By Erika Siegert, Analyste principale, Perspectives de recherche nationales & Diana Pricop, chef d'équipe de recherche, Solution de données | 5 mars 2021

Grâce au nombre élevé de transactions enregistrées tout au long de l’année 2020, le marché immobilier commercial de Montréal a résisté face aux incertitudes persistantes causées par la pandémie. Au total, 1 676 transactions ont été conclues, ce qui représente une augmentation de 18 % par rapport au précédent record de 1 426 transactions enregistré en 2019. Toutefois, l’augmentation du nombre de transactions n’a pas entraîné une hausse du volume total d’investissement. En effet, le total des transactions a atteint 7,2 milliards de dollars en 2020, en baisse de 19 % par rapport à 2019. Cette disparité est en partie due à l’absence de transactions majeures, ainsi qu’à l’augmentation des investissements dans les actifs multirésidentiels de plus petite taille. Le quatrième trimestre s’est toutefois bien terminé à Montréal avec un volume de 2,3 milliards de dollars, soit une baisse de seulement 7 % par rapport au dernier trimestre de 2019.

Graphique 1 : Transactions immobilières - Tous les secteurs - par année

Le secteur multirésidentiel domine encore cette année, tant en termes de nombre de transactions que de valeur des investissements. Au total, 2,3 milliards de dollars ont été investis en 2020 pour des actifs multirésidentiels, une baisse de 13 % par rapport à l’année précédente. Les 811 ventes multirésidentielles enregistrées en 2020 représentaient 48 % de l’ensemble des transactions. Les deux seules catégories d’actifs qui ont connu une augmentation du volume d’investissement en 2020 sont l’industriel et les terrains non-résidentiels, avec des hausses respectives de 15 % et 5 %. La croissance des investissements dans le secteur industriel était attendue en raison des taux record d’inoccupation observés sur le marché locatif montréalais. Cette rareté a entraîné une forte demande d’espace et de sites à développer dans le but d’augmenter l’offre en entrepôts. À l’opposé, le secteur des bureaux enregistre une baisse de 51%, avec seulement 1,1 milliard de dollars d’investissement en 2020 par rapport aux 2,2 milliards de dollars investis en 2019. Les investisseurs restent cependant optimistes à long terme, estimant que la pandémie ne fera que remodeler le marché de bureaux traditionnel.

Selon l’enquête réalisée par Groupe Altus sur les tendances de l’investissement pour le quatrième trimestre 2020, Montréal figure parmi les trois principaux marchés préférés des investisseurs, aux côtés de Toronto et de Vancouver. L’indice du taux global d’actualisation du marché montréalais s’est d’ailleurs légèrement comprimé au cours du trimestre, les baisses de rendement exigés pour les immeubles industriels et multirésidentiels ayant compensé pour les variations des autres actifs de référence. L’incertitude liée aux effets de la pandémie continue de pousser les investisseurs vers les actifs industriels.

Graphique 2 : Taux globaux d'actualisation de la région métropolitaine de Montréal (T2 2005 - T4 2020)

Transactions significatives au quatrième trimestre:

Groupe Montoni – Portefeuille de Summit Industrial Income REIT, Montréal – Industriel    
Le FPI Summit Industrial Income REIT a acquis 50% des intérêts de ce portefeuille industriel de 11 bâtiments et d’une superficie de plus d’un million de pieds carrés dont il détenait déjà l’autre 50%. La transaction avoisinant 88 M $ clôturée en octobre représente un prix par pied carré de 169 dollars. Ces bâtiments d’industrie légère affichaient un taux d’inoccupation très faible au moment de la vente, avec des baux d’une durée moyenne pondérée d’environ 8,7 ans.

3000-3430 rue Jean-Yves, Kirkland – Terrain résidentiel  
La vente de 50 % des intérêts de ce site de 36,5 acres, qui a été clôturée à 19 millions de dollars, a représenté la plus importante transaction pour un terrain à vocation résidentielle au quatrième trimestre. L’acheteur, Broccolini, forme désormais un partenariat à 50/50 avec le vendeur RioCan REIT. La coentreprise permettra de développer ce site commercial à ciel ouvert en un projet à usage mixte intégrant les vocations résidentielles, commerciales et de bureaux. Les promoteurs prévoient de commencer dès 2022 la construction du projet axé sur les transports en commun et qui sera desservi par une station du REM adjacente en 2024.  

Le Cartier, Île de Montréal – Appartement 
Situated in Golden Square Mile, this 30-storey182-unit luxury apartment building is one of the most prominent in Montreal, and the largest multi-family asset traded in 2020. Acquired by the Benvenuto Group for $107 million, Le Cartier is famously known as once being the tallest residential building in Canada, as well as the first building to feature a facade made entirely of glass and aluminum.  

Le Art, Ville-Marie – Appartement 
Cet immeuble de 138 appartements situé au centre-ville de Montréal a été construit en 2018 par le vendeur, Groupe Daca. Acheté par Centurion Apartment REIT pour 72,4 millions de dollars, cet immeuble d’appartements de luxe figure parmi les trois plus importantes transactions de l’année sur le marché multifamilial. 

2525A-2525C avenue du Havre-des-Îles, Laval – Appartement 
Ce complexe d’appartements de 400 unités situé au bord de l’eau à Laval, s’est échangé pour 71 millions de dollars. Construit en 1964, il comprend deux immeubles de 15 étages et un immeuble de 13 étages, le tout d’une superficie brute totale d’environ 570 000 pieds carrés. 

Graphique 3 : Transactions immobilières par catégorie d'actifs (2019 vs. 2020)

En raison des incertitudes qui persistent jusqu’en 2021, les propriétaires, les locataires et les investisseurs continuent de s’adapter aux nouvelles réalités. Bien que l’écart entre l’offre et la demande demeure important pour les acheteurs et les vendeurs, les investisseurs continueront à rechercher des actifs de qualité sur le marché montréalais et à profiter des faibles taux d’intérêt. Malgré des défis sans précédent, Montréal s’est une fois de plus révélée être une destination souhaitable pour les investisseurs en immobilier commercial. Grâce à une fin d’année forte et encourageante, le marché montréalais est prêt à prendre un élan positif pour l’avenir.

 

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