Tendances canadiennes en matière d’investissement en CRE

Les derniers résultats de l'Enquête sur les tendances des investissements (ITS) au Canada du Groupe Altus pour les quatre classes d'actifs de référence révèlent que le taux de capitalisation global (OCR) a augmenté à 5,62 % au deuxième trimestre 2023, par rapport au trimestre précédent à 5,47 % (Figure 1). Avec la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, l’activité des transactions d’investissement est restée lente au premier semestre 2023, les investisseurs restant prudents dans leurs décisions d’investissement.

Selon Statistique Canada, le marché du travail est resté globalement inchangé. En mai 2023, l'emploi a légèrement diminué de 17 000 (-0,1 %). L'emploi des jeunes a diminué de 77 000 (-2,8 %), tandis qu'il a augmenté de 63 000 (0,5 %) chez les personnes âgées de 25 à 54 ans. De plus, des gains d'emploi ont été notés dans le secteur manufacturier, les services publics et d'autres services (soins personnels, réparation et entretien). Même si ces secteurs ont enregistré des gains, des pertes d'emploi ont été constatées dans les secteurs des affaires, du bâtiment et d'autres services de soutien.

Le taux obligataire de la Banque du Canada, au 30 juin 2023, a été enregistré à 3,22 %, en hausse de 29 points de base depuis le premier trimestre 2023. Alors que la Banque du Canada se concentre sur les mesures de contrôle de l'inflation, les taux OCR moyens dans les secteurs industriels et suburbains à locataire unique les logements collectifs ont continué de croître d'un trimestre à l'autre. La demande pour ces deux classes d’actifs reste stable dans un contexte de hausse des taux de capitalisation et de baisse des taux de disponibilité.

Figure 1 - Marchés nationaux - Tendances OCR pour quatre classes d'actifs de référence

Activité d'investissement commercial

Pendant trois trimestres consécutifs, les trois principaux marchés préférés des investisseurs, toutes classes d'actifs confondues, ont été respectivement Toronto, Ottawa et Vancouver, Ottawa dépassant Toronto au deuxième trimestre 2023 (figure 2).

Le baromètre de localisation a fait état d'une tendance à la baisse du ratio de momentum (pourcentage d'investisseurs cherchant à acheter/pourcentage d'investisseurs cherchant à vendre) sur la plupart des marchés par rapport au trimestre précédent. Cependant, Ottawa – l'emplacement préféré – a résisté à la tendance avec un ratio de momentum positif qui est resté inchangé par rapport au trimestre précédent.

Les trois marchés suivants les plus privilégiés, représentant les plus grandes villes du Canada, ont commencé à ralentir, mais ont maintenu un ratio de dynamique positif, ce qui indique qu'un plus grand nombre d'investisseurs préfèrent acheter plutôt que vendre sur ces marchés.

Figure 2 - Baromètre de localisation - Tous les produits disponibles (T2 2023)

Les trois principaux types de propriétés préférés par les investisseurs au deuxième trimestre 2023 étaient respectivement les immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue, les commerces de détail à secteur alimentaire et les actifs industriels à locataire unique (Figure 3). L’actif le plus favorisé a enregistré une hausse de son ratio de momentum, tandis que les autres actifs ont enregistré une baisse. Il est intéressant de noter que les logements collectifs de banlieue ont enregistré une augmentation significative de leur ratio de dynamique. De plus, le secteur de la vente au détail de produits alimentaires est resté parmi les trois premiers malgré la baisse du ratio de dynamique au cours de chacun des trois derniers trimestres. De plus, tous les actifs de type bureau présentaient un ratio de momentum négatif avec des inquiétudes persistantes concernant la hausse des taux de disponibilité.

Figure 3 - Baromètre des types de propriétés - Tous les produits disponibles (T2 2023)

Selon le baromètre produit/marché, les trois combinaisons préférées (figure 4) étaient les logements collectifs de banlieue à Toronto et à Montréal et les logements industriels à locataires multiples à Calgary. Les 13 combinaisons les moins appréciées tournent toutes autour des actifs de bureaux – depuis les terrains de bureaux à Calgary et à Edmonton jusqu'aux immeubles de bureaux de classe « B » en banlieue et au centre-ville à travers le pays. Les difficultés macroéconomiques ont conduit les investisseurs à investir dans des actifs présentant un risque minimal et des rendements stables ; par conséquent, l’activité des transactions d’investissement a favorisé l’immobilier résidentiel et industriel.

Figure 4 – Baromètre produit/marché – Tous les produits disponibles (T2 2023) – Top 15 préférés/moins préférés

Faits saillants du marché pour le trimestre

• Les taux plafonds pour les logements collectifs de banlieue ont légèrement diminué pour s'établir à 4,44 %. Le taux plafond des logements multiples résidentiels de banlieue reste pratiquement inchangé, diminuant de 0,02 % par rapport à 4,46 % au premier trimestre 2023. Vancouver, d'un trimestre à l'autre, a connu une augmentation à 4,0 %, tandis que Toronto a diminué à 3,8 %.

• La demande d’actifs industriels continue de dépasser l’offre. Les taux plafonds pour les entreprises industrielles à locataire unique ont augmenté à 5,53 %. Les taux plafonds sur tous les marchés, à l'exception de la ville de Québec, ont connu une augmentation d'un trimestre à l'autre. Alors que l’offre reste limitée, la hausse des taux d’intérêt et les coûts de construction élevés ont conduit les investisseurs à être plus prudents.

• Les taux de capitalisation des bureaux de classe « AA » du centre-ville augmentent par rapport au trimestre précédent pour atteindre 6,50 % à compter du deuxième trimestre 2023. Le taux de disponibilité des bureaux nationaux a augmenté de 0,4 % par rapport au trimestre précédent pour atteindre 17,6 %. Il s’agit également du deuxième trimestre consécutif d’absorption nette négative. Tous les marchés ont connu une augmentation des taux de capitalisation d’un trimestre à l’autre.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau 1 ont légèrement augmenté pour atteindre 6,01 %. Les taux plafonds étaient mitigés sur les principaux marchés : Vancouver, Edmonton, Ottawa et Montréal ont subi des pressions à la hausse. Au même moment, une compression s'est produite à Calgary et à Québec, et Toronto n'a connu aucun changement.

Faits saillants du baromètre

Parmi les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l'enquête sur les tendances d'investissement :

• 55 avaient un ratio de momentum « positif » (c'est-à-dire qu'un pourcentage plus élevé de personnes interrogées ont déclaré qu'ils étaient plus susceptibles d'être un acheteur qu'un vendeur dans ce segment particulier), une diminution par rapport à 59 au premier trimestre 2023 ; et 73 avaient un ratio de momentum « négatif », une augmentation par rapport à 69 au trimestre précédent.

Les 15 principaux produits/marchés qui ont affiché la dynamique la plus positive sont :

• Vancouver: Terrains industriels à locataire unique, terrains industriels, zones commerciales à ancrage alimentaire et résidentiels à logements multiples de banlieue

• Calgary: Industriel multi-locataires

• Toronto: Bande résidentielle de banlieue à logements multiples et commerces de détail axés sur l'alimentation

• Ottawa: Bande résidentielle de banlieue à logements multiples et commerces de détail axés sur l'alimentation

• Montréal: Terrains résidentiels à logements multiples de banlieue, terrains industriels et bande commerciale de produits alimentaires

• Québec: Industriel multi-locataire et mono-locataire

• Halifax: Résidentiel à logements multiples de banlieue