La construction pour louer fait-elle partie de l’avenir de chaque développeur australien ?

Quel est l’avenir de la construction pour louer en Australie ?

Niall McSweeney, président de la gestion des coûts et des projets du Groupe Altus, et Anthony Lisbona, responsable de l'offre, se sont récemment entretenus avec James Barlow, responsable des comptes d'entreprise du Groupe Altus, pour partager leurs idées sur L’avenir de la construction pour louer en Australie.

Le resserrement des marchés locatifs, la hausse des taux d’intérêt, les pénuries d’offre et l’augmentation de la migration nette exercent tous une pression sur l’abordabilité du logement à une époque où les investisseurs institutionnels et les grands promoteurs regardent au-delà des classes d’actifs traditionnelles que sont les bureaux et les commerces de détail. Alors que les moteurs de la demande convergent, les investisseurs locaux et internationaux se tournent vers le secteur de la construction pour la location (BTR).

Analyse par EY a révélé que le BTR ne représente actuellement que 0,2 % du parc immobilier australien, mais avec les bons paramètres, plus de 150 000 nouveaux logements BTR pourraient être mis sur le marché au cours de la prochaine décennie. En fait, le gouvernement australien compte sur cette classe d’actifs naissante pour l’aider à atteindre son objectif ambitieux de 1,2 million de nouveaux logements d’ici 2029. Le budget fédéral de mai 2023 a présenté des changements fiscaux pour encourager le BTR, y compris une réduction de 50 % du taux de retenue à la source pour les fonds de placement gérés. Les gouvernements des États offrent également des incitations, notamment des allégements fiscaux fonciers et des exonérations des surtaxes foncières imposées aux investisseurs étrangers.

"Nous considérons qu'il s'agit d'une classe d'actifs très souhaitable pour les partenaires de livraison, pour les propriétaires finaux et pour la population dans son ensemble", a déclaré McSweeney. Le Groupe Altus a suscité un intérêt considérable de la part de clients, tant des propriétaires institutionnels que des promoteurs privés. Mais s'implanter dans le BTR n'est pas simplement une question de « construisez-le et ils viendront ».

Faire tomber les barrières du BTR

Près d'un quart des personnes interrogées (24 %) ont cité les coûts de construction et leur hausse comme le principal obstacle qui les empêche de démarrer un projet BTR – et cela n'est pas une surprise pour le Groupe Altus. La construction est, après tout, l’un des coûts les plus importants de tout projet. Mais pour BTR, les coûts incluent non seulement ceux encourus en amont, mais également lors des travaux de maintenance et de rénovation.

Le succès du BTR nécessite un « état d’esprit opérationnel », a noté McSweeney. Les développeurs ne peuvent pas simplement « rebadger » un produit conçu pour le vendre. Ce qu’il appelle le « vrai BTR » s’apparente davantage à la gestion d’un hôtel ou d’un logement étudiant – ce qui « se résume à la marque » et à l’expérience des résidents. "La vraie clé est de s'assurer de ne pas lésiner sur les raccourcis au début et de ne pas sacrifier le long terme... la propreté ou l'entretien général." Après les coûts de construction, les principaux obstacles suivants étaient la faisabilité du projet (21 %) et les rendements insuffisants (14 %) – et Lisbona avait des idées fascinantes à partager.

L'évaluation de la faisabilité du BTR peut être divisée en deux parties, a déclaré Lisbona. Il existe des « mesures indirectes » comme la réputation et la force de la marque, qui peuvent influencer la capacité d’un opérateur à attirer des locataires. Le service et la réactivité aux besoins de maintenance peuvent avoir un impact sur la capacité à fidéliser les locataires, a-t-il noté.

Les mesures directes incluent toutes les entrées financières. Parce que l’objectif est de tenir sur une longue période, peut-être jusqu’à deux décennies, il existe « un état d’esprit différent », a reconnu Lisbona. "L'accent est davantage mis sur le rendement, votre exposition aux intérêts et à la dette est beaucoup plus longue." La couverture des intérêts et les ratios de service de la dette sont plus importants, tout comme les coûts de rotation des locataires. Les propriétaires doivent réfléchir à l’impact des dépenses d’investissement et de maintenance sur les flux de trésorerie au fil du temps.

Les coûts d’acquisition des terrains peuvent faire ou défaire la faisabilité, et le coût du terrain par unité est un point de friction, ont déclaré les deux hommes. À Melbourne, les coûts du terrain représentent environ 12 % d'un projet, a noté McSweeney, contre 35 % à Sydney. "Cela vous donne vraiment une idée de la raison pour laquelle nous assistons à l'émergence de cette classe de produits à Victoria plutôt qu'en Nouvelle-Galles du Sud."

Figure 1 : Quels sont les obstacles qui empêchent les projets BTR ?

Lisbona souligne également que BTR est toujours confronté à plusieurs autres « gros bloqueurs » en Australie. L’une des plus évidentes est l’incapacité des promoteurs à récupérer la TPS sur les coûts d’investissement. Les propriétaires de BTR ne peuvent pas réclamer le remboursement de la TPS de 10 % encourue sur les coûts de tiers associés aux activités de location, aux coûts de construction et d'entretien. « Tout de suite, cela augmente vos investissements de 10 %. Vous devez emprunter plus d'argent. Vous ne pouvez pas récupérer cela auprès de l'ATO », a déclaré Lisbona. L’accès au capital constitue un autre obstacle (et 7 % des personnes interrogées au sondage du groupe Altus ont indiqué que c’était le principal facteur qui les empêchait de s’implanter dans le secteur des BTR).

Le BTR étant un marché émergent en Australie, « il n'existe pas beaucoup de données comparables », a déclaré Lisbona. Le Conseil national du logement multifamilial aux États-Unis, il existe un trésor de données sur la demande, les coûts de construction, les finances et les investissements, l'impact économique, les conditions du marché et bien plus encore. Mais l’Australie n’a pas encore constitué son arsenal de données et les banques « hésitent » encore à prêter « lorsque les développeurs n’ont aucun projet en tête ». En tant que tels, les promoteurs privés doivent se tourner vers d’autres sources de financement, comme un fonds d’emprunt. « Mais même dans ce cas, certains de ces fonds de dette auront également certains objectifs de durabilité à atteindre. Ce n’est donc pas simple », a-t-il ajouté.

La technologie peut également constituer un obstacle, dans la mesure où la plupart des systèmes disponibles dans le commerce ne sont pas adaptés au marché australien. Alors que certains opérateurs de BTR peuvent intégrer la « meilleure technologie », d’autres doivent construire des solutions technologiques « à partir de zéro », ce qui peut avoir un coût considérable.

Parmi les personnes interrogées par Groupe Altus, 11 % ont cité le manque de compétences comme un obstacle au BTR en Australie. Les promoteurs sont à la recherche des meilleures personnes, a déclaré Lisbona, et doivent s'appuyer sur d'autres secteurs, comme le logement étudiant ou le coliving. Il ne s'agit pas simplement d'un problème de livraison : cela influence également la capacité des développeurs à évaluer les opportunités au stade de la faisabilité. De nombreux développeurs doivent externaliser leur analyse, « et cela ralentit le processus ».

La planification et les approbations constituent le principal obstacle pour 7 % des personnes interrogées par le Groupe Altus. "Des couches d'approbations" ajoutent du temps supplémentaire au calendrier, a ajouté McSweeney. "Le temps est désormais le principal facteur qui nuit vraiment à la faisabilité, car les coûts de détention sont trop élevés... et cela ronge cette marge très étroite."

Prévoir l'avenir

La croissance organique atténuera, avec le temps, certains des inhibiteurs actuels. D'autres, comme la TPS, sont entre les mains des gouvernements. Mais l’un des plus grands accélérateurs sera la nécessité impérative de moderniser les stocks commerciaux plus anciens, a observé Niall. La pression croissante sur les valorisations et les postes vacants incite certains promoteurs à se tourner vers la réutilisation adaptative. Le taux de vacance de postes national s'élève à 12,8 % sur les marchés CBD et à 17,3 % en dehors des CBD – mais zoomez sur les actions de qualité inférieure et « nous constatons 30 ou 40 % de postes vacants » sur certains marchés. « Le BTR est une solution évidente », notamment pour les bureaux situés en centre-ville, à proximité des transports en commun ou des infrastructures sociales.

L’avantage de la réutilisation adaptative est la rapidité de mise sur le marché – à condition que la faisabilité soit démontrée – « parce qu’il s’agit alors d’un repositionnement plutôt que d’un démontage et d’une reconstruction complets ». Le BTR peut atténuer le jeu d’attente car il existe une seule entité et l’actif est « généralement détenu dans une seule strate ». Et en mettant l'accent sur « la répétition et la standardisation », BTR peut générer des économies de coûts pendant la construction, ainsi que davantage de possibilités d'options de réparation « prêtes à l'emploi ».

À quoi ressembleront les modèles BTR australiens du futur ?

Lisbona montra le Assembler le modèle de construction-location-achat de Futures – « une vision différente du BTR » qui offre une « voie alternative vers la propriété ». D’autres développeurs adoptent une « stratégie hybride » avec une partie BTS et une partie BTR pour minimiser leur exposition au risque.

En Allemagne et dans les pays scandinaves, les locataires d’appartements BTR choisissent une « coquille vide » qu’ils aménagent selon leurs propres besoins – jusqu’à la cuisine en kit. Cela pourrait être un pont trop loin pour le marché australien, a noté McSweeney. Peut-être que le modèle britannique, dans lequel les unités adjacentes peuvent être connectées et reconfigurées en fonction de l’évolution des besoins des résidents, sera plus acceptable pour les Australiens. "C'est un peu le scénario à double clé que l'on voit dans certains appartements avec services."

Lorsqu’on pense au BTR, de nombreux défis complexes et concurrents entrent en jeu. Mais les experts du Groupe Altus ont lancé un message clair au public du webinaire : ne pensez pas à ce qui se passe actuellement. "Les taux d'inoccupation des logements locatifs, les niveaux d'offre ou la concurrence sur le marché n'ont aujourd'hui aucun sens", a déclaré Lisbona. À quoi ressembleront les taux d’inoccupation dans une décennie ? Quelle offre est mise en ligne ? Comment les infrastructures de la zone évolueront-elles au fil du temps ? Telles sont les questions qui peuvent aider les promoteurs australiens à déterminer si la construction pour louer fait partie de leur avenir.