Partie 3 - Estimation foncière : quel est votre prix de vente ?

Approche par comparaison directe

Il s'agit de l'une des méthodes les plus simples et les plus pratiques pour déterminer la valeur d'un terrain. Avec quelques connaissances de base, vous pouvez établir la valeur d'un terrain en utilisant la méthode de comparaison directe en trois étapes :

• Identifier l'utilisation la plus élevée et la meilleure du site – examiner l’emplacement et la démographie, la réglementation et les contrôles de planification

• Évaluer les transactions récentes de sites similaires – tenir compte des caractéristiques supérieures ou inférieures telles que les attributs et les équipements de localisation, la taille, la forme et la topographie

• Ajustez les valeurs de vente comparables – comparez les similitudes et les différences avec votre site proposé pour déterminer sa valeur marchande

L’approche de comparaison directe repose sur un principe simple de substitution : en d’autres termes, un acheteur rationnel ne paiera pas plus cher votre produit que celui qu’il paierait pour un produit similaire.

Les avantages de cette approche sont évidents : le chiffre final est facile à calculer et vous donne une bonne orientation lors de l'analyse de projets similaires sur des délais similaires. Les inconvénients ? Aucun site de développement n'est identique, ce qui rend les comparaisons exactes presque impossibles. Aurez-vous une confiance totale dans votre décision si vous vous fiez à votre intuition ?

Valeur résiduelle du terrain

L’instinct joue un rôle dans la réussite du développement immobilier, mais il en va de même pour le fait de faire ses devoirs.

Imaginons que vous repérez un terrain de premier choix qui constituerait un projet parfait. Mais il n’existe rien de comparable à ce site dans le quartier. Comment pouvez-vous estimer la valeur du terrain, et encore moins faire une offre raisonnable ?

C’est à ce moment-là que vous examinerez la méthode suivante d’évaluation de la valeur foncière : le modèle de valeur foncière résiduelle (RLV).

Revenus – Coûts (y compris la marge du promoteur, hors terrain) = Valeur résiduelle du terrain

Dans cette formule, les revenus attendus sont basés sur les valeurs de vente projetées du projet de développement achevé.

Tous les coûts prévus du développement, à l’exclusion du terrain, sont ajoutés à la marge requise du promoteur. Ce chiffre combiné est soustrait des revenus prévus pour fournir une valeur estimée du terrain non aménagé, appelée valeur foncière résiduelle.

Le chiffre final est calculé en travaillant dans l'ordre inverse pour déterminer quel prix du terrain permettra d'atteindre le rendement visé. Cette valeur aide le promoteur à déterminer le montant maximum qui pourrait être payé pour une parcelle de terrain tout en obtenant le bénéfice requis.

Bien que la méthode de la valeur résiduelle du terrain soit un calcul simple, elle permet d’obtenir une valeur réaliste du terrain, vous aide à évaluer la viabilité d’un projet et à comparer les options sans avoir besoin de connaître la valeur réelle du terrain.

Cette méthode présente toutefois un inconvénient : vous devez disposer d'une estimation détaillée de vos dépenses pour vous assurer d'obtenir une image précise.

Quel est votre prix de départ ?

L’une des choses les plus difficiles à faire pour un promoteur est de renoncer à une affaire qui ne lui convient pas. Vous avez peut-être travaillé pendant des semaines à esquisser votre vision ou vous n’avez qu’un intérêt passager pour une propriété – mais dans tous les cas, comprendre votre « prix de départ » peut vous donner confiance dans vos décisions.

Continuez à lire le prochain épisode : Série sur la faisabilité du développement immobilier, partie 4 - Le compromis entre les logiciels de faisabilité du développement et les feuilles de calcul

Établissez la faisabilité de votre développement pour réussir avec ARGUS EstateMaster

Pour découvrir des détails plus approfondis sur votre projet, vous devrez vous appuyer sur des logiciels sophistiqués, comme ARGUS EstateMaster. Avec un solution robuste, vous pourrez saisir davantage de données pour élaborer une étude de faisabilité immobilière plus précise, vous permettant ainsi de prendre des décisions financières en toute confiance.

Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur foncière résiduelle, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.