Le point sur le marché des bureaux canadien – T3 2023

Au troisième trimestre de 2023, le taux national de disponibilité des bureaux s'est stabilisé partout au Canada, avec une légère augmentation de 0,1 % par rapport au trimestre précédent pour atteindre 17,6 % (Figure 1), et des espaces sous-loués représentant 18,2 % du total des espaces de bureaux disponibles. En outre, l'activité des transactions de bureau a diminué, avec seulement 5,1 milliards de dollars d'échanges depuis le début de l'année, soit une diminution de 29 % d'une année sur l'autre. Alors que le modèle de travail hybride est devenu un élément permanent dans de nombreux lieux de travail au Canada, les entreprises et les propriétaires ont dû travailler ensemble dans leurs efforts continus pour inciter les travailleurs à revenir au bureau avec des espaces aménagés et des efforts de redimensionnement.

Selon l’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada, en septembre 2023, l'emploi a augmenté de 64 000 (0,3 %), avec un taux de chômage inchangé à 5,5 %. Cette augmentation n'a pas suffi à absorber tous les nouveaux arrivants sur le marché du travail. Depuis début 2023, l’emploi a augmenté en moyenne de 30 000 par mois. Cependant, Statistique Canada estime qu'il faudra créer 50 000 emplois par mois pour suivre le rythme de la croissance démographique.

De plus, des gains d'emploi ont été constatés dans les services d'enseignement ainsi que dans le transport et l'entreposage, tandis que des pertes d'emploi ont été constatées dans les domaines de la finance, des assurances, de l'immobilier, de la location, de la construction, de l'information, de la culture et des loisirs. De plus, Statistique Canada a indiqué qu'une plus grande proportion de Canadiens restaient au chômage plus longtemps et qu'un plus grand nombre occupaient plusieurs emplois d'une année à l'autre. Ces tendances suggèrent que les demandeurs d'emploi éprouvaient des difficultés à trouver un emploi et qu'il était nécessaire d'occuper plusieurs emplois pour répondre à leurs besoins essentiels (par exemple, l'épicerie, les vêtements, le transport, l'hypothèque ou le loyer).

Figure 1 – Disponibilité des bureaux au troisième trimestre 2022 par rapport au deuxième trimestre 2023 par rapport au troisième trimestre 2023

Le marché de Vancouver a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus bas, soit 12 %, suivi de Québec et d'Ottawa (Figure 1). Cependant, alors que Vancouver et Québec ont déclaré des diminutions de leur taux de disponibilité, Ottawa a déclaré un taux de disponibilité record de 13,9 %, ce qui représente une augmentation de 0,9 %. En plus des conditions de marché difficiles, les activités de réduction des effectifs et de relocalisation menées par le gouvernement fédéral et les agences fédérales ont encore exacerbé les difficultés liées à la disponibilité des bureaux au centre-ville.

Le marché de Calgary continue d'afficher le taux de disponibilité le plus élevé, soit 23,9 %, soit une légère baisse de 0,7 %. Pour répondre au taux de disponibilité élevé du marché, le Programme révisé d'incitation au développement du centre-ville de Calgary a été introduit en 2021, qui offrait une subvention pour la conversion d'un bureau en résidentiel de 75 $ par pied carré en fonction de la superficie d'origine du bureau à convertir. En mai 2023, dix immeubles de bureaux, représentant 1,35 million de pieds carrés d'espace vacant, devraient être convertis en bureaux en logements pour créer plus de 1 200 logements.

Figure 2 – Achèvements et disponibilité des bureaux – T3 2023

Aucun immeuble de bureaux n'a été achevé au Canada au troisième trimestre de 2023 ; cependant, ce manque d’achèvements de bureaux n’était pas inattendu. Compte tenu du ralentissement économique et de l’évolution des demandes du marché, il n’était plus possible de financer des projets liés aux bureaux sur de nombreux marchés majeurs.

Figure 3 – Bureau en construction et disponibilité – T3 2023

À l'échelle nationale, 67 projets de bureaux étaient en construction au troisième trimestre 2023, totalisant 13,7 millions de pieds carrés, dont 56,8 % étaient préloués. Vancouver et Toronto représentaient la majorité, avec respectivement 30 et 23 projets totalisant environ 11,4 millions de pieds carrés en construction (figure 3).

L'activité des transactions du bureau national a diminué alors que les investisseurs cherchaient à rééquilibrer leur portefeuille avec des formes d'immobilier plus stables et à faible risque, telles que des actifs multifamiliaux et industriels. Comme mentionné précédemment, le modèle de travail hybride est devenu un élément permanent des modalités de travail au Canada, alors que le marché s'adapte aux modalités de travail flexibles. En conséquence, les propriétaires et les entreprises se sont concentrés sur la fidélisation des locataires. Ces efforts ont ouvert la voie à un marché où les locataires ont plus de pouvoir de négociation et privilégient la qualité à la quantité concernant leurs espaces.