Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
22 décembre 2025 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 22 décembre 2025
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Petit rappel : notre édition du 22 décembre sera notre dernière newsletter de 2025. Nous ferons une pause pour les fêtes, mais CRE This Week sera de retour le 12 janvier 2026 !
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Confiance du constructeur de maisons et Ventes de maisons existantes
L'Association nationale des constructeurs de maisons (NAHB) a publié le 16 décembre l'indice du marché du logement NAHB/Wells Fargo (HMI) pour le mois de décembre. Cet indice a progressé d'un point pour atteindre 39, son plus haut niveau en huit mois, mais reste nettement inférieur au seuil de 50 qui témoigne d'un climat positif chez les constructeurs. Cela fait vingt mois consécutifs que l'indice se situe en zone de contraction. L'enquête révèle que les conditions actuelles des ventes de maisons individuelles ont progressé à 42, les prévisions de ventes futures ont atteint 52 et le nombre d'acheteurs potentiels est resté faible à 26. Les incitations offertes par les constructeurs demeurent largement répandues : 67 % d'entre eux font état d'incitations à la vente et 40 % de baisses de prix.
Par ailleurs, la National Association of Realtors (NAR) a indiqué le 19 décembre que les ventes de logements existants avaient progressé de 0,5 % en novembre par rapport au mois précédent, pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 4,13 millions, soit une troisième hausse mensuelle consécutive. Le stock de logements disponibles a diminué de 5,9 % par rapport à octobre, s'établissant à 1,43 million, ce qui représente 4,2 mois de consommation. Malgré cette amélioration mensuelle, les ventes restent en baisse de 1,0 % sur un an, tandis que le prix médian des logements existants a progressé de 1,2 %. La NAR a également souligné que la croissance des salaires continue de dépasser l'appréciation des prix de l'immobilier, améliorant progressivement l'accessibilité au logement malgré le maintien de coûts d'emprunt élevés.
La légère amélioration de la confiance des constructeurs témoigne d'une stabilisation du marché de la construction de maisons individuelles, mais les conditions restent contraignantes en raison des coûts d'emprunt élevés, des difficultés d'accès au logement et de la prudence des consommateurs. Le recours accru aux incitations et aux baisses de prix suggère que les constructeurs cherchent encore à écouler leurs stocks plutôt qu'à signaler une véritable reprise de la demande. Parallèlement, le fait que la croissance des salaires soit supérieure à celle des prix de l'immobilier constitue un signal positif à moyen terme pour l'accessibilité au logement, surtout si les taux d'intérêt hypothécaires continuent de baisser.
Pour le marché du logement collectif, les implications sont mitigées, mais globalement positives. La faiblesse du marché des maisons individuelles et la rareté des logements à la revente continuent d'inciter les ménages à privilégier la location. Toutefois, la prudence des constructeurs reflète également une certaine circonspection quant à la formation et à la mobilité des ménages, ce qui pourrait limiter la croissance du taux d'absorption. Dans l'ensemble, le marché du logement semble se stabiliser plutôt que de connaître une nouvelle accélération, un contexte qui soutient la solidité des fondamentaux du logement collectif, mais qui s'oppose à une reprise rapide tirée par la demande.
Rapport sur l'emploi de novembre
Après des retards dus à la fermeture des services fédéraux américains, le Bureau des statistiques du travail (BLS) a publié le 16 décembre les chiffres de l'emploi pour le mois de novembre, faisant état de la création de 64 000 emplois. Cette légère hausse fait suite à une perte de 105 000 emplois en octobre, principalement due à des réductions d'effectifs au sein de la fonction publique fédérale. De ce fait, le nombre total d'emplois non agricoles est resté quasiment stable depuis avril, la croissance de l'emploi se concentrant surtout dans des secteurs non cycliques comme la santé. Le taux de chômage a atteint 4,6 %, son plus haut niveau depuis plusieurs années, tandis que le salaire horaire moyen a progressé de 3,5 % sur un an, soit le rythme de croissance salariale le plus faible depuis plus de quatre ans.
Conjugués, la faiblesse des embauches, la hausse du chômage et l'atténuation des pressions salariales témoignent d'un marché du travail en déclin. Si cette dynamique peut contribuer à réduire les pressions inflationnistes, elle pèse également sur la demande en immobilier commercial. Un chômage plus élevé et une plus grande volatilité des embauches peuvent freiner la consommation et ralentir l'absorption des surfaces, notamment dans les secteurs liés à la demande discrétionnaire. Le marché du travail est donc devenu un enjeu central pour les décideurs politiques, la Réserve fédérale devant évaluer la détérioration du marché du travail face à une inflation toujours persistante afin de déterminer l'évolution des taux d'intérêt.
Ventes au détail et Sentiment des consommateurs
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 16 décembre son rapport mensuel préliminaire sur le commerce de détail pour le mois d'octobre, suite à des retards liés à la fermeture partielle des services fédéraux. Le total des ventes au détail et de la restauration est resté stable par rapport au mois précédent, mais a progressé de 3,5 % sur un an pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 732,6 milliards de dollars. Hors automobiles, les ventes ont augmenté de 0,5 % par rapport au mois précédent, ce qui témoigne d'une certaine résilience sous-jacente, hormis pour les achats importants. Les performances ont varié selon les catégories : les ventes au détail hors magasin, principalement le commerce électronique, ont bondi de 9,0 % sur un an, tandis que la restauration et les débits de boissons ont progressé de 4,0 %, enregistrant ainsi leur plus faible croissance annuelle depuis février 2025.
Par ailleurs, l'Université du Michigan a publié le 19 décembre son indice final de confiance des consommateurs pour le mois de décembre. L'indice global a légèrement progressé à 52,9, un niveau légèrement inférieur à celui de la mi-décembre (53,3) mais supérieur à celui de novembre (51). La confiance s'est améliorée parmi les ménages à faibles revenus, mais est restée inchangée pour les consommateurs à revenus plus élevés. L'indice des conditions actuelles a légèrement reculé, passant de 51,1 à 50,4, tandis que les anticipations se sont nettement améliorées, passant de 51,0 à 54,6. Hors indice global, 63 % des personnes interrogées prévoient une hausse du chômage au cours de l'année à venir. Les anticipations d'inflation à un an ont chuté à 4,3 %, leur niveau le plus bas en 11 mois, mais restent nettement supérieures au niveau d'environ 3,3 % observé début 2025.
L'ensemble des données suggère que les dépenses de consommation s'essoufflaient déjà à l'approche des fêtes de fin d'année, même avant de prendre en compte les perturbations potentielles liées à l'incertitude du marché du travail. Si les ventes au détail globales sont restées stables, la vigueur du commerce électronique et la croissance continue des dépenses dans la restauration indiquent que le consommateur continue de dépenser, mais de manière plus sélective et en privilégiant la praticité et les expériences. Parallèlement, le moral des consommateurs demeure historiquement bas, soulignant un décalage croissant entre leurs déclarations et leurs comportements réels.
Pour l'immobilier commercial, cette situation a des conséquences contrastées. La croissance du commerce de détail hors magasin pourrait soutenir la demande en matière de logistique du dernier kilomètre et d'actifs industriels en zone urbaine dense, tandis que la progression, certes régulière mais ralentie, des dépenses de restauration favorise les concepts commerciaux bien situés, expérientiels et à usage mixte. Cependant, les fortes anticipations de hausse du chômage et les inquiétudes persistantes quant à l'inflation laissent entrevoir des risques de ralentissement des dépenses discrétionnaires en 2026. Si ce morosité se traduit à terme par une consommation plus faible, le commerce de détail et les autres types de biens immobiliers destinés aux consommateurs pourraient subir des pressions accrues, rendant les prochains chiffres des ventes au détail essentiels pour évaluer la pérennité de la résilience des dépenses.
Indice des prix à la consommation
Le Bureau des statistiques du travail américain a publié l'indice des prix à la consommation (IPC) pour novembre 2025 le 18 décembre. L'IPC global s'établit à +2,7 % sur un an, tandis que l'IPC sous-jacent progresse de 2,6 %, des chiffres inférieurs aux prévisions des économistes. Cependant, nombre d'entre eux appellent à la prudence, car la fermeture des services fédéraux, qui a empêché le Bureau des statistiques du travail de collecter les données de l'IPC pour le mois d'octobre, a engendré d'importantes lacunes et contraint le Bureau à procéder à des estimations pour plusieurs composantes. De ce fait, les comparaisons mensuelles sont moins fiables qu'à l'accoutumée, même si la tendance annuelle indique clairement un ralentissement de l'inflation.
Au-delà des fluctuations des données, un élément important se dégage : les loyers freinent désormais l’inflation à un niveau inférieur. L’inflation des loyers est passée sous la barre des 3 % pour la première fois depuis le début de la pandémie, et, hors période de pandémie, pour la première fois depuis 2014. Cette situation s’explique par une offre de logements locatifs sans précédent, qui a considérablement accru l’offre, dépassant largement les niveaux de demande récemment atteints. Le logement représentant près d’un tiers de l’IPC et étant mesuré avec un décalage important, la stabilisation des loyers devrait limiter toute nouvelle accélération de l’inflation à court terme, même si d’autres catégories de dépenses repartent à la hausse. Ceci pourrait justifier de nouvelles baisses de taux en 2026 et réduire le risque d’une nouvelle volatilité des taux, offrant ainsi un contexte plus stable pour les refinancements et les transactions immobilières.
Nouvelles
Actualités à connaître
Retour sur l'année 2025 | Commercial Observer, 14 décembre 2025
Le bilan de fin d'année du Commercial Observer laisse entrevoir une année 2025 plus dynamique que prévu pour l'immobilier commercial, portée par un net rebond des locations de bureaux à New York et une reprise de l'activité sur les marchés de capitaux. Plusieurs baux importants ont dépassé les 500 000 pieds carrés, deux d'entre eux franchissant même le cap du million. Parallèlement, les ventes d'immeubles de placement ont repris, l'acquisition du 590 Madison Avenue par RXR pour 1,08 milliard de dollars marquant la première transaction immobilière de bureaux à New York dépassant le milliard de dollars depuis des années. Les émissions de CMBS ont également connu un retour en force, finançant d'importants actifs de bureaux, de centres de données et de commerces. La découverte des prix et les réévaluations ont contribué au retour des investisseurs, malgré l'incertitude persistante liée aux taux d'intérêt, aux droits de douane et à la situation politique.
San Francisco et New York sont à l'avant-garde de la reprise du marché des bureaux aux États-Unis, selon un nouveau rapport de Transwestern intitulé "TheGiantsAwaken". New York enregistre cinq trimestres consécutifs de fondamentaux de marché solides, caractérisés par une forte absorption et une diminution marquée de la disponibilité en sous-location. De même, San Francisco connaît un regain d'activité, avec une hausse des locations et une fréquentation accrue qui redynamisent le centre-ville. Le rapport attribue ces améliorations, observées sur ces deux marchés clés, à une nouvelle direction locale et à une dynamique de retour au bureau.
Hackman Capital Partners, important propriétaire de studios de tournage, est confronté à des difficultés majeures dues au ralentissement brutal du secteur du streaming et aux réductions de production. L'entreprise doit gérer des taux de vacance élevés et restructure sa dette, notamment un prêt de 1,1 milliard de dollars contracté pour le Radford Studio Center. Une potentielle consolidation du secteur, telle qu'une fusion impliquant Warner Bros. Discovery, risque de réduire davantage la demande d'espaces loués, les studios pouvant privilégier leurs propres installations.
L'économiste en chef de LeaseLock, Greg Willett, prévoit une légère amélioration des performances du marché multifamilial en 2026, plutôt qu'une dégradation, grâce à des taux de renouvellement record. Les locataires privilégient en effet le maintien de leur logement face à l'incertitude économique et à un rapport achat/location défavorable. Le taux d'occupation reste solide, autour de 94 % à 95 %, malgré les difficultés d'accès au logement. Les loyers d'entrée sont en légère baisse sur un an et les avantages sociaux demeurent fréquents, masquant souvent la faiblesse des loyers effectifs. Selon les prévisions de M. Willett, la croissance des loyers devrait atteindre environ 2 % en 2026, avec une progression probablement concentrée sur le second semestre. Les gestionnaires privilégieront en effet la fidélisation des locataires en début d'année, et les marchés du Sud des États-Unis se stabiliseront avec l'atténuation des nouvelles tensions sur l'offre.
Un cadre de Deloitte nommé à la tête de Freddie Mac | Bisnow, 17 décembre 2025
Kenny Smith, cadre dirigeant de longue date chez Deloitte et fort de plus de 25 ans d'expérience dans le conseil, a été nommé PDG de Freddie Mac et rejoindra également son conseil d'administration. Jusqu'à récemment, M. Smith dirigeait le pôle clients de Deloitte dédié aux services publics et gouvernementaux. Il prend ses fonctions alors que Freddie Mac et Fannie Mae font face à un examen plus approfondi et à un renouvellement de leur direction sous la houlette de Bill Pulte, directeur de la Federal Housing Finance Agency. Cette nomination intervient dans un contexte de fortes attentes quant à un possible assouplissement du contrôle fédéral exercé par la Maison Blanche sur ces entreprises publiques et à une éventuelle privatisation partielle par le biais d'introductions en bourse, une évolution qui pourrait avoir des conséquences importantes sur le financement du logement et le marché hypothécaire.
Un bilan mitigé pour le secteur manufacturier | Commercial Property Executive, 18 décembre 2025
D'après Savills Research, les investissements dans le secteur manufacturier américain ont donné des résultats mitigés en 2025. Si le nombre de nouveaux projets annoncés s'est maintenu, une part croissante de projets a été bloquée ou remaniée. Les changements de politique ont réorienté les investissements, initialement consacrés aux véhicules électriques et aux énergies propres, vers l'aérospatiale et la défense, les réseaux électriques et l'énergie, ainsi que les infrastructures numériques. Ces secteurs ont représenté à eux seuls près des trois quarts des nouveaux projets manufacturiers et de la moitié des emplois annoncés. Bien que plus de 53 000 emplois dans le secteur manufacturier aient été annoncés au cours de l'année écoulée, ce chiffre reste nettement inférieur aux niveaux de 2022 et le nombre de projets bloqués est largement supérieur aux moyennes historiques, illustrant ainsi une réalisation inégale malgré la concentration continue de l'activité dans la Sun Belt et le Sud-Est des États-Unis.
INSIGHTS Spotlight
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Podcast | Démystification du marché multifamilial : données et ce qui compte vraiment
Le principal risque sur le marché du logement collectif actuellement n'est pas la surabondance de l'offre, mais la mauvaise interprétation des données. Jay Parsons est l'invité de CRE Exchange pour discuter des lacunes des bases de données sur le logement social, des raisons pour lesquelles les informations alarmistes concernant l'offre, les loyers et les défauts de paiement se propagent si rapidement, et de la manière dont les investisseurs devraient interpréter les signaux contradictoires à l'aube de la prochaine phase du marché.
Malgré un moral des consommateurs historiquement bas, les dépenses de consommation aux États-Unis continuent de progresser et les investisseurs en immobilier commercial commercial en témoignent. En 2025, 38 transactions portant sur un seul actif (centre commercial) ont été réalisées aux États-Unis au cours des trois premiers trimestres seulement, soit autant que pour l'ensemble de l'année 2024, et plus de 50 autres devraient avoir lieu d'ici la fin de l'année. Ce taux de rotation d'environ 4,9 % serait parmi les plus élevés de ces 25 dernières années.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Mardi 23 décembre
8h30 : PIB du 3e trimestre 2025 (retardé)
8h30 : Commandes de biens durables (retardées)
10h00 : Confiance des consommateurs
Événements à venir du secteur
8 décembre – 11 décembre : Conférence annuelle NAREIT REITworld
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
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