Convergence au sommet, divergence en dessous : tendances des prix de l'immobilier commercial axé sur les services

La performance des sous-secteurs raconte une histoire nuancée pour les secteurs de l'hôtellerie, de la vente au détail et de l'immobilier de bureaux

• Les prix du commerce de détail, des bureaux et de l'hôtellerie ont convergé au deuxième trimestre 2025, chacun proche de 140 $ le pied carré

• La convergence masque des trajectoires de reprise différentes depuis la pandémie

• Les trois secteurs ont enregistré de solides gains trimestriels et annuels

De la fin des années 2010 jusqu'à la pandémie, les prix médians des actifs individuels des secteurs de l'immobilier commercial axés sur les services (hôtellerie, commerce et bureaux) ont évolué de manière cohérente au mètre carré. Mais en 2022, alors que les consommateurs refoulés retournaient dans les commerces et les hôtels bien plus vite que les travailleurs ne retournaient au bureau, une hiérarchie s'est clairement établie : l'hôtellerie en tête, suivie du commerce, les bureaux à la traîne.

Mais au deuxième trimestre 2025, cet écart s'est comblé, les trois types de biens immobiliers ayant retrouvé des niveaux quasi identiques : 141 $ pour les commerces, 137 $ pour les bureaux et 139 $ pour l'hôtellerie. Les trois secteurs ont également enregistré de solides gains trimestriels et annuels.

Prix médian au pied carré pour les secteurs immobiliers commerciaux axés sur les services

Mais la symétrie des titres est légèrement trompeuse : en dessous, les trajectoires des sous-secteurs se sont divisées en fonction de la démographie, des préférences des consommateurs et de la dynamique de l'offre. S'appuyant sur Altus Group Investissements et transactions immobiliers commerciaux aux États-Unis au deuxième trimestre 2025 report, cet article explore ces divergences.

Les primes du sous-secteur de l'immobilier commercial s'élargissent

• Les sous-secteurs de la vente au détail ont bondi, menés par l'automobile (+36,6 % sur un an) et la restauration (+42,2 % sur un an)

• L'immobilier automobile est passé de remises de longue date à des primes constantes par rapport aux centres commerciaux.

• Les restaurants et les bars supportent une prime d'environ 70 %, reflétant des emplacements de choix et la résilience des locataires

Le commerce de détail a connu des variations parmi les plus marquées au niveau des sous-types. Les hausses de prix à l'échelle du secteur ont été solides au deuxième trimestre (+18,5 % sur un an), mais deux secteurs particuliers – l'automobile et la restauration – se distinguent, avec des hausses respectives de 36,6 % et 42,2 % sur la même période.

Prix de vente médian au pied carré

Les actifs automobiles autonomes (stations-service, concessionnaires, centres de service) se négociaient autrefois à un prix nettement inférieur à celui des centres commerciaux linéaires (« Street + Strip Centers » dans les graphiques). Cet écart s'est creusé après la crise financière mondiale (CFM), lorsque les prix de détail en linéaire ont rebondi grâce à la reprise des dépenses de consommation et au ralentissement des nouvelles constructions. Mais à partir de la fin des années 2010, la situation a basculé et, avec la pandémie, les sites automobiles ont souvent vendu à des prix supérieurs à ceux des centres commerciaux linéaires, soutenus par la résilience des stations-service et de réparation, la sécurité des baux à long terme et l'isolation face aux perturbations du commerce électronique.

Nombre de propriétés commerciales construites chaque année, sur rue ou en bande | Variation annuelle des prix des centres commerciaux en rue ou en bande

Les restaurants et les bars ont suivi un parcours tout aussi particulier. Grâce à des emplacements de choix, des garanties d'entreprise et une demande locative résistante à la substitution numérique, les établissements indépendants ont longtemps imposé des primes au mètre carré supérieures à celles des centres commerciaux linéaires. Leur prime moyenne s'est maintenue à près de 40 % entre 2000 et 2010, a brièvement augmenté après la crise financière mondiale, puis a chuté vers 2015. En 2017, elle a atteint un record de 80 %. La volatilité liée à la pandémie a brièvement ramené la prime sous la barre des 50 %, mais elle a depuis rebondi et se situe désormais à près de 70 %.

Automobile vs. commerce de détail en bande dessinée | Bars et restaurants vs. commerce de détail en bande dessinée

La propriété du cabinet médical s'éloigne

• Le cabinet médical continue de surpasser le cabinet général, détenant désormais une prime de 54 %

• La demande démographique (vieillissement de la population, soins ambulatoires) soutient une croissance régulière des prix

• Les baux à long terme et les aménagements coûteux des locataires favorisent la stabilité, tandis que l'offre nouvelle limitée renforce les primes.

Le secteur des bureaux s'est scindé en deux secteurs très différents. Depuis la crise financière, les cabinets médicaux se sont progressivement démarqués des bureaux traditionnels.

Prix des sous-types de bureaux – Prix médian $/pi²

Avant 2008, le prix médian au pied carré des immeubles de bureaux médicaux et généraux était similaire. Mais après une progression constante, le prix des bureaux médicaux affichait une prime de 89 % au début de la pandémie – la plus élevée jamais enregistrée. Bien que cet écart se soit réduit depuis, il se situe toujours à un solide 54 % au deuxième trimestre 2025. Au cours de la dernière décennie, le prix médian des bureaux médicaux a augmenté de près de 60 %, bien plus que celui des bureaux généraux.

Cette résilience s'explique en partie par la demande structurelle. Le vieillissement de la population alimente une croissance constante des soins ambulatoires, tandis que les locataires de cabinets médicaux réalisent des travaux d'aménagement importants, signent des baux à long terme et déménagent rarement. À l'inverse, les bureaux généraux continuent de faire face aux difficultés liées au télétravail, aux réductions d'effectifs et à l'incertitude persistante. Il en résulte un créneau défensif où les cabinets médicaux se distinguent par leur surperformance. Étant donné que leur part dans la construction totale de bureaux n'a guère augmenté au cours des 25 dernières années, la prime pourrait encore s'accroître.

Superficie de bureaux construite par an depuis 1980

Les actifs d'hôtellerie à service complet conservent leur avance

• Les hôtels à service complet, autrefois à prix réduit, se négocient désormais à des prix plus élevés que les établissements à service limité

• La prime a atteint un pic de plus de 30 % en 2023, toujours bien au-dessus des moyennes à long terme

• Les contraintes de construction et les forts déplacements post-pandémiques ont stimulé la valeur des actifs, en particulier sur les marchés urbains et de villégiature.

L'hôtellerie est un exemple de retournement de situation. Avant la crise financière mondiale, l'hôtel moyen à service complet se vendait à prix réduit par rapport aux établissements à service limité. Depuis 2010, c'est l'inverse, la prime augmentant régulièrement depuis 15 ans. De 2000 à 2009, la prime moyenne pour les établissements à service complet par rapport aux établissements à service limité était de 12,4 % ; de 2010 à 2025, elle était de 14,5 %.

Tarification des sous-types d'hôtellerie – Prix médian au pied carré | Hôtel à service complet ou hôtel à service limité : prime/remise

En fait, après une brève baisse, la prime pour les hôtels à service complet s'est considérablement creusée après la pandémie, atteignant un pic de plus de 30 % au troisième trimestre 2023 – le niveau le plus élevé jamais enregistré. Bien qu'elle se soit depuis réduite, elle reste supérieure aux moyennes à long terme.

L'offre est également un facteur clé : la construction hôtelière a fortement ralenti après 2008 et ne s'est jamais redressée, même hors inflation. Avec la diminution des nouveaux projets de services complets, les actifs existants sont devenus plus rares et donc plus précieux. Et lorsque les voyages ont repris après la pandémie en 2021-2022, les établissements de services complets en milieu urbain et en station ont capté une demande disproportionnée.

Dépenses de construction pour l'hébergement

Sous la surface

Les prix médians des transactions dans les secteurs du commerce, des bureaux et de l'hôtellerie peuvent sembler alignés au mètre carré, mais cette convergence masque des évolutions majeures au sein des sous-secteurs. L'histoire ne peut se résumer à des scénarios sectoriels tels qu'un rebond de la consommation, un retour aux bureaux ou une focalisation sur les actifs prestigieux. Les fluctuations de prix dans des segments plus restreints comme la restauration, l'automobile, les cabinets médicaux et les hôtels à service complet exercent une pression à la hausse significative sur les médianes globales du secteur. Ces dynamiques définissent depuis longtemps l'immobilier commercial axé sur les services et continuent de déterminer les opportunités qui se présentent à mesure que l'économie évolue.

Pour des informations plus approfondies sur l'activité des transactions, les modèles de tarification et les tendances au niveau métropolitain, explorez la dernière édition de l'équipe de recherche du Groupe Altus Rapport trimestriel sur les investissements et les transactions du secteur immobilier commercial américain rapport.

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