Le point sur le marché des bureaux canadien - T1 2024

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Les taux de disponibilité des bureaux sont restés stables partout au Canada

Au premier trimestre de 2024, le taux de disponibilité des bureaux nationaux partout au Canada s'est stabilisé à 17,5 % pour le quatrième trimestre consécutif (Figure 1), alors que les espaces sous-loués ont diminué régulièrement. De plus, selon Statistique Canada, le modèle de travail hybride s’est imposé comme une modalité de travail privilégiée, la proportion de travailleurs bénéficiant de modalités hybrides ayant plus que triplé depuis le début de la pandémie.

Les transactions de location de bureaux ont continué d'être principalement orientées vers les immeubles de classe A par rapport aux immeubles de classe B et C, les entreprises donnant la priorité aux espaces aménagés de haute qualité situés dans des zones centralisées. Ce phénomène, surnommé la « fuite vers la qualité », a été un élément du débat sur la réutilisation adaptative, en particulier transformation d'un bureau en habitation.

Selon L’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada, en mars 2024, l'emploi est resté pratiquement inchangé (-2 200, -0,0 %), la croissance démographique continuant de dépasser la croissance de l'emploi. En outre, le taux de chômage a légèrement augmenté de 0,3 point de pourcentage, à 6,1%, en raison d'un ralentissement dans l'hébergement, la restauration et le commerce de détail. Les gains d'emploi ont été observés principalement dans les soins de santé et l'assistance sociale. Parallèlement, les pertes d'emploi ont été principalement enregistrées dans les services d'hébergement et de restauration.

Figure 1 – Disponibilité des bureaux (T1 2023 vs. T4 2023 vs. T1 2024)

Le marché québécois a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus bas, soit 11,9 %, suivi respectivement de Vancouver et d'Ottawa (figure 1). Le marché de Calgary a continué d'enregistrer la disponibilité la plus élevée, soit 23,2 %; cependant, en même temps, Calgary a continué d'observer une baisse de son taux de disponibilité. Cette tendance à la baisse est principalement due à la Programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary, qui a contribué à éliminer progressivement les espaces sous-utilisés et vacants de l’inventaire du marché et à accroître l’activité de location. D'autres grands marchés à travers le Canada ont commencé à explorer la création de programmes incitatifs pour subventionner la conversion de bureaux privés, mais les conditions économiques actuelles ont présenté de nombreux défis à sa conception.

Figure 2 : Achèvements et disponibilité des bureaux (T1 2024)

Au premier trimestre 2024, 5 immeubles de bureaux étaient achevés. Toronto est en tête du pays pour le nombre total d'immeubles de bureaux achevés, avec 2 immeubles de bureaux totalisant 1,4 million de pieds carrés, y compris l'achèvement de la tour de bureaux de Cadillac Fairview au centre-ville de Toronto (Figure 2).

Figure 3 : Bureau en construction et disponibilité (T1 2024)

Alors que le nombre de bureaux vacants continue d'augmenter, la demande d'espaces de bureaux a diminué et aucune nouvelle grande tour de bureaux d'importance n'a été annoncée. À l'échelle nationale, 50 projets de bureaux étaient en construction au premier trimestre 2024, totalisant 8,1 millions de pieds carrés, dont 52 % étaient préloués (Figure 3). Vancouver et Toronto sont en tête du pays avec le plus grand nombre de projets de bureaux en construction, soit 23 et 17 projets, totalisant respectivement 3,1 et 4,1 millions de pieds carrés.

Conclusion

Alors que les modalités de travail hybride connaissent une dynamique à la hausse depuis 2022, les propriétaires et les entreprises ont réagi en optimisant les espaces de bureau et les ressources humaines pour réduire les dépenses. En outre, le ralentissement économique et l’incertitude croissante ont conduit les investisseurs et les promoteurs à adopter une approche confinée dans le développement de nouveaux projets de bureaux. La demande d'espaces de bureaux au Canada devrait rester forte pour les immeubles de bureaux plus récents et bien situés en 2024, tandis que les propriétaires s'efforcent de trouver des locataires nouveaux et existants.