By Erika Siegert, Analyste principale, Perspectives de recherche nationales, Solutions de données | 18 Décembre 2020

Les derniers résultats du sondage réalisé par Groupe Altus sur les tendances d’investissement pour les 4 classes d’actifs de référence montrent que la moyenne nationale des taux global d’actualisation (TGA) est passé à 5,10 % ce trimestre, par rapport à 5,14 % au trimestre précédent, et affiche une légère hausse par rapport à 4,98 % au quatrième trimestre 2019 (figure 1).

Pendant que l’impact des restrictions dues à la COVID-19 a continué à se faire sentir sur le marché en raison des périodes de confinement, des fermetures d’entreprises et des baisses de l’emploi, la préférence des investisseurs envers certaines classes d’actifs met certains points forts en évidence. Alors que les mesures de maintien à domicile accélèrent la croissance du commerce électronique et la demande de distribution, les investisseurs expriment une préférence accrue pour les actifs industriels sur tous les marchés. Les indices de taux de loyers du sondage pour ces actifs ont également augmenté au quatrième trimestre. Le secteur multifamilial a également connu un succès croissant, en particulier sur les marchés de Toronto et d’Ottawa. Le segment des centres commerciaux est toujours confronté aux défis liés à la pandémie, mais les investisseurs démontrent un vif intérêt pour les centres linéaires de quartier avec épicerie, au troisième rang des préférences.

(Figure 1)

Avec la persistance des restrictions liées à la pandémie sur la plupart des marchés canadiens, la reprise économique perd de son élan. Bien que Statistique Canada ait fait état de 62 000 emplois supplémentaires en novembre, ce qui a ramené le taux de chômage à 8,5 %, l’emploi a connu un ralentissement, ne progressant que de 0,3 % par rapport à la hausse mensuelle moyenne de 2,7 % observée entre mai et septembre. Selon le Conference Board du Canada, des gains d’emploi ont été constatés dans les secteurs du commerce de gros, des transports et de la finance, où les secteurs de l’hébergement et de la restauration ont continué à éprouver des difficultés. Malgré l’amélioration de la consommation globale des ménages, les dépenses liées à la consommation de biens ont augmenté de 17 % et les dépenses de services restent faibles. Le Conference Board prévoit que la croissance des industries qui peuvent s’adapter aux restrictions en cours se poursuivra, mais celles dont ce n’est pas le cas – en particulier dans les secteurs de l’hôtellerie et du divertissement – ne verront probablement pas d’amélioration tant que le vaccin ne sera pas largement disponible. Bien que l’annonce du vaccin ait suscité un certain optimisme sur le marché, des défis et des incertitudes subsistent en ce qui concerne sa distribution, il faudra donc traverser un hiver difficile avant que les impacts économiques positifs ne se concrétisent.

Selon le baromètre de localisation de tous les produits disponibles, Vancouver a retrouvé sa place de premier marché préféré des investisseurs, aux côtés de Toronto, toutes deux ayant connu un essor croissant ce trimestre (figure 2). La plupart des marchés affiche un ratio acheteurs/vendeur plus élevé ce trimestre, alors que ceux de Montréal, Halifax et Calgary ont connu une baisse. Les produits industriels à locataire unique et multilocataires ont relégué le centre de quartier avec épicerie au troisième rang. Les terrains industriels sont en quatrième place sur le baromètre de préférence d’investissement par type de produits (figure 3).

(Figure 2)

 

Faits marquants au quatrième trimestre :

  • Le taux globa1 d’actualisation au niveau national se stabilise ce trimestre, les investisseurs se sentant plus à l’aise de prendre des décisions en contexte de pandémie. Des tendances similaires sont attendues au début de 2021, les investisseurs privilégiant les actifs présentant un potentiel de croissance. Les taux globaux d’actualisation se sont légèrement compressés ce trimestre du côté des actifs de référence industriels et multirésidentiels. On observe d’autre part une tendance à la hausse des critères de rendement pour le bureau de classe “AA” au centre-ville et le centre commercial régional de niveau 1. Montréal a enregistré la plus forte baisse par rapport au trimestre précédent. Edmonton et Calgary ont été les seuls marchés à connaître une légère hausse. Tous les marchés ont vu les rendements attendus augmenter légèrement depuis un an.
  • Face à l’incertitude persistante sur le marché des bureaux, les locataires réévaluent leurs besoins en matière d’espace et travaillent avec les propriétaires afin de trouver des solutions flexibles pour l’année à venir. Malgré l’approbation du vaccin, les incertitudes devraient persister au début de 2021, ce qui exercera une pression sur les conditions et les taux de location et entraînera une augmentation de la sous-location. Le taux d’actualisation moyen des bureaux de classe “AA” au centre-ville à l’échelle nationale est toutefois resté stable, passant de 5,58% au T3-2020 à 5,60% au T4-2020. L’augmentation est plus significative si on compare au T4-2019, à 5,34 %. La plus forte hausse a été enregistrée à Calgary ce trimestre, tandis qu’Ottawa et Halifax ont été les seuls marchés à connaître une baisse.
  • Les actifs industriels ont été clairement gagnants tout au long de la pandémie. Les immeubles industriels à locataire unique et multilocataires restent les deux produits les plus recherchés par les investisseurs ce trimestre (figure 3). Ce vif intérêt devrait se maintenir considérant la demande accrue en espaces d’entreposage et de distribution qui persistera dans les prochains mois pour répondre à l’augmentation du volume du commerce électronique. Les taux de disponibilité resteront bas, en particulier pour les actifs de haute qualité, car la nouvelle offre reste limitée et peine à rattraper la demande. Les taux d’actualisation pour les actifs industriels de référence ont de nouveau diminué, passant à 5,16 % ce trimestre, contre 5,33 % au trimestre précédent et 5,31 % à la même époque l’année dernière. Alors que la plupart des marchés ont vu les taux d’actualisation se comprimer, Montréal a connu la plus forte baisse, tandis que Calgary et Edmonton sont restées stables, tant ce trimestre que par rapport au quatrième trimestre de 2019.
  • En raison des restrictions pandémiques qui posent des défis permanents dans le secteur de la vente au détail, de nombreux détaillants s’efforcent d’offrir des solutions personnalisées et accessibles, y compris des cueillettes à la porte et des options de distributions multiples pour aider à compenser la perte d’achalandage en magasin. À l’exception des centres de quartier avec épicerie, qui performent bien en période de pandémie et sont fortement privilégiés par les investisseurs, les autres catégories de centres sont perçues comme plus risquées. Le taux d’actualisation du centre régional de niveau 1 a atteint 5,36 % ce trimestre, contre 5,29 % au troisième trimestre et 4,84 % au quatrième trimestre 2019. Alors qu’Ottawa et Québec ont connu la plus forte croissance trimestrielle, Edmonton a été le seul marché à connaître une baisse. Par rapport à l’année dernière, tous les marchés ont connu une augmentation, Ottawa et Halifax ayant effectué le plus grand bond.
  • La demande pour le segment multirésidentiel reste robuste au quatrième trimestre. La demande refoulée du printemps ainsi que les faibles taux d’intérêt favorisant ce marché. La distribution de vaccins étant prévue pour l’année prochaine, la levée éventuelle des interdictions de voyage, entre autres restrictions liées à la pandémie, pourrait entraîner un rebond en 2021. Les taux d’actualisation des immeubles d’appartements locatifs en banlieue ont encore légèrement baissé, passant à 4,29 % au sondage du quatrième trimestre, contre 4,39 % au trimestre précédent et 4,41 % au quatrième trimestre 2019. Par rapport au trimestre précédent et à l’année dernière, Edmonton a été le seul marché à connaître une augmentation, et Ottawa a connu la plus forte baisse annuelle.

(Figure 3)

Autres fait saillants :

Sur les 128 combinaisons de produits et marchés couverts par l’enquête sur les tendances de l’investissement :

  • 55 affichaient un ratio acheteurs vs vendeurs “positif” (c’est-à-dire qu’un nombre plus élevé de répondants ont déclaré qu’ils étaient plus susceptibles d’être un acheteur qu’un vendeur dans ce segment particulier), une légère baisse par rapport à 57 au deuxième trimestre 2020. Aussi ce trimestre, 72 catégories avaient un ratio “négatif”, une augmentation par rapport à 69 au troisième trimestre.
  • Les 15 produits / marchés dont le ratio d’acheteurs pour chaque vendeur sont les plus élevés au 4ième trimestre sont : (figure 4) :
    • Toronto – Centre de quartier avec épicerie, industriel multilocataires, multifamilial en banlieue et terrain industriel
    • Ottawa – Centre de quartier avec épicerie, industriel locataire unique et multilocataires en banlieue, terrain industriel et multifamilial en banlieue
    • Halifax – Industriel locataire unique et multilocataires, et terrain industriel
    • Québec – Industriel locataire unique et multilocataires, et terrain industriel

(Figure 4)

Le Rapport

Chaque trimestre, les professionnels de haut niveau de Groupe Altus communiquent plus de 250 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et autres parties prenantes du marché pour sonder leurs opinions sur les tendances et les perspectives de valeur. Menée auprès des mêmes propriétés de référence depuis près de 20 ans, l’enquête fournit des informations précieuses sur les préférences des investisseurs et les paramètres d’évaluation de 32 catégories d’actifs dans les 8 plus grands marchés du Canada.

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