Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T3 2024

Les baisses de taux commencent, apportant un retour à l'optimisme dans les perspectives

Le troisième trimestre a véritablement changé de ton, de nombreux investisseurs institutionnels et propriétaires d’immobilier commercial (CRE) ayant exprimé un optimisme croissant pour cette classe d’actifs. À partir du deuxième trimestre et de plus en plus au cours du troisième trimestre, de nombreux gestionnaires de fonds de premier plan ont de plus en plus déclaré que l’immobilier commercial avait atteint « le fond ».

L'augmentation de l'optimisme du secteur immobilier commercial n'a fait qu'augmenter avant et après la première baisse des taux d'intérêt de la Réserve fédérale (Fed) à la mi-septembre – et semblait largement justifié, car un coût du capital plus faible devrait contribuer à atténuer de nombreux défis auxquels sont confrontés le secteur de l’immobilier commercial et les professionnels (prêteurs, propriétaires/investisseurs, exploitants, courtiers, évaluateurs, etc.). Cependant, comme nous l’avons noté dans l’enquête sur les conditions et le sentiment du secteur de l’immobilier commercial au troisième trimestre 2024, cet optimisme croissant s’est accompagné d’une baisse de la conviction, ce qui suggère que le secteur reste incertain quant au moment où ces avantages se concrétiseront ou s’ils seront ressentis par tous.

L’amélioration du sentiment et des perspectives pour la classe d’actifs est bienvenue et nécessaire. Toutefois, ces indicateurs sont de nature prospective et souple, et peuvent donc s’écarter ou ne pas correspondre entièrement aux indicateurs « durs », tels que l’activité de transaction réelle. Et c’est exactement ce qui semble s’être produit au troisième trimestre de cette année : malgré l’amélioration du sentiment et des perspectives pour l’immobilier commercial américain, l’activité du marché a continué de stagner.

Les transactions reflètent les défis existants, même si les baisses sont modérées

L'activité de transaction pour les propriétés immobilières immobilières à actif unique aux États-Unis a diminué jusqu'au troisième trimestre 2024. Activité transactionnelle cumulée, mesuré par le nombre (nombre de propriétés traitées), le volume (total des transactions en dollars) et la superficie en pieds carrés (total des pieds carrés des propriétés traitées) ont diminué par rapport au trimestre précédent.

Le volume total cumulé des transactions pour les trois premiers trimestres de l'année a été le niveau le plus bas depuis 2013. Activité d'investissement, mesurée par transactions d'actifs uniques sans difficulté sur tous les principaux types de biens, continue de sembler sur la bonne voie pour diminuer entre les volumes annuels cumulés de 2013 et 2023.

Par rapport au deuxième trimestre 2024, l'activité globale des transactions portant sur des actifs individuels a diminué en termes de nombre de propriétés échangées (-10,0 %), de volume en dollars (-6,6 %) et de superficie en pieds carrés (-3,8 %). Par rapport au troisième trimestre 2023, l'activité transactionnelle du troisième trimestre 2024 a diminué de -9,9 % en nombre, de -9,6 % en volume en dollars et de -11,4 % en superficie en pieds carrés. Alors que le statistiques globales sur les transactions nationales reflétant un marché immobilier commercial en déclin, il y a eu une grande variation en termes d'activité de transaction pour le trimestre sur les 100 principaux marchés (MSA). Comme indiqué dans la mise à jour trimestrielle des transactions du deuxième trimestre 2024, les données du troisième trimestre continuent de paraître instables - un mélange de bonnes et de mauvaises - bien qu'avec des signes d'amélioration. Alors que les performances immobilières solides persistent et que les niveaux de détresse restent modérés, les améliorations significatives du coût et de la disponibilité du capital ne se sont pas encore matérialisées à grande échelle et sont restées des vents contraires pour l'activité de transaction au cours du troisième trimestre.

Nombre de biens immobiliers vendus au troisième trimestre 2024 par secteur immobilier (variation d'une année sur l'autre)

Les prix s'améliorent dans la plupart des secteurs

Malgré le ralentissement de l'activité transactionnelle, le prix moyen des transactions ($/SF) au troisième trimestre 2024 s'est amélioré pour tous les principaux secteurs, à l'exception de l'hôtellerie. Dans tous les principaux secteurs, prix de transaction a augmenté de +1,2% par rapport au T2 2024 et a diminué de -1,6% par rapport au T3 2024.

Le prix moyen mobile sur 90 jours des transactions ($/pi2) pour la plupart des secteurs a augmenté au T3 2024 par rapport au T2 2024, en particulier dans le secteur des bureaux (+3,2 %). Les plus fortes hausses trimestrielles des prix pour les sous-secteurs ont été enregistrées dans les immeubles à usage mixte (+7,5 %) et les immeubles de fabrication (+6,3 %), tandis que les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les bars et restaurants (-7,7 %) et les immeubles commerciaux généraux/divers (-3,7 %).

Par rapport au troisième trimestre de l’année précédente, les prix du trimestre récent ont été plus contrastés : industrie (+6,6 %), bureaux (+3,5 %), commerce de détail (-0,3 %), hôtellerie (-0,4 %) et multifamilial (-8,7 %). Les plus fortes hausses de prix d’une année sur l’autre pour les sous-secteurs ont été enregistrées dans les hôtels à service limité (+16,4 %) et les propriétés d’entreposage (+9,8 %), tandis que les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les commerces généraux/divers (-10,3 %) et les bars et restaurants (-6,4 %).

Modifications de prix pour le troisième trimestre 2024

Contexte favorable, mais nouvelles questions et réflexions

En faisant le point sur les conditions actuelles de l’activité de transaction immobilière immobilière, il est facile de comprendre pourquoi les perspectives de nombreux grands répartiteurs de capitaux s’améliorent :

• L'économie américaine continue de bien fonctionner et de dépasser les attentes, et semble même meilleure que les autres économies mondiales

• le risque de récession perçu et les conséquences autrefois très attendues du resserrement monétaire et des taux plus élevés ne se sont pas matérialisés

• la Fed a rejoint d'autres banques centrales mondiales en initiant des baisses de taux

• les marchés financiers continuent de montrer des signes de force et d'appétence au risque positive (c'est-à-dire que les spreads de crédit restent historiquement serrés, les valorisations des actions sont élevées mais justifiées par la croissance attendue des bénéfices et la poursuite de solides résultats publiés)

• Les flux de trésorerie de l'immobilier commercial sont restés stables dans la plupart des secteurs, tandis que les difficultés n'ont augmenté que modestement, voire n'ont pas été repoussées

• les valorisations des marchés immobiliers commerciaux publics et privés cotés semblent avoir commencé à se redresser

• une poignée de transactions de portefeuille notables et de grande envergure ont démontré l'appétit pour l'immobilier commercial et, dans une certaine mesure, une attention positive renouvelée envers la classe d'actifs

Maintenant que la question de savoir quand la Fed va-t-elle commencer à baisser ses taux a été résolue au troisième trimestre, la question suivante est de savoir à quelle vitesse la Fed va-t-elle procéder à des baisses à l’avenir ? L’élection présidentielle américaine a suscité une certaine incertitude sur le marché, mais elle a également été résolue et les résultats semblent généralement bien accueillis par le marché. Bien que certaines questions de politique monétaire restent sans réponse (par exemple, les impôts, les tarifs douaniers, les changements de politique du logement, etc.), il est peu probable qu’elles soient pleinement résolues avant la nouvelle année.

Deux questions clés sur lesquelles nous devrions nous pencher davantage avant 2025 et qui ont un impact important sur l’activité de transaction immobilière au quatrième trimestre :

1. Où vont les rendements des titres du Trésor américain et des obligations d'entreprises ?

2. À quoi ressemblera le paysage des prêteurs immobiliers commerciaux au quatrième trimestre ?

La première question concerne le coût effectif du capital pour les emprunteurs immobiliers commerciaux, ce qui permettra de mieux comprendre la vitesse de reprise de l’activité de transaction et le risque de détresse/refinancement au sein du marché. La deuxième question concerne la disponibilité du capital, à savoir si les banques reviendront sur le marché à grande échelle ou si la récente résurgence des émissions de titrisations pourra prendre le relais ou encore quand les grands fonds de crédit commenceront à déployer des capitaux.

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