Les investisseurs se tournent à nouveau vers les centres commerciaux américains face à des signaux de consommation mitigés.

Consommateurs, confiance et reprise des centres commerciaux

À l'approche des fêtes de fin d'année, les données sur le moral des consommateurs dressent un tableau sombre. Les résultats préliminaires de l'enquête Indice de confiance des consommateurs de l'Université du Michigan Le chiffre de décembre s'est établi à 53,3, près de son niveau le plus bas jamais enregistré (50,0 en juin 2022) et même en dessous des 55,3 enregistrés au plus fort de la crise financière mondiale.

Pourtant, les données nominales sur les dépenses de détail racontent une autre histoire. Les plus récentes Bureau du recensement commerce de détailLes chiffres de septembre (publiés avec retard en raison de la fermeture des services gouvernementaux) indiquent des dépenses annuelles corrigées des variations saisonnières de 632 milliards de dollars, en hausse de 3,9 % sur un an. Cependant, en termes réels, la croissance des dépenses semble faible par rapport aux normes historiques, sans pour autant être préoccupante. Globalement, les perspectives de consommation apparaissent mitigées.

Néanmoins, les investisseurs en immobilier commercial de détail, et plus particulièrement ceux qui se concentrent sur les centres commerciaux, semblent prendre au sérieux le sentiment des consommateurs. Plusieurs transactions commerciales à neuf chiffres dans les centres commerciauxLes centres commerciaux ont fait les gros titres cette année, et les données sur les transactions d'actifs uniques montrent que 2025 s'annonce comme une année faste pour le secteur des centres commerciaux par rapport aux tendances historiques.

Dans l'équipe de recherche du Groupe Altus Aperçu du secteur en 2023Les inquiétudes concernant les centres commerciaux portaient principalement sur la rotation croissante des locataires, le taux de vacance élevé et la hausse constante des taux de capitalisation. Toutefois, ces deux dernières années, ces tendances se sont stabilisées, voire inversées, et les investisseurs commencent à s'y intéresser. Le nombre de ventes de centres commerciaux individuels enregistrées au cours des trois premiers trimestres de 2025 a presque égalé celui de l'ensemble de l'année 2024. Voici le bilan de l'équipe sur ce secteur pendant la période des fêtes.

Cartographier l'univers des centres commerciaux restants

Bien que les centres commerciaux représentent une part relativement faible du parc immobilier commercial total aux États-Unis, ils demeurent parmi ses actifs les plus importants et les plus visibles. En utilisant un passage piétonnier de OpenStreetMap et du groupe Altus ReonomyD'après les données, 1 382 centres commerciaux ont été recensés à l'échelle nationale, dont un peu plus de 1 000 devraient être en activité en 2025. Cette analyse porte sur plus de 1 100 transactions portant sur des actifs uniques liés à ces propriétés et exclut les acquisitions majeures de portefeuilles ou d'entités, telles que la récente acquisition de Simon Property Group.acquisition de la participation restante dans Taubman Centers.

Dans ces centres commerciaux en activité, les parcelles principales représentent à elles seules au moins 514 millions de pieds carrés. Ce chiffre exclut les grands magasins et autres composantes situées sur des parcelles distinctes, ce qui signifie que la surface construite totale est considérablement plus élevée. La plupart sont des actifs anciens : la grande majorité (69,3 %) ont été construits avant 1990, moins de 3 % depuis la crise financière mondiale et pratiquement aucun au cours des dix dernières années. Selon les données d’évaluation du comté, leur valeur totale dépasse 56 milliards de dollars, soit une moyenne d’environ 55 millions de dollars par propriété.

Les transactions sur un seul actif font leur retour

Bien que le nombre de centres commerciaux soit limité, ces actifs, de grande valeur, font régulièrement la une des journaux lors de leurs transactions. La demande des investisseurs pour ces immenses actifs commerciaux se heurte à un secteur qui n'a pas connu d'expansion significative depuis des années.

• 38 centres commerciaux ont fait l'objet de transactions portant sur un seul actif au cours des trois premiers trimestres de 2025, un total égal à celui de l'ensemble de l'année 2024.

• Au rythme actuel, plus de 50 centres commerciaux devraient changer de mains d'ici la fin de l'année dans le cadre de ces transactions, ce qui représente le troisième total annuel le plus élevé en plus de vingt ans.

• Ce niveau d'activité correspondrait à un taux de rotation de 4,9 % par rapport au stock existant, juste derrière 2022 et 2004 (5,8 % chacune) comme années les plus actives en plus de 25 ans.

Les fondamentaux restent solides.

L'amélioration des performances immobilières pourrait être l'une des raisons pour lesquelles les investisseurs se réintéressent au secteur des centres commerciaux. La reprise constante des fondamentaux observée depuis l'étude de l'équipe de recherche d' Groupe Altus Mise à jour 2023 a renforcé l'argumentaire d'investissement en faveur de ces actifs complexes.

• Le taux d'occupation a rebondi à 91 %, égalant ainsi le niveau d'avant la pandémie de fin 2019.

• La part des espaces expirant dans les trois ans reste légèrement supérieure à celle de 2019, mais elle a tendance à diminuer ces derniers trimestres.

• L'écart entre le loyer de marché et le loyer contractuel est le plus important parmi les sous-types de commerce de détail, à 7,5 %, ce qui reflète un fort potentiel de relocation.

• Les taux de capitalisation des évaluations, qui ont augmenté tout au long de 2023 parallèlement à la hausse des taux d'intérêt, se sont depuis stabilisés aux alentours de 6,3 %.

Cette combinaison d'un taux d'occupation stable, d'une exposition au renouvellement des baux maîtrisable et d'écarts de loyer croissants a rendu les centres commerciaux relativement attractifs par rapport à d'autres types de biens immobiliers commerciaux. Les centres les moins performants ont déjà quitté le marché, laissant place à des actifs de meilleure qualité offrant des flux de trésorerie plus prévisibles.

Signaux pour le marché plus large de l'immobilier commercial de détail

Malgré la hausse des investissements dans les centres commerciaux, le marché de l'immobilier commercial dans son ensemble n'a pas encore retrouvé son niveau d'avant la pandémie. Entre 2015 et 2019, environ 11 400 propriétés commerciales en moyenne ont fait l'objet de transactions chaque trimestre. Au troisième trimestre 2025, ce nombre a atteint 11 039, un chiffre légèrement inférieur à la moyenne historique. Il en va de même pour la surface échangée. Plus de 88 millions de pieds carrés de surface commerciale ont été vendus au troisième trimestre 2025, un record depuis le quatrième trimestre 2022, mais toujours inférieur de 5,7 % à la moyenne trimestrielle de 93 millions de pieds carrés enregistrée entre 2015 et 2019. Si l'investissement trimestriel moyen dans le commerce de détail s'est établi à 23,1 milliards de dollars au troisième trimestre 2025, cela ne représente qu'une légère amélioration par rapport à la moyenne trimestrielle de 21,3 milliards de dollars observée entre 2015 et 2019.

Néanmoins, le regain d'intérêt pour les transactions dans les centres commerciaux pourrait marquer un tournant pour l'ensemble du secteur du commerce de détail. Les investisseurs semblent se réintéresser au secteur, une tendance qui reflète la tendance générale.retour des transactions à gros budget en 2025Avec des dépenses de consommation soutenues et une offre de haute qualité limitée, les centres commerciaux pourraient bien donner le ton à une reprise plus générale du marché de l'immobilier commercial à l'horizon 2026.