airbnb aux niveaux actuels « n'a pas généré une augmentation économiquement significative des loyers dans les grandes villes du Canada. » L'étude a noté que, contrairement au discours dominant autour des annonces Airbnb, sur l'augmentation de 30 % des loyers observée dans leur échantillon de quartiers, moins de 1 point de pourcentage (au maximum) peut être attribué à l'augmentation de l'activité Airbnb.

Mais en même temps, Chrystia Freeland a récemment s'est prononcé sur la question, soulignant l’importance de « soulager la pression » sur le marché locatif tendu dans les villes canadiennes. Plus précisément, Freeland a cité des estimations de l'Université McGill en 2019 selon lesquelles 31 000 logements pourraient être libérés des plateformes de location à court terme – en particulier à Toronto, Montréal et Vancouver – grâce à une réglementation plus poussée de l'espace. L’étude cite les DOS comme étant potentiellement problématiques pour le géant de l’abordabilité du logement, car elles « encouragent la financiarisation accrue de l’immobilier, par laquelle les gens achètent des maisons non pas pour y vivre, mais pour les louer dans l’espoir d’obtenir de meilleurs rendements que ceux qu’ils généreraient avec un marché immobilier ». location longue durée. De même, un nouveau rapport Desjardins indique que la prolifération des locations à court terme sur des plateformes comme Airbnb et Vrbo réduit le nombre d'unités disponibles pour les locations à long terme et les marchés de la revente. "Du point de vue du propriétaire, à une époque d'inflation élevée et croissante, les locations à court terme peuvent leur offrir l'opportunité de compenser une partie de la hausse des coûts, car ils peuvent augmenter le loyer plus rapidement qu'ils ne le feraient dans le cas d'une location à long terme. marché," a déclaré Randall Bartlett, directeur principal de l'économie canadienne chez Desjardins. De plus, certains propriétaires pourraient choisir de conserver leur propriété si le marché actuel ne reflète pas la valeur qu’ils espèrent obtenir pour leur propriété.

Le rapport suggère que chaque augmentation d’un point de pourcentage de la part des Airbnbs était associée à une augmentation de 2,3 pour cent des loyers. Le Canada compte plus de 235 800 annonces de location à court terme actives uniques sur Airbnb et Vrbo, ce qui représente environ 1,4 % du parc immobilier du pays ou 4,9 % de ses locations à long terme.

Selon le conseiller municipal de Vancouver, Lenny Zhou, l'afflux de DOD est devenu un problème sérieux à Vancouver, car de plus en plus de personnes louent leur résidence principale à court terme (souvent illégalement). Le conseiller souligne que vous avez besoin d’un permis commercial valide pour exploiter un STR et qu’il est illégal d’exploiter une location à court terme qui n’est pas votre résidence principale ; cependant, de nombreux résidents de Vancouver contournent désormais cette règle. Alors que le marché de Vancouver est inondé de VOD (dont beaucoup enfreignent la réglementation) alors que les logements à long terme disponibles et l'offre de logements restent rares, le marché environnant souffre de loyers plus élevés et du manque de logements disponibles.

En 2020, environ 29 000 unités étaient utilisées pour Airbnb dans la ville de Toronto, dont 11 000 étaient des « unités Airbnb commerciales », ce qui signifie que ces unités étaient uniquement utilisées comme locations Airbnb. Le taux d'inoccupation des logements locatifs était alors de 1,3 %, ce qui indique un marché locatif extrêmement tendu pour ceux qui recherchent un logement à long terme.

Figure 1 : Augmentation du nombre d'unités commerciales Airbnb dans la ville de Toronto et baisse des nouvelles inscriptions sur le marché de la revente

La bulle des investissements STR a-t-elle éclaté ?

Il convient également de noter que, peut-être, « l’âge d’or » de l’investissement immobilier pourrait – au moins temporairement – ​​être révolu. Si l’on regarde les années 1980, par exemple, le coût moyen d’une maison était bien inférieur (en 1985, le prix moyen d’une maison était de 109 094 $*$*).selon le Toronto Regional Real Estate Board). Cependant, les revenus médians des ménages étaient beaucoup plus faibles et les acheteurs de maison avaient besoin d'une baisse de 25 % en 1985, les taux hypothécaires fixes sur cinq ans oscillant autour de 13,25 %. Pour mettre cela en perspective, le Financial Post estime qu'une maison coûtait 3,41 fois le revenu familial médian à Toronto en 1985. En comparaison, le prix moyen d'une maison dans la région du Grand Toronto était de 1 164 400 $ en mai 2023, tandis que le prix médian après- Le revenu fiscal des ménages à Toronto s'élève à 73 000 $.

Mais entre 2010 et 2020, de nombreux résidents ont adhéré à ce que l’on pourrait décrire comme un « point idéal » du marché immobilier. Même si le coût moyen d’une maison augmentait, les mises de fonds pouvaient être aussi faibles que 5 % et les taux d’intérêt restaient bas. Cela a brossé un joli tableau pour les investissements immobiliers ; si vous pouviez vous permettre la mise de fonds, vous pourriez probablement acheter une propriété avec des frais hypothécaires relativement faibles, puis vendre cette propriété à une valeur bien supérieure à celle pour laquelle vous l'avez achetée. De même, ces propriétés pourraient être exploitées en tant que STR pour générer un rendement favorable au fil du temps.

Les conditions du marché actuel posent une question importante : des taux d’intérêt plus élevés érodent-ils l’attrait des STR en tant qu’opportunité d’investissement, ou peut-être l’attrait de la propriété immobilière en général ? Il existe bien sûr des investissements alternatifs, et peut-être que le retour sur investissement ne justifie plus le coût des intérêts.

Figure 2 - Coûts de possession d'un appartement en copropriété (en septembre d'une année donnée) dans 3 principaux marchés canadiens

Une réglementation plus stricte sur les DOS pourrait-elle être la solution ?

Souvent, une réglementation accrue est proposée comme mesure de contrôle d’un marché des STR trop zélé. En fait, les nouvelles réglementations Airbnb font la une des journaux depuis des mois alors que des marchés majeurs comme New York et la Colombie-Britannique ont introduit de nouvelles règles plutôt impitoyables pour les DOS.

Début septembre, la loi sur l'enregistrement des locations à court terme (loi locale 18), est entré en vigueur à New York, qui oblige les hôtes à enregistrer leurs annonces auprès du Bureau de l’application spéciale du maire et oblige les plateformes de réservation à interdire toute annonce non enregistrée. La loi locale 18 est un complément aux réglementations existantes qui, selon les autorités municipales, ont été largement ignorées ou violées jusqu'à présent. En fait, un responsable de la ville a affirmé dans un dossier judiciaire déposé en juillet que plus de la moitié des 85 millions de dollars de revenus nets d’Airbnb en 2022 provenant des DOS à New York provenaient d’activités « illégales » (ce chiffre a cependant été contesté par Airbnb). La réglementation préexistante interdisait aux personnes de louer leur logement pour moins de 30 jours à moins que l'hôte ne soit également présent dans le logement pendant le séjour et limitait les locations à deux personnes maximum par séjour. Les hôtes éligibles doivent prouver qu'ils vivent dans le logement qu'ils louent et que le logement est conforme aux codes de sécurité municipaux et à d'autres exigences réglementaires. Hôtes en violation de la nouvelle législation pourrait s'exposer à des amendes allant de 1 000 $ à 5 000 $.

De même, en octobre de cette année, la Colombie-Britannique a proposé une nouvelle législation pour aider les municipalités à réglementer les locations à court terme, qui comprend une augmentation des amendes pour les hôtes enfreignant les règles des règlements municipaux locaux de 1 000 $ par infraction et par jour à 3 000 $. Toutes les plateformes de location à court terme seraient tenues de partager des données avec les municipalités afin d'améliorer l'application locale. "En outre, toutes les plateformes de location à court terme devront inclure les licences commerciales et les numéros d'enregistrement des annonces lorsqu'ils sont requis par un gouvernement local, et devront supprimer rapidement les annonces sans ces exigences", a partagé un reportage de CBC. Les nouveaux règlements, qui devraient entrer en vigueur par étapes jusqu’à la fin de 2024, comprendront également une nouvelle unité provinciale de conformité et d’application des locations à court terme.

Mais le renforcement des contrôles réglementaires est-il la meilleure ou la seule solution ? Après tout, les RST sont bénéfiques à l’économie à bien des égards en ce qui concerne le tourisme et offrent un « chez-soi loin de chez eux » aux visiteurs dont les besoins ne seraient probablement pas satisfaits par l’hébergement hôtelier traditionnel. De plus, l’élimination complète du DOS est un objectif irréaliste (et peut-être mal informé) pour toute juridiction. A cet effet, le rapport Desjardins suggère que la répression politique contre les DOS a eu des résultats mitigés dans différentes juridictions à travers le monde, mais restreindre l'utilisation de deuxièmes ou troisièmes propriétés pour les locations à court terme a apparemment été la mesure la plus réussie pour ramener plus d'unités sur le marché de la location à long terme. Dans cette optique, Desjardin propose que le gouvernement restreint en partie les locations commerciales à court terme non principales, applique strictement des sanctions en cas de non-conformité et responsabilise les plateformes STR pour contribuer à atténuer la crise du logement.

Il existe peut-être également une opportunité de réinvestir une partie des taxes et des frais perçus auprès des propriétaires immobiliers STR dans le marché du logement, ainsi que des arguments à défendre du côté du développement. Si nous savons que certaines (ou plusieurs) unités d'un développement seront sûrement utilisées pour des STR plutôt que pour des locations à long terme ou pour une résidence principale, ne devrait-il pas être une pratique courante d'intégrer cette allocation dans les plans de développement ?

Par exemple, les municipalités de partout au Canada doivent planifier la croissance prévue du nombre de nouveaux ménages – prenons par exemple la ville de Toronto. La figure ci-dessous montre qu'à partir de 2020, on s'attend à ce qu'il y ait 82 400 nouveaux ménages dans la ville entre 2016 et 2021. Par conséquent, la ville prévoit de répondre à cette demande par de nouveaux développements. En effet, la ville a vu près de 82 000 logements construits sur cette période. Cependant, près de 8 000 nouveaux logements ont également été ajoutés au marché de la location à court terme grâce au seul Airbnb. En outre, 18 218 logements ont été utilisés à d’autres fins, comme des logements étudiants, et/ou sont restés vacants. Si l’on tenait compte de ces autres utilisations, la ville de Toronto aurait eu besoin de construire 108 618 unités au cours de cette période.

Figure 3 : Besoins en matière de logement de la ville de Toronto entre 2016 et 2021

Cette observation soulève la question suivante : au-delà des réglementations RDS, les RDS ne devraient-elles pas être une considération clé pour les urbanistes, les promoteurs et les décideurs politiques alors qu’ils planifient les contrôles et les incitations en matière de zonage et de développement résidentiel dans les grandes villes, comme Toronto ?