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By Marie-France Benoit, Directrice principale | septembre 14, 2020

Cet article a été publié dans l’édition #29, T2 2020 du magazine Espace Montréal

L’industrie immobilière fait face à une situation sans précédent et d’une amplitude ahurissante depuis l’éclosion de la Covid-19. Au-delà de cette première expérience de confinement-déconfinement que nous avons traversée non sans angoisse, les trois derniers mois ont permis de calibrer l’impact immédiat des mesures sanitaires imposées pour contrer la propagation et leur levée graduelle et partielle sur les différents types d’actifs immobiliers. Or, les répercussions à plus long terme de cette crise sur les conditions d’investissement, sont beaucoup plus difficiles à évaluer et les avis sont partagés, voire même contradictoires.

Afin de brosser un portrait des différents points de vue par catégorie d’investisseurs (institutionnels, publics et privés), les professionnels de Groupe Altus Service-conseils ont sondé leurs clients et partenaires et recueilli leur perception de l’impact de la Covid-19 sur les conditions du marché immobilier et leurs stratégies pour faire face à la crise. Les résultats du premier sondage, réalisé à la mi-avril auprès de plus d’une centaine de répondants à travers le Canada, ont été fort éclairants. Les faits saillants de la mise à jour complété le 12 juin dernier, et présentés dans cet article, le sont tout autant.

Activité d’investissement en temps de déconfinement

La forte activité d’investissement pre-Covid est littéralement tombée à plat quelques semaines seulement après l’annonce des mesures d’urgence. Plus de la moitié des investisseurs sondés à la mi-avril ont affirmé avoir mis toutes transactions sur pause, alors qu’entre 30% et 40% d’entre eux, selon le type de propriété, considéraient encore des occasions d’investissement au 2e trimestre ou après.  Signe d’un graduel retour de la confiance, les résultats de la mise à jour de juin indiquent que le pourcentage d’investisseurs ‘en pause’ a chuté de 53% à 22% pour le segment multirésidentiel et de 51% à 32% pour l’industriel. Cette proportion n’a fléchi que de peu entre les deux sondages pour le marché des bureaux (50% à 45%) et celui des centres commerciaux (58% à 56%).

En termes d’expectatives de rendement, les participants au sondage de juin étaient toujours majoritairement d’avis que les taux d’actualisation n’augmenteront pas pour l’immobilier à vocation industrielle, ni pour le multirésidentiel. Autre indice d’un certain retour de la confiance, pour le secteur de bureau de qualité supérieure au centre-ville, le pourcentage de répondants anticipant une hausse des rendements exigés a baissé de 42% en avril à 26% en juin. Le bureau de deuxième catégorie situé en banlieue a aussi vu cette proportion baisser, de 69% à 46%. Pour les centres commerciaux de première et deuxième catégorie, les investisseurs qui anticipent des hausses de rendement exigés restent fortement majoritaires.

Les résultats du sondage d’avril et juin, sont disponibles ici

Source: Groupe Altus

Source: Groupe Altus

Quelques consensus émergent

Les observations des derniers mois, tout comme les résultats de nos sondages, convergent vers un constat clair : les segments immobiliers multirésidentiel et à vocation industrielle suscitent peu d’inquiétudes. Déjà en forte demande avant la pandémie, ils sont encore et même davantage considérés comme une valeur refuge. À moins d’une récession prolongée, l’impact de la Covid-19 sur ces segments de marché sera limité et de courte durée.

Le portrait n’est pas aussi limpide pour les secteurs de marché de bureaux et des centres commerciaux. Les analyses prévisionnelles et modèles financiers qui tiennent compte des taux d’inoccupation probables et des prévisions de revenus et dépenses comportent une forte part d’inconnus.

Du côté des centres commerciaux, les centres avec épicerie ou pharmacie comme anchor se tirent bien d’affaires. Pour les autres, les pertes et reports de loyers des trois derniers mois ont été difficiles, tout comme les nombreuses fermetures annoncées dans le secteur des biens mode. À moyen terme, le temps nous dira quels commerces, notamment les restaurants, réussiront à survivre dans un contexte de distanciation physique. Les périodes requises pour relouer un espace vacant seront plus longues, selon les répondants au sondage. Les plus optimistes y voient une occasion d’accélérer le repositionnement de leur centre avec une mixité commerciale améliorée.

Pour le bureau, les locataires continuent à payer leur loyer même si leurs employés travaillent de la maison. À court terme, le timide retour au bureau n’a pas trop d’impact sur les revenus (sauf pour les revenus de stationnement) et l’inoccupation et mauvaises créances que les répondants au sondage appliquent à leurs modèles financiers ont peu bougé d’ailleurs. Or, les protocoles de retour au bureau dans le respect des mesures de distanciation physique impliquent davantage de ressources de formation, de sécurité, de nettoyage et de désinfection. Ces coûts d’exploitation additionnels resteront tant qu’il y a un risque de nouvelles vagues de cas de Covid, et peut-être même après.

En contexte de pandémie, la démonstration de la faisabilité technologique du travail à distance est sans équivoque et les bureaux satellites en banlieue pourraient gagner en popularité. Les nouvelles stratégies d’occupation des locataires se dessineront plus clairement au fil des renouvellements de baux. À plus long terme, la réduction potentielle des besoins en espace liée à l’augmentation du nombre de télétravailleurs sera compensée par moins de densité par poste de travail, mais nul ne peut dire encore si le solde sera positif ou négatif, ni dans quelles proportions.

Ces éléments inconnus ajoutent évidemment une part de risque. Cela dit, même en période de volatilité, l’investissement immobilier est basé sur le long-terme. La situation reviendra éventuellement à la normale. Interrogés sur les conditions essentielles à ce retour à la normale, les répondants au sondage ont été nombreux à répondre en cœur ‘un vaccin’ ou ‘un remède’. D’ici là, on continue à apprendre, à s’adapter et à cerner de nouveaux repères d’analyse des risques et des opportunités.

 

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