Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – 3e trimestre 2025

T3 2025 : L’assouplissement de la politique monétaire rencontre un regain d’appétit pour le risque

Contexte macroéconomique et des marchés financiers

Le troisième trimestre 2025 s'est déroulé dans un contexte d'assouplissement monétaire décisif et d'une accélération de l'appétit pour le risque. La baisse des taux de la Réserve fédérale en septembre, la première de l'année, a catalysé une forte hausse des actifs risqués, les investisseurs anticipant avec vigueur un atterrissage en douceur et des perspectives de croissance économique portées par l'intelligence artificielle (IA). Cet optimisme s'est manifesté malgré des signes évidents de ralentissement, mais aussi de résilience, du marché du travail et des progrès, certes irréguliers, en matière de désinflation.

Changements de politique monétaire

Le Comité fédéral de l'open market (FOMC) a procédé à la baisse de taux d'intérêt de 25 points de base prévue lors de sa réunion de septembre, poursuivant ainsi le cycle d'assouplissement entamé un an auparavant, en septembre 2024. Le président Jerome Powell a justifié cette normalisation de la politique monétaire par les progrès cumulatifs réalisés en matière d'inflation et d'amélioration du marché du travail.taux de chômage officiel Le taux était de 4,3 % jusqu'en août, avant que la fermeture des services fédéraux n'interrompe la publication des données. Cependant, ce ralentissement progressif du marché du travail a fourni à la Fed la justification nécessaire pour son virage accommodant, tandis que la croissance économique restait robuste.PIBNow de la Réserve fédérale d'Atlanta Le modèle indiquait une croissance au troisième trimestre proche de 4,0 % en taux annuel désaisonnalisé malgré les inquiétudes persistantes concernant les incertitudes liées au commerce et aux droits de douane.

réponse des marchés de capitaux publics

Les marchés du crédit ont évolué dans un contexte de prise de risque marquée tout au long du troisième trimestre. L'indice de référence Rendement des bons du Trésor américain à 10 ansLe taux de change a diminué d'environ 8 points de base au cours du trimestre, clôturant à 4,16 %, sous l'effet de la politique monétaire accommodante de la Fed et du ralentissement des perspectives de croissance. Les écarts de taux des obligations d'entreprises se sont resserrés.qualité investissement et à haut rendementCes conditions favorables ont déclenché une vague d'émissions obligataires, le marché à haut rendement levant près de 124 milliards de dollars alors que les émetteurs se sont empressés de bénéficier de coûts de financement plus bas.

Les marchés actions ont enregistré des rendements exceptionnellement élevés.L'indice S&P 500 a progressé de près de 8 % tandis que le NASDAQ a augmenté de près de 11 %., les deux atteignant de nouveaux sommets historiques. Plus particulièrement, la hausse s'est considérablement étendue ; le L'indice Russell 2000 a bondi de 12 %.Les petites entreprises sensibles aux taux d'intérêt ont directement bénéficié de l'assouplissement de la politique monétaire. La concentration du marché est restée extrême, les 10 premières valeurs du S&P 500 représentant près de 40 % de la capitalisation boursière totale. Cependant, les valeurs traditionnelles L'activité des introductions en bourse a dépassé les niveaux de 2024et les fusions-acquisitions ont montré des signes de reprise.

Activité transactionnelle du troisième trimestre 2025

Les transactions immobilières commerciales nationales affichent une forte reprise

L'activité transactionnelle nationale en immobilier commercial a affiché une nette dynamique au troisième trimestre 2025, avec 45 893 transactions, soit une hausse de 12,6 % par rapport au deuxième trimestre 2025 et de 6,8 % sur un an. Le volume total des transactions a atteint 150,6 milliards de dollars, en progression de 23,7 % par rapport au trimestre précédent et de 25,1 % sur un an, marquant un tournant décisif vers la reprise.

Le rebond a été principalement tiré par les transactions immobilières multifamiliales, qui ont bondi de 51,1 % sur un an, représentant 30 % de l'activité totale et 34 % du montant des ventes d'actifs individuels. Les secteurs industriel (+26,5 %), des bureaux (+28,0 %) et commercial général (+48,9 %) ont chacun enregistré des gains annuels supérieurs à la hausse globale de 25,1 %. L'hôtellerie est restée le secteur le plus à la traîne, avec un recul de 11,9 % sur un an, la prudence des investisseurs persistant à l'égard des actifs plus cycliques.

Le nombre de transactions enregistrées au cours des trois premiers trimestres de 2025 s'est élevé à un peu plus de 93 000 propriétés, un chiffre intermédiaire entre les totaux observés à la même période en 2013 (environ 86 000) et en 2015 (environ 97 000). Bien que le volume cumulé en dollars, à 265 milliards de dollars, demeure inférieur aux sommets historiques, il est supérieur à celui de la même période en 2023 et en 2024, confirmant ainsi la dynamique de reprise soutenue.

Rythme des transactions et tendances tarifaires

Les prix médians de l'immobilier commercial atteignent des sommets post-pandémiques

La dynamique des prix s'est accélérée tout au long du troisième trimestre 2025. Le prix médian au pied carré pour les transactions portant sur une seule propriété a augmenté de 2,9 % d'un trimestre à l'autre et de 14,2 % d'une année sur l'autre, poussant les médianes sectorielles à des niveaux records depuis la pandémie pour tous les types de propriétés traditionnels.

L'hôtellerie a mené la croissance trimestrielle avec une hausse des prix de 4,3 %, suivie par le logement collectif (+3,5 %). Sur un an, le logement collectif est resté le secteur le plus performant avec une augmentation de 17,3 %, tandis que les bureaux (+14,8 %) et l'immobilier commercial général (+13,8 %) ont également enregistré de fortes progressions. Cette reprise durable des prix témoigne de la confiance croissante des investisseurs et du resserrement des écarts entre les prix d'achat et de vente, les acteurs du marché s'étant alignés sur les attentes en matière de valorisation.

Prix de transaction médian par pied carré

Points saillants de la performance du sous-secteur

Treize des quinze sous-secteurs ont enregistré des hausses trimestrielles du prix médian au pied carré. Le secteur de l'entreposage arrive en tête avec une progression de 7,6 %, suivi par l'hôtellerie de luxe (+5,2 %) et l'automobile (+5,0 %). Seuls les bars et restaurants (-2,4 %) et les grandes surfaces (-2,8 %) ont affiché des baisses.

variations médianes des prix dans les sous-secteurs

La performance annuelle des sous-secteurs a affiché des gains généralisés, tirés par l'automobile (+19,4 %) et les autres secteurs industriels (+18,1 %). Les sous-secteurs de l'hôtellerie ont enregistré la croissance la plus modeste, avec une hausse de 3,9 % pour les hôtels à services limités et de 3,4 % pour les hôtels à services complets sur un an, reflétant la prudence persistante des investisseurs à l'égard des actifs liés au tourisme.

Indicateurs de taille et de rythme des transactions

Le retour des transactions importantes s'est imposé comme une caractéristique marquante du troisième trimestre. Les transactions supérieures à 10 millions de dollars ont atteint leur plus haut niveau trimestriel depuis 2022, même si la taille médiane de ces transactions est restée inférieure d'environ 2 millions de dollars aux niveaux records. Cette dynamique explique en partie pourquoi le volume total des transactions, bien qu'affichant des signes de reprise, n'a pas encore atteint les sommets de 2021-2022.

Transactions importantes portant sur un seul actif (>10 millions de dollars) - Nombre et pourcentage de parts

La taille médiane des immeubles faisant l'objet de transactions a connu une nette expansion annuelle dans tous les secteurs, notamment dans l'hôtellerie (+9,9 %), le logement collectif (+4,1 %) et les bureaux (+3,6 %). Cet indicateur, qui avait atteint son point le plus bas début 2024 pour la plupart des secteurs, a progressé de façon constante depuis, témoignant d'un regain d'intérêt pour les actifs de grande taille et de qualité institutionnelle.

performance régionale et métropolitaine

La dispersion géographique s'élargit

Le troisième trimestre 2025 a révélé d'importantes disparités géographiques dans l'activité transactionnelle. En termes de nombre de propriétés (+12,6 % au niveau national par rapport au trimestre précédent), toutes les zones métropolitaines du corridor Nord-Est, de Washington à Boston (à l'exception de Providence), ont affiché des performances inférieures à celles du marché global. Les métropoles californiennes ont également accusé un retard, tandis que les marchés du Sud ont excellé. Les zones métropolitaines du Texas se sont particulièrement distinguées, la plupart dépassant la variation nationale de 20 points de pourcentage ou plus.

Les performances annuelles ont révélé des tendances régionales plus marquées. Les zones métropolitaines du Texas, de la Floride et des Carolines ont connu une forte hausse du volume des transactions, dépassant largement l'augmentation nationale de 25,1 %. À l'inverse, les grandes métropoles du Midwest, du Nord-Est et du Sud de la Californie ont accusé un retard, reflétant des fondamentaux économiques et des préférences des investisseurs divergents.

Les 10 principales dynamiques de tarification des MSA

Dans les dix plus grandes zones métropolitaines statistiques, les prix médians au pied carré ont augmenté dans presque tous les principaux secteurs immobiliers, avec quelques exceptions notables et valeurs aberrantes :

• Los Angeles s'est clairement démarquée, affichant des baisses dans tous les secteurs : bureaux (-27,3 %), commerce de détail (-21,5 %), industrie (-0,6 %) et logements collectifs (-0,4 %).

• Le secteur des bureaux de Miami a enregistré la plus forte hausse, avec une augmentation annuelle de 32,7 %, tandis que le secteur multifamilial de Washington D.C. a enregistré la plus forte baisse, à -30,4 %.

• New York, Chicago, Dallas, Miami et Atlanta ont enregistré des hausses annuelles pour tous les principaux types de biens immobiliers, Chicago approchant les gains à deux chiffres dans tous les secteurs.

• Washington D.C. a affiché la plus grande dispersion : les bureaux ont progressé de 22,5 % tandis que les logements collectifs ont reculé de 30,4 %, ce qui met en évidence les dynamiques spécifiques à chaque secteur au sein des marchés individuels.

Le secteur multifamilial était le seul où au moins trois des dix principales zones métropolitaines statistiques affichaient des baisses de prix (Los Angeles, Washington D.C. et Phoenix), ce qui suggère des inquiétudes potentielles quant à une offre excédentaire sur certains marchés malgré une solide performance nationale.

Prix médian au pied carré par zone métropolitaine

Analyses approfondies du secteur immobilier

Multifamilial : Leader incontesté du marché

Le secteur multifamilial a dominé les indicateurs de performance du troisième trimestre 2025. Le volume des transactions a bondi de 51,1 % sur un an, représentant 34 % des ventes de biens immobiliers individuels. Le prix médian a progressé de 3,5 % d'un trimestre à l'autre et de 17,3 % sur un an, pour atteindre 144 $/pi².

La taille médiane des transactions du secteur a bondi de 27,3 % sur un an, soit la plus forte hausse tous types de biens confondus. Cette croissance reflète la préférence des investisseurs institutionnels pour les immeubles plus grands et plus récents situés sur des marchés en expansion. Le volume quotidien des transactions s'est établi en moyenne à environ 138 biens, un chiffre toutefois inférieur de 12,9 % aux moyennes pré-pandémiques, ce qui laisse entrevoir un potentiel de croissance supplémentaire.

Secteur industriel : La dynamique se maintient.

L'activité transactionnelle industrielle a maintenu une dynamique soutenue malgré un ralentissement par rapport aux pics atteints pendant la pandémie. Le volume total a progressé de 26,5 % sur un an, tandis que le prix médian a augmenté de 13,7 % sur un an pour atteindre 105 $/pi². Le sous-secteur de l'entreposage a particulièrement bien performé, affichant une hausse des prix de 7,6 % sur le trimestre et de 17,2 % sur un an.

Les fondamentaux opérationnels du secteur industriel se sont fragilisés ces derniers trimestres, mais montrent des signes de modération et un renversement encourageant de cette tendance. La superficie médiane des bâtiments a augmenté de 3,3 % sur un an, tandis que le volume quotidien des transactions s'est établi en moyenne à environ 80 propriétés, soit seulement cinq transactions de moins que la norme pré-pandémique. La demande institutionnelle continue de se concentrer sur les plateformes logistiques modernes et les centres de distribution du dernier kilomètre.

Bureau : Une reprise sélective se dessine

Le marché des transactions immobilières de bureaux a connu une reprise sélective, avec une hausse de 28 % en volume sur un an. Cette augmentation annuelle de 14,6 % du nombre de transactions représente la plus forte croissance depuis 2021, même si les niveaux absolus restent nettement inférieurs aux normes historiques. Le prix médian a progressé de 1,6 % d'un trimestre à l'autre et de 14,8 % sur un an pour atteindre 135 $/pi².

La qualité et l'emplacement sont des facteurs de plus en plus déterminants dans l'écart de performance. Les immeubles de bureaux médicaux affichent des prix nettement supérieurs, tandis que les actifs plus anciens situés dans les quartiers d'affaires centraux continuent de rencontrer des difficultés. La taille médiane des transactions a augmenté de 23,8 % sur un an et affiche une hausse spectaculaire de 38,5 % par rapport à la taille médiane des transactions du quatrième trimestre 2019, témoignant de l'intérêt des investisseurs institutionnels pour les biens immobiliers de prestige et spécialisés.

Commerce de détail : Des signaux mitigés persistent

Les performances du commerce de détail sont restées contrastées, certains sous-secteurs affichant une bonne dynamique tandis que d'autres ont connu des difficultés. L'immobilier automobile a enregistré la plus forte hausse, avec une augmentation de prix de 5,0 % sur le trimestre et de 19,4 % sur l'année. À l'inverse, les bars et restaurants (-2,4 % sur le trimestre) et les grandes surfaces (-2,8 % sur le trimestre) ont subi des pressions.

Globalement, les prix médians du secteur ont légèrement progressé, de 1,8 % par rapport au trimestre précédent et de 12,5 % sur un an. Le volume quotidien des transactions s'est établi en moyenne à environ 122 propriétés dans le secteur du commerce de détail, un niveau proche de celui d'avant la pandémie (126 transactions quotidiennes), sans toutefois l'atteindre. Les investisseurs continuent de privilégier les formats axés sur les produits de première nécessité et les expériences par rapport au commerce de détail traditionnel en centres commerciaux.

Hôtellerie : Stabilisation progressive

Le secteur de l'hôtellerie a montré des signes de stabilisation malgré sa position de secteur majeur le moins performant. Si le nombre de transactions a diminué de 11,9 % sur un an au troisième trimestre, il a progressé de 13,3 % par rapport au trimestre précédent, et le prix médian a légèrement augmenté par rapport au trimestre précédent et au troisième trimestre 2024. Les hôtels à service complet ont enregistré une hausse de 5,2 % d'un trimestre à l'autre, tandis que les prix des établissements à service limité ont progressé de 3,8 %.

La superficie médiane des bâtiments du secteur a augmenté de 9,9 % sur un an, soit la plus forte hausse parmi toutes les catégories de biens immobiliers, les investisseurs privilégiant les actifs plus grands et de meilleure qualité. La reprise demeure inégale selon les régions, les marchés axés sur les loisirs affichant de meilleures performances que les hôtels d'affaires urbains.

Perspectives du marché et principaux enseignements

Le redressement du secteur de l'immobilier commercial prend forme.

Les données du troisième trimestre 2025 semblent confirmer que la reprise du marché de l'immobilier commercial s'est véritablement accélérée. Plusieurs indicateurs laissent penser qu'un point d'inflexion a été atteint :

Accélération de la reprise des prix :Le prix médian au pied carré a enregistré des hausses constantes dans la plupart des secteurs depuis début 2024, le troisième trimestre ayant atteint des sommets post-pandémiques. L'ampleur de la reprise – 13 des 15 sous-secteurs affichant des gains trimestriels – suggère que des facteurs fondamentaux sont à l'origine de cette appréciation.

Renaissance des grands contrats :Le retour des transactions supérieures à 10 millions de dollars constitue un signal de confiance essentiel. Au cours des deux premiers mois du troisième trimestre seulement, le nombre de transactions importantes a dépassé celui de l'ensemble du deuxième trimestre, atteignant des niveaux inédits depuis 2022. Bien que la taille médiane des transactions demeure inférieure aux sommets atteints, la dynamique des volumes continue de s'amplifier.

Extension de la taille médiane des bâtiments :Cet indicateur, souvent négligé, fournit des informations cruciales sur le marché. Après avoir atteint son point le plus bas début 2024 dans la plupart des secteurs, la taille médiane des immeubles faisant l'objet de transactions a progressé de manière constante, témoignant du retour des capitaux institutionnels et d'un appétit croissant pour des actifs plus grands et de meilleure qualité.

Les facteurs favorables s'alignent et signalent une dynamique positive.

La performance exceptionnelle du troisième trimestre 2025 revêt une importance particulière au regard du contexte historique. Au cours des 25 dernières années, le nombre de transactions du troisième trimestre n'a dépassé celui du deuxième trimestre que dans 28 % des cas, principalement lors des périodes de reprise suivant les récessions (2003, 2009, 2013-2015, 2020-2021). Ce troisième trimestre 2025, exceptionnellement dynamique et représentant la plus forte hausse entre le deuxième et le troisième trimestre enregistrée hors de la période post-pandémique immédiate au cours des 25 dernières années, confirme la reprise réelle du marché.

Les tendances historiques laissent également présager de solides performances en fin d'année. L'activité transactionnelle du quatrième trimestre a dépassé celle du troisième trimestre dans 72 % des cas au cours des 25 dernières années. Compte tenu des bons résultats du troisième trimestre et de l'amélioration des conditions de financement, l'investissement immobilier commercial semble bien positionné pour clôturer l'année 2025 sur une note résolument positive.

Au-delà des données historiques, plusieurs indicateurs de marché confirment la poursuite de la dynamique. En voici trois qui méritent d'être soulignés :

• Augmentation de l'activité de prêt :L'environnement de financement de l'immobilier commercial s'améliore. Cette amélioration est manifeste à la fois dans lemarchés de titres américains, dont les nouvelles émissions de 2025 au cours des trois premiers trimestres ont presque égalé celles de l'ensemble de 2024, soit le H.8 Données bancaires américaines, ce qui montre une reprise de l'activité de prêt bancaire dans le secteur de l'immobilier commercial. De plus, la Réserve fédérale Enquête d'opinion d'octobre auprès des chargés de prêts senior Les prêteurs ont démontré qu'ils rendent le crédit immobilier commercial plus accessible afin de répondre à la demande croissante de financement.

• Performance des REIT : Les valorisations boursières et les récentes annonces de résultats reflètent un optimisme croissant quant aux fondamentaux du secteur immobilier, aux transactions et aux projets de développement, dans la plupart des grands secteurs immobiliers.

• Activité de courtage :Lors de leurs conférences téléphoniques sur les résultats du troisième trimestre, les principales agences immobilières commerciales cotées en bourse ont fait état d'une augmentation du volume des transactions et d'un resserrement des écarts entre les prix d'achat et de vente sur l'ensemble des marchés.

L'ensemble de ces informations, conjugué à l'assouplissement des conditions de financement, à l'amélioration de la demande et au resserrement des écarts de valorisation, a créé les conditions d'une reprise durable. Malgré la persistance de défis, notamment dans certains (sous-)secteurs et marchés locaux, le marché de l'immobilier commercial dans son ensemble semble avoir surmonté la correction de 2022-2023. Avec le retour des capitaux institutionnels et l'accélération du rythme des transactions, les bases d'une dynamique continue jusqu'en 2026 apparaissent de plus en plus solides.

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