Le surendettement est plus important dans la zone euro qu'au Royaume-Uni

Les valeurs immobilières se stabilisent, mais les perspectives de croissance restent limitées

La stabilisation de la valeur du capital et la baisse des taux d'intérêt ont suscité un certain optimisme quant à l'idée que le pire des difficultés de refinancement de la dette immobilière soit derrière nous. Cela semble être le cas pour le marché britannique. Dans la zone euro, cependant, les enquêtes indiquent que les banques continuent de réduire leurs prêts immobiliers commerciaux et prévoient de durcir encore leurs critères d'octroi de crédit et leurs conditions de prêt dans les mois à venir. Bien qu'une vague de ventes de biens en difficulté semble peu probable à ce stade, elle posera problème dans la zone euro, car les banques dominent le marché du crédit et les prêteurs alternatifs ne sont pas suffisamment importants pour combler entièrement les déficits de refinancement de la dette qui se profilent.

Les valeurs de l'immobilier commercial (CRE) ont atteint leur point bas au Royaume-Uni et dans la zone euro. Elles se sont au moins stabilisées et pourraient bientôt repartir à la hausse. Bien que Capital Economics anticipe une lente reprise du secteur, les perspectives sont légèrement meilleures que prévu il y a un an. La croissance plus soutenue de la valeur du capital laisse entrevoir un potentiel de reprise légèrement plus marqué des valeurs collatérales, ce qui devrait contribuer à accroître la dette disponible au refinancement sur la base du ratio prêt/valeur (LTV).

Les prêteurs britanniques assouplissent leurs politiques et la zone euro resserre ses restrictions

Cela dit, l'évolution des marchés du crédit immobilier commercial a été plus contrastée, mais certains éléments indiquent que les ratios prêt-valeur des nouveaux prêts ont légèrement augmenté l'année dernière, tant au Royaume-Uni qu'en Allemagne. Les ratios prêt-valeur des refinancements seront probablement plus faibles, mais cela pourrait suggérer que les prêteurs prennent davantage de risques maintenant que les valeurs se sont stabilisées. Malgré la hausse croissante des taux swap Euribor et SONIA à 5 ans depuis décembre 2024, la Banque d'Angleterre (BOE) et la Banque centrale européenne (BCE) ont abaissé leurs taux d'intérêt lors de leurs dernières réunions, en mai et juin respectivement.Sur la base des déclarations issues de ces dernières réunions politiques, les experts du secteur s'attendent à ce que les coûts d'emprunt baissent d'au moins 25 points de base supplémentaires au deuxième semestre 2025. Ainsi, la pression sur la couverture des intérêts s’atténuera pour les emprunteurs ayant des prêts à taux variable ou dont le refinancement arrive à échéance.

Les emprunteurs immobiliers commerciaux sont confrontés à un resserrement du crédit dans la zone euro

Toutefois, d'autres éléments suggèrent que les conditions de crédit devraient rester restrictives dans la zone euro. Alors que les prêteurs britanniques signalent une augmentation de l'accès au crédit immobilier commercial depuis le premier trimestre 2024, cela contraste avec un solde net de 16 % des banques de la zone euro qui resserrent leurs conditions. leurs conditions de prêt immobilier commercial au second semestre 2024. Bien que les banques aient réduit leurs marges sur leurs prêts aux entreprises, 8 % d'entre elles ont resserré les conditions de leurs prêts immobiliers commerciaux au second semestre 2024, les exigences de garantie étant le facteur le plus souvent cité pour expliquer ce durcissement. Par ailleurs, un nombre encore plus important de banques prévoyaient de durcir les conditions de leurs prêts immobiliers commerciaux au premier semestre de cette année.

Le déficit de financement de la dette devrait atteindre un pic en 2026

Alors que les banques réduisent leurs émissions, les déficits de refinancement et les défauts de paiement des prêts demeurent un risque dans la zone euro. L'analyse de Capital Economics suggère que les déficits de financement de la dette continueront de se creuser, avec un pic probable d'environ 42 milliards d'euros en 2026. Ces estimations se fondent sur (1) les prévisions de Capital Economics concernant la valeur des biens immobiliers, (2) l'hypothèse d'une prolongation de 25 % des prêts arrivant à échéance en 2023-24 jusqu'en 2025-26 et (3) compte tenu de la prudence des banques, une hausse progressive du ratio prêt/valeur des prêts de refinancement, qui devrait atteindre 56 % en 2027, contre un minimum de 50 % en 2024.

Il est important de souligner que la probabilité de défaut de paiement d'un emprunteur dépend de la situation individuelle de l'emprunteur et de facteurs tels que la performance de l'actif sous-jacent, les hypothèses de souscription du prêt initial et la capacité de l'emprunteur à injecter des fonds propres supplémentaires si nécessaire. Cependant, ces estimations peuvent néanmoins donner une idée approximative du montant de la dette qui semble être à risque.

Le Royaume-Uni est en tête des prêts non bancaires ; l’Europe est à la traîne

Capital Economics estime également peu probable que les prêteurs non bancaires soient en mesure de combler entièrement ce déficit de financement dans l'immobilier de la zone euro, même si des changements réglementaires sont à venir, ce qui pourrait entraîner une augmentation du crédit privé sur le marché à l'avenir. Notons que le groupe Blackstone a été très actif dans le secteur immobilier commercial européen ces derniers temps : il a repris certains prêts et s'engage également à investir 500 milliards de dollars (environ 427 milliards d'euros) dans la région au cours des dix prochaines années, avec des investissements dans les infrastructures, la logistique, les centres de données et l'IA qui devraient figurer parmi ses priorités. (Apollo, Alliance Bernstein et Nuveen sont d'autres acteurs clés dans ce secteur.)

Contrairement au Royaume-Uni, où les prêteurs non bancaires représentent environ 40 % des prêts immobiliers commerciaux, les chiffres de la BCE indiquent qu'au quatrième trimestre 2023, les banques de la zone euro représentaient 80 % des 1 600 milliards d'euros d'encours de prêts et de titres de créance accordés aux REIT, sociétés immobilières et fonds d'investissement immobilier de la zone euro. Même après avoir fortement progressé en 2023 et 2024, l'intérêt des investisseurs pour la dette immobilière s'est essoufflé en Europe début 2025.

Le risque de défaut est plus élevé dans la zone euro, mais reste contenu

Dans ce contexte, Capital Economics estime que le risque de défaut de paiement et de ventes forcées pourrait être plus élevé dans la zone euro qu'au Royaume-Uni dans les années à venir. Cela dit, la zone euro semble toujours mieux placée que les États-Unis, où les risques d'endettement sont bien plus importants.

Capital Economics maintient que la menace que représente une vague de ventes en difficulté pour les valeurs de marché en Europe est modeste, anticipant que les négociations entre emprunteurs et prêteurs se poursuivront et devraient permettre d'éviter ce qui pourrait autrement être une vague de défauts de paiement. Avec la baisse attendue des taux d'intérêt et la hausse des valeurs immobilières, les emprunteurs pourraient également être plus enclins, lorsque cela est possible, à injecter des capitaux propres afin de ramener le ratio prêt/valeur à des niveaux acceptables.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?