Au cœur des évaluations immobilières immobilières : comprendre les coûts de transaction en Europe

Pourquoi les coûts de transaction sont importants pour la prise de décision en matière d'investissement immobilier commercial

Les coûts de transaction peuvent sembler être un détail administratif. Cependant, ne pas tenir compte des pratiques locales et de leur impact sur ces coûts, ou les modéliser incorrectement dans les valorisations, peut fausser les rendements, sous-évaluer les acquisitions et mal interpréter les rendements. Pour les investisseurs, cette incohérence peut être perçue comme une faiblesse de gouvernance, sapant leur confiance dans les chiffres publiés.

Comprendre si les coûts sont implicites ou explicites, comment la structure de l'accord affecte les droits de timbre et comment les normes régionales façonnent les rapports sur le marché européen de l'immobilier commercial permet de garantir que les évaluations sont précises, défendables et aussi comparables que possible entre les marchés.

Lorsque quelques points de base peuvent faire la différence entre une transaction réussie et une transaction non réussie, les investisseurs ont besoin de données factuelles. Cela commence par reconnaître que l'Europe n'est pas un marché uniforme et qu'un traitement transparent et éclairé des coûts de transaction est essentiel à la crédibilité et à la prise de décision.

Pourquoi les hypothèses de coûts de transaction divergent en Europe

Figure 1 : Exemple illustrant l’impact des hypothèses de coûts de transaction explicites et implicites sur la valeur nette de sortie

Contrairement au marché américain, où les données comparatives offrent une certaine cohérence, le traitement européen varie selon la structure de l'opération, les normes fiscales et les pratiques du marché local. En règle générale, la valeur brute inclut les frais de transaction, tandis que la valeur nette les exclut. Cependant, la pratique européenne s'en écarte :

• Sur certains marchés, les coûts de transaction sont explicitement inclus sous forme d’ajustement en pourcentage.

• Dans d’autres, ils se reflètent implicitement dans les rendements bruts et les valeurs déclarées qui en résultent.

Cela signifie que deux rapports d'évaluation portant sur des actifs similaires dans des pays différents peuvent sembler comparables alors qu'ils ne le sont pas, en fonction des cadres juridiques et fiscaux et des pratiques transactionnelles. Sans clarté, les investisseurs risquent de mal interpréter ces chiffres nets et bruts et de surestimer le rendement, ce qui impacte directement le produit net et le calcul du taux de rendement interne.

Il est donc essentiel pour les investisseurs et les prêteurs de confirmer si les valeurs sont brutes ou nettes des coûts de transaction avant de s’y fier dans les modèles ou les négociations.

Comment la structure de l'accord modifie la base de coûts

Partout en Europe, acheteurs et vendeurs doivent également s'acquitter de divers frais juridiques, d'agence et de due diligence. Les droits de timbre, à la charge de l'acheteur, constituent généralement le poste le plus important.

Un deuxième facteur dans l’énigme des coûts de transaction est la façon dont l’accord lui-même est structuré :

• Transactions d'actifs : Ici, le bien lui-même est transféré, ce qui entraîne l'intégralité des droits de mutation. Les frais de transaction sont généralement plus élevés.

• Partage des offres : L'acheteur acquiert des parts dans une société à vocation spécifique (SPV) propriétaire du bien. Ces sociétés bénéficient souvent de droits de timbre réduits (voire totalement exonérées) et sont privilégiées pour leur efficacité fiscale.

Cependant, même lorsque les droits de timbre sont réduits, les frais de diligence raisonnable et autres frais s'appliquent toujours, et les évaluateurs les ajusteront généralement en conséquence.

La structure de l'opération n'est pas seulement un choix juridique. Elle peut modifier la modélisation des valorisations et les indicateurs de rendement. Les investisseurs qui comparent les opportunités européennes doivent en tenir compte dès le départ.

Divergences régionales sur les marchés européens

Lorsqu'ils investissent dans différents pays, les investisseurs doivent recalibrer leurs attentes en fonction des spécificités de chaque région, plutôt que de s'attendre à un paysage de valorisation homogène. Globalement, il existe quatre « zones » européennes clés à comprendre pour gérer les coûts de transaction.

Royaume-Uni

Le droit de mutation immobilière (SDLT) est échelonné pour les biens commerciaux (à usage mixte ou non résidentiels), jusqu'à un maximum de 5 %. Ce taux est généralement modélisé explicitement, et les investisseurs doivent tenir compte de son impact sur les transactions de plus grande valeur.

Europe occidentale (par exemple, France, Allemagne, Irlande, Pays-Bas, etc.)

Forts d'une longue tradition d'investissement institutionnel, d'une réglementation cohérente et de processus de transaction standardisés, les marchés d'Europe occidentale offrent une gestion des coûts de transaction uniforme et une bonne connaissance du marché. Les taux de droits de timbre pour l'immobilier commercial varient généralement d'un centile à un chiffre, selon la législation fiscale régionale.

Cependant, des variations locales importantes peuvent exister. Par exemple, la France encourage l'achat de biens immobiliers neufs ou rénovés en réduisant les droits de mutation afin de soutenir le secteur de la construction, tandis que l'Allemagne applique généralement des taux plus élevés.

Europe centrale et orientale (PECO) (par exemple Pologne, République tchèque, etc.)

En raison de sa taille et de sa jeunesse, le marché de l'investissement institutionnel en Europe centrale et orientale (PECO) connaît une fragmentation importante. Les pratiques du marché local, et non les normes internationales, déterminent les valorisations, et la complexité des traitements fiscaux locaux et des difficultés de due diligence y est accrue. Les évaluateurs et les investisseurs utilisent généralement le rendement initial brut (loyer net divisé par la valeur de marché ou le prix d'achat). Cela signifie que les coûts de transaction sont implicitement reflétés dans les valorisations, voire totalement exclus.

Pays nordiques (par exemple, Suède, Finlande, Danemark, Norvège, etc.)

Dans le bloc nordique, les transactions sur actions prédominent, ce qui rend les coûts de transaction et autres frais d'acquisition difficiles à quantifier ou à normaliser. Ils ne sont généralement pas détaillés dans les rapports, les parties prenantes préférant généralement une base de rendement brut sans droits de timbre ni frais de transaction.

Figure 2 : Comparaison des taxes sur les transferts de propriété et du traitement des coûts de transaction sur les marchés européens

À retenir : les meilleures pratiques pour les investisseurs et les évaluateurs

Pour mieux gérer les complexités supplémentaires des coûts de transaction sur le marché européen, tenez compte des éléments suivants :

• Clarifier les hypothèses : Déterminez toujours si les valeurs déclarées sont brutes ou nettes des frais de transaction.

• Tenir compte de la structure : Reconnaissez qu’un échange d’actifs contre des actions peut modifier considérablement les hypothèses de coûts.

• Conseils d'experts : Consultez les experts locaux et les professionnels du conseil en évaluation du Groupe Altus pour comprendre les pratiques du marché en vigueur et le traitement des coûts de transaction dans les modèles d’évaluation.

Composant essentiel de la solution ARGUS Intelligence d'Altus, ARGUS Enterprise (AE) permet aux clients de modéliser leurs actifs selon les normes les plus strictes du secteur, garantissant ainsi une définition claire et une application cohérente des hypothèses de coûts de transaction à l'ensemble des portefeuilles. AE permet aux utilisateurs de saisir facilement les frais de clôture et de revente, sous forme d'ajustements liés à l'achat ou à la cession d'un bien. Cette flexibilité favorise une analyse transparente des scénarios et une conformité aux normes d'évaluation locales, aidant ainsi les investisseurs, les courtiers et les évaluateurs à appréhender l'impact financier complet des coûts de transaction, du produit d'entrée à la sortie, en passant par le rendement global.

Un alignement clair entre les pratiques du marché, les attentes des investisseurs et les implications juridiques et fiscales associées est essentiel pour prendre des décisions d’investissement éclairées et précises sur le marché immobilier européen.

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