Ce que 2025 nous a appris sur la pérennité du modèle de construction locative en Australie

Je cours à toute vitesse, mais pas encore loin.

Le secteur australien du logement locatif (BTR) a réalisé des progrès remarquables en peu de temps.

Toutes les données convergent. Un nombre record de 6 000 nouveaux logements BTR devraient être achevés en 2025, contre 4 660 en 2024, selon Prévisions de Knight Frank.

BDOSelon les estimations, le nombre de logements en construction aux États-Unis a augmenté de plus de 10 000 appartements et de près de 9 milliards de dollars au cours des 12 derniers mois. Plus de la moitié de ces projets BTR sont financés par des investisseurs institutionnels étrangers disposant de ressources financières importantes et d'une vision à long terme, mais qui accordent également une grande importance à la faisabilité, à la gouvernance et à une réalisation rigoureuse.

Cela témoigne d'un marché qui a trouvé son rythme et son élan. Cependant, le BTR ne représente encore qu'une infime partie de la production nationale de logements – moins de 1 % – et les projets sont concentrés dans quelques marchés clés des centres-villes.

L’État de Victoria est en tête avec 51 projets en exploitation, en planification ou en construction. Cependant, 19 des 35 projets de Nouvelle-Galles du Sud sont encore en phase de planification. Le Queensland compte 17 projets à différents stades d’avancement, mais se heurte à des contraintes liées aux coûts de construction élevés et à la mobilisation de la main-d’œuvre pour les projets d’infrastructure olympiques, ce qui allonge les délais de réalisation.

En y regardant de plus près, la vague de logements achevés cette année reflète l'état d'esprit du marché il y a quelques années, lorsque l'emprunt était moins cher et les investisseurs moins réticents au risque. Au total, environ 20 500 logements BTR (Build-to-Rent) à l'échelle nationale ont reçu l'approbation du service d'urbanisme. Le nombre de projets en cours augmente, mais tous les travaux ne sont pas encore lancés.

Retrouver son second souffle

Le problème n'est pas la demande, mais la rentabilité de la livraison.

Les facteurs de demande de logements locatifs en Australie sont importants : croissance démographique rapide, immigration record, pénurie chronique de logements et flambée des loyers qui a dépassé la croissance des salaires.

Les fondamentaux macroéconomiques de l’Australie sont également solides : un marché du travail stable, une croissance du PIB constante et un environnement réglementaire transparent qui attire les capitaux mondiaux.

La réforme des politiques a apporté un soutien indispensable. En 2023, le gouvernement fédéral a réduit Frais du Conseil d'examen des investissements étrangers et changé Traitements fiscaux BTR, accordant aux projets admissibles une déduction de 4 % pour les travaux d'immobilisations et un taux de retenue à la source préférentiel de 15 % dans le cadre du régime des fiducies de placement gérées.

Plusieurs États se sont joints à la course en proposant leurs propres mesures incitatives en 2023 et 2024. En 2025, la Nouvelle-Galles du Sud est allée encore plus loin.pérenniser son exonération de 50 % de taxe foncière, tandis que l'Australie-Occidentale a lancé un Fonds de démarrage de 75 millions de dollars pour le projet de construction de logements locatifs.

Ces mesures ont certes amélioré les rendements théoriques, mais elles comportent des conditions. Pour bénéficier du taux de retenue à la source de 15 %, les projets doivent consacrer au moins 10 % des logements à des logements abordables, ce qui complexifie la conformité et la modélisation financière et doit être pris en compte dans l'évaluation de leur faisabilité.

Avant tout, le BTR (Build-to-Return) est une affaire qui varie d'un État à l'autre. La pérennité de cette stratégie dépendra de la capacité des promoteurs à gérer les incitations divergentes, les obstacles réglementaires et l'évolution des coûts.

De l'excitation glycémique au rythme cardiaque régulier

Si 2025 était le sprint, alors 2026 est le début du marathon.

La pénurie persistante de main-d'œuvre, les gains de productivité difficiles à atteindre et l'allongement des délais de construction sont autant de facteurs susceptibles d'éroder les marges des promoteurs immobiliers.

L’inflation reste persistante, comme en témoigne la décision de la Banque de réserve de maintenir les taux d’intérêt inchangés en novembre 2025.En tant que gouverneure de la Banque de réserve, Michele Bullock*Note : « Les prix de l’immobilier augmentent et les coûts de construction des logements ont également recommencé à croître après une période de faible croissance. » Le message sous-jacent est clair : la courbe des coûts est toujours orientée à la hausse.

Pour transformer le potentiel des projets en stocks livrés, les promoteurs de logements BTR doivent passer de l'expansion à la pérennité, en examinant chaque poste de leur plan de coûts, en scrutant les modèles de livraison et en privilégiant l'efficacité autant que l'échelle.

La prochaine phase de croissance ne récompensera pas tant les plus rapides que les plus disciplinés.

Les secrets d'une meilleure endurance

Les promoteurs travaillent plus intelligemment, pas plus dur – en ciblant les sous-marchés à forte demande ou en privilégiant les projets qui passent rapidement du financement à l'occupation afin de réduire leur exposition à la hausse des coûts.

Le moment et le lieu sont cruciaux, car la capacité des entreprises de construction varie considérablement d'un État à l'autre. Au Queensland, où un nombre réduit d'entrepreneurs en construction résidentielle est en concurrence avec les grands projets d'infrastructure et les travaux pré-olympiques, la marge de manœuvre pour une réalisation rentable se réduit comme peau de chagrin. Solliciter les entreprises au plus tôt est une solution pragmatique pour garantir leur capacité et stabiliser les prix avant la prochaine flambée des tarifs.

L'évolution vers une planification plus intelligente se reflète dans la manière dont les promoteurs conçoivent le produit lui-même. Face à la pression sur la faisabilité, l'aspect opérationnel devient crucial, et les acteurs du BTR (Build to Sell) perçoivent de plus en plus le BTR comme un investissement à long terme plutôt que comme une construction ponctuelle. Ils envisagent désormais l'ensemble du cycle de vie, au-delà de la simple livraison, en considérant les décennies d'utilisation. Cela implique une attention accrue aux coûts du cycle de vie, à la durabilité des matériaux et à la logistique de maintenance. Dans certains cas, cela signifie optimiser la trésorerie en échelonnant les travaux d'aménagement intérieur et de finition en fonction de la location, plutôt que de tout installer d'emblée.

La standardisation des conceptions, les systèmes modulaires et les méthodes de construction modernes gagnent du terrain. Les appartements d'une chambre – plus abordables pour les locataires et plus rentables pour les promoteurs – sont devenus les piliers discrets de ce modèle. En coulisses, des plateformes de financement innovantes et des structures de coentreprise permettent de répartir les risques, tout en exigeant une analyse des coûts plus poussée.

Il s'agit d'une innovation guidée par une rigueur financière.

La ligne d'arrivée se déplace

Nous prévoyons que 2026 offrira une opportunité d'affiner les normes de conception, de financement et d'exploitation qui pourraient soutenir la prochaine vague de croissance du BTR. Avec près de 20 000 logements approuvés encore en attente de mise en service, la faisabilité de ce projet sera déterminante pour sa concrétisation.

Pour les investisseurs comme pour les promoteurs, l'impératif devient clair : resserrer les hypothèses, modéliser la résilience et s'engager dès le début dans la maîtrise des coûts.

L'Australie a toutes les raisons de réussir. Une forte demande, d'importants capitaux institutionnels et une capacité de mise en œuvre éprouvée constituent une base solide. Mais transformer ce sprint prometteur en un marathon durable dépendra avant tout d'une chose : la discipline.

La phase de sprint exubérante a démontré la validité du concept ; le marathon permettra de tester la validité des performances.

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