Réutilisation adaptative - Un changement de mentalité, pas seulement de méthode

La Tate Modern de Londres était une centrale électrique. Le musée d'Orsay à Paris était une gare. Tempelhof à Berlin était un aéroport. Et Carriageworks à Sydney était une gare de triage.

Ces exemples emblématiques nous rappellent que les grandes villes ont toujours réinventé leur tissu bâti. L'Australie est aujourd'hui confrontée à ses propres difficultés.

Les coûts de construction élevés, les contraintes carbone, les politiques d’économie circulaire, les taux de vacance des bureaux et les marchés résidentiels tendus nous obligent à regarder les bâtiments anciens avec un œil neuf.

À l'heure actuelle, le défi est clair : l'Australie compte trop de bureaux vides et pas assez de logements. Le taux de vacance des bureaux dans le centre-ville a grimpé à 13,7 %. Parallèlement, le taux national de vacance des locations oscille autour de 1 %. L'écart entre excédents et pénuries se creuse, et la réutilisation adaptative constitue la solution idéale.

La réutilisation est en hausse, mais pas partout

La réutilisation adaptative remodèle certains des codes postaux les plus précieux d'Australie.

À Rushcutters Bay, l'ancien Vibe Hotel a été réaménagé en un ensemble d'appartements de luxe d'une valeur de 300 millions de dollars avec vue sur le port de Sydney depuis les toits. À North Sydney, un projet de développement est en cours au 8 West Street pour transformer une tour commerciale vieillissante en nouveaux appartements. À deux pas, sur Berry Street, un immeuble de bureaux de 14 étages est en cours de transformation en hôtel de 249 chambres.

Ces trois exemples montrent les possibilités — mais seulement lorsque les chiffres, le quartier et les os du bâtiment s'alignent.

Un nouvel objectif, pas seulement un nouveau vernis

Rénover un hall d'entrée, rajeunir une façade ou ajouter des équipements de fin de séjour ne constitue pas une réutilisation adaptative. Il s'agit d'une rénovation, et non d'une remise en question. La réutilisation adaptative consiste à réaffecter un bâtiment existant à une nouvelle fonction : d'un hôtel à des logements, de bureaux à des maisons de retraite, d'un entrepôt à une école.

Les occupants de bureaux recherchent indéniablement des espaces de travail modernes, flexibles et durables, favorisant la collaboration et la productivité. La « fuite vers la qualité » est un phénomène permanent. Les améliorations haut de gamme peuvent plaire aux locataires, mais elles ne libèrent pas de nouveaux usages. La réutilisation adaptative exige une nouvelle question : non pas « comment pouvons-nous l'améliorer ? », mais « que pourrions-nous y apporter d'autre ? » Penser différemment l'actif ne commence pas par les finitions, mais par la faisabilité.

La différence réside dans l'ambition. Les améliorations de surface visent des rendements à court terme, tandis que la réutilisation adaptative mise sur une réinvention à long terme.

Source : Groupe Altus

*Les tarifs pour BTS reflètent les produits BTS haut de gamme.

**N'inclut pas les meubles et l'équipement.

Note: Ces chiffres sont généraux et les projets individuels et les classes d’actifs peuvent avoir des écarts de coûts radicalement différents.

Réutiliser ≠ facile

La réutilisation adaptative n'est pas une solution miracle. Elle exige des travaux structurels complexes et une bonne tolérance aux surprises cachées derrière les murs et sous les dalles. Le plus grand risque dans les nouvelles constructions se situe au niveau du sol. Comme pour toute réutilisation adaptative, c'est ce que l'on découvre en démontant les éléments.

Les conversions résidentielles sont soumises à des contraintes physiques, de l'épaisseur des dalles aux hauteurs de plancher en passant par l'emplacement du cœur du bâtiment. Les immeubles de bureaux de catégories B et C, souvent dotés de poteaux internes peu pratiques, s'alignent rarement sur les plans d'appartements nécessaires pour répondre aux normes modernes.

Et puis il y a les risques liés à l’amiante, au béton fragile et aux renforts inattendus qui attendent tous d’être découverts lorsque le décapage commence.

Dans certains cas, la réutilisation adaptative est la seule option qui s'avère efficace, en particulier lorsque la planification des superpositions ou des protections du patrimoine exclut une reconstruction par démolition.

La réutilisation adaptative permet rarement de gagner du temps sur la construction, et ajoute souvent de l'incertitude. Alors pourquoi la faire ?

Le temps, c'est de l'argent – et du carbone

La réutilisation adaptative ne réduira peut-être pas les délais de construction. Mais lorsque les contraintes sont connues et que les autorisations sont cohérentes, elle peut accélérer la planification et l'approvisionnement, éviter les retards de démolition et réduire la demande pour les corps de métier clés. C'est un facteur important dans la course à la commercialisation de nouveaux biens.

Ensuite, il y a l'équation carbone. Jusqu'à 80 % des émissions d'un bâtiment sur toute sa durée de vie sont liées aux matériaux utilisés. Préserver la structure, c'est préserver le carbone.

Les trois niveaux de gouvernement australien étudient le rôle de la réutilisation adaptative dans l’accélération de l’économie circulaire :

• National: Le cadre d’économie circulaire du gouvernement fédéral vise à doubler la circularité des matériaux en Australie d’ici 2035, la réutilisation adaptative étant un pilier central de la stratégie.

• État: Le plan SEPP pour les bâtiments durables du gouvernement de la Nouvelle-Galles du Sud exige la divulgation des émissions de carbone incorporées lors des étapes de demande de développement et de certificat de construction, mettant ainsi en lumière la réutilisation des matériaux.

• Locale: La déclaration sur l'économie circulaire de la ville de Sydney indique que les déchets de construction et de démolition constituent le flux de déchets le plus important dans la zone de gouvernement local.

Conséquences : les projets qui peuvent démontrer leur avantage carbone – et l’efficacité de leur planification – sont plus susceptibles d’avancer plus rapidement, d’attirer le soutien et de gagner la confiance du public.

Repenser les rendements et les risques

Ironiquement, les mêmes leviers d'urbanisme conçus pour encourager la densité peuvent rendre la démolition plus attractive que la réutilisation. L'assouplissement des limites de hauteur dans certaines villes rend la démolition et la reconstruction d'anciennes tours de bureaux plus rentables que leur préservation.

Cela soulève une question plus vaste : si la plupart des conversions de tours de bureaux n’ont de sens que dans le haut de gamme – et seulement dans certaines circonstances –, quelles sont les opportunités dans les banlieues ?

Même si l'on ne trouve plus autant de gratte-ciel, la réutilisation adaptative peut prendre de nombreuses autres formes. La bibliothèque Marrickville de Sydney exploite judicieusement un hôpital classé au patrimoine. Greenway Views a transformé un bureau bas du gouvernement fédéral dans la banlieue de Canberra en une résidence pour retraités ultramoderne. Et l'usine Clipsal d'Adélaïde, aujourd'hui fermée, est devenue un pôle communautaire dynamique pour le projet de Bowden.

Ce qui est clair : la réutilisation adaptative exige un nouvel état d'esprit. Non seulement en architecture et en ingénierie, mais aussi en stratégie de développement et en prise de décision.

Cela revient à se demander : cet actif peut-il servir à une nouvelle vocation pour les 50 prochaines années ? Et si oui, comment y parvenir ?

Notre défi est de voir le potentiel non seulement de l'immobilier, mais aussi de la pérennité. Dans un marché façonné par le carbone, les contraintes et les attentes des citoyens, la décision de préserver pourrait définir non seulement la prochaine transaction, mais aussi l'avenir de nos villes.

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