Mise à jour du marché industriel canadien - T3 2025

Au troisième trimestre 2025, le taux de disponibilité industrielle national est resté stable à 6,2 %

Au troisième trimestre de 2025, le secteur industriel canadien a traversé une période difficile, marquée par les perturbations causées par les tensions commerciales entre le Canada et les États-Unis et par des bouleversements économiques plus vastes. Ces facteurs ont globalement affaibli la confiance des investisseurs, entraînant une stagnation du taux de disponibilité industrielle à l'échelle nationale et un recul notable des volumes d'investissement. Malgré des différences régionales, la tendance générale indiquait un fléchissement de la demande sur tous les principaux marchés industriels canadiens.

Tendances du marché national

Tout au long du troisième trimestre, le secteur industriel canadien a été confronté à d'importants défis liés à l'évolution de la dynamique du marché. L'un des facteurs clés a été l'imposition de nouveaux tarifs américains, qui ont perturbé le réseau commercial canado-américain profondément intégré. Ces tarifs ont créé une incertitude généralisée et ont eu un impact négatif sur les perspectives de demande dans l'ensemble du secteur. Parallèlement, le marché a dû composer avec une offre excédentaire à court terme de locaux industriels, conséquence directe du volume important de nouvelles livraisons en 2023. Ce déséquilibre permet aux locataires d'accéder plus facilement à des locaux de meilleure qualité à des loyers plus compétitifs.

Dans cette période de volatilité accrue, les investisseurs ont adopté une stratégie attentiste pour évaluer les risques potentiels liés aux nouveaux engagements. Cette pause a entraîné une baisse de plus de 20 % du volume des investissements industriels nationaux d'ici mi-2025. Ce ralentissement a mis en évidence une réticence généralisée à déployer des capitaux tant que les conditions de marché ne se seraient pas stabilisées et que les trajectoires de croissance futures ne se seraient pas précisées.

Ajustements du marché et sentiment prudent des occupants

Ces perturbations du marché ont contribué à la stagnation du taux de disponibilité industrielle national du Canada, qui est demeuré à 6,2 % au troisième trimestre de 2025. En réponse, les promoteurs ont recalibré leurs portefeuilles de projets afin de les aligner sur des perspectives plus modérées. Cet ajustement visait à prévenir une offre excédentaire supplémentaire et à mieux harmoniser le développement futur avec la demande anticipée.

Figure 1 : Disponibilité industrielle (T3 2024 vs. T2 2025 vs. T3 2025)

Reflétant la prudence des occupants, le pourcentage d'espaces disponibles à la sous-location a diminué de 190 points de base sur un an, pour atteindre 13,1 %. Cela indique que de nombreux occupants, en quête de plus de flexibilité ou sous la pression de leurs engagements existants, hésitaient à prendre des locaux supplémentaires. Face à cette situation, les propriétaires ont mis en place des options de location plus flexibles et des mesures incitatives afin de fidéliser leur base locataire actuelle et de réduire le risque de vacance.

Répercussions économiques en Ontario

L'impact économique des conflits commerciaux a été particulièrement marqué dans les régions à forte industrie, notamment le Sud-Ouest et le Sud de l'Ontario, qui dépendent fortement des secteurs de l'automobile, de l'agriculture et de la métallurgie. Selon les données de Enquête sur la population active (EPA) de Statistique CanadaEn août 2025, les tarifs américains ont provoqué une importante instabilité économique régionale. Cela s'est clairement reflété dans les taux de chômage : Windsor a atteint 11,5 %, Oshawa 9,0 % et Toronto 8,9 %. Ces taux étaient les plus élevés parmi les 20 plus grandes régions métropolitaines de recensement du Canada, et ces trois régions ont connu une hausse progressive du chômage depuis janvier 2025.

Ces régions, où des milliers d'emplois dépendaient des secteurs de l'automobile, de l'agriculture et de la métallurgie, ont été les plus touchées par les retombées économiques. Cela a mis en évidence les vastes répercussions des conflits commerciaux, qui ont touché de nombreux secteurs, de l'activité industrielle et des investissements au commerce de détail et à l'emploi.

Performances régionales et disparités du marché

L'analyse des principaux marchés industriels du Canada a révélé d'importantes disparités régionales en matière de performance. Le marché d'Ottawa a maintenu un faible taux de disponibilité industrielle à 4,1 %, inchangé par rapport à l'année précédente. Ce résultat reflète l'intérêt soutenu des occupants et une approche stratégique des promoteurs visant à aligner l'offre et la demande. Ces conditions de marché difficiles, caractérisées par un inventaire limité, ont contribué à des loyers parmi les plus élevés de la province.

Après Ottawa, le marché concurrentiel de la région du Grand Toronto (RGT) a vu sa disponibilité industrielle chuter de 50 points de base pour s'établir à 4,9 %, même si ce taux est resté élevé par rapport aux normes historiques. Alors que les nouveaux projets de construction visaient initialement la demande à long terme, l'hésitation économique persistante a contribué à une contraction du portefeuille de nouvelles constructions. Simultanément, les occupants ont ajusté leurs besoins d'espace et recherché plus de flexibilité. Cela a entraîné une augmentation de l'espace disponible au sein du parc existant, le marché enregistrant son deuxième trimestre consécutif de baisse d'absorption. Ce phénomène a mis en évidence une période de consolidation des locataires et un rééquilibrage plus large du marché.

Le taux de disponibilité à Vancouver a augmenté de 120 points de base pour atteindre 6,2 %, soit le taux de disponibilité le plus élevé enregistré sur le marché depuis 2010. Cette hausse s'explique par une hausse des logements vacants, les occupants ayant réévalué leurs besoins en espace dans un contexte d'incertitude. Les nouvelles constructions, combinées à la réduction des effectifs et aux déménagements des locataires, ont contribué à cette hausse, marquant un changement par rapport aux conditions exceptionnellement tendues que le marché avait connues les années précédentes. L'augmentation des locaux disponibles a offert un répit bienvenu, mais temporaire, aux locataires, confrontés à une concurrence intense et à des coûts en hausse.

Halifax a continué d'enregistrer le taux de disponibilité le plus élevé parmi les principaux marchés industriels du Canada, atteignant 12,4 %. À l'instar d'autres marchés ayant connu une hausse de la disponibilité, ce chiffre élevé était principalement attribuable à une demande affaiblie qui peinait à absorber l'inventaire existant. Cependant, contrairement à certains marchés plus grands et plus diversifiés où la hausse des taux de disponibilité était influencée par la livraison de nouvelles constructions, Halifax n'a enregistré aucune nouvelle construction industrielle achevée au troisième trimestre de 2025. L'augmentation observée de l'espace disponible découlait plutôt d'une absence fondamentale de demande locative pour les propriétés déjà sur le marché, conjuguée à des cas de locataires existants qui quittaient ou choisissaient de sous-louer leurs locaux. Ce déséquilibre a marqué une période d'ajustement importante pour le marché industriel d'Halifax.

Modération dans les nouvelles constructions industrielles

Le secteur industriel canadien a observé une contraction continue de l'activité de développement au troisième trimestre de 2025. Au total, 21 nouveaux bâtiments industriels ont été achevés, ajoutant près de 2,8 millions de pieds carrés au parc national, avec 57 % de l'espace disponible à la location (figure 2). Ce volume de nouveaux locaux marque un net ralentissement par rapport aux livraisons abondantes de 2023 et 2024. Les promoteurs ont délibérément modéré l'activité en réponse à la baisse de la demande et au contexte économique général, afin de mieux aligner l'offre sur l'absorption et de réduire le risque d'offre excédentaire.

Figure 2 : Achèvements industriels et disponibilité

Plus de la moitié des nouveaux locaux construits se trouvaient dans la RGT, où dix propriétés industrielles totalisant près de 1,45 million de pieds carrés ont été achevées. Cette nouvelle offre était en grande partie spéculative, 84 % étant disponibles à la location dès l'achèvement des travaux. L'afflux de locaux non utilisés, combiné aux locaux vacants et aux sous-locations, a exercé une pression considérable sur l'équilibre entre l'offre et la demande du marché. Cette dynamique a contribué à une baisse de l'absorption nette et à un taux de disponibilité élevé dans la RGT.

En revanche, Montréal et Vancouver ont affiché une activité de prélocation plus soutenue. Montréal a mis en lumière une demande soutenue de locaux sur mesure avec l'achèvement de deux projets clés : le Pandora Kirkland, un mini-entrepôt totalisant 150 000 pieds carrés, et l'immeuble Fleurco Expansion, un entrepôt à locataire unique de 103 000 pieds carrés, qui sert également de siège social à l'entreprise. Les deux projets ont été livrés entièrement loués, ce qui témoigne d'une demande soutenue des locataires pour des installations industrielles spécialisées ou hautement spécialisées. De plus, Vancouver a affiché une activité de prélocation relativement soutenue pour les espaces industriels de type condominiums nouvellement construits, avec seulement 14 % des espaces nouvellement achevés encore disponibles à la location. Cela témoigne d'une demande soutenue pour des unités industrielles plus petites, axées sur les propriétaires occupants, qui demeurent une option intéressante pour les entreprises en quête de stabilité à long terme et de propriété d'actifs dans un contexte d'incertitude générale du marché. Cette variation régionale dans le succès de la pré-location a mis en évidence un marché bifurqué où la demande est restée forte pour les projets stratégiques, spécialement conçus ou de plus petite taille, tandis que les développements spéculatifs de plus grande envergure ont été confrontés à des défis plus importants dans un marché prudent.

Pipeline national de construction industrielle

Au troisième trimestre de 2025, le bassin national de construction industrielle comptait 132 projets en construction, totalisant 27,6 millions de pieds carrés au Canada. L'activité de prélocation est demeurée atone, 55 % des locaux étant encore disponibles. Cette situation a mis en évidence l'hésitation des occupants à s'engager dans des baux à long terme dans un contexte économique incertain, ce qui a accru la pression financière sur les promoteurs et leurs projets. L'important volume de locaux spéculatifs a également mis en évidence un décalage entre le rythme de l'offre nouvelle sur le marché et la demande plus prudente des locataires.

Figure 3 : Construction industrielle et disponibilité

La RGT demeure l'épicentre du développement industriel, avec près de 12,31 millions de pieds carrés en construction, dont 68 % sont encore disponibles à la location. Étant le plus grand marché industriel du Canada, ce taux élevé de disponibilité des locaux en construction représente un volume substantiel de stocks non loués, ce qui suggère que les promoteurs privilégient une approche plus spéculative, misant sur une reprise future du marché malgré le ralentissement actuel de la demande.

Ottawa a également connu un ajout important à son portefeuille de projets de construction. Amazon a confirmé la construction d'un nouveau centre de distribution dans le quartier Barrhaven d'Ottawa, d'une superficie totale d'environ 3,1 millions de pieds carrés répartis sur cinq niveaux. Une fois opérationnel, ce sera le troisième centre de distribution Amazon à Ottawa et le plus grand au pays. L'ampleur du projet et sa conception sur mesure ont démontré que, malgré le ralentissement du marché, les projets d'envergure, pré-engagés et avec un locataire spécifique, continuaient d'avancer.

Après Ottawa, Montréal et Vancouver ont également ajouté des projets à leur portefeuille de projets de construction. Montréal comptait près de 4,5 millions de pieds carrés en construction, dont 53 % étaient disponibles à la location. Le promoteur montréalais Rosefellow a fait preuve d'un optimisme prudent dans un contexte de marché difficile, ajoutant deux bâtiments industriels totalisant environ 1,8 million de pieds carrés au portefeuille montréalais. Il s'agissait de projets spéculatifs, et l'espace restait entièrement disponible à la location. Cela reflétait la confiance dans les fondamentaux à long terme du marché montréalais, même si le promoteur a assumé un niveau de risque plus élevé pendant cette période volatile.

Vancouver a déclaré environ 3,5 millions de pieds carrés en construction, dont 46 % étaient disponibles à la location. Ces chiffres témoignent d'investissements continus dans les principaux centres de logistique et de distribution au Canada, malgré des taux de réussite variables en matière de prélocation, reflétant les conditions du marché local et la confiance des occupants. La faiblesse des taux de prélocation dans le Grand Toronto, à Montréal et à Vancouver, comparativement à l'approche plus équilibrée d'Ottawa, a mis en évidence des différences d'appétence au risque et de sentiment. À l'avenir, cette tendance suggère que les activités de développement continueront de s'orienter vers des projets stratégiques et pré-engagés, tandis que les constructions spéculatives pourraient être reportées jusqu'à ce que la confiance du marché et la demande des locataires soient rétablies.

Naviguer dans la dynamique future du marché

Bien que difficile, cette période de rééquilibrage du marché a également favorisé un paysage industriel plus résilient et durable. Avec l'adoption d'une approche plus prudente par les promoteurs et les investisseurs, les projets futurs devraient davantage répondre à la demande réelle des locataires qu'à une spéculation générale. Les fondamentaux durables du secteur, tels que la croissance continue du e-commerce, les progrès de l'automatisation et le besoin de réseaux de distribution plus performants, devraient soutenir la demande à long terme. Le rythme de la reprise du secteur dépendra d'une conjonction de facteurs, notamment la résolution des incertitudes géopolitiques et un regain de confiance des investisseurs pour s'engager dans des stratégies de croissance à long terme.

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