Ce que CREFC Miami a révélé sur les marchés de la dette immobilière commerciale en 2026

Les acteurs du marché de la dette immobilière commerciale se réunissent pour le premier grand événement de l'année.

Le Commercial Real Estate Finance Council (CREFC), une organisation professionnelle du secteur du financement immobilier commercial, a inauguré l'année avec sa conférence annuelle, qui s'est tenue du 11 au 14 janvier à Miami Beach, en Floride. Cet événement a réuni des prêteurs (financement sur bilan et titrisation), des investisseurs en crédit et des prestataires de services de l'ensemble de l'écosystème du financement immobilier commercial afin d'examiner les perspectives du marché pour 2026. Si les questions de financement et de structuration ont occupé une place centrale, les sessions ont également abordé à plusieurs reprises les conditions macroéconomiques et les fondamentaux des biens immobiliers qui déterminent en définitive les résultats en matière de crédit.

Voici les principaux enseignements tirés de cet événement par l'équipe de recherche d' Groupe Altus .

Un contexte macroéconomique fortement axé sur les politiques publiques a donné le ton à la conférence.

Les changements de politique ont été au cœur des débats cette année. Une série d'annonces politiques susceptibles d'influencer les marchés ont fait la une des journaux dans les jours précédant la conférence, alimentant les conversations informelles et les séances de questions-réponses des panels.

• 7 janvier : « Les propriétaires de Wall Street font pression » - Le président Trump a déclaré qu'il prenait des mesures pour interdire aux grands investisseurs institutionnels d'acheter des maisons unifamiliales supplémentaires (suivi plus tard par a Décret exécutif du 20 janvier)

  
  

• 8 janvier :Offre de rachat de titres adossés à des créances hypothécaires par une agence : le président Trump a annoncé qu'il était…diriger un achat de 200 milliards de dollars d'obligations hypothécaires via Fannie Mae et Freddie Mac, présentée comme un moyen de faire baisser les coûts du logement et les taux hypothécaires

  
  

• 9 janvier :Intervention sur le crédit à la consommation : le président Trump a proposé un plafonnement à 10 % des taux d’intérêt des cartes de crédit pendant un an, ce qui pénaliserait les banques.

  
  

• 11 janvier :*Pression accrue sur l'indépendance de la Fed - Des informations ont fait surface selon lesquelles le ministère de la Justice aurait ouvert une enquête liée au témoignage antérieur de Jerome Powell concernant les rénovations du bâtiment de la Fed.

  
  

• 12 janvier : CREFC Miami 2026 a commencé.

Malgré le bruit ambiant, l'ambiance de la conférence est restée globalement positive. Après une année record pour les émissions de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), avec près de 162 milliards de dollars en 2025, et un début de janvier dynamique (que plusieurs émetteurs ont comparé au « treizième mois de 2025 »), le sentiment général est demeuré optimiste.

La fréquentation de l'événement a même dépassé les 2 400 participants, une augmentation significative par rapport à 2025. Mais cet optimisme est assorti d'un astérisque : l'incertitude politique est de retour dans le processus de souscription.

L'incertitude macroéconomique et une économie en forme de K demeurent des préoccupations majeures.

Le risque macroéconomique continue d'influencer la souscription et l'allocation des capitaux, et la dynamique à deux vitesses du marché demeure manifeste. Les actifs et les promoteurs solides continuent de trouver des liquidités et des financements, tandis que les autres restent confrontés à des difficultés et voient leurs perspectives de sortie se réduire.

Plusieurs intervenants ont souligné l'accentuation de la structure en K de l'économie, les consommateurs à faibles revenus subissant une pression financière croissante tandis que les consommateurs à hauts revenus restent résilients. Cette divergence est apparue à maintes reprises dans les discussions concernant l'hôtellerie, certains segments du commerce de détail et le secteur du logement collectif destiné aux actifs.

Les baisses de taux de la Fed ont généralement été perçues comme favorables aux perspectives de financement de l'immobilier commercial, mais non comme un facteur de transformation. Les participants à la conférence prévoyaient que le taux des bons du Trésor à 10 ans avoisinerait les 4,0 % fin 2026 et la plupart anticipaient jusqu'à deux ou trois baisses de taux (de 25 points de base) de la Fed cette année.

Changement de ton dans les différents secteurs immobiliers

Bien que le secteur des bureaux ne soit pas considéré comme « indépendant », le discours et le sentiment qui l'entourent ont évolué : il n'est plus uniformément déprécié. Environ un quart des émissions récentes de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) à actif unique et emprunteur unique (SASB) concernent des bureaux, ce qui témoigne d'une liquidité accrue pour les actifs de haute qualité sur certains marchés comme Midtown Manhattan, Uptown Dallas et certains quartiers de San Francisco. Toutefois, une part importante du secteur des bureaux demeure obsolète ou fortement délaissée.

Le changement de ton le plus notable concerne le secteur multifamilial. Il n'est plus considéré comme le secteur par défaut à faible risque. Le multifamilial fait l'objet d'une surveillance accrue en raison de la pression sur les coûts qui érode le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), des critères d'octroi de crédit agressifs des millésimes 2021-2022 et de la lassitude des promoteurs. Les intervenants ont noté que plusieurs prêts multifamiliaux octroyés en 2023-2024 font déjà l'objet d'une gestion spéciale et qu'une proportion significative des prêts multifamiliaux titrisés de 2023 étaient déjà en défaut de paiement à la mi-2025.

Les capitaux se tournent vers des secteurs alternatifs perçus comme offrant de meilleurs fondamentaux à long terme. Les résidences pour personnes âgées ont été citées à plusieurs reprises comme l'une des opportunités les plus intéressantes compte tenu du risque, tandis que les centres de données représentent désormais plus de 10 % des émissions d'obligations SASB. Un avertissement récurrent a toutefois été formulé : le risque de concentration des investissements dans ces secteurs s'accroît, plusieurs intervenants prévenant que les rendements pourraient se comprimer.

Liquidités améliorées, mais les capitaux sont très sélectifs.

Les conditions de financement se sont améliorées, les prêteurs sont plus actifs et les spreads se sont resserrés sur certains segments du marché. Les allocutions d'ouverture ont souligné à plusieurs reprises la forte hausse des émissions d'obligations d'entreprises au début du mois de janvier (l'un des meilleurs débuts d'année jamais enregistrés) comme preuve du net retour de la demande institutionnelle en titres à revenu fixe, et de son intérêt déjà palpable pour le crédit structuré. Plusieurs émetteurs ont noté que l'exécution des CMBS début janvier s'était déroulée avec une fluidité inhabituelle, et plusieurs importantes opérations SASB, initialement reportées à fin 2025 en raison de leur complexité, ont désormais repris leur cours.

Les intervenants ont également souligné le retour en force des banques régionales, la hausse des plafonds des GSE et la reprise de l'activité des assureurs comme autant de preuves supplémentaires du retour des capitaux, tant au niveau du bilan que de la titrisation, sur le marché. Parallèlement, les liquidités ne sont pas réparties uniformément sur l'ensemble du marché de l'immobilier commercial. Les capitaux se concentrent sur les actifs présentant des flux de trésorerie stables, de faibles besoins d'investissement à court terme et des perspectives de refinancement ou de cession prometteuses. De manière générale, un constat s'est imposé : les marchés sont plus confiants quant à la capacité de refinancement qu'à la volonté de conclure des transactions, les écarts de prix continuant de freiner le volume des opérations.

L'activité liée aux CMBS est tirée par les refinancements, et non par les acquisitions.

Les intervenants ont décrit à plusieurs reprises le mois de janvier comme un « treizième mois de 2025 », avec des projets en cours reportés de fin 2025 et une demande des investisseurs plus forte que prévu. Cependant, la composition de l'activité est cruciale. La conférence a confirmé que les refinancements représentent la part prépondérante, tandis que le financement des acquisitions reste freiné par les tensions sur les prix et l'incertitude macroéconomique. Plusieurs orateurs ont souligné que les deux tiers, voire plus, des opérations récentes étaient liées à des refinancements, des prolongations ou des recapitalisations plutôt qu'à de nouvelles acquisitions.

De l'avis général des différents panels, une reprise significative des acquisitions est improbable sans une baisse notable du rendement des obligations du Trésor à 10 ans. Les écarts entre les cours acheteur et vendeur devraient rester importants et les investisseurs prudents, ce qui maintiendra les volumes de transactions à un niveau modéré.

Les marchés de titres adossés à des actifs s'adaptent plutôt que de se détériorer.

L'une des tensions majeures qui ont marqué CREFC Miami 2026 résidait dans un paradoxe : les émissions de prêts explosent tandis que les défauts de paiement continuent d'augmenter, et l'orientation de l'économie demeure relativement incertaine. Si la combinaison de la hausse des émissions et de la montée des difficultés financières pourrait être interprétée comme un signal d'alarme, de nombreux participants n'y ont pas vu de raison immédiate de s'inquiéter. Cette interprétation plus optimiste s'explique par le fait que les tensions sont principalement concentrées sur certains segments (par exemple, certains millésimes d'immeubles de bureaux, les immeubles multifamiliaux postérieurs à 2021, les prêts à taux variable assortis de conditions strictes) plutôt que d'être le signe d'une détérioration généralisée du crédit.

Le Le taux global de délinquance des CMBS se situe actuellement au-dessus de 7,0 %.Le marché des CMBS de bureaux semble se stabiliser, tandis que les défaillances de paiement de ces derniers restent élevées, à environ 16 %. Les actifs solides, les promoteurs de qualité et les garanties de premier ordre bénéficient toujours d'une liquidité abondante auprès de l'ensemble des fournisseurs de titres de créance : banques, compagnies d'assurance, fonds de dette, REIT hypothécaires et CMBS. C'est pourquoi de nombreux intervenants ont décrit la situation actuelle comme une phase d'adaptation plutôt que de détérioration.

CREFC Miami a entamé l'année 2026 avec un climat favorable et une liquidité en amélioration, soutenus par un solide contexte de titrisation et un marché plus fonctionnel qu'il y a un an. Cependant, la prochaine phase de ce cycle sera marquée par la sélectivité. Les résultats varieront selon la qualité des sponsors, les bases et l'exécution des opérations. Face à la volatilité des politiques qui réintroduit une prime de risque politique dans les décisions relatives aux taux et à l'allocation des capitaux, les marchés du crédit apprennent à composer avec l'incertitude plutôt que d'attendre sa disparition.

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