L’évaluation des biens immobiliers commerciaux a dépassé les processus traditionnels : est-il temps d’adopter une nouvelle approche ?

À mesure que les portefeuilles immobiliers commerciaux (CRE) gagnent en taille et en complexité, le secteur est confronté à un défi croissant : la fragmentation des processus d’évaluation, source de risques et d’érosion de la confiance des investisseurs. Le modèle d’évaluation traditionnel, axé sur la conformité, ne suffit plus. Aujourd’hui, investisseurs et propriétaires exigent rigueur opérationnelle, données de performance en temps réel (et justifiables) et vision stratégique.

Les processus d'évaluation fragmentés créent un risque réel

Les récentes perturbations des marchés ont mis en évidence les vulnérabilités des méthodes d'évaluation obsolètes. Une série de bouleversements majeurs a souligné le besoin urgent de flux de travail plus connectés et agiles.

• Volatilité des loyers après la pandémie : Des informations d'évaluation quasi quotidiennes sont nécessaires pour remplacer les cycles trimestriels traditionnels, ce qui exige une adaptation rapide afin de maintenir la pertinence des investissements.

• Pénurie de données transactionnelles après la hausse des taux : Les entreprises restantes se retrouvent sans comparables de marché habituels, ce qui les oblige à s'appuyer sur des données opérationnelles internes pour les évaluations.

• La politique tarifaire américaine évolue rapidement : Les fondamentaux industriels et commerciaux déstabilisés quelques jours après les annonces politiques ont mis en évidence l'inadéquation des cycles d'évaluation traditionnels et ont accru le besoin d'une surveillance continue et connectée des performances.

« Ces bouleversements ont ébranlé le secteur et mis en lumière les inefficacités et les risques engendrés par la fragmentation des processus d'évaluation, ce qui, à terme, érode la confiance des investisseurs », explique Jorge Paredes, directeur principal du conseil en évaluation chez Groupe Altus. « Après la pandémie de COVID-19 et les hausses de taux d'intérêt, la fréquence de mise à jour des modèles financiers est passée de trimestrielle à quasi quotidienne. Faute de systèmes interconnectés, le secteur a peiné à suivre le rythme, une situation intenable. »

Face à la fréquence accrue des chocs de marché, les entreprises du secteur de l'immobilier commercial reconnaissent de plus en plus que les flux de travail obsolètes et fragmentés ne sont plus viables.

« La disparité des systèmes et le cloisonnement des données compliquent l’évaluation rapide et réduisent la transparence, ce qui accroît l’exposition aux risques », ajoute Meredith Brake, vice-présidente des opérations de service chez Groupe Altus. « Nos clients sont confrontés à une quantité considérable de modèles et de données. Notre plateforme leur permet de s’y retrouver et de se concentrer sur l’information la plus pertinente en matière d’évaluation. »

De la conformité à la gestion de l'évaluation stratégique

Historiquement, les entreprises faisaient appel aux services de conseil en évaluation (SCE) principalement pour se conformer à la réglementation. Aujourd'hui, la conformité seule ne suffit plus.

« Les fonds fermés, qui ne représentaient auparavant qu'une infime partie des fonds gérés par l'équipe d'Altus Valuation Advisory, constituent désormais environ 15 % de l'ensemble des fonds que nous gérons en interne pour nos clients. Contrairement aux fonds ouverts, ces clients ne font pas appel à nos services d'évaluation pour des raisons de conformité. Ils s'adressent à nous pour bénéficier de notre rigueur opérationnelle et de notre expertise stratégique, ce qui témoigne d'une évolution fondamentale de leurs attentes », explique Shree Guha, directrice principale de la stratégie et des opérations commerciales chez Groupe Altus.

De plus, les nouveaux acteurs, les fonds et les REIT cotées en bourse, notamment ceux à la pointe de l'investissement dans les centres de données, font appel à Altus VAS pour établir des cadres d'évaluation complets. Cela inclut la définition du calendrier, des normes de reporting et la supervision opérationnelle — des services qui représentent une relation de conseil plus approfondie qu'une simple gestion de la conformité.

Les clients considèrent depuis longtemps les évaluations comme un indicateur clé de performance stratégique, mais les bouleversements de ces dernières années ont accéléré leurs attentes quant à la fréquence et au niveau de détail de ces informations. « Les clients recherchent des outils d'analyse qui contribuent à l'élaboration de stratégies d'investissement proactives », souligne Shubhra Srivastava, vice-présidente de la gestion des produits chez Groupe Altus.

L'avantage Altus : Logiciel intégré de conseil et de niveau institutionnel

Votre programme d'évaluation exige bien plus que de simples services de conseil ou un logiciel : il requiert la synergie de trois éléments : une supervision experte, une technologie de flux de travail dédiée et le moteur d'évaluation que les investisseurs institutionnels utilisent déjà. C'est la différence Altus, déployée sur trois niveaux :

• Gouvernance :Vos évaluations sont supervisées par une équipe de conseillers indépendants d'Altus qui fait le lien entre vos parties prenantes internes et vos évaluateurs externes, gérant activement ce processus afin que les résultats sur lesquels vous vous appuyez soient cohérents, transparents et justifiables.

• Infrastructure : Vos modèles d'évaluation les plus complexes s'exécutent sur la plateforme ARGUS, le cadre de modélisation que les investisseurs institutionnels reconnaissent et auquel ils font déjà confiance. Vos résultats bénéficient ainsi d'une crédibilité incontestable là où cela compte le plus.

• Intelligence:Vos hypothèses et vos points de référence reposent sur l'un des ensembles de données d'évaluation les plus complets des États-Unis, vous offrant ainsi une vision fiable du comportement réel du marché plutôt que de simples conjectures.

Groupe Altus - La solution complète

« Lorsque nos clients bénéficient d'une nouvelle fonctionnalité, celle-ci a déjà fait ses preuves sur le terrain, et non pas seulement été testée en laboratoire », explique Guha. L'équipe Altus VAS gère des milliers d'évaluations par trimestre sur la même plateforme ARGUS et avec les mêmes flux de travail que les clients. Elle développe et améliore continuellement ses processus de l'intérieur. Chaque amélioration est testée en conditions réelles d'évaluation, créant ainsi un cycle de rétroaction qu'aucune entreprise purement technologique ou de services d'experts ne peut reproduire.

Deux capacités récentes d'ARGUS Intelligence l'illustrent :

• Analyse comparative : S'appuyant sur un ensemble de données national comprenant des dizaines de milliers de propriétés, chacune étant modélisée par une méthode DCF complète, cette approche confère aux données agrégées une précision inégalée par les ensembles de données de marché plus rudimentaires. Ainsi, lorsqu'une équipe de gestion de portefeuille compare des actifs ou réalise une analyse de performance, chaque comparaison repose sur une méthodologie d'évaluation rigoureuse.

• Résumé des hypothèses : Affiche automatiquement et en un seul endroit toutes les hypothèses sous-jacentes à un modèle d'évaluation d'actifs. Plus besoin de rechercher manuellement les modèles pour comprendre comment un actif est évalué ; les équipes de gestion de portefeuille obtiennent une clarté instantanée dès qu'elles en ont besoin.

Ces deux fonctionnalités ont d'abord été déployées et perfectionnées grâce à notre propre travail de conseil. Ce que nos clients reçoivent n'est pas une nouvelle capacité prometteuse, mais une capacité qui a déjà fait ses preuves.

Paredes ajoute : « Nous passons de flux de travail fragmentés à des opérations connectées et rationalisées, automatisant une grande partie du travail manuel auparavant effectué à l’aide de tableurs. Cela permet à nos clients de se concentrer sur l’interprétation, l’analyse et la prise de décisions stratégiques. »

Répondre aux besoins d'une clientèle en constante évolution

La demande croissante de services de conseil en évaluation reflète des mutations plus profondes du marché de l'immobilier commercial. À mesure que les portefeuilles s'étoffent, les sociétés sont confrontées à une surveillance accrue des investisseurs et à une complexité grandissante. Ceci accentue la difficulté de maintenir la confiance dans les évaluations tout en garantissant des rapports précis et opportuns, ainsi qu'un soutien à la décision efficace.

« Dans bien des cas, les délais de décision sont plus courts que jamais », souligne Guha. « Si les entreprises ne parviennent pas à obtenir rapidement les données pertinentes, elles risquent de prendre des décisions d'investissement sous-optimales ou de perdre leur avantage concurrentiel. »

Les besoins des clients ne se limitent plus à la conformité, mais englobent désormais la gestion des risques opérationnels, le reporting aux investisseurs et l'évaluation initiale des nouveaux fonds. La croissance du nombre de fonds fermés et le lancement de nouveaux fonds soutenus par Altus VAS témoignent de cette dynamique et de la confiance accordée à Altus VAS pour pérenniser leurs stratégies.

Poursuivez la discussion sur Altus Connect

Identifier les points de blocage de votre processus est une chose. Élaborer une stratégie pour aller de l'avant en est une autre. Chez Altus Connect, nous proposons une série de consultations dédiées : des séances individuelles et en petits groupes où vous rencontrez directement nos conseillers experts. Vous bénéficiez ainsi d'une opportunité unique de collaborer avec des professionnels expérimentés en évaluation d'actifs, intégration technologique, gestion des risques et conseil stratégique en portefeuille.

Il s'agit de conversations structurées et planifiées à l'avance, et non de présentations ou de démonstrations. Chaque séance de 30 à 45 minutes est conçue pour se concentrer précisément sur les enjeux les plus pertinents pour votre portefeuille ou votre fonds, quelle que soit votre situation actuelle et quels que soient vos objectifs. Les options de consultation en matière de conseil en évaluation comprennent :

• REITs publiques – Évaluation en tant qu'infrastructure d'entreprise : Une confiance accrue des investisseurs, une meilleure défense face aux concurrents privés et une infrastructure d'évaluation qui soutient la croissance sans introduire de risque opérationnel.

• Gestionnaires de marché intermédiaire – Passer d’une approche ad hoc à une approche institutionnelle :*Une meilleure cohérence et une gouvernance renforcée, une plus grande confiance des auditeurs et des commanditaires, et un processus d’évaluation qui évolue au rythme de la croissance de l’entreprise.

• Création de nouveaux fonds – Concevoir l’évaluation avant qu’elle ne devienne un problèmeDes audits plus fluides, une confiance accrue des commanditaires, une intégration plus rapide des actifs et un cadre d'évaluation qui soutient l'intégralité du cycle de vie du fonds.

• Fonds alternatifs d'immobilier commercial – Évaluation où le jugement compte le plus : Une meilleure défense des actifs complexes, une confiance accrue des commanditaires et des auditeurs, et un processus d'évaluation qui soutient l'innovation sans augmenter les risques.

• Fonds de dette – L’évaluation comme outil de contrôle du risque de crédit : Un suivi des risques renforcé, une meilleure visibilité des clauses restrictives, une plus grande confiance des investisseurs et un processus d'évaluation qui évolue avec le portefeuille de dettes sans augmenter le risque opérationnel.

Vous ne trouvez pas votre situation ici ? Chaque consultation peut également être réservée sous forme de séance libre. Indiquez-nous vos besoins et nous vous mettrons en relation avec les experts les plus adaptés avant votre arrivée.

Les places sont limitées et attribuées selon le principe du premier arrivé, premier servi. Réservez votre consultation chez Altus Connect.

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