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By Altus Group | juillet 2, 2020

​Alors que la COVID-19 reconfigure les marchés mondiaux, les propriétaires et les exploitants d’hôtels au Canada anticipent avec anxiété ce à quoi ressemblera le secteur du voyage et du tourisme dans les mois et les années à venir.

Étant donné que seule une minorité des hôtels de ce pays est actuellement ouverte, cette période d’attente est un moment crucial pour se préparer à une reprise de l’activité. Si un changement est nécessaire pour réussir, il faut le faire maintenant.  Les occasions pourraient être plus limitées ultérieurement.

Déjà, les prêteurs examinent leur portefeuille d’hôtels afin de déterminer les transformations à effectuer. Les propriétaires et exploitants d’hôtels subissent des pertes de revenus massives, tandis que les coûts fixes restent relativement inchangés et que la demande future de chambres d’hôtel est incertaine.

Les prêteurs peuvent être amenés à choisir de financer certains opérateurs au détriment d’autres. Dans le cas de propriétés sans rentrées de fonds et dont les coûts d’exploitation sont en hausse, ils exigeront probablement des propriétaires qu’ils fournissent un plan de transformation ou de disposition. En fait, ces discussions ont déjà commencé sur certains marchés hôteliers secondaires et tertiaires, et en Alberta en raison du coup économique supplémentaire porté à l’industrie du pétrole et du gaz.

La reprise du secteur hôtelier canadien ne devrait pas être immédiate, même si les restrictions en matière de voyages et de distanciation sociale sont levées. Compte tenu de cet avenir incertain, le moment est propice pour amorcer un repositionnement.

Alors que les secteurs de l’hôtellerie et de la restauration sont en difficulté, la demande pour le logement – que ce soit sur le marché locatif, le logement abordable, les résidences pour aînés ou réservées aux étudiants – reste relativement robuste. La plupart des grandes villes n’offrent pas suffisamment d’options d’habitation abordables, et ce, malgré la baisse récente ou anticipée des prix des maisons et des loyers.

La conversion d’hôtels en immeuble multifamilial peut contribuer à répondre à cette demande en permettant aux propriétaires et aux investisseurs de faire rapidement entrer l’offre sur le marché. De plus, les conseils municipaux voient d’un bon œil ce type de développement, car il contribue à soulager les besoins économiques des résidents et leurs besoins en matière de logement. Il existe également un nombre croissant de conversions qui montrent comment mener ces projets à bien.

C’est le moment idéal pour les propriétaires-exploitants de déterminer si leurs hôtels sont bien positionnés pour profiter de la reprise de l’activité – ou si une autre utilisation de ces biens, telle que la conversion en immeuble à logements, pourrait constituer une option financièrement plus avantageuse.

Voici les principaux facteurs à prendre en considération pour évaluer la faisabilité d’une telle conversion.

La demande pour une industrie hôtelière renouvelée

La pandémie et les restrictions qui en découlent sur les voyages d’affaires et de loisirs ont eu un impact sans précédent sur l’industrie hôtelière. La crainte de la propagation du nouveau coronavirus a entraîné l’annulation de vols, d’événements et de réservations de chambres, ce qui a décimé les taux d’occupation des hôtels – et les marges bénéficiaires. Ce printemps, les hôtels canadiens ont connu une chute de 90 % de leurs revenus, le taux d’occupation étant tombé à moins de 5 % [1].

Si la durée et l’ampleur de ce ralentissement restent incertaines, il est clair que la reprise de l’industrie sera un long processus. Les hôtels ne rouvrent que progressivement sur une base choisie, qui varie considérablement d’un marché à l’autre.

L’Association des hôtels du Canada et l’American Hotel and Lodging Association ont récemment publié des protocoles de santé et de sécurité répondant aux nouvelles normes imposées par la pandémie. Les exigences en matière de nettoyage et d’éloignement physique étant très strictes, elles représentent des coûts supplémentaires importants pour l’industrie.

Une partie des voyages d’affaires ne reviendra jamais, remplacée par des appels vidéo et des conférences virtuelles. De nombreux hôtels génèrent des revenus importants en louant des espaces pour des réunions et des événements, ce qui a également une incidence sur les réservations de chambres

La situation est similaire pour les voyageurs internationaux. Plus de 22 millions de personnes ont visité le Canada l’année dernière. Mais avec une pandémie qui, selon les experts, pourrait durer deux ans, la peur de voyager et l’application des protocoles de distance sociale pourraient persister plus longtemps encore.

La bonne nouvelle, c’est que si les voyages internationaux et les voyages d’affaires seront limités à court et moyen terme, les voyages locaux et régionaux devraient augmenter au fur et à mesure que les restrictions sur les voyages interprovinciaux seront assouplies et que les Canadiens opteront pour des destinations atteignables en voiture afin de réduire les risques normalement associés aux voyages.

Évaluer de manière réaliste les forces, les faiblesses, les possibilités et les menaces

Votre propriété présentera-t-elle un intérêt dans ce nouveau marché de l’hôtellerie ? Ou pourra-t-elle y trouver sa place ?

Pour trouver des réponses et élaborer un plan approprié, une analyse FFOM (forces-faiblesses-opportunités-menaces) constitue un bon point de départ. Elle vous permettra d’identifier les menaces et les opportunités auxquelles font face vos actifs hôteliers dans le contexte de ce marché en pleine expansion, et d’évaluer les forces et les faiblesses de votre propriété, susceptibles de propulser et/ou empêcher une performance ou une croissance optimale.

Une analyse devrait permettre de répondre aux questions suivantes : quelles sont les caractéristiques de votre marché ? Quelle était votre part de marché avant la COVID ? Était-elle en augmentation ou en diminution ? Quelle était le segment du marché de votre propriété avant la COVID : entreprise, loisirs, international, national et/ou régional ? D’après vous, d’où proviendra la demande sur votre marché ? Quelles sont vos projections pour les deux, trois et cinq prochaines années ?

L’infrastructure physique de l’hôtel peut-elle répondre aux exigences de l’éloignement physique ? Si non, peut-elle être suffisamment modifiée moyennant un investissement raisonnable ? Peut-elle répondre aux besoins changeants des clients et aux normes de la société ? Si vous investissez les fonds nécessaires, quel rendement pouvez-vous en attendre ? Si vous poursuivez vos activités, la société de l’hôtel vous soutiendra-t-elle ? Qu’en sera-t-il de votre prêteur ?

Il est essentiel d’être réaliste. Les hôtels plus petits, plus anciens et exploités par leur propriétaire, en particulier ceux des marchés secondaire et tertiaire, pourraient ne pas s’adapter au monde nouveau créé par le coronavirus et avoir beaucoup de mal à rebondir. Pour ces propriétés, il est vital de soupeser les options. Si les dépenses d’investissement reportées sont au point où il est peu probable qu’elles apportent un rendement positif à long terme, il est temps de déterminer la meilleure utilisation de ces actifs.

Évaluer les possibilités

Logements locatifs, abordables, pour étudiants ou pour aînés, tous représentent des conversions potentiellement rentables pour les hôtels dont l’empreinte et l’infrastructure sont complémentaires.

Les conversions en immeubles à logements pourraient également permettre un rendement plus stable et à plus long terme que les conversions en condominiums ou en commerces.

Voici un aperçu pour chaque type de logement, ainsi que des exemples de conversions réussies.

Affordable housing

Le logement abordable : La plupart des juridictions au Canada ont besoin de plus de logements à loyer modique, en particulier dans les zones urbaines. En 2018, au moins un membre des 283 800 ménages canadiens était sur une liste d’attente pour un logement social et à loyer modique. [2]

Après avoir annoncé la toute première Stratégie nationale du logement du Canada, le gouvernement fédéral a alloué 55 milliards de dollars dans le budget 2019 à ce plan décennal pour aider à réduire le nombre de sans-abri et à améliorer l’accessibilité, la disponibilité et la qualité des logements destinés aux canadiens dans le besoin. Tous les niveaux de gouvernement mettent conjointement en œuvre cette stratégie. Les villes soutiennent cette initiative de nombreuses façons, notamment en accordant la priorité au développement de logements à loyer modéré, en réduisant ou en exonérant les frais de permis et en accélérant la délivrance de ces derniers pour les projets de logements à loyer modéré.

Il n’en reste pas moins que les municipalités éprouvent des difficultés à construire ce type de logement pour qu’ils soient rentables. La conversion des hôtels avec une plaque de plancher complémentaire peut constituer une solution intéressante. En même temps, l’emplacement est un élément clé, car les logements abordables sont particulièrement en demande dans les centres-villes.

Le gouvernement de la Colombie-Britannique, par exemple, a acheté l’hôtel Comfort Inn de 65 chambres situé près du centre-ville de Victoria pour fournir un logement temporaire aux sans-abri dans le cadre de la pandémie COVID-19. BC Housing est l’un des exploitants et consulte la communauté au sujet d’une conversion permanente en un site de logements social.

Ce printemps, la ville de Toronto a signé des contrats avec de nombreux hôtels pour des centaines de chambres afin de réduire l’encombrement des refuges pour sans-abri. Le maire Tory a déclaré que les responsables étudiaient également la possibilité de convertir certains sites en logements permanents pour pallier la pénurie de logements à loyer modéré de la ville.

Récemment, Horizon Housing à Calgary a acheté un hôtel local, The Elan, et envisage de le convertir pour être en mesure d’offrir 62 studios et des logements à prix modiques comprenant une ou deux chambres.

Il est utile de garder à l’esprit que les logements abordables sont indépendants des cycles économiques et qu’il s’agit donc d’une utilisation alternative particulièrement attrayante pour les propriétés hôtelières. En raison de la forte demande pour ce type de logement, des aides financières et autres sont disponibles à différents niveaux de gouvernement pour stimuler l’offre.

L’infrastructure physique de l’hôtel peut-elle répondre aux exigences de l’éloignement physique ? Si non, peut-elle être suffisamment modifiée moyennant un investissement raisonnable ? Peut-elle répondre aux besoins changeants des clients et aux normes de la société ? Si vous investissez les fonds nécessaires, quel rendement pouvez-vous en attendre ? Si vous poursuivez vos activités, la société de l’hôtel vous soutiendra-t-elle ? Qu’en sera-t-il de votre prêteur ?

Il est essentiel d’être réaliste. Les hôtels plus petits, plus anciens et exploités par leur propriétaire, en particulier ceux des marchés secondaire et tertiaire, pourraient ne pas s’adapter à ce monde nouveau créé par le coronavirus et avoir beaucoup de mal à rebondir. En ce qui concerne ces propriétés, il est vital de soupeser les options. Si les dépenses d’investissement reportées sont au point où il est peu probable qu’elles apportent un rendement positif à long terme, il est temps de déterminer la meilleure utilisation de ces actifs.

Market rental

Le logement sur le marché locatif : La demande des locataires et la croissance des loyers dans les immeubles d’appartements sont sans précédent dans tout le pays. Les taux de location sont à leur niveau le plus élevé depuis dix ans, ou presque, sur presque tous les marchés. Le taux d’inoccupation moyen national à la fin de 2019 était de 2,3 % et les loyers moyens des logements locatifs construits à cet effet ont augmenté de 4,1 % au niveau national[3].

L’année dernière, l’International Hotel, de 35 étages et situé au centre-ville de Calgary, premier hôtel d’Amérique du Nord entièrement composé de suites qui avait ouvert ses portes en 1970, a été transformé en 252 appartements haut de gamme à louer à court et à long terme.

L’Edmonton House, un hôtel de 45 étages, était le deuxième plus haut bâtiment de la ville lorsqu’il a ouvert ses portes en 1971. Il a été transformé en hôtel de suites en 2006, puis neuf ans plus tard, en un immeuble de 328 appartements. Cet immeuble emblématique est actuellement à nouveau en vente, avec un intérêt notable.

Le principal défi de la conversion à la location sur le marché est de savoir si un bien immobilier peut nécessiter des rénovations importantes et coûteuses pour répondre aux exigences des locataires d’aujourd’hui, qui recherchent une variété de commodités de haute qualité avec des caractéristiques et des services similaires à ceux offerts par les hôtels haut de gamme.

 

Retirement home

Logements destinés aux personnes âgées : Reflétant la croissance rapide de la population âgée du Canada, le nombre d’hôtels transformés en maisons de retraite et en résidences-services a augmenté au cours des cinq dernières années environ.

En 2016, on comptait 5 935 635 personnes âgées de 65 ans et plus, soit environ 17 % de la population du pays ; ce pourcentage devrait passer à 24 % d’ici 2036. D’ici six ans, le Canada aura besoin de 131 000 places supplémentaires pour accommoder les personnes âgées. [5]

Les hôtels peuvent souvent être de bons candidats pour de telles conversions car les résidences pour personnes âgées n’ont pas nécessairement besoin de cuisines complètes dans les suites et les espaces de restauration et de réunion des hôtels peuvent facilement être convertis en salles à manger et en commodités pour les personnes âgées.

L’hôtel Peninsula Inn, vieux de 23 ans, situé aux chutes du Niagara, est un exemple. Il fait actuellement l’objet d’une transformation d’un montant de cinq millions de dollars en une résidence de bien-être, de soutien et de soins améliorés. Les installations comprendront une piscine intérieure, un magasin de vêtements, un centre de remise en forme, une salle d’activités, une chapelle, un patio extérieur et un bistrot.

Comme les hôtels, de nombreuses résidences pour personnes âgées autonomes ou en perte d’autonomie fonctionnent sur le modèle du propriétaire-gestionnaire. Le recours à un opérateur tiers pour gérer un établissement destiné aux personnes âgées peut contribuer à atténuer les risques liés à la conversion.

Pour en savoir plus à l’avenir sur la valeur des logements destinés aux personnes âgées, consultez notre article sur le sujet : “In the time of COVID: A snapshot of Canada’s seniors housing industry.”

Student residence

Résidences pour étudiants : Selon le Real Estate Investment Network, le développement de logements locatifs hors campus à l’intention de la population étudiante croissante du Canada accuse un retard de près de 15 ans par rapport aux États-Unis et au Royaume-Uni. Seuls 3 % des étudiants universitaires canadiens vivent dans des logements hors campus construits à cet effet, contre 10 à 12 % dans ces pays[6].

Si la crise de la COVID-19 a atténué à court terme la forte demande en logements provenant des étudiants étrangers, il est attendu qu’elle reprenne.

Au cours des dernières années, de nombreuses conversions d’hôtels en logements pour étudiants ont été réalisées avec succès dans tout le pays. Les collèges et les universités s’associent de plus en plus à des promoteurs privés pour construire des résidences que l’établissement possède, exploite et occupe ensuite. Le partenariat avec un établissement réduit les risques et permet d’accéder aux incitations gouvernementales.

L’hôtel Ibis de 11 étages, dans le centre-ville de Toronto, est l’un des premiers exemples. Acheté par l’Institut polytechnique de Ryerson en août 1993, il a été transformé en logements pour 270 étudiants et en foyer pour le programme de gestion de l’hôtellerie et du tourisme.

Au centre-ville de Montréal, le Parc Cité, un ancien hôtel Quality Inn de 140 suites, a ouvert ses portes en tant que résidence pour étudiants de l’Université McGill en 2014. Et à Ottawa, l’année suivante, un Holiday Inn situé de l’autre côté du canal Rideau, en face de l’université d’Ottawa, a rouvert ses portes en tant que résidence 1Eleven pour 420 étudiants.

Les hôtels qui comptent un grand nombre de suites offrent de bonnes possibilités de conversion. Le plus important, cependant, reste l’emplacement. Les logements pour étudiants doivent être situés à une courte distance de marche du campus ou être facilement accessibles par les transports en commun.

Déterminez si la conversion est possible pour votre propriété

Pour déterminer si l’une de ces options peut être viable pour une propriété hôtelière, il est essentiel de procéder à une analyse de la meilleure utilisation et à une étude de faisabilité.

Analyse de l’usage le meilleur et le plus profitable

Cette analyse permet de quantifier le niveau de l’offre et de la demande pour les utilisations optionnelles d’un bâtiment sur des marchés spécifiques et de déterminer quelle option est susceptible d’apporter une valeur ajoutée et de générer des rendements à long terme. Elle répond à des questions-clés comme par exemple :

  • Quel est l’environnement macroéconomique de la région : emploi, croissance des revenus, croissance démographique, caractéristiques démographiques?
  • Quelle est la demande actuelle et future du marché ?
  • Quelle est la rentabilité du secteur ?
  • Comment se présente la concurrence ?
  • Quelle est la structure des coûts de l’industrie ?
  • Quels sont les contrôles réglementaires ?
  • Quelle est la position de la communauté sur le réaménagement potentiel ?

Les résultats de cette analyse peuvent aider à déterminer l’usage optimal de l’actif – et éclairer la conception, le financement et, finalement, la commercialisation d’un projet.

Étude de faisabilité : La prochaine étape est une étude de faisabilité. Celle-ci permet d’explorer une série d’options pour une propriété afin de déterminer laquelle, le cas échéant, constitue la meilleure approche. Elle peut aussi se concentrer sur une option spécifique pour déterminer sa viabilité – sur les plans juridique, technique et financier. Une étude complète et bien conçue comprend les éléments suivants :

Faisabilité commerciale : S’appuyant sur une analyse de l’utilisation optimale, cette étude examine en profondeur les facteurs de l’offre et de la demande pour l’utilisation proposée et son sous-marché. L’étude peut identifier les possibilités du marché et fournir des recommandations liées aux caractéristiques du marché, telles que la conception du produit, le prix et l’absorption potentielle.

Adéquation du site : L’étude peut déterminer si le lieu convient à la vision, à l’utilisation et au modèle commercial. Il s’agit notamment d’identifier les ordonnances gouvernementales et d’examiner la possibilité et le calendrier d’obtention de toute exception, dérogation ou approbation du changement de zonage nécessaire.

Faisabilité matérielle : Tout logement multifamilial – quel qu’en soit le type – nécessite désormais un certain nombre d’équipements conformes aux normes du marché. L’étude de faisabilité déterminera si la conversion d’un hôtel peut répondre à ces exigences. Un bâtiment à ossature de bois, par exemple, est plus facile à rénover qu’un bâtiment en béton. Les hôtels construits dans les années 1960-1980 offraient des chambres plus grandes que les hôtels plus récents et tendent à être de bons candidats à la conversion, en particulier ceux qui ont une prédominance de suites et un espace de confort abondant.

L’étude de faisabilité examine les caractéristiques physiques de la propriété afin d’évaluer les ramifications financières potentielles :

  • Bâtiment – état de l’enveloppe du bâtiment ; CVC ; systèmes électriques, d’éclairage et d’incendie ; infrastructure technologique ; finitions
  • Espace locatif – taille et forme de la plaque de plancher ; superficie utilisable ; facteurs de superficie commune
  • Légal/réglementaire – codes de construction ; exigences en matière d’assurance ; réglementations gouvernementales

Modélisation financière : Le modèle de fonctionnement de chaque type de logement multifamilial étant différent, la modélisation financière des options est fondamentale. Celle-ci intégrerait les coûts de rénovation qui devront être engagés, les revenus qui seront probablement dégagés, les pro formas d’exploitation et les rendements financiers nets. Elle prendra également en considération la valeur marchande actuelle de l’hôtel dont l’achat est envisagé.

Les maisons de retraite, par exemple, doivent répondre à des normes étendues du code de la construction ainsi qu’à d’autres normes relatives aux soins et à la sécurité des résidents, y compris la prévention et la protection contre les incendies. En ce qui concerne l’exploitation, la location peut prendre un an ou deux, ce qui a un impact sur les flux de trésorerie pendant une longue période. Il s’agit là d’une considération particulièrement importante pendant la pandémie, lorsque l’environnement réglementaire évolue.

La modélisation financière prend également en compte les coûts de financement, y compris l’offre des programmes d’incitation gouvernementaux. Par exemple, il existe une grande variété d’incitations fédérales, provinciales et municipales offertes pour favoriser le développement de logements à loyer modéré. En ce qui concerne les logements réservés aux étudiants, les établissements secondaires ont accès à des capitaux proposés à des taux nettement plus intéressants que ceux offerts aux emprunteurs du secteur privé. Par ailleurs, la Société canadienne d’hypothèques et de logement offre des programmes destinés aux locations à loyer modéré et/ou sur le marché, destinées aux personnes âgées et aux logements étudiants. Ces aides peuvent avoir un impact important sur le financement des projets et le rendement de chaque type de conversion.

L’impôt foncier constitue un autre facteur important de la modélisation financière. Alors que les hôtels, par exemple, sont taxés à un taux commercial, les logements locatifs sont taxés à un taux résidentiel. À Toronto, le taux commercial est environ 3,5 fois plus élevé que le taux résidentiel. Dans de nombreuses autres juridictions, le taux commercial est au moins deux fois plus élevé que le taux résidentiel.

Profitez de cette période de transition pour positionner votre propriété en vue d’une prospérité à long terme

En fin de compte, grâce à une analyse et une étude de faisabilité de la meilleure utilisation possible, ainsi qu’à l’évaluation actuelle d’un bien hôtelier, la détermination de l’option la plus rentable pour l’actif peut rapidement devenir claire.

Ces informations seront également très utiles dans les discussions avec les prêteurs. Le marché connaissant une contraction de la demande et une contraction simultanée du capital offert aux acquisitions, et ce, alors que les prêteurs pèsent plus prudemment les risques et les avantages, il est probable que vendre une propriété à ce moment précis rapporter des valeurs plus faibles. Si vous décidez plutôt d’aller de l’avant avec une option de conversion, votre prêteur pourrait se révéler être un allié inestimable dans la réalisation du potentiel de votre propriété.

Comme pour tout projet de développement réussi, il est essentiel d’avoir les bons partenaires – partenaire de capital, partenaire de conseil, partenaire de développement et partenaire d’exploitation. Rassemblez l’expertise nécessaire pour évaluer de manière réaliste votre propriété et pour déterminer à la fois comment elle s’intègre dans le marché actuel et comment elle pourrait s’intégrer dans un nouveau marché. Utilisez ensuite cette période de transition de manière productive pour positionner votre actif hôtelier en vue d’une prospérité à long terme.

[1] Hotel Association of Canada

[2] Canadian Housing Survey, 2018 – Statistics Canada

[3] Canadian Multifamily Mid-year Update, September 2019 – CBRE – CMHC Housing Market Information Portal

[4] Report on housing needs of seniors, June 2019 – Federal/provincial/territorial Ministers Responsible for Seniors

[5] Future Care for Canadian Seniors: A Status Quo Forecast, 2015 – Conference Board of Canada

[6] The University Effect, 2019 – The Real Estate Investment Network

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