L’incertitude du marché incite les fonds de dette et autres prêteurs CRE à donner la priorité à la mise à jour de la valeur des garanties

Les investisseurs en immobilier commercial sont naturellement nerveux.

Après la pandémie, certains des segments les plus touchés du secteur de l’immobilier commercial (CRE), comme l’hébergement et le commerce de détail, se sont lentement rétablis. Mais dans le même temps, les banques centrales ont commencé à relever les taux d’intérêt, resserrant par la suite les conditions financières. Ce changement a contribué à une dépréciation de la valeur de tous les types de propriétés, mais plus particulièrement dans les bureaux.

Avec autant d’incertitude sur le marché, les fonds de dette et autres prêteurs fournissant des financements CRE doivent avoir une visibilité sur les facteurs ayant un impact sur la valeur de la garantie immobilière sous-jacente à votre portefeuille de prêts. Les mesures que vous prenez pour évaluer vos risques sont-elles conformes aux meilleures pratiques du secteur ? Êtes-vous en mesure d’assurer aux investisseurs et aux actionnaires que vous avez pleinement évalué les risques et que vous prenez les mesures appropriées si nécessaire ? Ces questions sont devenues pressantes à la lumière des évolutions récentes du marché.

Récemment, deux échecs majeurs de prêts ont démontré la gravité de l’évolution du paysage. Fin 2022, une filiale de Brookfield Corp. a fait défaut sur des prêts totalisant 755 millions de dollars liés à deux immeubles de bureaux à Los Angeles. De même, les*$* de Vornado Realty TrustCoentreprise de la Cinquième Avenue et de Times Square en défaut de paiement sur un prêt de 450 millions de dollars lié à l'immeuble commercial de New York.

Plus récemment, un directeur de la Federal Reserve Bank de New York a annoncé que 1 500 milliards de dollars de dette immobilière commerciale arriveront à échéance au cours des trois prochaines années. La majeure partie de cette dette a été contractée lorsque les taux d’intérêt étaient proches de 0 %.

Dans le passé, la plupart des prêteurs CRE évaluaient les garanties au moment de l’émission et rarement par la suite. Dans certains cas, les évaluations peuvent avoir été mises à jour dans le cadre d'une extension ou d'une modification du processus de prêt, ou en cas de préoccupations importantes concernant les performances ou le plan d'affaires. Mais des évaluations régulières des garanties ont rarement été jugées nécessaires. En règle générale, les politiques d’évaluation liées aux garanties ont été structurées pour être réactives plutôt que proactives.

Jusqu'à maintenant.

La volatilité des marchés, la hausse rapide des taux d’intérêt et la baisse de la valeur des actifs soulignent la nécessité d’une surveillance et d’une gestion des risques plus rigoureuses.

Compte tenu de la probabilité d’un risque important au sein des portefeuilles de dettes immobilières, les prêteurs immobiliers commerciaux doivent adopter une attitude proactive. Il s’agit d’un moment critique pour réévaluer votre processus d’évaluation des garanties existant ou pour développer un nouveau processus qui répond aux circonstances et aux défis actuels.

Étant donné que l'approvisionnement en ressources peut s'avérer difficile pour certains prêteurs, comme les fonds de dette dont les compétences principales sont de lever et de déployer des capitaux plutôt que de valoriser les actifs, un partenariat avec un fournisseur externe de gestion d'évaluation peut soutenir votre équipe en lui apportant expérience et expertise. Un fournisseur objectif peut proposer des recommandations concernant le calendrier et les approches en fonction de ce qui est le plus approprié pour votre fonds ainsi que des meilleures pratiques du secteur. Dans cette optique, l’actualisation régulière des évaluations des garanties devrait désormais faire partie intégrante de votre processus visant à atténuer le risque financier et à rassurer davantage les investisseurs et les actionnaires.

Lisez la suite pour savoir pourquoi et, plus important encore, comment.

"Des évaluations de garanties en temps opportun sont désormais essentielles pour protéger votre marque et votre crédibilité auprès des clients."

Tim Kuhn

Directeur

Les changements dans les hypothèses de tarification et de flux de trésorerie ont un impact significatif sur les valeurs.

Bien que les évaluations des garanties de montage pour votre portefeuille ou fonds aient pu être réalisées au cours des dernières années, la demande volatile et les taux d'intérêt élevés recalibrent à la fois les hypothèses de prix et de flux de trésorerie sous-jacents pour de nombreux types de propriétés. Ces changements ont un impact parfois considérable sur les valeurs, comme dans le cas des immeubles de bureaux.

Alors que les inquiétudes liées à la dette mezzanine pour les investissements hôteliers anéanties pendant la COVID peuvent désormais sembler être un lointain souvenir, les taux d’intérêt soutenus et élevés font baisser la valeur des actifs dans tous les domaines.

Les investisseurs sont parfaitement conscients de la volatilité des valorisations. Ils considèrent la base de garantie comme un risque. C’est là qu’ils se concentrent actuellement et continueront de l’être dans un avenir prévisible.

Comment réagissent vos auditeurs, investisseurs et actionnaires ? Demandent-ils plus de transparence dans le processus d’évaluation des garanties ? Vous posent-ils des questions sur votre politique de gestion des risques ? Une politique de valorisation des garanties ? Comment vos pratiques se comparent-elles à celles des autres prêteurs CRE ?

De plus, comment votre organisation réagit-elle ? Comprenez-vous parfaitement les risques de votre portefeuille? Avez-vous une perspective actuelle sur ses valeurs de garantie ? À quoi pourrait ressembler la situation si le test des clauses restrictives n’est pas effectué pour les prêts qui approchent de leur échéance ou si vous ne parvenez pas à refinancer ? Afin de prendre les mesures appropriées et d'assurer la transparence aux investisseurs et aux actionnaires, il est particulièrement impératif pour les prêteurs présentant un risque de bilan immobilier commercial de procéder à des évaluations en temps opportun des garanties afin de comprendre les risques structurels.

Les leçons de la grande crise financière

Les entreprises engagées dans des prêts alternatifs et des financements par emprunt qui ont survécu à la grande crise financière de 2008/09 ont protégé leurs principaux engagements. Pour y parvenir, ils ont acquis une compréhension complète de leur base de garantie et ont utilisé des stratégies préventives pour maintenir leurs engagements.

Depuis lors, le secteur de la CRE a connu un afflux massif de nouveaux prêteurs alternatifs ; cependant, bon nombre de ces prêteurs n’ont jamais connu une période de turbulences financières comme celle que nous connaissons actuellement. Qui plus est, nombreux sont ceux qui n’ont pas développé de pratiques solides en matière de suivi et d’évaluation des garanties, ce qui est crucial pendant de telles périodes.

Dans les situations où les équipes internes peuvent ne pas être en mesure d'assumer un travail supplémentaire, le soutien d'un tiers en matière de gestion de l'évaluation peut aider à établir des processus rapides et efficaces qui soutiennent la prise de décision de la direction et les communications avec les investisseurs.

"Assurer des dettes est un défi mais temporaire. La base est éternelle. En fin de compte, le risque est la garantie. Pour nos clients, les conversations continuent de s’éloigner des spreads de marché et se concentrent désormais plus intensément sur les garanties : « Que vaut la base ?"

Jason Cheffy

Directeur principal, Conseil mondial sur la dette

Les meilleures pratiques se concentrent sur la valeur des garanties

Même si de solides évaluations périodiques des garanties constituent une avancée récente dans la communauté des prêteurs et que les meilleures pratiques sont en constante évolution, trois stratégies sont essentielles.

Triage immédiat

Les équipes d’évaluation internes ou externes doivent commencer par identifier les risques les plus urgents dans les portefeuilles. Cela implique de se concentrer, du point de vue du prêteur, à la fois sur les garanties à risque et sur les garanties performantes qui sont potentiellement problématiques à la lumière des conditions opérationnelles et des marchés financiers.

Les tests de résistance devraient inclure l’ajustement à la baisse des flux de trésorerie des garanties et la détermination de l’impact que cela aurait sur les clauses restrictives du prêt, les ratios prêt/valeur et la capacité de récupérer le montant initial du prêt.

Révision annuelle

Une fois les risques immédiats traités, un examen annuel d’un sous-ensemble plus large du portefeuille permet de mieux comprendre l’impact de la volatilité de l’immobilier sur les garanties et peut contribuer à minimiser le risque potentiel de prêts non performants.

Les meilleures pratiques

À l’avenir, il faudrait déterminer les meilleures pratiques en matière de fréquence et de processus d’évaluation. Comme pour toutes les évaluations, ces pratiques doivent faciliter la transparence et la responsabilité des procédures ainsi que la comparabilité des résultats.

Cela nécessite de déterminer l'objectif, la portée et les méthodes d'évaluation utilisées lors de l'intégration et de la mise à l'échelle, de la communication et, enfin, de la révision du processus. Pour garantir une approche exploitable, le directeur de l'évaluation, un représentant de l'équipe de gestion d'actifs et le directeur des risques ou le directeur des opérations doivent être impliqués dans l'élaboration des meilleures pratiques pour le portefeuille ou le fonds.

Dans le but de renforcer vos meilleures pratiques avec un soutien supplémentaire, vous souhaiterez peut-être externaliser complètement ou partiellement la gestion de l’évaluation. Cela peut aller de l'assistance pour les recommandations de processus à l'achèvement des rapports d'évaluation ou à l'examen par un tiers des projets d'évaluation. Quel que soit le niveau de soutien que vous recherchez, assurez-vous que l’entreprise que vous sélectionnez possède une solide expertise en matière d’évaluation de la dette et des garanties.

De plus, ce fournisseur doit être disposé à consulter un éventail de parties prenantes internes pour comprendre les principales préoccupations et défis. Pour permettre des évaluations précises des garanties, ils doivent également être en mesure de fournir des informations relatives aux hypothèses et aux conclusions globales pour une gamme de types et de marchés immobiliers. Dans le climat actuel, en particulier, il est important de s'aligner sur des professionnels qui ont une compréhension approfondie des tendances de valorisation, des meilleures pratiques du secteur, de l'analyse comparative, ainsi que de leur impact et de leur valeur.

"Compte tenu des tendances globales du marché des capitaux et de l'évolution des hypothèses ayant un impact sur la valeur des garanties, les prêteurs qui s'appuient sur des évaluations de garanties d'origination potentiellement obsolètes devraient envisager de réactualiser ces évaluations."

Andrew Pabon

Directeur, Conseil mondial

Une posture défensive protège la crédibilité et la compétitivité

Les perturbations causées par la pandémie, combinées à la hausse rapide des taux d’intérêt qui a suivi, ont donné naissance à un nouveau paradigme de risque. Cela s’avère être un catalyseur de changement dans l’ensemble du secteur, et des valorisations opportunes constituent la première étape vers une navigation réussie dans ce nouveau paysage.

Face à la demande croissante des prêteurs d’anticiper les problèmes potentiels, les pratiques proactives d’évaluation des garanties sont devenues un avantage concurrentiel – ou un désavantage pour les prêteurs qui choisissent d’ignorer cette attente.

Pendant cette période de dislocation des marchés, d'incertitude et de baisse de la valeur des actifs, où les investisseurs sont en état d'alerte, adoptez les meilleures pratiques et renforcez vos processus liés au risque.

Les fonds et autres prêteurs qui sont préventifs et disciplinés, qui agissent rapidement pour combler les lacunes de la politique de valorisation et communiquent avec transparence aux investisseurs et aux actionnaires sont ceux qui survivront et se développeront à l'avenir. Aujourd'hui plus que jamais, la démonstration continue de bonnes pratiques judicieuses liées au portefeuille immobilier commercial d'une organisation est l'indicateur ultime de succès.

"Du point de vue de la détérioration collatérale, il faudra peut-être jusqu'à cinq ans avant que nous soyons de l'autre côté de la situation. Ainsi, les prêteurs qui souhaitent établir une posture défensive pour leurs portefeuilles seraient prudents de commencer à instituer dès aujourd’hui des pratiques permettant d’identifier les garanties à risque afin d’éviter d’éventuelles inquiétudes futures.

Jason Cheffy

Directeur principal, Conseil mondial sur la dette