Décisions fondées sur les données : l'avenir de l'évaluation et de l'analyse comparative des performances de l'immobilier commercial

Comment les dirigeants de l'immobilier commercial transforment les pratiques d'évaluation et d'analyse comparative des performances

Le marché de l'immobilier commercial a toujours été dynamique, mais au cours de la dernière décennie, le secteur a indéniablement gagné en complexité et en envergure. Avec l'afflux de nouvelles sources de données et l'expansion rapide vers d'autres types de biens, la capacité à comparer efficacement les évaluations et les performances est devenue à la fois un avantage stratégique et une nécessité absolue.

Dans ce contexte, les professionnels de l'immobilier commercial doivent maîtriser la mesure, l'interprétation et l'action des indicateurs de performance, tout en maintenant une transparence accrue auprès des parties prenantes, qui manifestent un intérêt croissant pour des informations en temps réel et des benchmarks sur mesure. La question n'est plus de savoir si le benchmarking est pertinent, mais plutôt comment l'optimiser pour élaborer un discours plus précis et nuancé pour les investisseurs et générer de la valeur dans tous les aspects du paysage de l'investissement.

Afin de dresser un bilan de l'analyse comparative du secteur immobilier commercial en 2025 et de proposer des éclairages clés sur la manière dont les leaders du secteur redéfinissent les meilleures pratiques, Alex Jaffe, directeur principal, Évaluation et conseil chez Groupe Altus, a été rejoint par Matt Gilbert, responsable de l'analyse chez CBRE Investment Management, et Bill Maher, directeur, Stratégie et recherche chez RCLCO Fund Advisors, lors du récent Altus Innovation Summit à New York. Leur discussion a abordé de nombreuses questions urgentes pour le secteur immobilier commercial actuel, de l'évolution du rôle des indices largement utilisés et des nouveaux indices de référence, aux défis pratiques liés à l'intégration de flux de données disparates et à la fourniture d'une couverture solide des types de biens immobiliers principaux et alternatifs. Pour ceux qui souhaitent façonner l'avenir de l'immobilier institutionnel, la réussite repose sur l'exploitation des données, non seulement à des fins de conformité ou de reporting, mais aussi pour une compréhension plus approfondie, une prise de décision plus éclairée et une narration percutante.

Sommet de l'innovation Altus à New York – Table ronde sur l'évaluation et l'analyse comparative des performances dans l'immobilier commercial

Évolution des stratégies dans les indicateurs de performance de l'immobilier commercial

Aujourd'hui, l'intérêt principal de l'analyse comparative immobilière réside dans sa capacité à créer un meilleur retour d'information auprès des investisseurs, leur permettant de savoir précisément ce qui a été fait par le passé et pourquoi cela a fonctionné – ou non. Au cours de la dernière décennie, l'approche analytique du secteur a évolué, entraînant une adoption croissante de l'évaluation quantitative de la performance. « Les investisseurs ne veulent plus seulement des rapports de fin de mois. Ils veulent des tableaux de bord mis à jour toutes les heures », observe Jaffe.

Maher note qu'historiquement, surperformant l'indice ODCE était réalisable en sous-pondérant stratégiquement les actifs de bureaux, un type de biens peu performant. Aujourd'hui, cependant, la composition de l'indice ODCE a évolué. « 60 % de l'indice de référence est désormais composé d'actifs industriels et d'appartements, il est donc plus difficile de déterminer s'il faut sous-pondérer ou surpondérer ces actifs. » Par conséquent, le processus nécessite désormais de miser massivement sur l'indice de référence pour tenter de le surperformer. Concernant les stratégies hors ODCE, Gilbert a ajouté que leur approche évolue. « Nous commençons à examiner les équivalents du marché public (PME) et les alphas directs pour comparer nos performances à celles d'indices ou de référence sélectionnés », ajoute-t-il, soulignant que « la demande des investisseurs et des gestionnaires de portefeuille commence à adopter de nouvelles mesures et approches d'évaluation de la performance. »

Maher souligne également un défi majeur pour les fonds de pension : comment déterminer l'indice de référence approprié ? Si l'indice ODCE — et les données plus larges du NCREIF — constituent une base cohérente pour l'analyse comparative des actifs de base à faible effet de levier depuis plus de deux décennies, il est important de reconnaître que chaque portefeuille est unique. Ces indices de référence feront toujours partie intégrante des pratiques sectorielles ; cependant, certains investisseurs pourraient les intégrer à d'autres sources de données afin de mieux refléter la diversité des types de biens ou des profils risque-rendement.

Pour les professionnels de l'immobilier commercial souhaitant combiner efficacement des indices de référence personnalisés avec l'indice ODCE, Jaffe souligne la nécessité d'identifier les caractéristiques clés d'un portefeuille, telles que les types de biens et la répartition géographique, afin de garantir que les indices reflètent fidèlement les actifs sous-jacents. Il préconise ensuite le développement d'indices de référence sur mesure intégrant des indices pertinents tout en tenant compte des spécificités du portefeuille. Enfin, il est impératif de mettre à jour et d'affiner régulièrement ces indices de référence personnalisés afin de les adapter à l'évolution des conditions de marché et des attentes des investisseurs, et de garantir leur pertinence et leur efficacité pour l'évaluation des performances.

Relier les analyses historiques et prospectives

Si l'analyse comparative historique reste fondamentale, l'analyse prospective est tout aussi essentielle. À cet égard, Maher révèle que son entreprise modélise désormais cinq à six types de biens immobiliers de niche (centres de données, résidences pour personnes âgées, maisons préfabriquées, entre autres) et prévoit la croissance des loyers, l'évolution des taux de capitalisation et les flux de capitaux à l'échelle nationale et géographique. « Nous prévoyons ces indicateurs en interne et essayons également de les comprendre géographiquement », a-t-il déclaré, illustrant ainsi comment la modélisation prédictive aide les investisseurs à anticiper les performances au-delà de l'analyse rétrospective. « Sans vision prospective, on avance à l'aveugle », ajoute-t-il.

L'intérêt croissant pour les « mesures quantitatives » alimente également les discussions sur la valorisation. Plutôt que de se fier uniquement aux rendements des revenus ou aux taux de capitalisation rétrospectifs, le paysage actuel nécessite des outils offrant des « informations précises et actualisées » dès la publication des indices de référence, afin de fournir aux équipes les données dont elles ont besoin avant de rencontrer les investisseurs.

L'impératif de la granularité des données

L'un des principaux défis soulignés par Maher et Gilbert réside dans la granularité des données disponibles, notamment la nécessité de comprendre non seulement les rendements globaux, mais aussi les facteurs sous-jacents, notamment les loyers du marché, la croissance des loyers et les charges d'exploitation. Identifier la contribution de ces composantes permet non seulement de clarifier les facteurs de surperformance, mais aussi d'aider les investisseurs à prévoir plus précisément les résultats futurs.

À mesure que les alternatives gagnent en popularité auprès des institutions, la parité des données doit s'améliorer. « Le pourcentage de centres de données dans le NCREIF est faible à ce stade, mais je m'attends à ce que la couverture augmente au rythme des flux d'investissement », explique Maher. Concernant les comparaisons de loyers résidentiels, Gilbert souligne l'importance de la transparence dans le contexte des litiges en cours contre les fournisseurs de données : « J'espère que cela n'aura pas d'impact sur la disponibilité des informations », a-t-il déclaré, soulignant que des données comparatives fiables sont indispensables pour des analyses précises de rendement et de valorisation.

Leçons tirées d'autres classes d'actifs

En comparant l'immobilier à d'autres actifs privés, Maher a cité une étude comparative récemment publiée par le Real Estate Research Institute (RERI). « L'immobilier est de loin le meilleur actif réel, grâce à des indices relatifs établis de longue date », note-t-il. À l'inverse, les indices de référence pour les infrastructures et les forêts sont souvent des mesures indirectes – « IPC plus cinq », par exemple – plutôt que de véritables comparateurs de marché. « Les actifs immobiliers sont comparables par défaut. On peut aligner deux entrepôts à Dallas et comparer des pommes avec des pommes. »

Cet avantage comparatif renforce l'attrait de l'immobilier au sein de portefeuilles institutionnels diversifiés. Maher constate une tendance croissante parmi les grands fonds de pension à investir directement dans des instruments de référence, comme les fonds d'indices d'IDR. « Le potentiel de hausse est faible et les risques de baisse sont plus importants que les risques de hausse », conclut-il. « Si l'indice de référence offre des rendements stables à faible coût, pourquoi ne pas en profiter plutôt que de rechercher une surperformance marginale ? »

La voie à suivre : équilibrer la science et l'art

Les professionnels de l'immobilier commercial peuvent-ils anticiper un avenir (très proche) où l'analyse comparative alliera une analyse rigoureuse à l'art de l'immobilier ? Gilbert rêve de plateformes capables d'ingérer d'énormes ensembles de données riches en attributs et de produire du jour au lendemain des visualisations à l'échelle de l'entreprise – des outils qui expliquent les performances de votre portefeuille par rapport à l'indice de référence. « Imaginez des requêtes de type ChatGPT sur votre portefeuille », songe-t-il. « Montrez-moi tous les portefeuilles sous-performants avec une dérive du taux de capitalisation supérieure à 20 pb – ce sont des semaines de gagnées. »

Maher, quant à lui, envisage de remplacer les évaluations ponctuelles actuelles par des évaluations basées sur les probabilités. En effectuant des milliers de simulations de Monte-Carlo, affirme-t-il, une évaluation pourrait indiquer une fourchette de valeur complète, assortie de probabilités de hausse et de baisse. « Pourquoi une évaluation ne pourrait-elle pas être la même chose ? », demande-t-il, ce qui rend mieux compte de l'incertitude du marché qu'une estimation isolée.

En fin de compte, l'analyse comparative immobilière doit rester une discipline vivante, évoluant au rythme des nouveaux flux de données, de l'évolution des attentes des investisseurs et de l'émergence de l'analyse prédictive avancée. À mesure que le domaine évolue vers la prévision et la modélisation de scénarios, la granularité et la précision des données sous-jacentes deviennent encore plus cruciales. Plus la mesure des loyers du marché, des trajectoires de croissance et des charges d'exploitation est précise, plus les prévisions de performance deviennent précises et exploitables. Des solutions conçues précisément pour ce paysage en constante évolution permettent aux professionnels de l'immobilier commercial d'identifier facilement les principaux moteurs de performance et de transformer les données brutes en récits prospectifs plus riches pour toutes les parties prenantes.

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