Le sentiment des ménages multifamiliaux rebondit alors que le marché immobilier américain se rééquilibre

Il y a tout juste un an, le sentiment autour du secteur multifamilial américain avait pris un tournant radical

Groupe Altus Enquête sur la situation et le sentiment du secteur au premier trimestre 2024 a enregistré une forte baisse des attentes concernant le secteur immobilier collectif. La part des répondants considérant ce secteur comme une classe d'actifs susceptible de réaliser les meilleures performances au cours des 12 prochains mois est passée de près des deux tiers à moins de la moitié, tandis que ceux le considérant comme potentiellement moins performant a atteint près d'un tiers. Cette variation négative nette de près de 30 points a marqué l'un des plus importants changements trimestriels de sentiment de l'histoire de l'enquête. Notre Perspectives d'avril 2024 a cité plusieurs facteurs défavorables clés à l'origine de ce changement de perception : la hausse des coûts d'exploitation et d'assurance, la détresse croissante sur les marchés CRE CLO et, surtout, une augmentation attendue de l'offre nouvelle qui devrait exercer une pression sur les loyers.

Au premier trimestre 2025, l'humeur a radicalement changé. Le sentiment a rebondi : 62 % des répondants considèrent désormais le secteur multifamilial comme un secteur potentiellement performant (en forte hausse par rapport aux 46 % de l'année précédente), tandis que seulement 6 % le considèrent désormais comme un secteur potentiellement moins performant. Cette variation de 40 points signale un renversement complet des perspectives des répondants.

Figure 1 - Changement de sentiment du premier trimestre 2024 au premier trimestre 2025

Qu'est-ce qui a changé ? Ce rebond reflète un réalignement plus large des fondamentaux du logement, porté par un marché immobilier unifamilial gelé, un ralentissement des projets de construction et une demande locative soutenue. Nous explorons ci-dessous les principaux moteurs de la dynamique du marché multifamilial.

L’effet de blocage des taux hypothécaires est loin de s’atténuer

Le marché immobilier individuel reste fortement contraint par l'effet de blocage des taux hypothécaires, un phénomène considérablement amplifié par la vague massive de refinancements pendant la pandémie. Selon la Réserve fédérale de New York, entre 2020 et 2021, environ 14 millions de propriétaires ont refinancé leurs prêts hypothécaires pour profiter de taux d'intérêt historiquement bas, nombre d'entre eux obtenant des taux inférieurs à 3 %. Cette forte augmentation des refinancements a conduit une part importante de propriétaires à détenir des prêts hypothécaires à des taux bien inférieurs aux niveaux actuels du marché. Par conséquent, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans se maintenant au-dessus de 6 % depuis fin 2022, selon Freddie Mac, de nombreux propriétaires sont peu incités financièrement à vendre leur maison et à contracter des prêts à taux plus élevés. Cette dynamique a eu pour effet de geler le marché immobilier existant, entraînant un stock exceptionnellement restreint. Selon la National Association of Realtors, il n'y a eu que 4,02 millions de ventes de maisons existantes en mars 2025 sur une base annuelle désaisonnalisée, soit moins que pendant les profondeurs de la crise financière mondiale et le plus bas niveau depuis plus de 30 ans.

Figure 2 - Ventes de maisons unifamiliales et taux hypothécaires moyens

Une partie de cette demande marginalisée s'est réorientée vers la construction neuve. Selon la National Association of Homebuilders, début 2024, les ventes de logements neufs représentaient plus de 30 % du total des ventes de logements, un chiffre bien supérieur aux normes historiques. Mais avec des taux hypothécaires toujours élevés et des coûts de construction qui continuent d'augmenter (et la menace de droits de douane qui accentue encore cette inquiétude), même ce segment montre des signes de stabilisation. Les constructeurs sont confrontés à des difficultés croissantes pour fournir de nouvelles offres, en particulier sur les marchés à forte demande. Alors que l'accessibilité financière s'érode et que le développement ralentit, la demande de logements est de plus en plus réorientée vers le marché locatif.

Une tempête parfaite a propulsé les prix des maisons unifamiliales à des niveaux records

Selon les données du recensement américain, le prix médian des logements a augmenté de près de 40 % entre avril 2020 et octobre 2022, soit en seulement deux ans et demi. À titre de comparaison, il a fallu cinq ans et demi, d'avril 2012 à octobre 2017, pour que les prix augmentent de 42 % après la crise financière mondiale et avant la pandémie.

Figure 3 - Prix de vente médian des maisons (2000 – 2025)

Cette appréciation sans précédent a été alimentée par une combinaison de facteurs : une forte demande d'espace pendant la pandémie, une vague de millennials entrant dans l'âge de l'accession à la propriété et une offre insuffisante chronique sur des marchés clés, dont beaucoup avaient connu une faible activité de construction depuis la crise financière mondiale ou étaient confrontés à des contraintes structurelles en matière de nouveaux développements. Il en a résulté une flambée des prix, qui a mis à rude épreuve l'accessibilité et contraint les acheteurs potentiels à se retrouver de plus en plus exclus.

Les fondamentaux penchent en faveur des propriétaires et exploitants d'immeubles multifamiliaux

Alors que la rotation du marché immobilier existant reste limitée et que la construction de nouveaux logements individuels devient plus difficile, les fondamentaux continuent de favoriser le marché collectif. Malgré l'incertitude économique, la demande globale de logements reste forte, soutenue par un marché du travail stable et une consommation des ménages résiliente. Cependant, l'accessibilité financière et l'accès au financement demeurent des obstacles majeurs pour les acheteurs potentiels.

L'amertume du sentiment envers le marché immobilier collectif, révélée par les résultats de l'enquête début 2024, a coïncidé avec les attentes d'un pic de l'offre neuve. Cependant, la vague de livraisons semble avoir atteint son apogée en juillet 2024. Aujourd'hui, les craintes d'une offre excédentaire commencent à s'estomper. La croissance de l'offre ralentit, la demande est stable, et les propriétaires et exploitants de logements collectifs pourraient désormais se retrouver dans une situation plus favorable qu'il y a un an, grâce au rééquilibrage du marché immobilier.

Figure 4 - Unités achevées dans une structure multifamiliale (2000 – 2025)

La route à suivre

Selon les données Groupe Altus , la croissance des loyers du secteur multifamilial a considérablement ralenti par rapport à ses sommets de 2022, approchant 0 % par an en 2024 pour certains sous-secteurs. Mais au premier trimestre 2025, les segments des appartements de grande et moyenne hauteur ont de nouveau connu une croissance accélérée. Malgré quelques baisses localisées, notamment dans les métropoles surconstruites de la Sun Belt, le marché multifamilial dans son ensemble est plus solide. Un marché immobilier unifamilial stagnant, une demande locative résiliente et un ralentissement marqué des nouvelles livraisons renforcent les fondamentaux du secteur et ravivent l'intérêt des investisseurs.

Figure 5 - Croissance des loyers multifamiliaux (2019 – 2025)

Ce net revirement de sentiment trouve son origine dans un rééquilibrage classique de l'offre et de la demande, amplifié par des changements structurels sur le marché immobilier. Avec une baisse attendue des nouvelles unités et une demande toujours élevée, le multifamilial reste perçu comme une classe d'actifs de premier plan. Ce regain d'optimisme est corroboré par le fait que le multifamilial a été l'un des deux seuls secteurs à enregistrer une croissance annuelle du volume de transactions, selon le prochain rapport d'Altus Group*$*.Investissements et transactions trimestriels du premier trimestre 2025. Certains signes suggèrent que le secteur est potentiellement prêt à réaliser de bonnes performances au cours de l’année à venir.

Figure 6 - Variation annuelle des dollars investis (2014 – 2025)

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