CRE cette semaine – Quels sont les impacts sur le marché américain ?
6 octobre 2025 - Actualités de l'immobilier commercial aux États-Unis, indicateurs macroéconomiques et analyse de marché.
Semaine du 6 octobre 2025
Bienvenue dans la dernière édition de CRE This Week, organisée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a soigneusement sélectionné des indicateurs de marché, des articles, des recherches originales et des dates clés du secteur, pertinents et remarquables, essentiels pour le secteur de l'immobilier commercial américain. Nous savons que votre temps est précieux ; c'est pourquoi nous sommes ravis de vous proposer des études qui vous permettront de rester informé et de gagner du temps chaque lundi matin.
Pour plus d'indicateurs économiques clés qui comptent pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par type d'actif majeur.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Crédit à la consommation (G.19)
La Réserve fédérale a publié le G.19 pour le mois d'août le 7 octobre, indiquant que le crédit à la consommation total aux États-Unis a progressé à un taux annuel modeste de 0,1 %. Le crédit renouvelable, qui comprend les cartes de crédit, a fortement diminué de 5,5 % en rythme annualisé, tandis que le crédit non renouvelable, couvrant les prêts automobiles et les prêts étudiants, a progressé de 2,0 %. Les encours corrigés des variations saisonnières ont atteint 5 060 milliards de dollars, dont 1 310 milliards de dollars de crédit renouvelable et 3 760 milliards de dollars de crédit non renouvelable. Les taux d'intérêt moyens sont restés élevés, avec des taux moyens de 7,64 % pour les nouveaux prêts automobiles à 60 mois, de 7,80 % pour les prêts à 72 mois et de 21,39 % pour les cartes de crédit, tous comptes confondus.
Ce ralentissement signale une demande des ménages plus faible et une plus grande prudence en matière d'emprunt, les taux d'intérêt élevés et la croissance modérée des salaires pesant sur les consommateurs. Le recul du crédit renouvelable suggère un resserrement des budgets des ménages et une réduction des dépenses discrétionnaires dans des secteurs tels que la restauration, l'habillement et les loisirs. Parallèlement, la stabilité du crédit non renouvelable témoigne d'une demande soutenue de biens durables et d'éducation, susceptible de soutenir les secteurs de la logistique et des services. Pour les prêteurs et les investisseurs, la modération globale des emprunts pourrait contribuer à atténuer les pressions inflationnistes et à justifier des baisses de taux plus tard cette année, mais elle témoigne également d'un contexte de consommation plus prudent, susceptible de modérer la croissance des locations et des loyers de détail à court terme.
Enquête de la Fed de New York sur les attentes des consommateurs
La Réserve fédérale de New York a publié le 7 octobre l'enquête sur les attentes des consommateurs pour septembre 2025. Cette enquête a révélé une légère hausse des anticipations d'inflation, le taux à un an passant de 3,2 % à 3,4 % et les perspectives à cinq ans à 3,0 %. Les consommateurs ont fait état de prévisions de croissance des revenus plus faibles, les plus faibles depuis 2021, ainsi que d'un risque accru de perte d'emploi et de hausse du chômage au cours de l'année à venir. Les prévisions de croissance des dépenses des ménages ont fléchi à 4,7 %, tandis que la croissance des revenus est restée stable à 2,9 %. Malgré des perspectives salariales plus faibles, moins de répondants prévoient de ne pas rembourser leurs dettes et davantage anticipent un accès facilité au crédit en 2026.
Si le rapport du G19 a souligné un ralentissement de la croissance globale du crédit, l'enquête sur les attentes des consommateurs en explique plus en détail les raisons. Les ménages se montrent plus prudents en matière de revenus et d'emploi, la hausse des anticipations d'inflation érodant la confiance, même si la situation financière globale reste stable. Ce constat corrobore un point important des données du mois d'août sur le crédit à la consommation : les consommateurs réduisent leurs achats non essentiels plutôt que de les interrompre complètement, ce qui témoigne d'un ralentissement progressif des dépenses, porté par le sentiment général. Pour l'immobilier commercial, cette modération pourrait se traduire par une stabilité des conditions pour les locataires des commerces et des services essentiels, mais par une demande plus faible et une croissance plus lente des loyers dans les secteurs liés aux dépenses discrétionnaires.
Sentiment des consommateurs de l'Université du Michigan
L'Université du Michigan a publié son indice préliminaire du sentiment des consommateurs pour octobre le 10 octobre, indiquant une quasi-variation du sentiment général à 55,0 (contre 55,1 en septembre). L'indice de la conjoncture économique a légèrement reculé à 61,0 (contre 61,5 en septembre), tandis que l'indice des attentes des consommateurs a reculé à 51,2 (contre 52,3 en septembre). Les prévisions d'inflation à un an ont légèrement diminué, passant de 4,7 % à 4,6 %, et celles à cinq ans se sont maintenues à 3,7 %, un niveau élevé depuis l'annonce des droits de douane en avril.
À l'instar des résultats de l'Enquête sur les attentes des consommateurs, l'indice de confiance des consommateurs a révélé que les modestes améliorations de la situation financière des ménages ont été compensées par une appréciation plus négative de leurs finances personnelles et des conditions d'achat de biens durables. Ce constat intervient alors même que le rapport du G19 (avec quelques mois de décalage) indiquait une stabilité des emprunts non renouvelables, suggérant que les consommateurs continuent de financer des dépenses importantes malgré un sentiment plus faible. Pour l'immobilier commercial, cet écart entre confiance et comportement pourrait se traduire par des ajustements tardifs des performances du commerce de détail.
Nouvelles
Des nouvelles à savoir
Les promoteurs immobiliers transforment rapidement les vieux immeubles de bureaux de Midtown Manhattan en appartements, la ville étant confrontée à des loyers records et à une pénurie persistante de logements. Le plus grand projet, la conversion de l'ancien siège social de Pfizer, situé du 219 au 235 East 42nd Street, en 1 600 logements, est mené par Metro Loft et David Werner Real Estate Investments et bénéficie de l'incitation fiscale de 467 m², qui offre jusqu'à 35 ans d'abattements pour les projets comportant au moins 25 % de logements abordables. Des réaménagements similaires sont en cours au 750 Third Avenue, au 5 Times Square et dans d'autres immeubles de Midtown, l'assouplissement des règles de zonage et la baisse de la valeur des bureaux facilitant les conversions. CBRE rapporte que 1 180 000 m² de bureaux à Manhattan, dont environ la moitié à Midtown, sont en cours de conversion ou prévus à des fins résidentielles, soit l'équivalent de plus de quatre Empire State Buildings. Cette tendance marque une transformation majeure du paysage urbain, transformant les tours de bureaux vacantes en logements et réduisant progressivement le taux élevé de vacance des bureaux à Manhattan.
Selon RealPage, la croissance du taux d'occupation des appartements au cours de l'année écoulée a été la plus forte sur les marchés abordables du Sud et du Midwest. Memphis arrive en tête des grandes métropoles avec une hausse de 260 points de base, suivie de Saint-Louis (+240 pb), Atlanta (+230 pb) et Greensboro (+200 pb), chacune soutenue par des loyers inférieurs à la moyenne, compris entre 1 200 et 1 600 dollars environ, contre une moyenne nationale de 1 882 dollars. Ces marchés illustrent comment l'accessibilité financière continue de stimuler la demande locative, tandis que les métropoles à coût plus élevé affichent une reprise plus timide. Cincinnati affiche désormais le taux d'occupation le plus élevé parmi les principaux marchés, avec 96,5 %, et Raleigh-Durham et Indianapolis ont également enregistré de solides gains liés à la croissance de l'emploi. Des exceptions comme Pittsburgh et Phoenix montrent qu'un emploi dynamique ou une offre neuve limitée peuvent compenser l'avantage de l'accessibilité financière. Cependant, globalement, les métropoles à coût plus faible et à économie stable se révèlent les plus résilientes sur le marché locatif actuel.
Le « rescue equity » (c'est-à-dire les injections de capitaux pour stabiliser l'immobilier en difficulté) évolue en 2025. Sur un marché plus complexe et bifurqué, les fournisseurs de ce type de financement deviennent plus sélectifs, structurant des transactions avec une meilleure protection contre les baisses et négociant des conditions plus strictes. Les attentes de rendement augmentent et les investisseurs exigent un contrôle plus strict (par exemple, actions privilégiées, droits de gestion, récupérations). Le paysage a changé : les promoteurs ayant besoin de capitaux doivent offrir plus de transparence, une souscription solide et une atténuation des risques. Dans les secteurs clés (par exemple, l'immobilier collectif et la logistique), le sauvetage en capital reste actif, mais dans les classes d'actifs plus volatiles (par exemple, les bureaux et le commerce), les capitaux se montrent plus prudents. L'article souligne également que le sauvetage en capital forme de plus en plus de partenariats avec des sociétés de dette structurée, des capitaux mezzanine ou des partenaires opérationnels afin de réduire les risques.
Les perspectives 2025 de Walker & Dunlop pour les résidences pour personnes âgées soulignent un fort rebond du secteur, grâce à la stabilisation des marchés de la dette et à l'amélioration des fondamentaux. L'activité transactionnelle s'accélère, notamment pour les propriétés de catégorie A sur des marchés où l'offre est limitée, où les dossiers d'appel d'offres dépassent souvent 10 offres qualifiées. Le taux d'occupation a atteint 88,1 %, son plus haut niveau depuis la pandémie, la demande dépassant l'offre nouvelle limitée et les opérateurs signalant une amélioration de leurs marges et une meilleure couverture du service de la dette. La confiance des investisseurs est alimentée par l'arrivée des baby-boomers dans des années de vie plus exigeantes, des niveaux de construction modestes et un allègement de la pression sur l'emploi. Face à une offre limitée et à l'afflux de capitaux institutionnels dans le secteur, Walker & Dunlop prévoit que les résidences pour personnes âgées généreront une croissance régulière des loyers et des revenus au cours des 12 à 24 prochains mois, confirmant ainsi sa position d'opportunité d'investissement de premier plan.
Les marchés privés mondiaux sont en passe de connaître une expansion massive, selon le dernier Global Asset Monitor d'Ocorian. La valeur combinée des fonds de capital-investissement, de dette, d'infrastructure et d'immobilier a grimpé de 77 % depuis 2020 pour atteindre le chiffre record de 14 000 milliards de dollars et devrait encore progresser de 70 % d'ici 2030 pour atteindre près de 24 000 milliards de dollars. Le capital-investissement sera le moteur de cette croissance, qui devrait doubler pour atteindre 17 400 milliards de dollars, tandis que les fonds immobiliers devraient passer de 1 500 milliards de dollars à 1 800 milliards de dollars. L'essentiel des gains de cette année provient d'Asie, où les actifs de capital-investissement ont bondi de près de 16 % pour atteindre 2 100 milliards de dollars. Avec la croissance des actifs, la consolidation s'accélère, les grands gestionnaires mondiaux gagnant des parts de marché grâce à des réseaux de collecte de fonds et de distribution plus solides. Les gestionnaires de fonds américains anticipent des entrées de capitaux plus importantes en provenance des fonds de pension et des family offices, mais anticipent également un durcissement de la réglementation, ce qui entraînera une augmentation de l'externalisation vers des prestataires tiers. Le taux de croissance plus lent de 3 % de l'immobilier cette année contraste avec les gains à deux chiffres du capital-investissement et des infrastructures, mais Ocorian prévoit une expansion continue jusqu'en 2030, à mesure que le capital institutionnel approfondit son allocation aux marchés privés.
Un nouveau rapport de JLL prévient que l'intelligence artificielle pourrait remodeler le marché immobilier des sciences de la vie pour les années à venir. Les entreprises de biotechnologie natives de l'IA, qui représentent désormais un tiers des transactions de capital-risque, louent environ un tiers d'espace en moins par employé que les entreprises biopharmaceutiques traditionnelles, ce qui témoigne d'une évolution structurelle de la demande. Parallèlement, la location de laboratoires a fortement ralenti, avec 5,5 millions de mètres carrés disponibles à l'échelle nationale, soit trois fois plus qu'en 2021, tandis que la demande a diminué de plus de moitié. JLL estime qu'il faudra jusqu'à sept ans pour que le marché se rééquilibre. Le rapport souligne également le rôle croissant de la Chine dans la recherche biotechnologique et l'octroi de licences de propriété intellectuelle, ce qui pousse les entreprises américaines à s'implanter davantage dans les bureaux. Parmi les pôles des sciences de la vie, Boston se classe au premier rang, tandis que la Baie de San Francisco domine les écosystèmes d'IA, de technologies médicales et de startups. JLL conclut que l'automatisation, la pression sur les coûts et la concurrence mondiale imposent une vaste reconsidération de la planification et de l'utilisation des espaces de R&D scientifique.
Face à la montée des tensions, les banques intensifient les modifications de leurs prêts immobiliers commerciaux. Leurs soldes ont augmenté de 66 % au cours de l'année écoulée, passant de 16,7 milliards de dollars au deuxième trimestre 2024 à 27,7 milliards de dollars au deuxième trimestre 2025, dont 20,3 milliards de dollars au troisième trimestre 2024, 23,1 milliards de dollars au quatrième trimestre 2024 et 25,1 milliards de dollars au premier trimestre 2025. La Fed de Saint-Louis évoque le choc des taux depuis l'ère du taux zéro jusqu'à aujourd'hui, la baisse de la valeur des biens immobiliers, la baisse de la demande et la hausse des coûts d'exploitation. Les prêteurs allongent les durées de prêt et augmentent leurs provisions pour pertes afin d'éviter les saisies immobilières, tandis que les régulateurs soulignent que des modifications prudentes peuvent protéger les collectivités. Le point de pression le plus important est le seuil d'échéance des prêts accordés entre 2019 et 2021, où le refinancement est plus difficile en raison de coûts d'emprunt plus élevés et de valorisations plus faibles.
Les sénateurs Ed Markey, Bernie Sanders et Richard Blumenthal ont présenté cette semaine la loi Stop Medical Profiteering and Theft Act (Stop au profit et au vol médicaux), visant à limiter les transactions de cession-bail entre les systèmes de santé et les sociétés d'investissement immobilier (SIIC). Cette proposition fait suite à la faillite de Steward Health Care, qui avait vendu pour 1,25 milliard de dollars d'hôpitaux à Medical Properties Trust (MPT) en 2016 et s'était ensuite retrouvée en défaut de paiement de plus de 50 millions de dollars de loyers, provoquant des difficultés financières dans plusieurs établissements. Le projet de loi interdirait aux prestataires de soins de santé de conclure des contrats de location ou de vente avec des SIIC susceptibles de mettre en danger leur stabilité financière ou la santé publique, autoriserait le contrôle fédéral de ces transactions par le ministère de la Santé et des Services sociaux, et supprimerait les échappatoires fiscales des SIIC liées aux revenus locatifs du secteur de la santé. Les législateurs ont qualifié cette pratique de « prédatrice », arguant qu'elle privilégie les profits des investisseurs au détriment des soins aux patients.
Arben Skivjani, de RealPage, prévoit que la croissance effective des loyers demandés passera sous la barre des 2 % d'ici le troisième trimestre 2026, en raison du ralentissement des embauches, de l'incertitude tarifaire et de la baisse des taux en septembre qui remodèlent la demande. Le PIB du deuxième trimestre a surpris à la hausse avec un rythme annualisé de 3,8 %, mais les créations d'emplois en juillet-août n'ont totalisé qu'environ 100 000 et l'inflation des dépenses personnelles de consommation (PCE) s'est établie à 2,7 % en août. Distribution des prévisions : environ la moitié des 50 principaux marchés tablent sur une croissance annuelle des loyers de 2 % à 2,9 %, environ 18 % sur une croissance de 3 % à 3,9 % (avec Miami proche de 4 %), environ 15 % sur une croissance de 1 % à 1,9 %, et cinq marchés devraient connaître une baisse, Denver en tête avec une croissance supérieure à −3 %. L'offre nouvelle continue de diminuer en 2026, avec environ 323 000 unités attendues au cours des quatre prochains trimestres (88 % dans le top 50), menées par Phoenix, New York et Newark (> 19 000 chacune), puis Dallas (~ 18 000) et Los Angeles (~ 14 000).
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Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publications de données (heures en HNE)
Mardi 14 octobre
6h00 : Indice d'optimisme des petites entreprises de la NFIB
Mercredi 15 octobre
8h30 : Indice des prix à la consommation
14h00 : Livre beige de la Réserve fédérale
Jeudi 16 octobre
8h30 : Ventes au détail
8h30 : Indice des prix à la production
10h00 : Inventaires des entreprises
10h00 : Indice de confiance des constructeurs de maisons
Vendredi 17 octobre
8h30 : Permis de construire + Mises en chantier
9h15 : Production industrielle
Événements à venir dans l'industrie
19 octobre – 22 octobre : Convention annuelle et exposition du MBA
22 – 24 octobre : Conférence des investisseurs institutionnels PREA
27 octobre – 30 octobre : Conférence d'automne du NCREIF
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur de recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort de plus d'une décennie d'expérience dans le secteur, dans des rôles de gestion d'investissement et de financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. En plus de rédiger régulièrement des articles et des rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans diverses publications médiatiques, notamment : Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
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