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By Altus Group | avril 9, 2020

Par Marlon Bray, Directeur principal, Gestion des coûts et des projets

Pour ceux d’entre vous qui ont assisté à nos présentations sur la gestion des coûts et des projets au cours des derniers mois, le thème des boules de cristal et du marché en mouvement était constant, surtout en ce qui concerne les coûts de construction de base. À l’époque, la COVID-19 était un problème lointain qui créait surtout des préoccupations concernant la chaîne d’approvisionnement. Je suppose que nous avons découvert notre mouton noir!

Il ne fait aucun doute que la COVID-19 aura désormais une incidence importante sur les coûts de construction.

Le présent article d’opinion porte principalement sur les secteurs résidentiel et commercial, mais il convient de noter que l’ensemble du secteur de la construction est interconnecté. Des conséquences touchent tous les types d’actifs, qui s’influencent mutuellement. En outre, les fonds de relance qui seront injectés dans le secteur de la construction seront la plupart du temps dirigés vers des projets institutionnels et civils (de transport), le secteur privé étant laissé à lui-même (heureusement).

La question est donc de savoir quelle sera l’incidence sur les coûts de construction. Certains pensent que les coûts vont augmenter, d’autres pensent qu’ils vont diminuer, et les deux ont probablement raison. La question est plutôt de savoir quand les répercussions de la pandémie se feront sentir, combien de temps elles dureront et, en fin de compte, si nous allons nous retrouver dans une récession mondiale officielle. Il faut aussi se demander à quel point la récession frappera le Canada. Souvent, en période de récession, c’est impossible de savoir ce qui va se passer. Les prix de la construction s’effondrent, les projets sont annulés, des ventes forcées apparaissent, les acheteurs ne peuvent pas acheter, le financement se tarit, etc. Mais c’est un peu pessimiste et nous n’en sommes pas encore là.

Le court terme

Prenons un point de vue optimiste et disons que ce scénario ne durera que quelques semaines de plus. Les coûts augmenteront, les demandes d’indemnisation seront présentées et les délais seront longs.
Pensez aux treuils temporaires avec seulement deux travailleurs à la fois sur une tour de 40 étages qui essaient d’atteindre leur étage. Cela représente une heure par personne perdue chaque jour (minimum).
Ou encore, la file d’attente le matin, lorsque les ouvriers du chantier arrivent au dépistage – ajoutez à cela la distanciation physique et la productivité s’effondrera.
La chaîne d’approvisionnement est maintenant quelque peu rompue : il est difficile, voire impossible, d’obtenir des matériaux du Québec étant donné la fermeture des commerces; la fabrication locale est partiellement interrompue et les carnets de commandes seront bien garnis au redémarrage; la Chine va avoir de longs délais d’approvisionnement; et la situation aux États-Unis est changeante, etc. Nous publierons dans les semaines à venir un article d’opinion sur la chaîne d’approvisionnement entourant le commerce, alors restez à l’affût!

Métiers

Les sites avaient déjà du mal à obtenir de la main-d’œuvre qualifiée pour certains métiers, et la situation ne fera qu’empirer avant de s’améliorer. Cela suppose que les sites ne ferment pas, la principale priorité devant être la sécurité des travailleurs et de leurs familles. Il faut que quelqu’un paie. Les ouvriers, les propriétaires, les entrepreneurs généraux et les fournisseurs en pâtiront tous. Les coûts des projets vont augmenter, et la baisse soudaine des taux d’intérêt ne compensera probablement pas toute cette hausse. Lorsque le financement de la construction est en place, mettez ces économies directement dans la réserve pour imprévus, car il est probable qu’elle ait largement disparu.

Financement

Au moment où nous passons au cycle de facturation suivant, qui ne va pas essayer d’obtenir autant d’argent que possible? Le risque est que les sites s’arrêtent et que le certificat de paiement prévoit un montant trop élevé pour le projet; y a-t-il suffisamment de coûts disponibles pour le mener à bien? Si l’argent a disparu au moment de la remobilisation future, le risque de défaut de paiement est-il plus élevé? En fin de compte, les coûts augmentent à court terme.

Revenus

Puis-je enregistrer la copropriété? Puis-je occuper les unités? Si la réponse à l’une de ces questions est « non », les coûts risquent d’augmenter. Si le secteur s’arrête pendant une courte période, les coûts continuent et augmentent. Cependant, les marges ont tendance à faire le contraire. Qui a eu la prévoyance de mettre en place un plan d’urgence pour les pandémies mondiales?

Soumissionnaires

La prochaine question est la suivante : êtes-vous en train de lancer un appel d’offres? Nous savons que les bureaux commerciaux ou fournisseurs sont probablement largement opérationnels à distance, et je suppose qu’il y a des gens pour soumissionner. Si vous répondez à un appel d’offres, comment abordez-vous la question, en particulier dans le nouveau monde de risques dans lequel nous nous trouvons? Si la classification comme service essentiel se poursuit, mais que la productivité est de 40 à 50 % (disons), est-ce que ce point est pris en compte dans l’offre? Si les matériaux proviennent de pays fortement touchés, quelle est la prime doit-on leur accorder, et comment tenez-vous compte du risque lié aux délais ou aux coûts?

La COVID-19 est-elle là pour la saison ou sera-t-elle de retour l’année prochaine? Allez-vous soumissionner à un prix élevé ou à un prix bas selon vos besoins (peut-être), puis faire face à des problèmes de trésorerie à l’avenir? Ou bien, ne devriez-vous pas tout simplement ne pas soumissionner parce que cela n’en vaut pas la peine? À moins que vous ne choisissiez de faire preuve de prudence (c’est-à-dire soumissionner à un prix élevé, avec beaucoup de réserves) et que quelqu’un d’autre ne soumissionne à un prix bas, c’est moins de concurrence dans un an (approche darwiniste)!

Propriétaires

À cette étape, en tant que propriétaire, vous pourriez peut-être vous assurer que les travailleurs ont les qualifications nécessaires ou envisager de retarder les travaux. Après tout, pourquoi se presser? Mais c’est un tout autre sujet.

Enfin, une fois que les sites auront retrouvé leur pleine productivité (un terme relatif avec le manque de main-d’œuvre), les propriétaires voudront rattraper le temps perdu, ce qui entraînera à nouveau une augmentation des coûts et des contraintes de main-d’œuvre. Dans de nombreux cas, les projets ont déjà pris beaucoup de retard, et la situation continue donc de s’aggraver.

À l’heure actuelle, on pourrait dire que les appels d’offres sont une roulette russe – nous sommes véritablement dans l’inconnu.

Pour ce qui est des devis ou des budgets, les documents que nous avons reçus récemment du secteur sont remplis de mises en garde concernant la COVID-19. Voici un exemple tiré d’une soumission d’un directeur de travaux : « Nous ne savons pas exactement comment la situation mondiale actuelle influencera les prix dans leur ensemble, tant qu’une économie et un marché de la construction plus stables ne seront pas apparents. »

Le moyen terme

Ce qui va se passer dans les prochains mois est un peu inconnu, car l’avenir sera fonction du volume de travail sur le marché. À court terme, les problèmes évoqués ci-dessus vont s’aggraver. Si les annulations de projets sont nombreuses, elles atténueront invariablement les augmentations de coûts et pourraient même inverser la tendance. Lorsque la demande diminue, le travail diminue à son tour, ce qui entraîne souvent un environnement concurrentiel. La conjoncture me rappelle de bons souvenirs. De 2015 au début de 2017, les appels d’offres devaient être concurrentiels.

À moyen terme, il est plus probable que les niveaux historiques de hausse soient atténués pour certains métiers, mais tout dépendra du volume des différents métiers. Je ne suis pas sûr que nous assisterons à une inversion massive des coûts aujourd’hui, mais il est tout à fait possible que les coûts commencent invariablement à baisser au fil des semaines.

Ce sont là des déclarations générales, et il est toujours possible d’obtenir un bon prix. On peut profiter du fait que c’est le bon moment, le bon endroit, la bonne relation ou trouver un estimateur aux compétences mathématiques douteuses. Ça se trouve sur n’importe quel marché! Même dans la folie précédente de hausse de plus de 10 %, nous avons vu des offres incroyables (y compris pour le coffrage!)

Le long terme

Si la pandémie se prolonge, nous serons probablement en pleine récession avec les restrictions toujours en place. À ce moment-là, nous soucions-nous même de la hausse? Eh bien oui, dans une certaine mesure, les gens ont besoin de logements et d’emplois; le commerce et les affaires sont une condition essentielle. La prospérité et la santé vont bien ensemble.

Le secteur de la construction est également un employeur de grande importance au Canada, comptant plus d’un million de personnes qui contribuent de manière positive à la société en général. Toutefois, si vous êtes âge (ou plus âgé), vous vous souvenez de 2009 ou de la récession précédente. Les coûts baissent en période de récession, les liquidités s’épuisent, les entreprises sont mises en liquidation judiciaire, et le travail disparaît dans le secteur privé pour passer aux investissements publics. Puis, en général, le marché finit par remonter et la hausse reprend à un rythme raisonnable. Comme dans le sketch du perroquet mort des Monty Python, le marché n’est pas mort, il ne fait que dormir.

C’est une question de moment opportun (et de relations). Comme pour la plupart des choses dans la vie, vous voulez être au bon endroit au bon moment pour que les bonnes choses arrivent (un peu de chance ne fait jamais de mal non plus).

Quand les gens ont paniqué, nous avons manqué de papier hygiénique et de désinfectant pour les mains. C’est le moment de faire preuve de calme, de pragmatisme et de prudence pour planifier et budgétiser les projets de construction et de promotion immobilière. La panique ne sert à rien en fin de compte. Vous devez avoir un plan, un plan de rechange et un plan de secours, en considérant les différents résultats potentiels et les risques afin de pouvoir agir en conséquence le moment venu. Quoi qu’il arrive, on peut s’attendre à certains résultats négatifs. Toutefois, si vous pouvez assurer une gestion proactive pour en atténuer l’incidence, vous pourrez peut-être tirer profit de la situation.

Tout finira par s’arranger et tout le monde sera changé par l’expérience. Il est à espérer que le secteur de la construction et de nombreux autres aspects de la vie pourront tirer des leçons de la situation difficile actuelle, et peut-être adopter de nouveaux outils. L’apprentissage peut apporter quelque chose de positif.

Améliorer la sécurité sur les chantiers, trouver des moyens de maximiser l’utilisation de la technologie à notre avantage (travail à distance, réduction des risques sur les chantiers, amélioration de la productivité, analyses et données). Et, s’il vous plaît, la hausse peut-elle ralentir? Se faire traiter de prophète de malheur lors de chaque présentation sur le marché n’est pas particulièrement agréable.
Enfin, lorsque les demandes d’indemnisation arriveront, elles seront élevées. Lorsque les ordres de modification seront présentés, ils seront substantiels; mais ne paniquez pas!

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