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By Altus Group | avril 15, 2020

« Chaque défi et chaque difficulté renferment en eux-mêmes les semences de perspectives nouvelles et de croissance. »

En cette période d’incertitude, il peut être utile de garder à l’esprit ces mots prémonitoires de l’auteur Roy Bennett. Alors que l’évolution rapide de la pandémie continue de créer de grands bouleversements économiques à l’échelle mondiale et qu’on ne sait toujours pas quelles en seront les répercussions à court et à long terme sur la valeur de marché, de nouvelles occasions pourraient se présenter à certains portefeuilles immobiliers commerciaux.

Même si les investisseurs cherchent généralement à optimiser la valeur de leur portefeuille, certaines motivations stratégiques reflétant la conjoncture pourraient les pousser à verrouiller les valeurs de portefeuille. Par exemple, pour les propriétaires de biens immobiliers qui envisagent d’adopter une stratégie de portefeuille visant dorénavant à minimiser les gains en capital et à réduire le fardeau fiscal, cela pourrait inclure des stratégies telles qu’une restructuration du capital-actions ou un transfert des actifs vers une fiducie familiale au moyen d’un gel successoral. Un repli des marchés pourrait être un moment opportun pour mettre en œuvre une telle stratégie.

Les propriétaires de biens immobiliers commerciaux qui souhaitent évaluer les occasions éventuelles de tirer parti de la baisse des valeurs immobilières pourraient envisager l’approche décrite ci-après.

 

Connaître la valeur de votre portefeuille aujourd’hui

Étant donné que le secteur immobilier n’offre pas la même transparence de valeur ni la même liquidité que les marchés boursiers, les actifs de ce secteur peuvent être plus compliqués à évaluer dans un contexte aussi instable que celui d’aujourd’hui. Pourtant, c’est exactement ce qu’il faut faire, et ce, pour plusieurs bonnes raisons.

Comprendre votre portefeuille constitue la première étape vers la compréhension des risques, mais aussi des possibilités que peut offrir la conjoncture économique actuelle. Alors que la situation est précaire et que les circonstances et les répercussions ne cessent de changer rapidement, il est indispensable de mieux comprendre la valeur actuelle des actifs.

Les propriétaires et les gestionnaires de portefeuilles immobiliers, tiraillés entre le bien‑être de leurs locataires et la volonté de préserver leur capital, doivent prendre des décisions complexes pour chacun de leurs biens immobiliers. En pareil moment, une évaluation réalisée en temps opportun peut aider à prendre des décisions éclairées pour relever ces différents défis.

Un certain nombre de facteurs sont pris en compte pour préparer les analyses portant sur les risques de placement relatifs aux tendances et aux opérations dans le secteur immobilier commercial à l’heure actuelle; ainsi, les méthodologies utilisées dans les évaluations s’appuient sur les flux de trésorerie nets, les variations dans la liquidité du marché, les incidences des perturbations et autres incertitudes.

Aujourd’hui, nombre de facteurs particuliers doivent être examinés lors de l’évaluation d’un portefeuille de biens immobiliers. Les flux de trésorerie nets tirés des activités d’exploitation et la liquidité du marché sont sous pression, il est donc essentiel d’en évaluer les répercussions. L’examen des hypothèses-clés sous-jacentes et des autres facteurs fondamentaux ayant une influence sur le portefeuille constitue un autre exercice incontournable pour en comprendre les incidences sur la valeur d’un portefeuille.

Effectuer des analyses comparatives de données comparables à l’égard de portefeuilles de référence permet également de recueillir de précieux renseignements. Les évaluateurs chevronnés peuvent fournir des données indépendantes, cohérentes et approfondies concernant la valeur des biens immobiliers dans certaines régions et classes d’actifs partout au Canada.

 

Acquérir une meilleure compréhension de l’incidence éventuelle de la pandémie sur votre portefeuille

Même les légères variations dans les flux de trésorerie des biens immobiliers et le rendement des investissements peuvent peser lourdement sur la valeur des actifs. Il peut être particulièrement rentable d’acquérir une meilleure compréhension de l’influence que peuvent avoir ces facteurs à l’heure actuelle.

  • Classement des profils de locataires

Les propriétaires immobiliers exercent un certain contrôle sur les risques liés aux flux de revenus locatifs et aux charges d’exploitation. Ainsi, ils peuvent notamment agir sur l’éventail des locataires, sur la solvabilité et sur la durée du bail.

Il peut être avantageux d’établir un classement des profils de risque des locataires au soutien du processus décisionnel. Quel est le niveau de fonds propres de vos locataires ? Sont-ils capables de traverser cette tempête ? À quel point votre portefeuille est-il bien protégé contre les perturbations ? Ces risques peuvent être intégrés aux modèles de flux de trésorerie pour évaluer les incidences au cours des prochains mois.

  • Roulement des locataires

La valeur des actifs immobiliers commerciaux est déterminée en fonction des flux de trésorerie futurs, multipliés par le niveau de certitude avec lequel ces flux de trésorerie se matérialiseront. Réaliser une analyse du roulement des locataires permet de révéler l’exposition au risque de roulement pour les baux arrivant bientôt à échéance et de comparer la situation de vos baux au reste du marché.

Pour ce faire, l’analyste doit dresser un inventaire des dates d’expiration de tous les baux et analyser le risque de roulement chaque année. L’analyste compare également les taux de roulement actuels sur le marché aux baux en vigueur dans un bien immobilier : lors du départ d’un locataire, la probabilité d’obtenir le loyer du marché projeté ainsi que les incidences à court et à long terme sur les flux de trésorerie.

  • Composition du portefeuille

Les répercussions de la COVID‑19 ne sont pas les mêmes pour toutes les catégories d’actifs et des nuances doivent être apportées à chacune. Par exemple, les hôtels, les parcs de stationnement, les établissements pour aînés et les centres commerciaux font partie des catégories d’actifs les plus directement touchées. Les propriétaires et les investisseurs devraient séparer les catégories d’actifs dans lesquelles ils ont investi et évaluer les répercussions à court, à moyen et à long terme pour chacune de ces catégories.

Ils devraient également prendre en compte l’effet de portefeuille homogène – s’il y a lieu de prendre en compte l’incidence d’une plus-value ou d’une moins-value reflétant la composition (biens, catégorie d’actifs, marché) d’un portefeuille donné. De plus, les structures à plusieurs niveaux avec une prise de participation partielle dans les actifs d’un portefeuille pourraient également mériter une décote de la valeur.

 

Évaluer des stratégies de portefeuille facultatives

Même s’il est encore trop tôt pour savoir ce qui nous attend, les événements qui se succèdent ont des répercussions sur la valeur de marché à court et à long terme. Certains propriétaires et investisseurs du secteur immobilier commercial choisissent de sortir du tourbillon de la pandémie pendant que pour d’autres, ce sera le moment opportun de mettre en œuvre une stratégie visant à minimiser les taxes foncières futures.

Pour certains portefeuilles, la restructuration du capital-actions pourra être une solution avantageuse. D’autres, comme les sociétés détenant des biens immobiliers, pourraient souhaiter constituer ou mettre à jour des fiducies familiales qui détiennent indirectement des parts pour les membres de la famille afin de faciliter les possibilités de fractionnement du revenu et de planification successorale. Travaillez en étroite collaboration avec un expert en évaluation et des conseillers fiscaux et juridiques afin de comprendre pleinement les incidences sur la valeur et de déterminer les stratégies possibles.

Il peut être utile également de réaliser une analyse comparative des biens semblables. Comment les biens immobiliers semblables au vôtre sont-ils touchés ? Que font leurs propriétaires et comment peut-on comparer votre stratégie à la leur ?

Dans l’ensemble, conservez une perspective axée sur le futur, parce que la santé de vos actifs immobiliers au sortir de la crise de la COVID‑19 sera tributaire des décisions que vous prenez maintenant.

Surtout, n’oubliez pas que dans l’adversité, se cache souvent une occasion. Les valeurs inférieures pourraient vous offrir des possibilités là où vous ne les attendiez pas.

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