Analyse des transactions CRE aux États-Unis – T4 2023

T4 2023 : le volume des transactions reste faible alors que le secteur américain de l’immobilier commercial est aux prises avec des vents contraires macroéconomiques

Le volume cumulé des transactions dans l’ensemble des CRE aux États-Unis en 2023 était le niveau de volume ($) le plus bas depuis 2013. L’activité d’investissement (mesurée par les transactions sur un seul actif sans détresse, dans tous les types de biens immobiliers) a considérablement diminué par rapport aux dernières années, en raison des perturbations. de la hausse rapide du coût du capital et des conditions de financement volatiles de la CRE – qui ont conduit à des résultats incertains en matière d’immobilier et de valorisation.

Figure 1 - Transactions hebdomadaires cumulées

Au quatrième trimestre 2023, le volume cumulé des transactions CRE est resté significativement déprimé par rapport aux années précédentes ; cependant, le quatrième trimestre a montré une légère augmentation des activités de transactions par rapport aux trois trimestres précédents. Le montant cumulé de 189,9 milliards de dollars investi dans les principaux types de propriétés jusqu’en 2023 était en baisse de 48 % par rapport à l’année précédente. Le volume global des transactions sur l’ensemble de l’année 2023 a marqué le niveau d’activité le plus lent depuis 2013, en baisse de 55 % par rapport au pic de 2021.

Les volumes de transactions ont totalisé 58,5 milliards de dollars ce trimestre, en hausse de 36 % par rapport au troisième trimestre 2023, mais en baisse de 17 % par rapport au quatrième trimestre 2022. D'un trimestre à l'autre, les volumes du quatrième trimestre 2023 étaient en hausse par rapport aux volumes du troisième trimestre 2023 dans tous les types de propriétés, avec le exception de multifamilial.

Figure 2 - Activité d'investissement trimestrielle ($ volume)

Une forte baisse des transactions sur un seul actif

Le nombre de transactions sur un seul actif réalisées tout au long de l’année 2023 a également diminué de manière significative par rapport aux années précédentes. Les 47 889 propriétés négociées en 2023 étaient en baisse de 30 % par rapport à 2022 et ont marqué l'année la plus lente depuis 2012.

Au quatrième trimestre 2023, les transactions CRE ont totalisé 14 595, soit quasiment stable (3 %) par rapport au quatrième trimestre 2022 et en hausse de 36 % par rapport au troisième trimestre 2023. Pour le quatrième trimestre, tous les types de biens ont vu le nombre de transactions augmenter de plus de 20 % par rapport au troisième trimestre 2023. , avec le secteur industriel en tête (50 %) et le secteur multifamilial à la traîne (20 %). Cependant, une grande partie de l'augmentation peut être attribuée au caractère saisonnier des données, car les quatrièmes trimestres sont généralement les plus importants en raison des dates d'enregistrement.

Figure 3 - Activité d'investissement trimestrielle (nombre d'échanges)

Quel est le côté positif ?

Alors que les niveaux globaux pour 2023 sont restés déprimés, le dernier trimestre de l’année a reflété une augmentation du volume des transactions qui était légèrement supérieure à la moyenne trimestrielle historique en termes à la fois du nombre de transactions et du volume ($) des transactions. Cependant, cette hausse du dernier trimestre n’a pas suffi à ramener le volume global des transactions à sa ligne de tendance historique.

Figure 4 – Activité actuelle (en milliards de dollars) dans tous les principaux secteurs de l’immobilier résidentiel par rapport à la tendance

La taille des transactions continue de diminuer

Les propriétés industrielles ont représenté 27 % du volume des transactions au quatrième trimestre 2023, en hausse de 9 points de pourcentage (pp) par rapport à leur part moyenne historique à long terme (18 %). Les immeubles multifamiliaux représentaient 27 %, en baisse de 8 points par rapport à leur part moyenne historique (36 %). Les transactions de bureaux représentaient 19 % du volume total, en baisse de 4 points par rapport à sa part moyenne historique (23 %). Le commerce de détail a représenté 18 % du volume du quatrième trimestre 2023, en hausse de 2 points par rapport à sa part moyenne historique de 15 %. Les transactions d'hôtellerie représentaient 8 % du volume total au quatrième trimestre 2023, en hausse de 2 points par rapport à leur part moyenne historique de 6 %.

Figure 5 - Composition sectorielle des transactions (volume ($) – T4 2023

La taille moyenne des transactions au quatrième trimestre 2023 a continué de baisser à la fois d'un trimestre à l'autre (QoQ) et d'une année sur l'autre (YoY). La taille moyenne des transactions dans le secteur multifamilial a le plus diminué, de -38 % sur une base annuelle et de -14 % sur une base trimestrielle, suivie par la taille moyenne des transactions commerciales générales, qui a diminué de -26 % par rapport au quatrième trimestre 2022 et de -7 % par rapport au troisième trimestre. 2023.

Figure 6 – Taille moyenne des transactions ($) – Moyenne mobile simple du quatrième trimestre 2023

La CRE est une classe d’actifs sensible aux taux d’intérêt et, par conséquent, elle réagira toujours à l’environnement des taux d’intérêt. Alors que les taux ont été élevés – et que les prévisions économiques sont restées quelque peu apocalyptiques – l’activité transactionnelle est, sans surprise, au point mort sur l’ensemble du marché. Cependant, alors que l’économie dans son ensemble continue de croître, que l’inflation se calme et que les banques centrales semblent se préparer à un changement d’assouplissement de la politique monétaire, le discours d’un « atterrissage en douceur » prévaut.