Évaluation des immeubles multifamiliaux sur un marché volatil : DCF vs. capitalisation directe

Redéfinir l'évaluation des immeubles multifamiliaux à court et à long terme

Les propriétaires et investisseurs d'immeubles multifamiliaux évoluent dans un environnement plus volatil et complexe où les revenus et les dépenses sont moins prévisibles et où l'incertitude est omniprésente.

La croissance des loyers s'est ralentie après avoir atteint des niveaux records, et dans certaines métropoles, les fondamentaux du marché s'affaiblissent, ce dernier s'efforçant d'absorber la nouvelle offre. Parallèlement, de nombreux exploitants doivent faire face à une hausse de leurs charges d'exploitation, due à l'inflation, aux primes d'assurance et aux coûts de main-d'œuvre.

La volatilité actuelle du marché a toutefois mis en évidence l'importance de la modélisation des flux de trésorerie actualisés (DCF). Cette modélisation est essentielle pour une évaluation précise, transparente et stratégique des immeubles multifamiliaux, tant pour les intuitions à court terme que pour les analyses à long terme.

Les entreprises reconnaissent également les avantages du remplacement des systèmes propriétaires traditionnels, souvent basés sur des feuilles de calcul autonomes, par des solutions conçues sur mesure offrant une plus grande évolutivité, une meilleure cohérence et des capacités avancées d'analyse et de traitement des données, ce qui leur permet de mieux se positionner pour l'avenir.

Remplacement des modèles existants

L'évaluation par capitalisation directe (ou capitalisation directe) est la méthode traditionnelle de référence pour déterminer la valeur des biens immobiliers par les évaluateurs. La valeur d'un bien est estimée en divisant le revenu net d'exploitation (RNE) d'une année par un taux de capitalisation. Cette approche simplifiée est utile pour les biens à revenu stable, car elle fournit une estimation rapide de leur valeur grâce à la formule :

Valeur = Revenu net d'exploitation stabilisé / Taux de capitalisation

Toutefois, si la méthode de capitalisation directe est un moyen rapide et simple d'évaluer les valeurs dans un contexte stable, comme par exemple une période de croissance typique des loyers de 3 %, elle est moins efficace sur le marché actuel où des propriétés extrêmement similaires peuvent présenter des taux de capitalisation très différents en raison des fluctuations à court terme. « La méthode de capitalisation directe ne prend pas en compte tous les éléments à considérer sur le marché actuel », explique Troy Sivak, directeur principal, Conseil en évaluation chez Groupe Altus.

La méthode privilégiée aujourd'hui est la modélisation DCF, car elle permet de suivre les différents flux de trésorerie entrants et sortants afin de déterminer la viabilité financière et les performances futures d'un bien immobilier. Elle offre une vision claire et détaillée en analysant chaque poste de revenu (comme le loyer) et de dépense (charges d'exploitation, investissements, etc.). « La modélisation DCF pour l'immobilier multifamilial est devenue essentielle, non seulement pour les investisseurs institutionnels, mais aussi pour toute entreprise souhaitant obtenir une évaluation fiable et étayée de la valeur d'un bien », explique Sivak.

Évaluation par actualisation des flux de trésorerie (DCF) versus évaluation directe du capital

La méthode de capitalisation directe offre une évaluation ponctuelle sur un an, ce qui est pertinent lorsque les conditions de marché et les données de production sont stables. Cependant, elle montre ses limites en période de forte volatilité. Les modèles de capitalisation directe ne tiennent pas compte des fluctuations annuelles d'éléments tels que les réductions de loyer, les charges d'exploitation, ni même les impôts.

Par exemple, le Maryland est un État qui réévalue la valeur des biens immobiliers tous les trois ans. Cela signifie que toute augmentation de la taxe foncière devrait être échelonnée sur trois ans, ce qui ne serait pas pris en compte par un plafonnement direct portant sur une seule année, mais pourrait l'être dans une modélisation DCF.

Surtout en période d'instabilité des taux d'intérêt, de flambée des coûts d'assurance et de forte volatilité de l'offre et de la demande, les prévisions pluriannuelles prennent toute leur importance, souligne Sivak. « On peut ainsi prendre en compte de nombreuses variables et obtenir une évaluation plus rigoureuse qu'avec une simple analyse annuelle », explique-t-il.

La modélisation DCF permet de prendre en compte des hypothèses réalistes, notamment :

• Délais de vacance et de location

• Croissance des loyers et concessions

• variabilité des dépenses d'exploitation

• Investissements et autres dépenses irrégulières

La modélisation DCF offre la flexibilité nécessaire pour envisager différents scénarios et hypothèses relatifs à la performance d'un projet au fil du temps, un atout essentiel pour tout investisseur ou gestionnaire souhaitant appréhender les risques liés aux actifs et leurs impacts sur les flux de trésorerie du portefeuille. De plus, la modélisation DCF permet une analyse plus fine des dépenses. Par exemple, on peut supposer que les primes d'assurance augmenteront de 10 % par an durant les deux premières années, puis se stabiliseront la troisième année. « Les gestionnaires d'actifs sont rémunérés en fonction de la valeur qu'ils créent, et la modélisation DCF les aide à comprendre précisément l'évolution de cette valeur », explique Sivak.

Les investisseurs institutionnels et les grands fonds utilisent déjà l'analyse DCF comme norme. Fannie Mae et Freddie Mac utilisent également des modèles DCF dans leurs processus de demande. Ensemble, ces deux agences ont octroyé 110 milliards de dollars de prêts multifamiliaux l'an dernier, ce qui témoigne de la forte pénétration du marché par les investisseurs et les promoteurs qui utilisent déjà la modélisation DCF.

Tirer parti des modèles DCF spécialement conçus

Le secteur de l'immobilier multifamilial continue d'évoluer dans son utilisation de la modélisation DCF. Les entreprises délaissent de plus en plus les modèles basés sur des tableurs indépendants au profit d'outils d'évaluation centralisés et dédiés, tels qu'ARGUS Intelligence et Forbury. « Avec un modèle DCF intégré à nos outils d'évaluation centralisés, vous pouvez consolider les données de 20 propriétés, ajuster le taux de vacance de 0,20 milliard de points de base et constater l'impact instantanément. Procéder de la même manière avec un tableur indépendant impliquerait de modifier 20 fichiers différents », explique Sivak.

Parmi les inconvénients des feuilles de calcul autonomes, on peut citer :

• Des modèles qui deviennent trop complexes et sujets aux erreurs

• Des hypothèses codées en dur, difficiles à vérifier ou à ajuster.

• Limite la capacité à standardiser votre modèle pour différents actifs et/ou à consolider les données pour obtenir des informations sur le portefeuille.

• Cela ralentit les transactions, car les contreparties tentent de décrypter des modèles construits manuellement pour comprendre comment une évaluation a été calculée.

En revanche, les avantages des outils d'évaluation centralisés conçus à cet effet sont les suivants :

• Cohérence et reproductibilité des évaluations

• Tests de scénarios instantanés (vacance locative, croissance des loyers, dépenses)

• Regroupements de portefeuilles simplifiés et analyse de sensibilité

• Accès facilité aux plateformes de données pour l'analyse comparative et le suivi des performances

« Si vous êtes une petite structure avec quelques fonds fermés, vous pouvez gérer votre DCF dans un tableur. Mais à mesure que vous grandissez, cette plateforme doit évoluer. Vous devez utiliser ces outils pour répondre aux questions et réaliser des actions qui vous permettent de penser de manière plus stratégique, plus facilement et plus rapidement », explique Sivak. « Si votre PDG vous demande : “Que se passe-t-il si notre taux de vacance augmente de 2 % l’année prochaine ?”, vous avez la réponse immédiatement. »

Outils d'évaluation de nouvelle génération

Bien que la volatilité actuelle finisse par se stabiliser, le besoin de modélisation plus sophistiquée demeure. La méthode DCF s'avère un outil précieux, capable de fournir une analyse et des prévisions d'évaluation pluriannuelles plus fines. À mesure que le secteur évolue, la prochaine génération de méthodes d'évaluation pourrait intégrer des agents d'IA aux données en temps réel, offrant ainsi des avantages supplémentaires tels que :

• Validation automatique des hypothèses de loyer et de dépenses à l'aide de données de marché en temps réel

• Signalement des anomalies lors de la comparaison avec les normes de l'industrie

• Réduire la recherche manuelle et accroître la confiance dans les hypothèses

À l'avenir, les gestionnaires et investisseurs du secteur de l'immobilier multifamilial pourront utiliser une IA automatisée pour recueillir des informations en temps réel, évitant ainsi à une personne de devoir effectuer des recherches et collecter des données à saisir dans un tableur. « L'évolution à venir consiste à pouvoir accéder à davantage de données provenant de sources externes et à les utiliser pour affiner les hypothèses de notre modèle », explique Sivak.

La modélisation DCF offre la flexibilité et la transparence de plus en plus exigées par les investisseurs et les organismes de réglementation. Les entreprises qui modernisent leurs processus d'évaluation en centralisant leur modélisation seront mieux préparées aux exigences futures. Choisir un outil DCF centralisé, c'est bien plus qu'améliorer la précision des évaluations en période de forte volatilité : c'est s'engager sur la voie de bonnes pratiques en matière de stratégie, de gouvernance et de transparence des données.

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