Le capital patient et la tolérance au risque pourraient générer des rendements élevés dans les zones d’opportunité

Des milliards de dollars en capitaux propres sont concentrés sur les investissements dans les zones d'opportunités aux États-Unis.

Mais avec des milliers de cibles potentielles, quels emplacements ont le potentiel de surperformer le marché ?

Des zones d’opportunités ont été créées dans le cadre de la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi. Cette décision politique a utilisé une carotte – un traitement fiscal préférentiel – pour encourager l’investissement et la création d’emplois dans les communautés en difficulté. Afin de libérer du capital qui pourrait autrement rester « bloqué » par les investisseurs espérant éviter l’impôt sur les plus-values, le programme Opportunity Zones permet le report temporaire des impôts sur les plus-values ​​précédemment gagnées. Ces plus-values ​​précédemment accumulées resteront à l’abri au sein du Opportunity Fund jusqu’à la fin de 2026, ou jusqu’à la cession de l’actif. Le programme propose également une majoration de base des plus-values ​​précédemment réalisées et l'exclusion permanente du revenu imposable sur les nouveaux gains pour les investissements détenus depuis au moins 10 ans. Les gouvernements locaux de tout le pays n’ont pas tardé à se joindre à nous pour inscrire leurs secteurs de recensement sur la liste officielle des zones d’opportunités qualifiées (QOZ) désignées. Le résultat est un large éventail de sites d'investissement potentiels couvrant 8 762 QOZ dans les 50 États, le District de Columbia et cinq territoires américains.

L’objectif déclaré du Département du Trésor pour la durée de vie projetée de 10 ans du programme était d’attirer 100 milliards de dollars de capitaux propres. Les données de l’industrie montrent un solide historique de réussite en matière de collecte de fonds qui se rapproche de cet objectif. Selon le Conseil national des agences de logement de l'État (NCSHA), il y avait au total 248 fonds qui avaient levé 50,2 milliards de dollars en capitaux propres au 27 février 2024. Plus de la moitié de ces fonds, 56 %, ciblent les investissements dans le logement abordable et le développement communautaire.

Pour mettre en perspective la portée des zones d'opportunité, les zones désignées représentent 12 pour cent de tous les secteurs de recensement. Compte tenu de la taille importante de cet univers d'investissement, le Groupe Altus a fouillé les données pour découvrir quels QOZ offrent le potentiel de surperformer le marché en utilisant Market Insights – les résultats d'apprentissage automatique de l'édition premium pour mettre en lumière des secteurs spécifiques.

Notre méthodologie d’analyse OZ

Pour un aperçu des coulisses, notre méthodologie a examiné les projections de croissance du bénéfice net d'exploitation (NOI) sur une base de marché équitable pour les immeubles de placement multifamiliaux et industriels sur un et cinq ans. Nous avons appliqué un filtre pour identifier les propriétés situées dans les secteurs de recensement avec des zones d'opportunité afin d'identifier les emplacements dont les performances étaient supérieures à la moyenne. Ce que nous avons trouvé dans cet exercice est un échantillon de villes spécifiques qui possèdent à la fois des propriétés multifamiliales et industrielles qui obtiennent des performances supérieures à la moyenne dans les zones d'opportunité avec des projections de croissance supérieures à la moyenne pour le NOI.

Nous avons également examiné l'alpha et le bêta, qui découlent du déploiement du modèle d'évaluation des actifs financiers en fonction des rendements. À l’aide de l’indice immobilier NCREIF, nous avons entraîné le modèle de tarification des immobilisations pour identifier le taux de croissance sans risque au-delà de l’indice de référence, ainsi que le degré de risque. En effet, nous avons isolé les MSA qui présentaient un alpha positif ou des perspectives de croissance ajustée au risque supérieures à l'indice de référence, tout en prenant en compte le bêta. Un bêta de un évolue en tandem avec le marché, tandis qu'un bêta plus élevé suggère un plus grand risque ou une plus grande variabilité et qu'un bêta plus faible est moins risqué.

Il est également important de noter que les règles du jeu ne sont pas entièrement équitables. Certains États offrent des incitations supplémentaires qu'un développeur ou un sponsor peut ajouter aux avantages de la zone d'opportunité. Par exemple, un certain nombre de zones d'opportunité se chevauchent avec le crédit d'impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC) dans les secteurs de recensement qualifiés (QCT). Le Maryland et la Californie sont des exemples d'États qui offrent des crédits d'impôt supplémentaires et des programmes de subventions pour les développements éligibles et/ou la création d'emplois dans les zones d'opportunité.

Pleins feux sur les zones d’opportunités présentant un potentiel de hausse

Bien que la sélection des marchés des zones d'opportunité puisse varier en fonction de divers facteurs basés sur les intérêts des investisseurs, les marchés identifiés ci-dessous ont un alpha positif, un bêta modéré ou faible et une plus grande probabilité de croissance du NOI au cours des un à cinq prochaines années, selon Modèles d'apprentissage automatique exclusifs du groupe Altus.

Phénix MSA

• Dans tout l’État, l’Arizona compte 169 QOZ, dont 84 dans le comté de Maricopa et 28 dans le comté de Pima. Selon Novogradac, L'Arizona se classe n°2 pour attirer des capitaux de la zone d'opportunité avec près de 2,3 milliards de dollars de capitaux levés.

• Altus a trouvé 88 QOZ dans le Phoenix MSA qui présentent des projections supérieures à la moyenne pour une croissance du NOI sur un et cinq ans sur les actifs multifamiliaux.

• Le Phoenix MSA a en général un alpha de 4,9% pour les actifs multifamiliaux. En d’autres termes, vous pouvez vous attendre à ce que vos rendements soient 4,9 % supérieurs aux rendements de référence. Le bêta est légèrement supérieur à 1 à 1,7 (en grande partie en raison de la croissance survenue au cours des dernières années qui a dépassé la croissance du marché), ce qui implique un risque légèrement plus élevé mais également un potentiel de croissance plus important.

MSA Riverside-San Bernardino

• La Californie abrite 879 secteurs de recensement de zones d'opportunité répartis dans 57 comtés. L’État offre également l’avantage supplémentaire de pouvoir cumuler différents avantages fiscaux, subventions et programmes d’incitation en plus des projets QOZ.

• La MSA Riverside-San Bernardino compte 102 secteurs de recensement de zones d'opportunité où la projection de croissance sur un et cinq ans pour la NOI multifamiliale est meilleure que la moyenne. Riverside-San Bernardino MSA a un alpha de 3,8 % pour les projets de croissance sur un et cinq ans pour les projets multifamiliaux. Il dispose également d’un bêta de 1,4, ce qui le rend légèrement plus risqué que la moyenne.

• La ville a une bonne demande de logements multifamiliaux en raison des coûts élevés dans d'autres régions, comme Los Angeles et le comté d'Orange à proximité, qui poussent les familles plus loin à la recherche d'options de logement sûres et abordables à proximité de bonnes écoles.

• L'analyse des projets industriels dans les zones d'opportunité Riverside-San Bernardino a montré une moyenne globale d'alpha et de bêta plats, ce qui signifie qu'ils évolueront en tandem avec les références du marché en matière de rendements. Cependant, 58 des 102 secteurs de recensement de la zone d’opportunité ont montré une croissance du NOI supérieure à la moyenne sur un et cinq ans.

Floride

• La Floride compte un total de 427 QOZ situés dans chaque comté de l'État.

• La MSA de Miami abrite 48 secteurs de recensement de zones d'opportunité où la croissance nette des revenus d'exploitation projetée sur les logements multifamiliaux est supérieure à la moyenne pour les un et cinq ans à venir, sur la base des modèles d'apprentissage automatique du groupe Altus. Le multifamilial a un alpha de 3,3 % et un bêta de 1. Ces secteurs de recensement comprennent également les villes de Fort Lauderdale et West Palm Beach.

• La MSA de Tampa compte 40 secteurs de recensement de zones d'opportunité qui affichent une croissance du NOI industriel pour les un et cinq prochaines années bien supérieure à la moyenne. L'industrie affiche un alpha de 3,2% et un bêta de 1.

Maryland

• Le Maryland compte au moins une zone d'opportunité dans chaque comté et un total de 149. L'État propose également des améliorations à plusieurs de ses programmes de crédit d'impôt pour le développement économique pour les entreprises situées dans les zones d'opportunité du Maryland qui répondent à certaines exigences. Les programmes de crédit d'impôt améliorés sont généralement liés à la création d'emplois dans ces zones, comme les crédits améliorés de crédit d'impôt pour la création d'emplois, le crédit d'impôt d'incitation aux investisseurs en biotechnologie (BIITC) et le crédit d'impôt pour l'investissement dans l'innovation du Maryland (IITC), entre autres.

• La MSA de Baltimore compte 24 secteurs de recensement de zones d'opportunité.

• Le secteur industriel affiche une bonne croissance du NOI supérieure à la moyenne avec un alpha de 3 % et un bêta inférieur à 1, pour un risque potentiel plus faible associé à l'investissement industriel.

• Les investisseurs intéressés par les zones d'opportunité de Baltimore devraient agir rapidement pour profiter de leur programme d'État, car les délais approchent à grands pas.

Texas

• L’État du Texas compte 628 zones d’opportunités désignées.

• Austin compte 28 secteurs de recensement de zones d'opportunité qu'Altus a identifiés pour une croissance du NOI multifamilial supérieure à la moyenne au cours des un et cinq ans à venir. Le multifamilial a un alpha de 2,1 % et un bêta de 1,2.

• San Antonio compte également 28 zones d'opportunité qui devraient connaître une croissance du NOI supérieure à la moyenne au cours des un et cinq prochaines années, avec un alpha proche de 2 % et un bêta de 1, ce qui implique que le marché n'est pas plus risqué que l'indice de référence global.

MSA de Salt Lake City

• L’État de l’Utah compte 46 zones d’opportunité désignées.

• Salt Lake City compte 15 zones d'opportunité qui ont des projections supérieures à la moyenne pour une croissance du NOI sur 1 et 5 ans.

• L'alpha industriel de Salt Lake City est de 1,0 % et le bêta de 0,75 pour des rendements attendus supérieurs à l'indice de référence, avec un risque légèrement inférieur.

Lorsque le programme Opportunity Zone a été introduit pour la première fois, de nombreux sceptiques n’ont pas tardé à souligner les inconvénients potentiels. Cependant, le programme a fonctionné. Les investissements dans les zones d’opportunités ont contribué à renforcer les communautés mal desservies en créant des logements et des emplois nécessaires. En plus de l’impact social et économique positif sur les communautés, les développeurs et les gestionnaires de fonds peuvent exploiter les données disponibles pour mieux choisir où investir, ce qui peut générer des résultats favorables pour leurs investisseurs.

La sélection de zones d’opportunités capables de produire des résultats supérieurs à la moyenne est toujours une priorité, mais elle est encore plus importante dans le contexte actuel de taux d’intérêt élevés qui exerce une pression à la baisse sur les rendements ajustés au risque. Améliorer le profil de rendement pour offrir des incitations au-delà des avantages fiscaux est intéressant pour toutes les parties prenantes. La plus grande récompense, comme vous l’avez peut-être deviné, revient à ceux qui sont prêts à déployer du capital patient et à conserver leurs investissements plus longtemps. Cependant, il est important de noter que les investissements dans les zones d’opportunité exigent une certaine tolérance au risque ; même si la combinaison ville/secteur peut avoir un bêta modéré, l'emplacement spécifique d'une zone d'opportunité peut être plus risqué que d'autres zones d'une ville. Heureusement, les investisseurs d'Opportunity Zone sont généralement familiers avec les zones mal desservies dans lesquelles ils investissent : avec des acteurs sur le terrain, une compréhension de la communauté environnante, des partenariats locaux en place et un capital patient, les investissements d'Opportunity Zone peuvent offrir un retour sur investissement incroyable sur le long terme. courir.

Bien que le programme Opportunity Zone doive expirer à la fin de 2026, les Opportunity Zones désignées resteront actives jusqu’en 2047. Il est également possible qu’une nouvelle législation soit introduite pour prolonger le programme sous une forme ou une autre au-delà de 2026 pour de nouveaux investissements.