Conférence annuelle 2025 du CREFC – Points clés à retenir

Les acteurs du marché de la dette immobilière se réunissent pour un bilan de mi-année

Le Conseil en financement de l'immobilier commercial (CREFC), organisation professionnelle du secteur de la dette immobilière, a tenu sa conférence annuelle à New York du 9 au 11 juin. Cet événement a réuni des prêteurs (bilans, titrisation), des investisseurs en crédit et des fournisseurs tiers du secteur de la dette immobilière pour discuter de l'état actuel du marché. Si les préoccupations spécifiques au financement étaient au cœur des débats, les sessions ont également abordé les tendances macroéconomiques plus générales et les fondamentaux du secteur immobilier, offrant ainsi une vision complète de ce qui façonnera le paysage du financement immobilier commercial en 2025.

Voici les principaux points à retenir de l’événement pour l’équipe de recherche du Groupe Altus .

Le « Jour de la Libération » est considéré comme un incident, et non comme un point de rupture.

La volatilité d'avril a brièvement interrompu les émissions, mais en mai, les marchés de la dette ont repris leur vigueur. Les volumes de CMBS ont rebondi, les émissions SASB (Single Asset Single Borrower) ayant dépassé les 36 milliards de dollars au cours des cinq premiers mois de l'année, soit une hausse de près de 10 milliards de dollars par rapport à la même période de l'année précédente, en partie grâce à une hausse surprenante des opérations adossées à des actifs de bureau. Les actifs de bureau ont représenté près d'un tiers des émissions SASB, soit près du double de leur part habituelle, ce qui suggère que les actifs de classe A à faible effet de levier, financés par des sponsors expérimentés, restent finançables. Malgré la reprise, Le marché des transactions de vente n'a pas suivi le rythme, plombé par des écarts persistants entre les cours acheteur et vendeur, des coûts d'emprunt élevés et l'incertitude tarifaire. Le capital est là, mais la conviction reste sélective.

Le prêt sur cinq ans a pris le relais, mais des prolongations sont prévues

Il y a eu un consensus quasi unanime sur le fait que, pour les CLO des conduits, SASB et CRE, la structure à cinq ans est désormais l'option par défaut. Les emprunteurs privilégient cette flexibilité, et les prêteurs sont plus à l'aise avec des horizons de souscription plus courts. Freddie Mac, par exemple, a indiqué que près de 40 % de sa production à horizon 2025 était jusqu'à présent constituée de dette à taux fixe à cinq ans. Mais la réalité est un peu plus complexe : dans de nombreux cas, ces prêts sont structurés avec des extensions en tête dès le premier jour. Plusieurs panélistes se sont demandé s'il s'agissait réellement d'accords « à cinq ans ». Le secteur pourrait bientôt le savoir, car la première vague de prêts à cinq ans, millésime 2021, approche de l'échéance.

De nombreux capitaux recherchent des offres similaires

Le capital semble abondant : la production des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) est en hausse Depuis le début de l'année, les prêts bancaires ont montré des signes de croissance début 2025, et les liquidités disponibles des fonds fermés devraient atteindre des niveaux records. Pourtant, les participants à la conférence s'accordent à dire que la majeure partie de ces liquidités cible une part étroite du marché : des actifs bien situés et à faible effet de levier, bénéficiant d'un soutien institutionnel. Selon les courtiers, le volume des ventes d'investissements n'augmente en réalité d'une année sur l'autre que pour les profils d'investisseurs principaux. Les panélistes ont souligné que le financement est compétitif, mais seulement pour certaines opérations.

Les coûts d’exploitation et l’incertitude politique se reflètent dans la souscription

La hausse des dépenses (notamment les taxes foncières, les assurances et la main-d'œuvre) demeure une préoccupation majeure en matière de souscription. Les coûts d'assurance se stabilisent, mais la charge fiscale foncière augmente dans des métropoles clés comme Chicago, New York et certaines régions du Texas. Selon les estimations, l'inflation liée aux tarifs pourrait augmenter les coûts de construction de 3 à 4 %, même si un ralentissement des mises en chantier pourrait contraindre les entrepreneurs à resserrer leurs offres. Les emprunteurs retardent les dépenses d'investissement non essentielles dans les propriétés, et les souscripteurs revoient avec plus de précision les hypothèses relatives au ratio des charges d'exploitation et aux délais de location, notamment dans le secteur du multifamilial, où les marges sont déjà sous pression.

Les fondamentaux de l'immobilier sont résilients, mais la perception reste prudente

De nombreux actifs résistent en termes de performances opérationnelles. Le taux de vacance des bureaux de catégorie A dans de nombreux sous-marchés new-yorkais a atteint des niveaux historiquement bas, les centres de données continuent de bénéficier de la forte demande liée à l'IA, et la consommation intérieure continue de dépenser, au grand bénéfice des secteurs du commerce de détail et de l'hôtellerie. Même si le taux global de défaillance des CMBS a dépassé les 7 % en mai, une grande partie des difficultés reste concentrée sur les actifs de bureaux vieillissants et certains centres commerciaux régionaux de catégorie B, où les taux de défaillance sont supérieurs à la moyenne générale. Le secteur multifamilial reste opérationnel dans la plupart des régions, même dans la Sunbelt. Cependant, la prudence persiste sur le marché immobilier commercial. Les prêteurs comme les investisseurs continuent d'intégrer le risque de baisse, ce qui suggère que la confiance dans les fondamentaux de souscription reste inférieure à la performance réelle sur le terrain.

Évaluation du changement de sentiment depuis janvier

Au Conférence CREFC de janvier 2025 à MiamiLe ton était celui d'un « optimisme prudent ». Les panélistes ont exprimé l'espoir d'une stabilisation (et d'une baisse progressive) des taux d'intérêt, d'un retour de nouveaux capitaux sur le marché et d'une reprise progressive de l'activité transactionnelle. En juin, ce discours avait largement disparu. L'ambiance de mi-année n'était pas tout à fait pessimiste, mais simplement plus sereine. Avec cinq mois de données derrière eux, les acteurs du marché ont fait preuve de moins de spéculation et de plus de réalisme quant au risque de refinancement, aux performances sectorielles inégales et à l'incertitude persistante entourant la politique monétaire et réglementaire. Malgré cela, le marché du financement de l'immobilier commercial est resté fonctionnel.

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