Mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary – T3 2024

La forte croissance démographique entraîne une augmentation de 28 % de l’activité à Calgary

Calgary a signalé une forte activité d’investissement à la fin du troisième trimestre de 2024, avec un volume de transactions de près de 3,7 milliards de dollars, soit une augmentation de 28 % par rapport à l’année précédente. Alors que la croissance démographique soutenue a stimulé la demande dans certains secteurs, les investisseurs ont dû faire face à des défis découlant des effets résiduels des taux d’intérêt élevés et de l’évolution des conditions économiques. L’attrait de Calgary était évident pour les investisseurs. Dans Altus Group Enquête sur les tendances d’investissement dans l’immobilier commercial canadien – T3 2024Calgary a obtenu la deuxième place, derrière Vancouver comme marché privilégié. De plus, les investisseurs ont donné la priorité aux zones commerciales axées sur l'alimentation, aux immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue et aux propriétés industrielles à locataires multiples, en raison de leur résilience.

Figure 1 – Transactions immobilières – Tous secteurs par année

Malgré une croissance démographique soutenue et une forte demande industrielle alimentée par l’expansion des entreprises, le secteur industriel de Calgary a montré des signes de modération. Les effets résiduels des taux d’intérêt élevés ont incité les investisseurs à adopter une approche attentiste, en prévision de futures baisses. Cette prudence a entraîné une diminution de 15 % du volume des transactions sur un an, totalisant 483 millions de dollars. Selon Mise à jour du marché industriel canadien du Groupe Altus – T3 2024Le taux de disponibilité de Calgary a augmenté de 190 points de base sur un an pour atteindre 6,8 %, ce qui suggère un rééquilibrage progressif de l’offre et de la demande après deux années de développement sans précédent. Par conséquent, l’activité de construction a ralenti, avec seulement deux bâtiments industriels entièrement loués, totalisant 26 000 pieds carrés, achevés au troisième trimestre. De plus, environ deux millions de pieds carrés sont restés en construction, avec plus de la moitié de l’espace préloué, ce qui démontre une demande sous-jacente continue.

La forte croissance démographique, combinée à une crise de l’accessibilité au logement, a stimulé la demande de propriétés locatives et entraîné une forte augmentation de la construction de logements multifamiliaux. Cependant, malgré l’augmentation de l’activité de construction, le marché locatif est resté serré, la demande ayant constamment dépassé l’offre de logements disponibles. Cette situation est encore aggravée par une pénurie de logements abordables et une croissance élevée des loyers, qui ont limité l’accessibilité pour de nombreux Calgariens. Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 781 millions de dollars, en hausse de 64 % sur un an, ce qui témoigne de la forte confiance des investisseurs.

Le secteur de la vente au détail a connu une forte activité de location, atteignant un volume de transactions de 698 millions de dollars, soit une augmentation de 36 % par rapport à l’année précédente. Cette croissance a été stimulée par l’expansion démographique et l’adaptation des portefeuilles des investisseurs aux changements de comportement des consommateurs. Simultanément, les taux d’intérêt élevés, les coûts de construction élevés et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée ont limité l’offre de vente au détail, tandis que la demande d’espaces haut de gamme est restée élevée, exerçant une pression à la hausse sur les taux de location. Reflétant les tendances générales du marché canadien, les investisseurs ont continué de privilégier les propriétés commerciales de quartier ancrées dans les épiceries et les marchandises générales, ainsi que les centres commerciaux propices au réaménagement. Selon l’enquête sur les tendances canadiennes en matière d’investissement du Groupe Altus – T3 2024, le type de propriété le plus apprécié des investisseurs à Calgary était les centres commerciaux ancrés dans le commerce de détail. Ce changement s’aligne sur l’accent mis par les Canadiens sur les dépenses essentielles dans un contexte de hausse du coût de la vie.

Le secteur des bureaux de Calgary a dû faire face à des défis, conformément aux tendances nationales, le volume des transactions ayant chuté de 6 % sur un an pour atteindre 213 millions de dollars. Le Programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary, qui subventionne la conversion de bureaux à hauteur de 75 $ le pied carré, a joué un rôle crucial dans la gestion du sous-emploi des anciens bureaux de la ville. Selon Altus Group Mise à jour du marché des bureaux au Canada – T3 2024Le taux de disponibilité de Calgary est demeuré le plus élevé au Canada, soit 23 %. Il est toutefois important de noter que ce taux s'est constamment amélioré après avoir atteint un sommet de 26,1 % en 2021, grâce à la poursuite des efforts de redimensionnement. De plus, au troisième trimestre, Calgary n'avait qu'un seul bâtiment achevé : le Glendeer Professional Building, situé à quelques minutes du centre commercial Deerfoot Meadows, totalisant 57 349 pieds carrés, dont 39 % étaient disponibles à la location. De plus, le Westwinds Business Campus III, un immeuble de 72 123 pieds carrés, affichant un taux de disponibilité de 100 %, était le seul bâtiment en construction.

Le secteur foncier a connu un rebond d'activité, avec un volume de transactions de 1,2 milliard de dollars, soit une hausse de 46 % sur un an. Cette croissance substantielle a été principalement alimentée par le segment des terrains résidentiels, dont le volume de ventes a atteint 640 millions de dollars, soit une hausse de 57 % sur un an. Le segment des terrains ICI a également enregistré une solide performance, affichant un volume de transactions de 606 millions de dollars, soit une hausse de 37 % sur un an. Ces chiffres ont renforcé la demande accrue de terrains dans divers secteurs à Calgary. Comme mentionné précédemment, la croissance démographique de l'Alberta, stimulée par l'immigration interprovinciale et internationale, a été un catalyseur clé. Cette expansion s'est directement traduite par une forte demande de développements résidentiels multifamiliaux et, par conséquent, de terrains résidentiels. De plus, la solide performance du secteur des terrains ICI suggère que les investisseurs restent confiants dans le potentiel à long terme des secteurs commercial et industriel de Calgary.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs (T3 2023 vs. T3 2024)

Transactions notables du troisième trimestre 2024

3420 Sarcee Road SW – Terrain résidentiel

La Ville de Calgary a vendu un terrain résidentiel de moyenne densité de 4,78 acres à Sarina Homes en août dernier pour 12 millions de dollars. Ce terrain, appelé Richmond Green, est vendu à 2 510 460 $ l'acre pour un développement futur. Il est situé à proximité du centre-ville et à environ 14 minutes du centre-ville. Sarina prévoit y développer un complexe résidentiel mixte de deux bâtiments de six étages, comprenant 363 unités, un café-restaurant en plein air et un complexe d'appartements. Selon des informations publiées, la première phase du projet de développement de Sarina dans le coin nord-ouest de ce secteur offrira un mélange d'unités de 1 à 3 chambres, et la deuxième phase comprendra un développement de maisons de ville le long de Sarcee Road.

610 10th Avenue SW (Residence Inn Calgary Downtown/Beltline District) - Hôtel

Ouvert en 2019, le Residence Inn Calgary, le plus grand hôtel Residence Inn au monde, compte 390 suites et s'élève sur 33 étages, dans le prestigieux quartier Beltline, au centre-ville de Calgary. Le groupe Manga Hotel a acquis cet hôtel de luxe auprès de QuadReal Property Group en août 2024 pour la somme considérable de 86 572 800 $. Manga Hotels poursuit son expansion sur divers marchés au Canada. En juin 2024, l'entreprise a également acquis le Hilton Garden Inn et le Homewood Suites by Hilton à Calgary.

505 2nd Street SW (Prospect Place) - Bureau

Prospect Place est un immeuble de huit étages situé juste à côté du Calgary Petroleum Club, au centre-ville de Calgary. D'une superficie de 11 900 mètres carrés, il a été vendu par Hines à Fortinet Technologies pour un montant total de 8,9 millions de dollars. Les locataires de bureaux y trouveront un centre de conditionnement physique, des vestiaires, des douches, un stationnement sécurisé pour vélos et un espace de conférence dédié.

1850 et 1851, 80e Rue Sud-Ouest - Terrain résidentiel

Deux grands terrains de 13 acres situés dans le quartier convoité de Springbank Hill ont été vendus par Ronmor Developers à Jordan Development Corporation, une société de Vancouver, en septembre 2024, pour un montant de 38 645 000 $. Selon le service d'urbanisme de Calgary, un plan de construction pour un projet multirésidentiel de sept bâtiments, avec l'utilisation temporaire d'un centre de vente, a été soumis. Le prix d'achat total s'élève à 2,9 millions de dollars l'acre.

Figure 3 – Tendances globales du taux de capitalisation – 4 classes d’actifs de référence

Conclusion

Au troisième trimestre, le marché immobilier commercial de Calgary présentait un portrait contrasté. Une activité vigoureuse a caractérisé les secteurs foncier, commercial et multifamilial, stimulée par une forte croissance démographique et l'évolution des préférences des consommateurs. À l'inverse, les secteurs industriel et des bureaux ont montré des signes de modération, reflétant l'impact résiduel des taux d'intérêt élevés et les ajustements continus du marché. Malgré les difficultés persistantes, notamment sur le marché des bureaux, la confiance des investisseurs est demeurée forte. Les baisses anticipées des taux d'intérêt et la demande refoulée ont signalé une vigueur sous-jacente des perspectives à long terme de Calgary.

Voir le Mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary pour le deuxième trimestre de 2024

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