Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis - T4 2025

Des fins palpitantes et des débuts dynamiques

Au moment où j'écris ces lignes, fin février, nous sommes seulement à la moitié du premier trimestre 2026, et le démarrage a été pour le moins mouvementé. L'enthousiasme et le dynamisme du marché observés tout au long de 2025 sont toujours bien présents. Nous avons récemment publié notre rapport.Rapport trimestriel sur les investissements et les transactions immobilières commerciales aux États-Unis pour le quatrième trimestre et l'exercice 2025, d'après les données de ReonomyLe thème clair du dernier trimestre 2025 : le marché immobilier commercial américain est en reprise.

Avant de récapituler les grandes tendances du marché immobilier commercial américain, posons rapidement les bases des tendances du quatrième trimestre 2025 en récapitulant l'environnement macroéconomique et financier global dans lequel ces transactions ont eu lieu.

Les marchés escaladent un mur d'inquiétude

À l'approche de la fin de l'année, le discours macroéconomique a évolué, passant de l'euphorie du troisième trimestre à une réalité plus nuancée, marquée par la résilience face aux turbulences politiques. Le quatrième trimestre a été caractérisé par une forte instabilité des marchés, les investisseurs devant composer avec la plus longue paralysie de l'administration américaine de l'histoire, qui a débuté en octobre. Malgré le blocage législatif et le flot incessant d'informations négatives, les actifs à risque ont maintenu leur trajectoire ascendante. Les marchés actions ont continué d'établir de nouveaux records historiques, soutenus par la politique monétaire accommodante de la Réserve fédérale et une ruée vers l'or, alimentée par l'intelligence artificielle, qui ne montrait que peu de signes de ralentissement.

Le tableau macroéconomique du quatrième trimestre a reflété une croissance inférieure à la tendance, mais stable. Si la paralysie des services gouvernementaux a obscurci les statistiques officielles pendant une grande partie du trimestre, les données privées ont suggéré que l'économie restait solide. La croissance du PIB réel pour 2025 est estimée à environ 2,1 %, un ralentissement par rapport à l'année précédente, mais suffisamment robuste pour éviter l'atterrissage brutal que beaucoup redoutaient. Le FOMC a maintenu une politique proactive, procédant à deux baisses supplémentaires de 25 points de base en octobre et décembre, ramenant le taux des fonds fédéraux dans une fourchette cible de 3,50 % à 3,75 %. Le président Powell a souligné une amélioration de l'équilibre des risques, même si le marché du travail a montré de nouveaux signes de ralentissement, le chômage remontant pour terminer l'année à 4,4 %.

Les marchés du crédit ont reflété l'optimisme des marchés actions, les investisseurs faisant largement abstraction du tumulte politique à Washington pour se concentrer sur la politique monétaire accommodante de la Fed. Le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans a légèrement baissé en octobre, s'approchant des 3,95 % en réaction à la paralysie des services fédéraux, avant de se stabiliser aux alentours de 4,05 % en fin d'année. Les spreads de crédit sont restés remarquablement bas, ceux des obligations de qualité supérieure clôturant à des niveaux proches de leurs plus bas historiques.

Les actions ont clôturé l'année 2025 sur une solide performance au quatrième trimestre. L'indice S&P 500 a progressé de 2,3 % au T4, portant son rendement annuel à 17,9 %. Le secteur des technologies et des services de communication est resté le leader incontesté. La valorisation est demeurée le principal sujet de débat à l'aube de 2026, le ratio cours/bénéfice prévisionnel du S&P 500 terminant l'année à 22,1 fois, au-dessus des moyennes historiques.

À l'aube de 2026, le sentiment du marché demeurait constructif, mais prudent. L'indice VIX est resté globalement contenu, oscillant entre 15 et 20 points, malgré les incertitudes liées aux politiques économiques. Dans ce contexte, le marché des transactions immobilières commerciales a clôturé l'année 2025 sur une nette progression.

Activité transactionnelle du T4 2025

L'activité transactionnelle nationale en immobilier commercial a clôturé l'année en force. Au quatrième trimestre 2025, 46 395 transactions ont été réalisées, soit une hausse de 3,9 % par rapport au trimestre précédent et de 2,2 % sur un an. Le volume total des transactions s'est élevé à 179,9 milliards de dollars, en progression de 20,7 % par rapport au troisième trimestre et de 20,2 % par rapport au quatrième trimestre 2024.

Le secteur industriel a largement contribué à la croissance annuelle, enregistrant une hausse de 54,4 % pour atteindre 44,9 milliards de dollars. Il s'est ainsi imposé comme le principal secteur du trimestre, représentant près d'un quart de l'activité totale (en nombre) et 29,9 % du volume des ventes d'actifs individuels. Les transactions multi-propriétés (+32,2 %), l'immobilier commercial général (+51,9 %) et l'hôtellerie (+72,9 %) ont également affiché des gains de volume annuels supérieurs à la croissance globale du marché.

Pour l'ensemble de l'année 2025, 176 445 transactions immobilières ont été enregistrées, soit une hausse de 0,6 % par rapport à 2024, marquant ainsi la première augmentation annuelle du nombre de transactions depuis 2021. Le volume total des transactions a atteint 560,2 milliards de dollars, en progression de 14,4 % sur un an et pour la deuxième année consécutive. Après des années d'attente, les données confirment désormais ce retournement de situation.

Rythme des transactions et tendances tarifaires

Au quatrième trimestre 2025, le volume des transactions est resté supérieur aux niveaux les plus bas enregistrés depuis le début de la pandémie, mais toujours inférieur aux normes de 2015-2019. En moyenne, le nombre d'actifs échangés chaque jour au quatrième trimestre était inférieur de 4,9 % aux tendances pré-pandémiques. Le secteur du logement collectif, un contributeur essentiel compte tenu de sa part dans le parc immobilier global, est resté inférieur de 11,0 % à sa moyenne pré-pandémique.

Le prix médian au pied carré pour les transactions d'actifs uniques a augmenté de 2,5 % au quatrième trimestre 2025 par rapport au troisième trimestre 2025. Les secteurs commercial général (+4,4 %), industriel (+3,9 %) et de la vente au détail (+2,5 %) ont surperformé le marché global, tandis que l'hôtellerie a été le seul secteur à afficher un recul trimestriel (-0,4 %).

Sur un an, le prix médian a progressé de 12,1 % pour tous les types de biens immobiliers, principalement tiré par le commerce de détail (+13,4 %) et le logement collectif (+12,4 %). Depuis le quatrième trimestre 2019, juste avant la pandémie, le prix médian au mètre carré a bondi de 58,5 %, avec de fortes variations selon les secteurs. Le prix des biens industriels a ainsi grimpé de 83,8 % sur cette période, contre 38,2 % pour les bureaux.

Le signal le plus révélateur concernant les prix en 2025 : les quatre principaux types de biens immobiliers (industriels, résidentiels collectifs, bureaux et commerces) ont enregistré une croissance positive de leurs prix chaque trimestre sur un an, une première depuis 2022, avec des hausses annuelles médianes des prix de transaction supérieures à 10 % à chaque trimestre. Une tendance généralisée et durable. Voilà ce que révèlent les données sur les prix.

performance du sous-secteur

Au quatrième trimestre 2025, 12 des 15 sous-secteurs ont enregistré une hausse du prix médian au pied carré par rapport au trimestre précédent, notamment grâce au stockage (+10,9 %), au commerce général (+6,4 %) et aux centres commerciaux de proximité (+4,5 %). Seuls les hôtels à service complet (-0,8 %), l'automobile (-3,1 %) et les grandes surfaces et autres commerces de détail de grande surface (-5,8 %) ont connu une baisse du prix médian par rapport au troisième trimestre 2025.

Sur un an, 14 des 15 sous-secteurs ont enregistré une hausse du prix médian des transactions, les secteurs de l'entreposage (+32,0 %) et du commerce général (+16,6 %) affichant les plus fortes progressions. Le secteur manufacturier fait exception, avec un prix médian en baisse de 10,8 %.

La taille médiane des immeubles faisant l'objet de transactions est restée globalement stable d'un trimestre à l'autre, mais a progressé dans tous les secteurs sur un an, notamment dans l'hôtellerie (+6,9 %), les bureaux (+4,9 %) et l'industrie (+3,9 %). Cette croissance continue confirme une tendance observée ces derniers trimestres : les capitaux institutionnels reviennent et se tournent vers des actifs plus grands et de meilleure qualité.

performance régionale et métropolitaine

Comme toujours, les tendances nationales agrégées masquent d'importantes variations géographiques. Lorsque l'on analyse l'activité transactionnelle des 100 plus grandes zones métropolitaines, l'écart par rapport à l'évolution nationale devient évident.

En termes de nombre de propriétés, la hausse trimestrielle globale de 3,9 % et la hausse annuelle de 2,2 % se sont manifestées de manière inégale. Le Sud-Est et les montagnes Rocheuses ont compensé le retard pris par le Nord-Est, le Midwest et la Californie, où un nombre important de zones métropolitaines ont enregistré une activité inférieure de près de 10 % à la moyenne nationale. Sur une base annuelle, ces tendances géographiques se sont maintenues, mais certaines régions ont affiché des performances plus marquées. La côte atlantique de la Floride et la Californie ont accusé un retard par rapport au reste du pays, tandis que le Triangle texan s'est distingué de manière très positive, ses principales métropoles affichant des performances supérieures de 20 % ou plus à la moyenne nationale.

L'évolution du volume des transactions en dollars était plus chaotique. La hausse trimestrielle globale de 20,7 % a révélé des disparités importantes au niveau métropolitain. Là où l'activité a progressé, la hausse a été marquée, et là où elle a reculé, la baisse a été tout aussi importante. La Californie du Sud affichait un recul d'au moins 10 % par rapport à la moyenne nationale, tandis que la Californie du Nord progressait d'au moins 20 %. Seule Philadelphie, dans le corridor Nord-Est entre Washington et Boston, a surperformé le reste du pays. Le Tennessee et les Carolines ont obtenu de bien meilleurs résultats que le Sud profond, où l'on a observé une situation particulière : davantage de transactions immobilières, mais un volume global en dollars en baisse.

Dans les dix plus grandes zones métropolitaines, les variations annuelles du prix médian des transactions au pied carré ont été très variables selon le marché et le type de bien. Los Angeles a enregistré des baisses dans tous les principaux secteurs, notamment le commerce de détail (-26,7 %) et l'immobilier résidentiel collectif (-25,1 %). Chicago, Dallas et Phoenix ont, quant à elles, affiché des hausses de prix médians dans tous les secteurs. La plus forte augmentation annuelle a été observée dans le commerce de détail à Washington, D.C. (+39,6 %), tandis que la baisse la plus marquée a concerné les bureaux (-39,1 %). Cela représente un écart de 79 points de pourcentage au sein d'une même métropole. La localisation et la spécificité du secteur sont plus importantes que jamais.

Analyses approfondies du secteur immobilier

Secteur industriel : L’évolution des volumes masque un changement structurel.

Le secteur industriel s'est distingué au quatrième trimestre 2025 en termes de volume de transactions, avec 44,9 milliards de dollars, soit une hausse de 54,4 % par rapport au quatrième trimestre 2024. Il est ainsi devenu le secteur le plus important du trimestre. Le prix médian a progressé de 3,9 % d'un trimestre à l'autre et de 10,9 % sur un an, pour atteindre 106 $/pi².

Mais les chiffres globaux masquent une mutation structurelle qu'il convient de suivre de près. Si le volume des transactions en dollars a bondi de 54 %, le nombre d'opérations est resté quasiment stable, avec une croissance de seulement 1,4 % sur un an. Sur les quatre derniers trimestres, la croissance du nombre d'opérations a été inférieure à 1 %. Cela signifie que la taille moyenne des transactions a considérablement augmenté. Les capitaux institutionnels semblent se concentrer sur les grands actifs industriels, notamment la logistique de grande envergure et la distribution moderne, tandis que les opérations de moindre envergure restent en retrait. Ce changement est notable par rapport à l'engouement généralisé pour le secteur industriel observé en 2021-2022 et témoigne d'une plus grande sélectivité quant aux actifs, plutôt que d'un appétit inconditionnel pour ce secteur.

Au sein des sous-secteurs, le prix du stockage a enregistré la plus forte hausse, avec une augmentation de 10,9 % au cours du trimestre et de 32,0 % sur un an. L'entreposage et la distribution ont affiché une croissance soutenue à 112 $/pi² (+3,8 % en glissement trimestriel, +9,4 % en glissement annuel). Le secteur manufacturier a continué de rencontrer des difficultés, avec un prix médian en baisse de 10,8 % sur un an. La superficie médiane des bâtiments faisant l'objet de transactions a augmenté de 3,9 % sur un an pour atteindre 16 336 pieds carrés, et environ 82 transactions immobilières ont été enregistrées en moyenne chaque jour au quatrième trimestre.

Immeubles résidentiels : Croissance régulière, mais toujours inférieure au potentiel

Le marché des logements collectifs a conservé sa place de type de bien le plus échangé en nombre de transactions, avec 12 699 propriétés enregistrées au quatrième trimestre 2025, soit une hausse de 3,8 % sur un an, malgré une baisse de 1,5 % par rapport au trimestre précédent. Le volume des transactions en dollars a atteint 39,3 milliards de dollars, en progression de 14,2 % sur un an, mais en recul de 10,8 % par rapport aux excellents résultats du troisième trimestre.

Le prix médian a progressé de 1,7 % d'un trimestre à l'autre et de 12,4 % sur un an, pour atteindre 144 $/pi². La valeur médiane des transactions du secteur est restée stable à 1,7 million de dollars. Le volume quotidien des transactions s'est établi en moyenne à environ 141 propriétés, soit 11 % de moins que la moyenne pré-pandémique, l'écart le plus important parmi les principaux secteurs. Cet écart persistant laisse entrevoir un potentiel de croissance continue de l'activité à mesure que les conditions de financement s'améliorent.

La superficie médiane des propriétés faisant l'objet de transactions est restée stable à 9 836 pieds carrés, un chiffre globalement conforme aux trimestres précédents. Les difficultés d'accès au logement continuent de stimuler l'intérêt des investisseurs pour le logement locatif, maintenant ainsi l'immobilier multifamilial en tête de la plupart des priorités d'investissement.

Bureau : Une reprise discrète

Compte tenu du contexte actuel autour des bureaux depuis la pandémie, les chiffres du quatrième trimestre méritent une attention particulière. Le volume des transactions a atteint 22,7 milliards de dollars, soit une hausse de 14,9 % sur un an et de 26,7 % par rapport au troisième trimestre. Le nombre de transactions a progressé de 2,9 % sur un an. Ce secteur, que beaucoup considéraient comme condamné, montre pourtant de réels signes de reprise.

Le prix médian a progressé de 1,6 % par rapport au trimestre précédent et de 10,8 % sur un an, pour atteindre 136 $/pi². Les bureaux médicaux, à 203 $/pi², demeurent parmi les segments les plus chers de l'immobilier commercial, avec une hausse de 3,5 % sur le trimestre et de 13,6 % sur un an. Les bureaux classiques ont également enregistré des gains, avec des prix en hausse de 2,0 % par rapport au trimestre précédent et de 12,3 % sur un an.

La valeur médiane des transactions a atteint 1,7 million de dollars, et environ 87 immeubles de bureaux ont fait l'objet de transactions en moyenne chaque jour, approchant sans toutefois atteindre la moyenne pré-pandémique d'environ 90. La superficie médiane des bâtiments a augmenté de 4,9 % sur un an pour atteindre 10 804 pieds carrés, reflétant la préférence continue des institutions pour des propriétés plus grandes et de meilleure qualité.

La question qui se pose désormais est de savoir si cette reprise discrète pourra se maintenir durant le premier semestre 2026, compte tenu de la crise du SaaS qui a secoué les marchés au premier trimestre 2026. Les turbulences du secteur technologique ont freiné les espoirs de retour au bureau et les prévisions de la demande, notamment pour les immeubles fortement exposés aux entreprises de logiciels et de technologies. Nous suivrons cette situation de près.

Commerce de détail : la force des prix rencontre la faiblesse des volumes

Le secteur du commerce de détail a livré l'un des signaux les plus surprenants du trimestre. Le volume des transactions en dollars a chuté de 24,1 % sur un an pour atteindre 24,3 milliards de dollars, tandis que le nombre de transactions est resté stable. Il s'agit d'un recul significatif de l'activité. Normalement, on pourrait s'attendre à une baisse des prix en même temps qu'une chute des volumes de cette ampleur.

Le prix médian au pied carré a progressé de 2,5 % d'un trimestre à l'autre et de 13,4 % sur un an, pour atteindre 138 $/pi². Les centres commerciaux de rue et les centres commerciaux de proximité ont enregistré la plus forte croissance trimestrielle (+4,5 %), tandis que les bars et restaurants se sont maintenus près de leurs sommets à 209 $/pi² (+13,7 % sur un an). Les grandes surfaces et les magasins phares ont affiché la plus faible performance, avec une baisse des prix de 5,8 % sur le trimestre.

Conséquence : les transactions conclues concernaient des actifs de meilleure qualité. Les actifs moins performants restent probablement invendus, faute d'offres. En moyenne, 122 propriétés commerciales ont fait l'objet d'une transaction par jour au quatrième trimestre, la superficie médiane des bâtiments étant de 9 349 pieds carrés. Cette divergence entre les prix et les volumes est une dynamique à suivre de près jusqu'en 2026.

Hôtellerie : Un trimestre important en termes de transactions

Le secteur de l'hôtellerie s'est clairement démarqué au quatrième trimestre en termes de croissance du nombre de transactions, avec une augmentation de 85,9 % du nombre de propriétés faisant l'objet de transactions par rapport au quatrième trimestre 2024 et de 57,3 % par rapport au troisième trimestre 2025. Le volume en dollars a suivi la même tendance, grimpant de 72,9 % sur un an pour atteindre 8,1 milliards de dollars.

Les prix sont restés plus modérés. Le prix médian au pied carré a légèrement baissé de 0,4 % par rapport au trimestre précédent, mais a progressé de 2,8 % sur un an, pour atteindre 133 $/pi². Les hôtels à service complet ont enregistré une légère baisse de prix de 0,8 % par rapport au trimestre précédent, tandis que les hôtels à service limité ont vu leurs prix augmenter de 1,6 %. La valeur médiane des transactions s'est établie à 4,4 millions de dollars, la plus élevée parmi les principaux secteurs.

Avec en moyenne 16 transactions immobilières par jour et une superficie médiane de 38 094 pieds carrés (en hausse de 6,9 % sur un an), le trimestre exceptionnel du secteur de l’hôtellerie a été davantage porté par le nombre et le volume des transactions que par la hausse des prix. L’appétit des investisseurs pour ce secteur semble se renforcer après plusieurs trimestres de prudence.

Usage commercial général et mixte

Les immeubles commerciaux et à usage mixte ont enregistré de solides gains au quatrième trimestre, avec un volume de transactions atteignant 10,8 milliards de dollars, en hausse de 51,9 % sur un an et de 35,3 % par rapport au troisième trimestre. Le nombre de transactions a toutefois diminué de 7,3 % sur un an, confirmant la tendance observée dans de nombreux secteurs : moins d’opérations, mais de plus grande envergure.

Le prix médian a progressé de 4,4 % d'un trimestre à l'autre et de 11,5 % sur un an, pour atteindre 101 $/pi². Au sein des sous-secteurs, les immeubles commerciaux généraux ont atteint 92 $/pi² (+16,6 % sur un an), tandis que les immeubles à usage mixte ont atteint 108 $/pi² (+11,4 % sur un an). Environ 66 transactions immobilières ont été réalisées chaque jour, pour une superficie médiane de 9 003 pi².

Les plus grandes surprises

Trois dynamiques sectorielles se sont particulièrement démarquées des données du quatrième trimestre.

1. Le décalage entre les prix de détail et les volumes :Le volume des transactions de détail en dollars a chuté de 24 % sur un an, ce qui en fait le seul secteur à afficher un recul significatif. Pourtant, le prix médian au pied carré a augmenté de 13,4 %. En temps normal, on pourrait s'attendre à ce que ces deux éléments évoluent de concert. Cet écart suggère que les actifs commerciaux les moins performants ont quasiment quitté le marché et que les transactions conclues privilégient les produits de meilleure qualité.
   

2. L'écart entre le nombre d'unités industrielles et la valeur en dollars :Le volume des transactions en dollars a bondi de 54 % sur un an, mais le nombre d'opérations est resté quasiment inchangé. Cela pourrait indiquer que les capitaux institutionnels se concentrent sur les grands actifs industriels plutôt que de se répartir dans l'ensemble du secteur. Il s'agit d'un changement structurel significatif par rapport à l'effervescence sectorielle généralisée de 2021-2022.
   

3. La persévérance discrète du bureau :Une augmentation de 15 % du volume des transactions en dollars sur un an et un prix médian de 136 $/pi² (en hausse de 10,8 % sur un an) sont difficilement compatibles avec le discours dominant sur les tours vides et le télétravail permanent. Le marché des bureaux médicaux, à 203 $/pi², continue d'afficher des performances exceptionnelles. La question de savoir si cette tendance se maintiendra face aux turbulences du secteur technologique début 2026 reste ouverte, mais les données de 2025 dressent un tableau plus nuancé que ne le laissent entendre les gros titres.

Perspectives d'avenir

Le quatrième trimestre 2025 a clôturé l'année sur une note positive, témoignant d'une dynamique remarquable. Le volume total des transactions, s'élevant à 560,2 milliards de dollars pour l'ensemble de l'année, représente une hausse de 14,4 % par rapport à 2024. Pour la première fois depuis 2021, le nombre de transactions immobilières a progressé. Les prix ont globalement affiché une tendance positive et les investissements institutionnels ont repris de l'ampleur. La reprise, timidement amorcée mi-2024, semble désormais bien ancrée.

Mais le terrain se dérobe déjà sous nos pieds. La paralysie gouvernementale qui a marqué le contexte politique du quatrième trimestre a laissé place à de nouvelles sources d'incertitude début 2026, notamment la volatilité des marchés liée à l'intelligence artificielle disruptive qui a secoué les marchés de bureaux exposés au secteur technologique au premier trimestre. Le cycle d'assouplissement de la politique monétaire de la Fed constitue un facteur favorable, mais les ratios cours/bénéfice prévisionnels à 22 et les écarts de crédit à des niveaux historiquement bas laissent peu de marge de manœuvre aux marchés financiers en général.

Dans le secteur de l'immobilier commercial, les tendances qui se sont dégagées jusqu'en 2025 restent à suivre de près : la concentration des capitaux institutionnels sur des actifs plus importants et de meilleure qualité, la persistance d'une divergence géographique entre les marchés du Sud et du Nord-Est, et une reprise des prix généralisée mais toujours inférieure à son niveau d'avant la pandémie. Le marché fonctionne. Les capitaux circulent. Mais c'est la sélectivité, et non l'exubérance, qui caractérise la situation actuelle.

Nous continuerons de suivre ces tendances jusqu'en 2026 dans nos rapports trimestriels. Pour une analyse plus approfondie des données sous-jacentes, consultez le rapport complet.Rapport trimestriel sur les investissements et les transactions immobilières commerciales aux États-Unis au quatrième trimestre 2025.

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