Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T2 2025

Perturbations du deuxième trimestre et perspectives à mi-année

• La politique tarifaire a généré à la fois de l'incertitude et des opportunités pour l'industrie immobilière

• L'indépendance de la Fed remise en question, le dollar affaibli, les flux de capitaux déplacés

• Les marchés boursiers et du crédit ont connu de fortes fluctuations, mais se sont stabilisés à la fin du trimestre

• Le secteur immobilier commercial est toujours confronté à des écarts entre prix et valeur, même s'ils se réduisent.

Le deuxième trimestre 2025 s'est déroulé dans un contexte d'incertitude politique, d'évolution des marchés financiers et d'une économie qui continue de concilier résilience et difficultés. L'évolution des tarifs douaniers est restée déterminante, la récente loi « One Big Beautiful Bill » (OBBB) ayant façonné les attentes des investisseurs. Si cette loi comportait à la fois des avantages (exemptions fiscales favorables pour les propriétaires et les promoteurs) et des inconvénients pour l'immobilier commercial (ex. : suppression de certains crédits d'impôt sur l'énergie), elle a renforcé les inquiétudes budgétaires et accentué les considérations relatives au coût du capital à long terme.

La politique monétaire a ajouté à la complexité. La Réserve fédérale (Fed) a maintenu ses taux directeurs inchangés, s'écartant encore davantage de ses homologues des banques centrales mondiales, alors même que son indépendance était mise à l'épreuve par l'administration de la Maison Blanche. Le dollar s'est affaibli face aux autres grandes devises, reflétant à la fois les inquiétudes budgétaires et les interrogations sur la trajectoire de la Fed. Cet environnement monétaire plus faible a modifié les flux de capitaux mondiaux, poussant certains investisseurs internationaux à se tourner vers leurs marchés intérieurs plutôt que vers les actifs américains.

Sur l'ensemble des marchés, les perspectives sont passées de la peur au début du « Jour de la Libération » à un optimisme modéré à mi-parcours. Les investisseurs en actions ont vu la volatilité atteindre son plus haut niveau depuis le début de la pandémie, avant que les indices boursiers généraux ne soient propulsés à des sommets historiques grâce à l'optimisme porté par les technologies. Tout au long du trimestre, les spreads de crédit se sont régulièrement resserrés après avoir explosé au début des négociations commerciales et des turbulences liées aux tarifs douaniers, terminant le deuxième trimestre plus serré qu'à la fin du premier. Et si les économistes ont initialement interprété les tarifs douaniers comme un risque de récession accru, à mi-parcours de 2025, même ce groupe avait modéré ses opinions et semblait avoir « dissipé » une grande partie de la négativité entourant les complications commerciales. Les perspectives de mi-année publiées par de nombreuses grandes banques et gestionnaires d'actifs ont reconnu les perturbations du deuxième trimestre dues aux changements de politique et de commerce, mais ont généralement adopté un ton optimiste de « croissance ».

Au sein de l'immobilier commercial américain, l'inadéquation entre prix et valeur a persisté, contribuant à la baisse des niveaux et à une activité transactionnelle plus irrégulière, même si l'écart s'est réduit. À la fin du trimestre, il est apparu clairement que l'effet de levier opérationnel, plus que l'ingénierie financière, restait le moteur essentiel de la performance de l'immobilier commercial.

Activité transactionnelle du deuxième trimestre 2025

• Les transactions immobilières nationales ont totalisé 115 milliards de dollars, en hausse de 3,8 % sur un an

• Les immeubles multifamiliaux et les bureaux ont généré des gains, tandis que l'industrie, le commerce de détail et l'hôtellerie ont connu des baisses.

• Le nombre de propriétés a chuté dans tous les secteurs malgré des volumes en dollars plus élevés

• Les actifs plus importants et de meilleure qualité ont retenu l’attention de la plupart des investisseurs

Activité nationale de transaction immobilière a montré des signes de stabilisation au deuxième trimestre 2025, avec un volume global atteignant 115,0 milliards de dollars, en hausse de 3,8 % sur un an. Ce rebond a été principalement porté par le multifamilial et les bureaux, qui ont représenté ensemble plus de 44 % du volume des transactions. Le multifamilial à lui seul a totalisé 34,1 milliards de dollars, soit une hausse de 39,5 % par rapport au même trimestre en 2024, ce qui témoigne de la confiance des investisseurs dans la résilience du secteur. Le bureau a également progressé, avec 16,7 milliards de dollars de transactions, en hausse de 11,8 % sur un an.

Cependant, tous les types de biens immobiliers n'ont pas évolué de concert. Le volume des transactions industrielles a chuté de 6,3 % sur un an, pour atteindre 18,8 milliards de dollars, tandis que l'activité commerciale s'est contractée de 14,2 % à 17,6 milliards de dollars. Le secteur de l'hôtellerie a enregistré la plus forte baisse, avec une baisse de 20,9 % à 4,4 milliards de dollars, la prudence des investisseurs à l'égard des actifs cycliques persistant. En revanche, la catégorie des biens commerciaux à usage général et mixte a résisté à la tendance, progressant de 11,3 % sur un an pour atteindre 8,2 milliards de dollars.

Mesurée en nombre de biens, l'activité est restée modérée. Le nombre total de transactions immobilières a chuté de 7,4 % par rapport au deuxième trimestre 2024, avec des baisses dans tous les grands secteurs. Les secteurs du multifamilial et du commerce de détail ont enregistré les plus fortes baisses du nombre de transactions, avec respectivement 9,2 % et 8,3 %. Si le rythme absolu des transactions s'est amélioré par rapport au premier trimestre, les volumes sont restés inférieurs aux moyennes d'avant la pandémie.

Globalement, le trimestre a été marqué par un marché qui a retrouvé ses marques après un début d'année difficile. Les investisseurs se tournent vers des transactions de plus grande envergure et de meilleure qualité, notamment dans les secteurs du multifamilial et des bureaux, même si le volume d'achat reste faible.

Rythme des transactions et tendances tarifaires

• Les prix médians de l'immobilier commercial ont augmenté de 5,0 % en glissement trimestriel et de 13,9 % en glissement annuel (les plus hauts actuels de l'ère post-COVID)

• Les secteurs multifamiliaux et le commerce de détail ont mené les gains annuels ; l'hôtellerie est restée à la traîne

• Points forts du sous-secteur : restaurants, vente au détail d’automobiles, entrepôts ; points faibles : fabrication

• Le rythme des transactions s'est amélioré, avec la réapparition de propriétés de plus grande taille

La dynamique des prix s'est accélérée au deuxième trimestre 2025, le prix médian au pied carré des transactions immobilières individuelles ayant augmenté de 5,0 % en glissement trimestriel et de 13,9 % en glissement annuel. Cette hausse trimestrielle a propulsé les médianes sectorielles à des sommets post-COVID pour tous les types de propriétés traditionnelles.

En termes de prix médian au pied carré ($/pi²), le commerce de détail a mené la croissance trimestrielle, avec des prix en hausse de 10,0 % par rapport au premier trimestre. Les immeubles multifamiliaux et industriels ont suivi avec des hausses respectives de 4,3 % et 6,8 %, tandis que la valeur des bureaux a augmenté de 3,5 %. Le prix médian de l'hôtellerie ($/pi²) a augmenté de 6,6 %, soutenu par un sous-secteur à services limités vigoureux. Le secteur commercial général a été le seul à faire exception, chutant de 2,2 % d'un trimestre à l'autre malgré une solide croissance annuelle.

Sur une base annuelle (prix médian au pied carré par rapport au T2 2024), le secteur multifamilial a continué d'afficher les meilleures performances, affichant une hausse de 18,8 % de son prix médian sur un an. Le commerce de détail suivait de près avec 18,5 %, tandis que les secteurs commercial (+17,1 %), de bureaux (+15,3 %) et industriel (+10,4 %) ont également enregistré de fortes hausses de prix médians. L'hôtellerie-restauration a enregistré la plus faible croissance parmi les principaux secteurs, avec 6,3 % par an.

Les tendances sous-sectorielles ont mis en évidence les secteurs où la demande des investisseurs était la plus forte. Dans le commerce de détail, les bars et restaurants ont enregistré une hausse annuelle de 42,2 % de leur prix médian, tandis que les actifs automobiles ont progressé de 36,6 %. Le stockage, dans le secteur industriel, a également enregistré une hausse notable de 27,3 %. À l'inverse, les actifs manufacturiers ont connu des difficultés, leurs prix médians ayant chuté de 3,3 % en glissement trimestriel et de 14,6 % en glissement annuel.

Les indicateurs de rythme se sont également légèrement améliorés au deuxième trimestre, ce qui pourrait être un signe positif pour l'activité transactionnelle future. Le nombre moyen de biens immobiliers négociés par jour a augmenté dans tous les secteurs par rapport au premier trimestre, même si l'activité est restée inférieure aux moyennes historiques à long terme. La taille des biens immobiliers est également réapparue comme un thème récurrent, la taille médiane des biens négociés ayant augmenté dans tous les secteurs, à l'exception de l'hôtellerie.

Performances des transactions entre les régions et les métropoles

• Les marchés côtiers ont surperformé, à l'exception de New York et de San Francisco

• Les métropoles de la Sun Belt et du Midwest ont connu une activité multifamiliale et commerciale plus forte

• Les marchés d'entrée fortement exposés aux bureaux et à l'hôtellerie ont été à la traîne

• L’appétit des investisseurs est de plus en plus sélectif selon la géographie et le type d’actifs

Tendances géographiques au deuxième trimestre 2025 reflétait une divergence entre les marchés côtiers et le reste du pays. Presque toutes les grandes métropoles côtières ont surperformé les tendances nationales sur une base annuelle (% de variation annuelle), soulignant leur attrait continu pour les capitaux malgré la volatilité persistante des marchés financiers. Les exceptions notables étaient New York et San Francisco, qui ont sous-performé par rapport à l'ensemble national.

Ailleurs, les marchés secondaires ont fait preuve de résilience. Plusieurs métropoles de la Sun Belt et du Midwest ont enregistré une croissance des transactions supérieure à la moyenne nationale, notamment dans le secteur du logement collectif et du commerce de détail. À l'inverse, certains marchés d'accès, plus exposés aux bureaux et à l'hôtellerie, ont enregistré une activité inférieure à la moyenne.

Cette dispersion souligne le caractère sélectif de l'appétit des investisseurs dans le contexte actuel. Si les indicateurs nationaux agrégés suggèrent une reprise modeste, les performances locales ont considérablement varié en fonction de l'exposition sectorielle et des fondamentaux économiques.

Activité de transaction dans tous les secteurs immobiliers

Industriel

• Le volume a chuté de 6,3 % en glissement annuel, mais les prix ont augmenté de 10,4 % en glissement annuel.

• Les actifs d'entreposage et de stockage ont bien fonctionné, tandis que le secteur manufacturier a connu des difficultés

• Les transactions quotidiennes ont atteint en moyenne 209 millions de dollars, environ 73 propriétés par jour

• Les fondamentaux restent favorables malgré une activité de transaction plus faible

L'activité industrielle s'est ralentie au deuxième trimestre 2025Le volume total en dollars a chuté de 6,3 % sur un an, pour atteindre 18,8 milliards de dollars. Le nombre de transactions a également diminué de 6,7 % par rapport à l'année précédente. Cependant, l'évolution des prix a révélé une situation plus nuancée.

Le prix médian au pied carré des propriétés industrielles a augmenté de 6,8 % en glissement trimestriel et de 10,4 % en glissement annuel, pour atteindre 108 $/pi². Cette divergence entre la baisse d'activité et la hausse des valeurs suggère que les investisseurs restent sélectifs, privilégiant les actifs de stockage et d'entreposage de haute qualité tout en évitant les sous-secteurs plus faibles.

La dynamique des sous-secteurs a été contrastée. Les entrepôts et les centres de distribution ont enregistré des gains constants (+5,7 % en glissement trimestriel, +10,2 % en glissement annuel), tout comme le stockage (+6,7 % en glissement trimestriel, +27,3 % en glissement annuel). En revanche, le secteur manufacturier a continué de peiner, les prix ayant baissé de -3,3 % sur le trimestre et de -14,6 % sur un an. Le volume quotidien moyen de transactions s'est élevé à environ 209 millions de dollars, avec environ 73 propriétés négociées chaque jour. La superficie médiane des propriétés a augmenté de +1,3 % sur une base trimestrielle et annuelle, pour atteindre 15 129 pieds carrés. Si le secteur industriel ne domine plus la croissance des transactions comme c'était le cas au début de l'après-pandémie, ses fondamentaux sous-jacents restent favorables.

Multifamilial

• Secteur le plus fort : 34,1 milliards de dollars, en hausse de 39,5 % sur un an

• Les prix ont augmenté de 18,8 % en glissement annuel, la taille médiane et la valeur des transactions ont augmenté

• Les transactions quotidiennes ont atteint en moyenne 379 millions de dollars, soit environ 127 propriétés par jour.

• La demande est alimentée par les problèmes d'accessibilité financière et les besoins en logements locatifs

Le secteur multifamilial a été le leader incontesté au deuxième trimestre 2025, avec un volume de transactions en hausse de 39,5 % sur un an pour atteindre 34,1 milliards de dollars. Ce fort rebond a propulsé le secteur au premier rang national, représentant près d'un tiers du volume global en dollars de l'immobilier commercial.

La dynamique des prix a été tout aussi forte. Le prix médian au pied carré a augmenté de 4,3 % par rapport au premier trimestre et de 18,8 % par rapport au même trimestre de 2024, pour atteindre 148 $/pi². La taille médiane des transactions s'est établie à environ 1,7 million de dollars (en hausse de 25 % par rapport au deuxième trimestre de 2024), tandis que la superficie moyenne des propriétés dépassait légèrement 9 000 pi². Les transactions quotidiennes ont atteint en moyenne 379 millions de dollars, avec environ 127 propriétés échangées chaque jour.

La forte hausse des prix et des volumes au deuxième trimestre suggère une forte demande des investisseurs, d'autant plus que les difficultés d'accessibilité au logement continuent de stimuler l'intérêt pour le logement locatif. Si le nombre de transactions a diminué de 9,2 % sur un an, les investisseurs se sont concentrés sur des actifs de plus grande taille et de plus grande valeur, stimulant ainsi les volumes globaux. Le multifamilial reste une cible d'allocation privilégiée, soutenu par des facteurs démographiques favorables et une performance opérationnelle stable.

Bureau

• Les volumes ont augmenté de 11,8 % en glissement annuel pour atteindre 16,7 milliards de dollars, malgré une baisse des transactions immobilières.

• Les prix ont augmenté de 15,3 % sur un an, notamment grâce aux cabinets médicaux à 197 $/pi²

• Transactions quotidiennes ~185 M$, ~77 propriétés/jour

• Reprise sélective, avec des actifs plus importants qui stimulent la dynamique

Les transactions de bureaux ont totalisé 16,7 milliards de dollars au deuxième trimestre 2025, en hausse de 11,8 % sur un an. Il s'agit d'un point positif plutôt rare pour un secteur confronté à des difficultés persistantes depuis la pandémie. Bien que le nombre de biens immobiliers négociés ait diminué de 5,2 %, l'augmentation de la taille des transactions a fait grimper les volumes globaux.

Les tendances en matière de prix se sont améliorées, le prix médian ($/pi²) augmentant de 3,5 % d'un trimestre à l'autre et de 15,3 % par an, pour atteindre 137 $/pi².

Les bureaux médicaux ont ouvert la voie, progressant de 15,1 % en glissement trimestriel et de 18,1 % en glissement annuel pour atteindre 197 $/pi², témoignant d'une demande soutenue pour les actifs liés à la santé. Les prix des bureaux généraux ont également légèrement augmenté, progressant de 1,5 % en glissement trimestriel et de 13,0 % en glissement annuel. Le volume quotidien moyen a atteint 185 millions de dollars, avec environ 77 transactions immobilières par jour. La taille médiane des bâtiments a augmenté de 6,8 % par rapport au premier trimestre, reflétant la préférence des investisseurs pour les biens de plus grande taille.

Bien que les fondamentaux et les perspectives du secteur des bureaux restent mitigés, le rebond des prix du secteur témoigne de l'appétit sélectif des investisseurs. Les volumes de transactions suggèrent que, malgré la persistance des difficultés, le secteur des bureaux n'est plus totalement exclu des flux de capitaux.

Vente au détail

• Le volume a baissé de 14,2 % sur un an, le nombre de propriétés a également diminué

• Les prix ont augmenté de 18,5 % en glissement annuel, grâce à l'automobile, aux restaurants et aux centres commerciaux.

• Transactions quotidiennes ~196 M$, ~105 propriétés/jour

• L'attention des investisseurs se déplace vers des formats axés sur la nécessité et l'expérience

Les performances du commerce de détail ont été mitigées au deuxième trimestre 2025. Le volume global en dollars a chuté de 14,2 % sur un an pour atteindre 17,6 milliards de dollars, et le nombre de propriétés négociées a diminué de 8,3 %.

Cependant, la force des prix s'est démarquée, le prix médian par pied carré ayant augmenté de 10,0 % d'un trimestre à l'autre et de 18,5 % par an, atteignant 141 $/pi².

Français Les prix des sous-secteurs ont été particulièrement élevés dans les actifs automobiles (+25,4 % en glissement trimestriel, +36,6 % en glissement annuel) et dans les bars et restaurants (+7,8 % en glissement trimestriel, +42,2 % en glissement annuel). Les centres commerciaux de rue et les centres commerciaux linéaires ont également affiché une croissance régulière, en hausse de 5,0 % en glissement trimestriel et de 10,6 % en glissement annuel. Les centres commerciaux piliers et à grande surface ont gagné 10,5 % en glissement trimestriel et 16,5 % en glissement annuel. La taille médiane des transactions pour les propriétés commerciales au deuxième trimestre était de 1,4 million de dollars, avec un volume quotidien moyen de transactions de 195,7 millions de dollars. En moyenne, au cours du deuxième trimestre, 105 propriétés commerciales ont été négociées par jour. La taille médiane des bâtiments a légèrement augmenté, en hausse de 1,1 % par rapport au premier trimestre, pour atteindre 9 100 pi2.

La divergence entre la baisse du nombre de transactions et la hausse des prix dans le commerce de détail illustre la prudence des investisseurs quant aux volumes, mais aussi leur conviction quant à des formats spécifiques. Les actifs axés sur l'expérience et la nécessité continuent d'attirer les capitaux, même si l'activité commerciale générale ralentit.

Hospitalité

• Baisse la plus marquée : volumes en baisse de 20,9 % sur un an, comptes en baisse de 6,6 %

• Les prix ont légèrement progressé : +6,3 % sur un an, grâce aux hôtels à service limité

• Transactions quotidiennes ~ 49 M$, ~ 9 propriétés/jour

• Reste très cyclique, alourdi par les incertitudes liées aux voyages et aux coûts

L'hôtellerie a connu des difficultés au deuxième trimestre 2025Les volumes en dollars ont diminué de 20,9 % sur un an, pour atteindre 4,4 milliards de dollars. Le nombre de transactions a également diminué, de 6,6 % par rapport au deuxième trimestre 2024.

Malgré une activité transactionnelle modérée, les tendances en matière de prix ont montré une amélioration, le prix médian par pied carré ayant augmenté de 6,6 % d'un trimestre à l'autre et de 6,3 % d'une année à l'autre, atteignant $

Les hôtels à service limité ont surperformé, avec un prix médian en hausse de 17,2 % en glissement trimestriel et de 8,1 % en glissement annuel, tandis que les hôtels à service complet ont affiché des gains beaucoup plus modestes (+2,4 % en glissement trimestriel, +4,9 % en glissement annuel). Le volume quotidien moyen de transactions s'est élevé à environ 49 millions de dollars, avec seulement neuf établissements changeant de mains au cours d'une journée type au cours du trimestre. La taille médiane des établissements hôteliers négociés au cours du trimestre a diminué de 9,3 % par rapport au premier trimestre 2025, pour atteindre 31 733 pi2.

L'hôtellerie-restauration demeure l'un des secteurs immobiliers les plus cycliques, et le contexte actuel de coûts élevés et d'incertitude de la demande de voyages constitue un frein pour les moteurs de la demande future. Néanmoins, la hausse des prix suggère que les investisseurs sont prêts à payer des primes pour certains actifs bien situés ou performants sur le plan opérationnel.

Usage commercial général et mixte

• Volume en hausse de 11,3 % sur un an à 8,2 milliards de dollars, compte à rebours de 5,6 %

• Prix mitigés : -2,2 % en glissement trimestriel mais +17,1 % en glissement annuel

• Transactions quotidiennes ~90 M$, ~69 propriétés/jour

• Des propriétés de plus grande taille et une demande constante de biens à usage mixte ont soutenu la croissance

Les actifs commerciaux à usage général et mixte ont pris de l'ampleur au deuxième trimestre 2025, avec un volume de transactions en hausse de 11,3 % sur un an pour atteindre 8,2 milliards de dollars. À l'instar d'autres secteurs, le secteur commercial général et à usage mixte a connu cette augmentation des volumes en dollars, conjuguée à une baisse du nombre de transactions, les 6 171 transactions du deuxième trimestre étant inférieures de 5,6 % à celles du deuxième trimestre 2024.

Les prix du secteur ont été contrastés. Le prix médian au pied carré a diminué de 2,2 % d'un trimestre à l'autre, mais a augmenté de 17,1 % par rapport au même trimestre en 2024, s'établissant à 98 $/pi².

Au sein des sous-secteurs, le prix médian des actifs à usage mixte est resté stable (-0,4 % en glissement trimestriel), tandis que le prix des propriétés commerciales générales a chuté de 4,8 % en glissement trimestriel, malgré une hausse de +15,5 % par rapport au deuxième trimestre 2024.

Le profil de transactions du secteur affichait un volume quotidien moyen de 90 millions de dollars, avec environ 69 propriétés négociées quotidiennement. La superficie médiane des propriétés a fortement augmenté, de +8,9 % par rapport au premier trimestre, pour atteindre 8 670 pi2.

Un marché qui retrouve son équilibre

Le deuxième trimestre s'est clôturé sur un marché immobilier commercial qui semble avoir retrouvé son équilibre, malgré la volatilité des marchés liée aux politiques publiques. Aux États-Unis, les volumes de transactions immobilières ont légèrement progressé et les prix se sont globalement raffermis, même si l'activité en nombre est restée limitée. Les marchés des transactions montrent des signes positifs de dynamisme croissant, ce qui confirme que la « prise de risque sélective » est la tendance du moment.

La surperformance des sous-secteurs (automobile, hôtellerie à service limité, cabinets médicaux) souligne un marché qui privilégie les formats opérationnels résilients et adaptés aux besoins. Au niveau régional, la plupart des métropoles côtières ont surpassé les tendances nationales, à l'exception notable de New York et de San Francisco ; les marchés secondaires de la Sun Belt et du Midwest ont manifesté un intérêt durable, notamment dans les secteurs de l'immobilier collectif et du commerce de détail.

Dans un contexte de tensions commerciales et politiques, de resserrement des spreads de crédit et de faiblesse du dollar, les investisseurs ont privilégié l'échelle, la localisation et l'effet de levier opérationnel plutôt que l'effet de levier financier. À l'avenir, compte tenu des perspectives économiques générales et des anticipations accrues de baisse des taux d'intérêt, la récente dynamique observée au deuxième trimestre pourrait marquer le début d'une reprise beaucoup plus importante et tant attendue des investissements dans l'immobilier commercial américain.