Le Groupe Altus compare les taux d'imposition des biens immobiliers commerciaux dans 10 grandes villes américaines dans un rapport inaugural

La taxe foncière représente l’une des dépenses d’exploitation les plus importantes pour la plupart des propriétaires et exploitants d’immeubles commerciaux. Aux États-Unis, il existe plus de 17 000 districts d’impôt foncier, chacun doté de sa propre autorité d’évaluation, de sa propre législation et de sa propre politique fiscale, qui déterminent ensemble les obligations annuelles en matière d’impôt foncier. Comprendre comment le montant de la taxe est calculé, quand des changements peuvent survenir et comment comparer les coûts des propriétés dans des portefeuilles multi-juridictionnels peut être difficile. Ce rapport simplifie ces complexités en fournissant une comparaison des impôts fonciers payés au cours de l'année civile 2023 pour les immeubles de bureaux, multifamiliaux, industriels et commerciaux dans dix grandes villes américaines, appuyée par les données, les analyses et l'expertise du Groupe Altus.

« Ce rapport identifie non seulement les villes dont les évaluations de l'impôt foncier ne correspondent pas aux données de ventes locales, mais souligne également les domaines dans lesquels les propriétaires d'immeubles commerciaux pourraient envisager de faire appel pour obtenir des réductions d'impôt foncier et ceux où ils devraient se préparer à des impôts plus élevés à l'avenir », a déclaré Sandi Prendergast, directrice de la recherche fiscale, Groupe Altus. « La gestion proactive des impôts fonciers offre d'importantes opportunités de réduire les dépenses d'exploitation d'un actif et, en fin de compte, d'augmenter sa valeur. »

Taux d'imposition fonciers effectifs

Étant donné que la méthodologie de calcul des impôts fonciers diffère selon les villes, le rapport standardise la comparaison en utilisant un taux d'impôt foncier effectif comme dénominateur commun pour comparer les villes. Le taux effectif d'impôt foncier est calculé en divisant la facture fiscale totale (le montant de l'impôt par tranche de 1 000 $ de propriété par la ville, le district scolaire et d'autres entités fiscales) par la détermination de la valeur par l'évaluateur (la « juste valeur marchande évaluée »).* $*

Les taux d’impôt foncier effectifs standardisés pour 2023 par ville pour les actifs commerciaux étaient les suivants :

Taxes foncières et prix de vente

Le rapport compare également les taux d'imposition foncière et les prix de vente en s'appuyant sur les données Reonomy du groupe Altus pour illustrer les domaines dans lesquels les évaluations de l'impôt foncier ne sont pas synchronisées avec les valeurs marchandes. Le ratio taxe/vente (taxe foncière payée en pourcentage du prix de vente) permet d'évaluer l'équité fiscale foncière et les modifications fiscales futures.

Si un ratio de ventes est supérieur au taux d'imposition effectif, cela peut indiquer que les valeurs dans ce secteur ne suivent pas le rythme du marché global, ce qui implique qu'il peut y avoir davantage de possibilités de contester les évaluations dans ce secteur. À l’inverse, si le ratio des ventes est inférieur au taux d’imposition effectif, cela pourrait suggérer que le segment de marché est peut-être sous-évalué et indiquer que les impôts fonciers pour ce secteur pourraient augmenter lors de la prochaine réévaluation.

L’analyse du Groupe Altus dans le rapport montre que le niveau de taxation réel, basé sur les prix de vente actuels, est dans de nombreux cas très différent du niveau de taxation attendu basé sur le taux d’imposition effectif. Le secteur des bureaux paie les impôts les plus élevés en proportion de la valeur actuelle, tandis que les secteurs industriels et multifamiliaux paient les plus bas. Malgré une baisse de valeur en 2023, les évaluations dans ces secteurs sont susceptibles d'augmenter (comme cela s'est déjà produit à Dallas en 2024).

Compte tenu du nombre limité de transactions disponibles pour analyse en 2023, le Groupe Altus examine également comment les changements de valeur marchande en 2023 pourraient avoir un impact sur les taux d'impôt foncier en 2024. L'analyse indique qu'un décalage entre les évaluations de l'impôt foncier et les tendances du marché pourrait justifier une contestation des évaluations par le biais d'un appel. processus.

« Dans la plupart des régions, nous constatons que les évaluateurs ont environ 18 mois de retard sur les tendances du marché, alors que nos clients ont 18 mois d'avance », a ajouté Prendergast. « Nous travaillons en étroite collaboration avec nos clients pour combler cet écart et examinons la réalité à la date d’évaluation pour nous assurer que les propriétés de nos clients sont évaluées équitablement. »

Pour une analyse complète des tendances régionales et pour télécharger une copie du rapport, veuillez visiter : https://www.altusgroup.com/featured-insights/united-states-property-tax-benchmark-report/