Select Page

By Altus Group | avril 15, 2020

L’approche de temporisation

Compte tenu du contexte très instable de la COVID‑19 dans lequel nous évoluons aujourd’hui, nombre de propriétaires, d’investisseurs et de gestionnaires du secteur de l’immobilier commercial ont choisi cette approche.

Or, l’atténuation des risques exige un plan de gestion des risques proactif, semblable à l’approche qu’adoptent aujourd’hui les propriétaires, les gestionnaires et les investisseurs du secteur de l’immobilier commercial. Puisque pour les sociétés d’investissement immobilier, les décisions d’achat et de vente dépendent d’une composition judicieuse du portefeuille fondée sur des évaluations en temps opportun, elles sont de plus en plus nombreuses à adopter des tactiques de réduction préventive des risques.

Étant donné l’incertitude qui règne sur le marché, de nombreux propriétaires d’actifs ont désormais augmenté la fréquence des évaluations externes, certains fonds communs de placement ayant même mis en place un programme d’évaluation mensuelle pour tous les actifs de leur portefeuille.

Pour tirer son épingle du jeu dans l’écosystème fragilisé d’aujourd’hui, il faut être très bien informé. La connaissance est la clé de la réussite dans la situation actuelle. Avec un marché qui change de jour en jour, que vous soyez propriétaire d’un seul bien immobilier ou détenteur d’un portefeuille d’actifs, il est essentiel que vous ayez accès à des analyses en temps opportun qui vous aideront à choisir des stratégies de fidélisation des locataires, des options d’allègement des loyers et d’autres mesures de réduction des risques, et qui vous permettront de mieux comprendre la valeur de l’actif.

Voici des mesures en quatre étapes que peuvent prendre les propriétaires, les gestionnaires et les investisseurs en vue d’atténuer les risques auxquels sont exposés leurs actifs immobiliers commerciaux durant cette période de turbulences liées à la COVID‑19 sur les marchés.

 

1. Réaliser une analyse de sensibilité sur laquelle pourra s’appuyer votre processus décisionnel dans cette nouvelle réalité

Quel sera l’état de nos flux de trésorerie au cours des six prochains mois ? Au cours des douze prochains mois ?

À quoi ressembleront les résultats à court terme et à long terme de notre portefeuille ?

Pour obtenir un portrait plus clair aux fins de la prise de décisions, l’évaluation de situations hypothétiques aide à cerner les effets des variables sur les rendements des placements et à déterminer les résultats éventuels. La réalisation d’une analyse de sensibilité peut rassurer quand vient le temps d’évaluer une série de scénarios hypothétiques.

L’analyse de sensibilité consiste à changer une variable à la fois afin d’évaluer les effets de chaque changement sur un éventail possible de résultats. Surtout, elle permet de démontrer l’incidence qu’un changement dans les variables pourrait avoir sur la valeur d’un bien immobilier ou d’un portefeuille.

L’analyse de sensibilité peut prendre en compte un large éventail de facteurs qui pourraient avoir une incidence sur les flux de trésorerie d’un bien immobilier, et calculer dans quelle mesure un changement dans chaque facteur se répercuterait sur la valeur. Par exemple, la modélisation de la sensibilité des flux de trésorerie peut aider à prévoir et à éviter tout déficit de trésorerie avant qu’il ne survienne.

Il est possible de modéliser les flux de trésorerie mensuels en fonction de nombreux scénarios.

Cet exercice permet de révéler quand des déficits de trésorerie se produiront, quelles stratégies seront efficaces et à quel moment. Par exemple, quand pourriez-vous être obligé d’offrir une mesure d’allègement du loyer ? Quand pourriez-vous avoir besoin d’un financement bancaire supplémentaire ? Devrez-vous reporter votre prochain projet ?

Ce type d’analyse permet également d’établir, en règle générale, le pire scénario et le meilleur scénario. De plus, les résultats de ces scénarios peuvent être combinés avec l’information compilée sur ce que font les autres sociétés du secteur. Cela offre aux propriétaires, aux gestionnaires et aux investisseurs un outil très précieux pour comparer les meilleurs et les pires scénarios pour des biens semblables.

 

2. Évaluer vos actifs immobiliers commerciaux

Dans un marché fortement fluctuant, il se creuse rapidement un écart entre les évaluations des actifs immobiliers réalisées il y a quelques semaines à peine et celles d’aujourd’hui. Étant donné les répercussions que pourrait avoir la pandémie de COVID‑19 dans le futur, une actualisation en temps opportun de la valeur des biens immobiliers – afin de comprendre comment les marchés et les catégories d’actifs évoluent et où se situent vos biens par rapport au marché actuel – est plus importante que jamais.

Grâce à des évaluations de portefeuille et de biens immobiliers réalisées à intervalles fréquents et périodiques, les propriétaires et les investisseurs demeurent informés des moindres changements, ils peuvent satisfaire à leurs obligations d’information et soutenir le processus décisionnel en matière d’investissement en donnant un aperçu transparent sur tous les actifs.

Dans le cas des portefeuilles de placement qui comportent des actifs immobiliers, le fait de réaliser une évaluation dans la conjoncture actuelle pourrait être l’occasion de rééquilibrer la répartition des actifs. Par exemple, si les actifs immobiliers font partie d’un plus vaste portefeuille de placement, ils ont peut-être dépassé leur pourcentage de répartition si la valeur des autres classes d’actifs détenus en portefeuille a chuté. La réalisation d’une évaluation pourrait être bénéfique, car elle permettrait de réduire le pourcentage de répartition des placements immobiliers sans être obligé de vendre des actifs dans un marché incertain.

 

3. Évaluer l’utilisation optimale des biens immobiliers

Après la mise à jour de la valeur des biens immobiliers et des projections en tenant compte de la réalité d’aujourd’hui, examinez ces actifs subjectivement afin de déterminer si l’utilisation actuelle du bien est la meilleure utilisation qui pourra en être faite dans le futur.

Déterminer l’utilisation optimale d’un bien immobilier permet d’optimiser son potentiel grâce à une analyse de son utilisation actuelle, de ses utilisations potentielles et de sa valeur correspondante. L’objectif est le suivant : s’il existe d’autres utilisations possibles, quelle orientation permettra d’obtenir ce rendement supérieur ?

C’est le moment opportun pour évaluer si un bien immobilier commercial pourrait être destiné à une utilisation différente qui pourrait s’avérer plus productive et plus rentable.

 

4. Effectuer une vérification préalable rigoureuse avant de prendre des décisions

Avant de prendre toute décision stratégique concernant un bien immobilier, effectuez une vérification préalable rigoureuse. Cette vérification est essentielle, car elle permet de connaître les risques avant de prendre une décision. Une vérification préalable en bonne et due forme justifie le bien-fondé des hypothèses clés lors de l’évaluation des occasions et elle définit les avantages, les responsabilités, les risques et les incertitudes.

Le processus est conçu de manière à prendre en compte les circonstances propres à un bien immobilier ou à un groupe de biens immobiliers, mais sa portée comprend généralement une vérification préalable des aspects commerciaux, juridiques, financiers et fonciers. Il réunit des conseillers externes qualifiés et chevronnés afin de garantir des résultats fiables.

Il est impossible d’éliminer totalement les risques dans le secteur immobilier; il faut donc gérer ces risques pour s’assurer qu’ils sont compensés par des rendements conséquents. Les sociétés immobilières canadiennes les plus florissantes ne sont pas paralysées par la stratégie de temporisation. Se dotant de l’information nécessaire en temps opportun et de prudentes vérifications préalables, elles manœuvrent stratégiquement durant cette période troublée. D’autres détenteurs de biens immobiliers commerciaux seraient avisés de suivre ce conseil : recueillir de l’information en temps réel afin d’élaborer des stratégies d’atténuation efficaces.

Des occasions finiront par se présenter en ces temps d’incertitudes économiques, et les sociétés bien informées et bien préparées seront les mieux placées pour en tirer parti.

close
close
forumNous joindre
close
close

Thank you for contacting us. we will get back to you shortly!

Ce site Web utilise des témoins pour améliorer votre expérience utilisateur. En utilisant notre site Web, vous acceptez que nous ayons recours à des témoins.
cliquer ici pour plus de détails