Partie 3 - Comment évaluer un terrain : valeur résiduelle vs. comparaison directe

Approche de comparaison directe

L'approche par comparaison directe évalue les terrains en analysant les ventes récentes de sites similaires, puis en tenant compte des différences de situation, de superficie, de forme, de topographie et d'usage autorisé. Elle repose sur le principe de substitution : un acheteur ne paiera pas plus cher pour un terrain que pour un terrain comparable. Cette méthode est particulièrement efficace lorsqu'il existe suffisamment de transactions récentes et véritablement comparables.

Il s'agit de l'une des méthodes les plus simples et les plus pratiques pour déterminer la valeur d'un terrain. Avec quelques connaissances de base, vous pouvez établir la valeur d'un terrain en utilisant la méthode de comparaison directe en trois étapes :

• Identifier l'utilisation la plus élevée et la plus optimale du site – examiner l'emplacement et les données démographiques, la réglementation et les contrôles d'urbanisme

• Évaluer les transactions récentes de sites similaires – tenir compte des caractéristiques supérieures ou inférieures telles que les attributs et les commodités de l'emplacement, la taille, la forme et la topographie.

• Ajustez les valeurs des ventes comparables – comparez les similitudes et les différences avec votre site proposé afin de déterminer sa valeur marchande

L'approche par comparaison directe repose sur un principe simple de substitution : autrement dit, un acheteur rationnel ne paiera pas plus cher pour votre produit que pour un produit similaire.

Les avantages de cette approche sont évidents : un chiffre final est facile à calculer et constitue un bon point de repère pour l’analyse de projets similaires sur des périodes comparables. Les inconvénients ? Aucun chantier n’est identique, ce qui rend les comparaisons exactes quasi impossibles. Aurez-vous une confiance totale en votre décision si vous vous fiez uniquement à votre intuition ?

Valeur résiduelle du terrain

La valeur résiduelle du terrain (VRT) correspond au prix maximal qu'un promoteur peut payer pour un terrain tout en atteignant son objectif de profit. Elle se calcule en soustrayant des revenus prévisionnels tous les coûts d'aménagement et la marge requise du promoteur, à l'exclusion du terrain lui-même. Puisqu'elle est calculée à partir du projet finalisé, la VRT est particulièrement adaptée aux terrains atypiques pour lesquels il n'existe pas de ventes comparables.

L'instinct joue un rôle dans la réussite d'un projet immobilier, mais faire ses recherches est tout aussi important.

Imaginez que vous ayez repéré un terrain exceptionnel, idéal pour votre projet. Mais il n'existe rien de comparable dans les environs. Comment estimer la valeur du terrain, et encore moins faire une offre raisonnable ?

C’est alors qu’il faut envisager la méthode suivante d’évaluation de la valeur foncière : le modèle de valeur foncière résiduelle (VFR).

Recettes – Coûts (y compris la marge du promoteur, hors terrain) = Valeur résiduelle du terrain

Dans cette formule, les revenus prévus sont basés sur les valeurs de vente projetées du projet de développement achevé.

L'ensemble des coûts prévisionnels du projet, hors terrain, est ajouté à la marge requise du promoteur. Ce montant est ensuite soustrait des recettes prévisionnelles afin d'obtenir une estimation de la valeur du terrain non bâti, appelée valeur résiduelle du terrain.

Le chiffre final est calculé en remontant le raisonnement afin de déterminer le prix du terrain permettant d'atteindre le rendement cible. Cette valeur aide le promoteur à déterminer le montant maximal qu'il peut payer pour une parcelle de terrain tout en réalisant le profit escompté.

Bien que la méthode de la valeur résiduelle du terrain soit un calcul simple, elle permet d'obtenir une valeur réaliste du terrain, d'évaluer la viabilité d'un projet et de comparer les options sans avoir besoin de connaître la valeur réelle du terrain.

Cette méthode présente toutefois un inconvénient : vous avez besoin d’une estimation détaillée de vos dépenses pour obtenir un résultat précis.

Quand utiliser la valeur résiduelle du terrain plutôt que la comparaison directe

Utilisez la méthode de comparaison directe lorsque le marché offre suffisamment de ventes récentes de terrains véritablement similaires ; elle est rapide et facile à justifier. Privilégiez la méthode de la valeur résiduelle du terrain lorsque le terrain est atypique, sans comparables directs, ou lorsque vous devez vérifier la rentabilité d'un projet à un prix donné. De nombreux promoteurs combinent les deux méthodes : la comparaison directe pour une première approche du marché, et la valeur résiduelle du terrain pour déterminer un prix de renonciation spécifique à la transaction.

Les deux méthodes répondent à des questions légèrement différentes. La comparaison directe s'intéresse au prix récemment payé par le marché pour un terrain similaire. La valeur résiduelle du terrain, quant à elle, s'intéresse à la valeur de ce terrain pour votre projet, compte tenu des revenus et des coûts prévus. Lorsque ces deux chiffres divergent, l'écart constaté indique généralement qu'il convient de revoir vos hypothèses, que ce soit pour… étude de faisabilité du développement immobilier entrée ou comment vous équilibre entre risque et rendement sur l'accord.

Comment évaluer un terrain commercial

L'évaluation des terrains commerciaux s'effectue selon les mêmes deux méthodes, mais les données utilisées diffèrent. La comparaison directe repose sur les ventes récentes de terrains commerciaux ou à bâtir comparables, ajustées en fonction du zonage et des usages autorisés. La valeur résiduelle du terrain dépend des revenus que générera le bien une fois achevé ; par conséquent, les loyers, les rendements et les coûts de construction prévisionnels sont plus importants que pour les terrains résidentiels. Le coût élevé des terrains et les faibles marges rendent indispensable une étude de faisabilité précise.

Les projets commerciaux étant plus variables, de petites erreurs dans les hypothèses de loyer, de rendement ou de coûts peuvent avoir un impact considérable sur la valeur résiduelle du terrain. C'est là que les logiciels d'étude de faisabilité spécialisés prennent toute leur importance : ils permettent de modéliser ces données et de tester la robustesse du prix du terrain avant tout engagement.

Quel est votre prix de départ ?

L’une des choses les plus difficiles à faire pour un promoteur est de renoncer à une affaire qui ne lui convient pas. Vous avez peut-être travaillé pendant des semaines à esquisser votre vision ou vous n’avez qu’un intérêt passager pour une propriété – mais dans tous les cas, comprendre votre « prix de départ » peut vous donner confiance dans vos décisions.

Continuez à lire le prochain épisode : Série sur la faisabilité du développement immobilier, partie 4 - Le compromis entre les logiciels de faisabilité du développement et les feuilles de calcul

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Pour découvrir des détails plus approfondis sur votre projet, vous devrez vous appuyer sur des logiciels sophistiqués, comme ARGUS EstateMaster. Avec un solution robuste, vous pourrez saisir davantage de données pour élaborer une étude de faisabilité immobilière plus précise, vous permettant ainsi de prendre des décisions financières en toute confiance.

Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur foncière résiduelle, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.

Fixez votre prix de renonciation en toute confiance

Bien évaluer un terrain vous permet de fixer un prix de revente ferme et de conclure des affaires sans surpayer. Faites toutes les estimations, vérifiez la solidité de vos hypothèses, puis agissez.

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