Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
19 janvier 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 19 janvier 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice d'optimisme des petites entreprises de la NFIB
Indice d'optimisme des PME de la NFIB : La Fédération nationale des entreprises indépendantes (NFIB) a publié son rapport sur les tendances économiques des PME pour décembre 2025 le 13 janvier 2026. Ce rapport fait état d'une légère hausse de 0,5 point de l'indice d'optimisme des PME, qui atteint 99,5, se maintenant ainsi au-dessus de sa moyenne historique de 98 sur 52 ans et marquant le deuxième mois consécutif de progression. Cette amélioration s'explique principalement par des perspectives plus favorables pour l'avenir des entreprises, tandis que l'indice d'incertitude a reculé de 7 points à 84, son niveau le plus bas depuis mi-2024. Sur les 10 composantes de l'indice, deux se sont améliorées, trois ont reculé et cinq sont restées inchangées. Malgré cette amélioration du climat des affaires, la fiscalité demeure la principale préoccupation des chefs d'entreprise, tandis que l'inflation et la qualité de la main-d'œuvre continuent de poser des défis.
La légère amélioration de l'optimisme des petites entreprises suggère que les commerces de proximité abordent l'année 2026 avec un optimisme prudent, soutenu par l'allègement des pressions sur les coûts et les perspectives d'amélioration de la conjoncture économique. Ceci laisse entrevoir une demande des consommateurs stable et une activité de recrutement modérée, tandis qu'une incertitude moindre pourrait encourager des décisions d'investissement plus assurées, malgré la persistance des problèmes fiscaux et sociaux. Dans le secteur de l'immobilier commercial, la confiance accrue des petites entreprises pourrait contribuer à soutenir la demande de petits espaces de bureaux, de commerces de détail et d'installations industrielles légères, alors que les entreprises évaluent leurs options d'expansion et d'investissement. Cependant, les difficultés de recrutement et les pressions sur les coûts persistantes pourraient encore limiter la croissance de la demande sur les marchés étroitement liés à la conjoncture locale du travail. Il est donc important pour les propriétaires, les prêteurs et les investisseurs de suivre de près si cette amélioration de la confiance se traduit par une croissance durable des revenus et une performance stable des locataires début 2026.
Indice des prix à la consommation
Le Bureau des statistiques du travail a publié l'indice des prix à la consommation (IPC) pour décembre 2025 le 13 janvier, indiquant une inflation globale de 2,7 % sur un an et une hausse des prix de 0,3 % sur un mois. L'IPC de base, qui exclut l'alimentation et l'énergie, a augmenté de 2,6 % sur un an, ce qui montre que les pressions inflationnistes sous-jacentes demeurent présentes mais relativement stables.
Pour l'économie en général et l'immobilier commercial, cette situation oblige la Fed à trouver un juste équilibre. L'inflation reste élevée, mais le ralentissement du marché du travail permet aux décideurs politiques d'envisager des baisses de taux sans attendre un retour complet de l'inflation à l'objectif. Parallèlement, l'inflation des loyers, autrefois moteur de l'inflation, est devenue un frein. Le loyer des résidences principales, mesuré par l'IPC, a progressé de 2,9 % sur un an, un niveau nettement inférieur aux moyennes d'avant la pandémie. Or, comme le loyer représente environ 30 % de l'IPC, ce ralentissement de la croissance des loyers contribue désormais à la baisse de l'inflation globale. Pour les propriétaires et investisseurs en immobilier commercial, deux points importants ressortent de ces données : si le loyer publié, mesuré par l'IPC, accuse un certain retard par rapport aux conditions locatives réelles, le ralentissement de l'inflation des loyers réduit le risque d'un maintien prolongé des taux d'intérêt élevés, même si les anticipations de croissance des loyers se normalisent.
Ventes de maisons neuves et Ventes de maisons existantes
Le Bureau du recensement des États-Unis et le Département du logement et du développement urbain ont publié le rapport sur les ventes de logements neufs pour octobre 2025 le 13 janvier 2026, en raison du blocage des services fédéraux. Les ventes de maisons individuelles neuves sont restées relativement dynamiques en octobre, avec un taux annuel corrigé des variations saisonnières (TAV) de 737 000 unités, quasiment stable par rapport au mois précédent, mais affichant une solide hausse d'environ 18,7 % sur un an. Le prix de vente médian des maisons neuves s'élevait à 392 300 dollars, en baisse d'environ 8 % par rapport à octobre 2024 et légèrement inférieur à celui de septembre. Les stocks se sont maintenus aux alentours de 488 000 unités, soit environ 7,9 mois d'approvisionnement au rythme actuel des ventes, un niveau qui, historiquement, facilite l'accès au logement pour les acheteurs.
L'Association nationale des agents immobiliers (NAR) a publié le 14 janvier 2026 son rapport sur les ventes de logements existants pour décembre 2025. Ce rapport indique une hausse de 5,1 % des ventes en décembre, pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé (SAAR) de 4,35 millions d'unités, soit le rythme mensuel le plus soutenu depuis près de trois ans. Sur une base annuelle, les ventes ont progressé d'environ 1,4 %, signe d'une légère stabilisation après plusieurs années de faible activité. Le prix médian des logements existants s'établissait à 405 400 $, en hausse de 0,4 % par rapport à l'année précédente, marquant ainsi plus de deux années consécutives de hausse des prix. Les stocks restent limités, à environ 1,18 million d'unités, soit environ 3,3 mois de stock. Ce niveau restreint contribue à la résilience des prix.
Bien que couvrant des périodes différentes, ces deux publications confirment que la demande de maisons individuelles commence à fléchir. La forte hausse annuelle des ventes de logements neufs, conjuguée à une baisse significative de leurs prix, suggère que les constructeurs misent davantage sur des réductions de prix et des incitations à l'achat pour stimuler la demande, plutôt que de répondre à une véritable augmentation de la demande sous-jacente provenant du marché de la revente. Pour l'économie en général, cela soulève des questions quant à la solidité des finances des ménages. Malgré tout, les prix des maisons individuelles restent proches de leurs sommets cycliques, continuant ainsi de soutenir la demande de logements collectifs.
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié ses estimations préliminaires des ventes au détail et de la restauration pour novembre 2025 le 14 janvier 2026. Ces estimations indiquent une hausse de 0,6 % des ventes en novembre par rapport au mois précédent, pour atteindre environ 736 milliards de dollars, après un recul révisé de 0,1 % en octobre. Les ventes sont en hausse d'environ 3,3 % sur un an. Le commerce de détail, hors restauration, a également progressé de 0,6 % sur le mois. Hors automobile, la hausse des ventes est plus modeste (0,4 %), ce qui témoigne d'une demande de biens stable, mais non en accélération. Même en excluant l'automobile et la restauration, les dépenses de consommation de base ont continué de progresser, signe de la résilience de l'activité de consommation sous-jacente malgré un ralentissement du marché du travail.
Les données sur les ventes au détail de novembre confirment que la consommation est restée un moteur essentiel de l'économie fin 2025, contribuant à soutenir la croissance à court terme malgré le ralentissement d'autres indicateurs. Dans le secteur de l'immobilier commercial, la stabilité des ventes au détail soutient les revenus des locataires des centres commerciaux et des commerces de proximité, tandis que la croissance continue des services de restauration est de bon augure pour les restaurants et les espaces de loisirs. Cependant, le ralentissement de la croissance hors automobile et restauration suggère que les consommateurs sont plus sélectifs, ce qui pourrait peser sur les détaillants de produits non essentiels et accentuer la dichotomie entre le commerce de détail de première nécessité et les formats plus cycliques.
Nouvelles
Actualités à connaître
Les concessions locatives se multiplient sur plusieurs marchés d'appartements du Sud des États-Unis, la construction massive liée à la pandémie dépassant la demande locative. Phoenix est en tête du classement national. Selon Apartment List, environ 54 % des locations à Phoenix proposent au moins un mois de loyer gratuit, ce qui reflète une offre excédentaire de logements de luxe neufs, construits pour attirer les télétravailleurs. On observe une situation similaire à Denver et Charlotte, tandis que les villes côtières comme New York et Los Angeles restent confrontées à une pénurie de logements et à une forte concurrence. Les propriétaires privilégient les concessions pour maintenir les loyers affichés plutôt que de baisser les prix demandés. Toutefois, à Phoenix, les loyers effectifs ont tout de même chuté d'environ 4 % en 2025 par rapport à l'année précédente, les réductions étant concentrées sur les immeubles neufs offrant de nombreux équipements. Depuis, les promoteurs ont réduit leurs mises en chantier, anticipant un écoulement de l'offre excédentaire dans les 12 à 18 prochains mois, ce qui pourrait à terme rétablir leur pouvoir de fixation des prix.
Les efforts fédéraux visant à intensifier les contrôles des grandes sociétés immobilières, de capital-investissement et de capital-risque s'essoufflent, soulevant des questions quant à l'avenir du contrôle fiscal dans le secteur de l'investissement. Deux ans après le lancement par l'Internal Revenue Service (IRS) d'une initiative majeure pour examiner les structures complexes des partenariats, les pertes de personnel et le roulement des cadres ont fortement réduit l'activité de contrôle, avec un ralentissement de 80 à 90 % selon les avocats fiscalistes. Ce programme visait les stratégies fiscales agressives dont le Trésor estime le coût à plus de 100 milliards de dollars au cours de la dernière décennie, mais les mesures de réduction des coûts et les licenciements sous l'administration actuelle ont touché de manière disproportionnée les équipes d'audit spécialisées. Si certains critiques ont jugé l'initiative trop contraignante, des études universitaires démontrent la grande efficacité des contrôles des partenariats, générant environ 20 dollars de recettes fiscales pour chaque dollar dépensé. Ce ralentissement laisse penser que les grands fonds immobiliers et autres partenariats d'investissement pourraient être moins soumis à la pression fiscale à court terme, même si leurs bénéfices ont progressé bien plus rapidement que ceux des sociétés traditionnelles.
La gouverneure de New York, Kathy Hochul, a proposé une réforme en profondeur de la loi sur l'évaluation environnementale de l'État afin d'accélérer la construction de logements et d'en réduire les coûts. Ce plan exempterait la plupart des projets immobiliers de l'évaluation environnementale prévue par la loi sur l'évaluation de la qualité environnementale de l'État (State Environmental Quality Review Act), une procédure qui peut rallonger les délais d'environ deux ans et engendrer des coûts supplémentaires de plusieurs centaines de milliers de dollars. La durée des évaluations serait plafonnée à deux ans pour les projets qui remplissent encore les conditions requises. Cette proposition cible les logements construits sur des terrains déjà perturbés, en dehors des zones protégées ou inondables, et s'inscrit dans le cadre du programme plus vaste de Mme Hochul, « Laissons-les construire », alors que l'accessibilité au logement devient un enjeu politique majeur. Des mesures similaires ont déjà été prises en Californie sous l'administration du gouverneur Gavin Newsom. Les partisans de ces réformes estiment qu'elles pourraient débloquer la situation dans un État qui manque d'environ 800 000 logements, tandis que les organisations environnementales devraient s'y opposer lors des débats parlementaires sur le projet de loi, dans le cadre du prochain budget de l'État.
L'encours des prêts hypothécaires commerciaux et multifamiliaux aux États-Unis a continué de progresser fin 2025, atteignant 4 930 milliards de dollars à la fin du troisième trimestre, soit une hausse de 1,1 % (53,4 milliards de dollars) par rapport au trimestre précédent, selon la Mortgage Bankers Association (MBA). Cette croissance a été principalement tirée par les prêts multifamiliaux, dont l'encours a augmenté de 40,3 milliards de dollars (1,8 %) pour s'établir à 2 240 milliards de dollars. Les banques demeurent les principaux détenteurs de prêts hypothécaires commerciaux et multifamiliaux, avec environ 1 800 milliards de dollars, suivies par les portefeuilles des agences et des GSE (entreprises parrainées par le gouvernement) et les MBS (titres adossés à des créances hypothécaires) à 1 110 milliards de dollars, les compagnies d'assurance-vie à 783 milliards de dollars et les CMBS, CDO et autres ABS à 642 milliards de dollars. La MBA a noté que, malgré l'incertitude économique et de marché persistante, les prêts des agences ont dominé le marché, les banques et les assureurs affichant également de solides performances.
Saks Global Holdings LLC s'est placée sous la protection du chapitre 11 de la loi sur les faillites après avoir manqué un paiement de dette de 100 millions de dollars et obtenu un financement d'environ 1,8 milliard de dollars en tant que débiteur en possession afin de maintenir l'activité de ses magasins et de son site de commerce électronique. Cette situation soulève de nouvelles questions quant à l'avenir de son réseau de distribution et de son parc immobilier loué. Le conglomérat de luxe, né d'une opération de 2,7 milliards de dollars ayant fusionné Saks Fifth Avenue, Neiman Marcus et Bergdorf Goodman et soutenu par des investisseurs tels qu'Amazon et Authentic Brands, exploite environ 70 grands magasins de luxe et contrôle près de 780 000 mètres carrés de surface commerciale aux États-Unis. Dans le cadre de sa restructuration, l'entreprise évalue son portefeuille de magasins et envisage la fermeture potentielle des points de vente les moins performants ou redondants, notamment lorsque Saks et Neiman Marcus sont co-enseignes dans les mêmes centres commerciaux, comme ceux appartenant à Simon Property Group. Les analystes prévoient également des cessions d'actifs et d'éventuelles opérations de cession-bail pour générer des liquidités, mettant ainsi en lumière des biens immobiliers de grande valeur comme le magasin phare Saks Fifth Avenue situé au 611 Fifth Avenue à Manhattan, propriété de Vornado Realty Trust.
La confiance des investisseurs immobiliers mondiaux a atteint son plus haut niveau depuis 2019 à l'approche de 2026, selon l'enquête sur les intentions d'investissement d'INREV, d'ANREV et de PREA. Ce constat indique que les investisseurs sont de plus en plus convaincus que les marchés ont surmonté le pire de la crise. Environ 38 % des investisseurs prévoient d'accroître leurs allocations immobilières au cours des deux prochaines années, tandis que les allocations mondiales se situent actuellement juste en dessous des objectifs, laissant ainsi une marge de manœuvre pour de nouveaux investissements. L'Europe reste la destination privilégiée, représentant sept des dix premiers marchés. Le Royaume-Uni et l'Allemagne sont en tête, suivis par l'Espagne et le Danemark, tandis que la France recule en raison de préoccupations politiques et économiques. Le secteur résidentiel demeure le plus performant au niveau mondial et en Europe, suivi par l'industrie et la logistique. L'intérêt pour les bureaux s'est amélioré, mais reste très sélectif et concentré sur les actifs de premier ordre. Les investisseurs abordent la prochaine phase du cycle avec une plus grande rigueur, privilégiant les fonds de dette, les coentreprises et la gestion active d'actifs. L'investissement durable et à impact continue de façonner les stratégies, notamment hors Amérique du Nord.
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Podcast | Données et politiques qui façonneront le marché de l'immobilier commercial début 2026
Que se passe-t-il lorsque le ralentissement du marché du travail, l'assouplissement des conditions de financement et la reprise des politiques de logement convergent ? Cette semaine, dans CRE Exchange, Omar Eltorai et Cole Perry analysent comment ces forces façonnent les premières perspectives du marché de l'immobilier commercial en 2026.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Mercredi 21 janvier
10h00 : Dépenses de construction
10h00 : Ventes de maisons en cours
Jeudi 22 janvier
8h30 : PIB du 3e trimestre 2025 (Première révision)
Vendredi 23 janvier
9h45 : Indice PMI flash des services américains de S&P
9h45 : Indice PMI flash S&P du secteur manufacturier américain
10h00 : Indice de confiance des consommateurs de l’Université du Michigan
Événements à venir du secteur
25-28 janvier : Conférence nationale de BOMA sur les enjeux (Washington, DC)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
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