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By Andrew Illingworth | avril 22, 2020

Il ne fait aucun doute que nous vivons des moments historiques. En raison de la diminution du nombre de travailleurs sur place, des fermetures temporaires des chantiers de construction et de l’adoption de nouveaux protocoles de travail pour les chantiers, les répercussions de la pandémie de COVID-19 se feront sentir sur l’industrie de l’immobilier et de la construction pendant des mois, voire des années.

Même si la pandémie sera un jour chose du passé, notre nouvelle réalité sera quelque peu différente et il y aura des effets à long terme sur les projets de construction. Nul ne saurait prédire l’avenir pour l’instant. Ainsi, la seule chose que nous pouvons faire est de nous doter des outils et de l’information nécessaires pour continuer d’avancer. Nous vous présentons certains risques qui guettent les propriétaires et les promoteurs immobiliers ainsi que des conseils et des stratégies qu’ils pourront suivre à l’avenir. Nous nous sommes particulièrement arrêtés à ce qui suit :

La main-d’œuvre des entrepreneurs et des consultants en conception

Nous sommes nombreux à faire du télétravail actuellement. La semaine dernière, l’Ontario a prolongé l’état d’urgence jusqu’au 12 mai. Ainsi, selon les ordres et les recommandations des différents gouvernements provinciaux, certains chantiers de construction ont suspendu leurs travaux.

À mesure que la pandémie s’estompera, les restrictions des provinces seront levées peu à peu et nous assisterons sans doute à un retour graduel au travail. Outre la levée de ces restrictions, la situation personnelle des employés est susceptible d’avoir changé et ils pourraient ne plus être disponibles. Par ailleurs, certaines restrictions pourraient être maintenues, surtout s’il y a une deuxième vague de COVID-19, ce à quoi certains s’attendent. Peu importe ce qui nous attend, vous pouvez :

  • commencer à prévoir, de concert avec votre entrepreneur, votre directeur de travaux ou vos corps d’état du second-œuvre, qui devra être sur place lorsque vos chantiers seront presque revenus à la normale ou lorsque nous passerons à une autre étape du confinement
  • porter une attention particulière aux personnes qui ont une incidence sur l’évolution critique de vos projets
  • communiquer avec vos consultants en conception pour vous assurer qu’ils peuvent continuer à vous offrir leurs services à distance et qu’ils ont coordonné leurs travaux avec vos entrepreneurs et vos directeurs de travaux
  • vous demander si l’absentéisme et le taux de roulement des employés augmenteront
  • déterminer si le travail à distance se poursuivra
  • s’assurer que l’équipe des TI pourra encadrer le travail à distance, au besoin
  • définir les travaux qui peuvent être effectués en toute sécurité si les chantiers ne sont pas fermés
Risque lié aux entrepreneurs spécialisés

Selon le type de contrat utilisé avec les corps de métier et le niveau de stratégie et de collaboration que vous souhaitez incorporer à votre approche, nous vous recommandons de communiquer immédiatement avec vos entrepreneurs généraux, vos directeurs de travaux et vos entrepreneurs spécialisés. Posez des questions afin de bien comprendre leurs engagements contractuels, y compris ceux qui ont été conclus avec d’autres sociétés, la disponibilité de leur bassin de main-d’œuvre, et la sécurité de l’approvisionnement des équipements et des matériaux essentiels prévus dans leurs énoncés de travaux. Est-il possible d’utiliser des matériaux de remplacement ou d’avoir recours à la préfabrication?

En misant sur la collaboration et la gestion proactive et en posant des questions, vous éviterez les surprises susceptibles de retarder votre projet.

Songez à renégocier les modalités des contrats selon la capacité à effectuer les travaux de votre entrepreneur, votre directeur de travaux ou votre entrepreneur spécialisé. À notre avis, si vous avez des décisions difficiles à prendre, plus vous le ferez rapidement, moins elles auront de répercussions sur votre échéancier et vos coûts.

Songez également aux forces qui entrent en jeu sur les marchés à l’heure actuelle. Nous vous suggérons de vous inspirer du modèle des « cinq forces de Porter », qui fait l’analyse de la dynamique en cours sur les marchés. Comme toujours, vos rapports avec les entrepreneurs, les directeurs de travaux et les entrepreneurs spécialisés sont la clé du maintien de bonnes relations de travail dans le futur et de la réussite de vos projets.

  • Menace d’un nouveau venu
  • Pouvoir du fournisseur
  • Pouvoir de l’acheteur
  • Menace d’une solution de remplacement
  • Rivalité concurrentielle
Risque lié à la chaîne d’approvisionnement

Comme nous l’avons mentionné à la section « Risque lié aux entrepreneurs spécialisés », la communication avec vos fournisseurs de matériaux sera particulièrement importante. Les tendances visant à optimiser les chaînes d’approvisionnement, à réduire le niveau des stocks et à gérer les livraisons juste-à-temps auront déjà réduit la disponibilité des stocks. Si on ajoute à cela la pandémie actuelle, on risque de rassembler tous les éléments nécessaires pour perturber et réduire l’offre, une situation dont nous ressentirons les effets pendant des mois.

Songez à :

  • Miser sur les matériaux et les équipements essentiels dont les délais de livraison sont longs
  • Comprendre et suivre le réseau étendu des fournisseurs
  • Les matériaux sont-ils accessibles au Canada ou proviennent-ils de l’étranger?
  • Quelles mesures vos fournisseurs prennent-ils pour atténuer les risques et mettre en place une stratégie de reprise après la COVID-19?
  • Quels fabricants jouissent d’une certaine souplesse sur le plan de la production?
  • Quels sont les autres fournisseurs à qui vous pourriez faire appel?
  • Courez-vous un risque supplémentaire en raison des fluctuations du taux de change?
  • Pouvez-vous recourir à des matériaux de remplacement?
  • Songez à d’autres flux de trésorerie et mécanismes de paiement pour garantir votre approvisionnement, p. ex., verser un paiement pour vous assurer d’avoir des matériaux hors du chantier
  • Planifiez et surveillez rigoureusement vos livraisons
Nouveaux protocoles pour les chantiers de construction

Nous constatons déjà l’implantation de nouveaux protocoles à l’intention des travailleurs sur les chantiers de construction. Les normes de distanciation physique sur les chantiers de construction poseront des difficultés particulières et entraîneront sans aucun doute des coûts supplémentaires pour les entrepreneurs, les directeurs de travaux et les entrepreneurs spécialisés. Posez des questions à vos entrepreneurs, vos directeurs de travaux et vos entrepreneurs spécialisés sur les mesures de santé et de sécurité qu’ils ont adoptées sur vos chantiers, dont le contrôle des travailleurs et la mise en place de nouvelles mesures d’hygiène, tout en veillant à la productivité de la construction.

L’Association canadienne de la construction a publié un excellent article qui résume bien le sujet : COVID-19 – Protocole normalisé pour tous les chantiers de construction canadiens, lequel comprend des recommandations sur les aspects suivants :

  • Communication et sensibilisation
  • Voyages d’affaires
  • Travail à distance
  • Accès au chantier et déplacements vers le chantier ou à partir de celui-ci
  • Protocoles de nettoyage des chantiers de construction et des roulottes de chantier
  • Limiter ou éliminer les points de contact internes
  • Compartimentation
  • Protocoles pour les activités de chantier visant le respect des normes de distanciation physique, qui portent notamment sur les quarts de travail, les heures supplémentaires et la réduction de la taille des équipes
  • Enjeux liés aux livraisons
  • Contrôle et dépistage à l’entrée du chantier de construction
Planification et établissement du calendrier

En tenant compte de l’information recueillie auprès de vos entrepreneurs, de vos directeurs de travaux, de vos entrepreneurs spécialisés et de vos fournisseurs ainsi que des nouveaux protocoles pour les chantiers, quelles sont les répercussions sur l’échéancier de construction pour la durée restante du projet?

Vos entrepreneurs pourraient être tentés d’adopter une approche globale et de regrouper dans la même réclamation les enjeux passés et actuels avec les répercussions découlant de la COVID-19. Veuillez vous assurer que vos entrepreneurs songent plutôt à :

  • Cibler les retards antérieurs et à répartir la responsabilité en conséquence
  • Prendre en compte dans les échéanciers futurs les risques liés à l’offre de main-d’œuvre, aux entrepreneurs spécialisés et aux livraisons de matériaux ainsi que les protocoles mis à jour pour les chantiers
  • Appliquer des techniques de planification aux fins de la modélisation de différents scénarios et de l’exécution d’analyses de rentabilité pour faciliter la prise de décision
Planification des activités et modélisation de la trésorerie

À l’heure qu’il est, les propriétaires et les promoteurs immobiliers remanient leurs plans d’affaires en fonction de différents scénarios et se basent sur la modélisation de la trésorerie. Les éléments à prendre en compte durant ce processus sont les suivants :

  • La modélisation peut vous aider à comprendre les événements susceptibles de se produire pour ainsi planifier en vue d’atteindre le meilleur résultat possible
  • La qualité des modèles obtenus est entièrement fonction de leur conception et de la qualité des données; ainsi, nous vous recommandons d’utiliser les données les plus justes et les plus réalistes à votre disposition et d’effectuer des analyses de sensibilité pour évaluer les différents résultats

La mise à jour des plans d’affaires et des scénarios fait profiter les utilisateurs finaux, les prêteurs, les associés avec participation et les intervenants financiers d’une transparence accrue. Elle favorise un environnement axé sur la coopération et la collaboration et contribue ainsi à l’établissement de solutions à court terme et à la rentabilité à long terme.

Nous ne pouvons insister suffisamment sur ce point : la planification est la clé pour avoir une longueur d’avance dans un monde rempli de nouvelles incertitudes. Planifiez à l’interne lorsque c’est possible, trouvez des données justes et exactes, sondez l’opinion de vos collègues et restez ouvert aux autres suggestions lorsque la situation l’exige. Avoir une perspective réaliste de votre situation est la clé de ce processus.

Documentation – Tenue de dossiers, tenue de dossiers et tenue de dossiers

Oui, ce vieux refrain se trouve dans tous les articles à ce sujet! Avec raison, parce qu’en fin de compte, sans tenue de dossiers, comment peut-on prouver qu’un événement s’est réellement produit? Il va sans dire que le succès ou l’échec d’une réclamation est directement proportionnel à l’exactitude et à la qualité des dossiers qui sont tenus à l’heure actuelle.

Aujourd’hui plus que jamais, vous devez impérativement faire une tenue pertinente, exacte et détaillée des dossiers des activités de construction et les conserver dans un solide système de gestion de la documentation.

Selon notre expérience, investir aujourd’hui pour assurer une tenue de dossiers adéquate portera ses fruits lorsqu’il faudra se défendre contre une réclamation plus tard.

Le moment présent est tout indiqué pour planifier efficacement les stratégies et les enjeux futurs de façon à être dans la meilleure position possible lorsque les chantiers de construction reviendront à la normale ou commenceront à le faire. Songez à :

  • Communiquer avec les entrepreneurs et les directeurs de travaux pour vous assurer que la main-d’œuvre suivra un horaire adéquat
  • Communiquer avec les entrepreneurs spécialisés et les fournisseurs de matériaux pour prévoir les ressources et les livraisons et prendre des mesures pour atténuer le risque
  • Tenir compte des nouveaux protocoles de travail pour les chantiers de construction
  • Mettre à jour et à planifier votre échéancier de construction en fonction de différents scénarios
  • Mettre à jour la modélisation de la trésorerie continuellement
  • Maintenir votre tenue de dossier de façon à être prêt à vous défendre advenant une réclamation
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