Le point sur le marché de l’immobilier commercial à Montréal – T1 2023

Après un fort ralentissement au cours des trois derniers trimestres de 2022, l'activité d'investissement commercial dans la région marchande de Montréal au premier trimestre 2023 a totalisé 1,6 milliard de dollars, ce qui représente une baisse de 70 % par rapport au premier trimestre 2022. L'apparition rapide des hausses de taux d'intérêt qui ont commencé en 2022. a incité les acheteurs et les vendeurs à tenter de s'entendre sur des accords. En outre, le délai entre la finalisation de la transaction et sa conclusion effective a obligé de nombreux acheteurs à renégocier avec leurs prêteurs pour tenir compte de l'augmentation des coûts d'emprunt. Le ralentissement de l’activité transactionnelle peut également être attribué au désalignement persistant des attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix.

Figure 1 - Région du marché de Montréal, transactions immobilières – Tous secteurs par année

Le secteur des appartements a enregistré le volume le plus élevé au premier trimestre 2023 avec des actifs de 497 millions de dollars négociés, en baisse de près des deux tiers par rapport au premier trimestre 2022. Les propriétés industrielles suivaient de près avec 471 millions de dollars d'investissement total, en baisse de 80 % par rapport au premier trimestre 2022. Cependant, le marché industriel est resté forte avec un taux de disponibilité à 3% tandis que les tarifs de location ont continué à augmenter en raison d'une offre limitée d'annonces.

D'après Altus Enquête sur les tendances des investissements, les attentes en matière de taux plafond continuent d’augmenter en raison de la hausse des coûts d’emprunt. Les propriétés industrielles à locataires multiples et à locataire unique à Montréal étaient respectivement la 2e et la 3e combinaison produit/marché la plus appréciée.

Figure 2 - Région du marché de Montréal, transactions immobilières par classe d'actifs (T1 2022 vs. T1 2023)

Les transactions d'investissement dans les bureaux ont chuté à 142 millions de dollars au premier trimestre 2023, soit une baisse d'environ 80 % par rapport au premier trimestre 2022. La capacité des entreprises à ramener leurs employés au bureau continue de peser sur cette classe d'actifs.

Figure 3 – Région de marché de Montréal, tendances OCR – 4 classes d'actifs de référence

Transactions notables du premier trimestre 2023

3400 rue Raymond-Lasnier – Industriel

La transaction industrielle la plus importante du premier trimestre 2023 a été l'achat du 3400, rue Raymond-Lasnier par une coentreprise entre Montoni Groupe et Aimco. L'installation industrielle construite en 2005 comprend 402 951 pieds carrés d'espace de distribution et 71 512 pieds carrés d'espaces de bureaux et de salles d'exposition.

La propriété est desservie par 27 emplacements pour camions et 303 places de stationnement. Au moment de la vente, l'ensemble de l'immeuble était loué à Sport Maska Inc. Le bail a débuté en 2008 et expire en décembre 2023. Le locataire dispose de deux options de renouvellement pour deux autres termes d'une durée de cinq ans chacun. Le même partenariat a acquis 4 millions de pieds carrés de terrain industriel à Saint-Bruno-de-Montarville en 2021.

9900, rue Irénée Vachon – Industriel

FPI BTB a remporté la cession-bail de la nouvelle installation industrielle de Lion Électrique à Mirabel. L'usine de batteries de 176 819 pieds carrés a été achevée en 2022 et a une hauteur libre de 32 pieds. Lion Electric a signé un bail de vingt ans avec trois (10) années d'options de renouvellement.

8401, 8625, 8801, 8885 chemin Transcanadien - Bureau

Dans le secteur des bureaux, le Groupe Mach a acquis quatre propriétés à Saint-Laurent, dans l'ouest de l'île. Le portefeuille a été acheté pour 84 000 000 $ et contient une superficie locative brute d'environ 379 285 pieds carrés, ce qui représente un prix global au pied carré de 221,50 $. Il s'agit de la troisième acquisition de l'année, après l'hôtel InterContinental Montréal et le 8500 Place Marien.

1355 Boulevard Le Corbusier - Appartement

La transaction la plus marquante dans le secteur des appartements a été la vente du 1355 boulevard Le Corbusier à Laval par Centurion Apartment REIT. Le complexe construit en 2021 compte 240 unités et a été négocié pour près de 83 millions de dollars. Centurion Apartment REIT est un acheteur actif possédant plusieurs actifs sur et hors de l'île de Montréal, cependant il s'agit du premier achat à Laval. Dans l’ensemble, le resserrement des besoins d’emprunt et des attentes de rendement a jeté un voile sur les transactions commerciales, l’activité d’investissement devant rester modérée à court terme.