Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
16 mars 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 16 mars 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice des prix à la production
Le Bureau des statistiques du travail a publié l'IPP de février 2026 le 18 mars. L'IPP de la demande finale a progressé de 0,7 % par rapport au mois précédent, dépassant les prévisions de 0,3 %, ce qui porte le taux sur 12 mois à 3,4 %, son plus haut niveau depuis février 2025. Les prix des biens ont bondi de 1,1 %, sous l'effet d'une flambée de 48,9 % des prix des légumes et d'une hausse généralisée des prix de l'énergie. Les services ont progressé de 0,5 %, avec une augmentation de 5,7 % pour l'hébergement touristique et de 4,2 % pour les services de courtage et de conseil en investissement. L'IPP de base a progressé de 0,5 % sur le mois et de 3,5 % sur un an, soit le dixième mois consécutif de hausse.
Suite à la publication du rapport, les rendements des bons du Trésor ont progressé et les marchés à terme ont repoussé la prochaine baisse des taux à décembre au plus tôt. L'ampleur du rapport est la principale source d'inquiétude : l'inflation des services, qui ne peut être imputée aux droits de douane, s'est accélérée parallèlement à celle des biens, ce qui indique une pression généralisée plutôt que sectorielle. Pour l'immobilier commercial, le maintien du statu quo persistant maintient les coûts d'emprunt à un niveau élevé et limite la compression des taux de capitalisation pour la plupart des types de biens. La hausse des coûts de l'énergie et des matériaux dans les projets à moyen terme accentue la pression sur la faisabilité des constructions, aggravant un contexte de financement déjà difficile à l'aube d'une année marquée par un calendrier d'échéances de prêts chargé.
Décision du FOMC concernant les taux d'intérêt
Le Comité fédéral de l'open market (FOMC) a voté le 18 mars par 10 voix contre 1 le maintien du taux directeur entre 3,50 % et 3,75 %, le gouverneur Miran votant contre et se prononçant en faveur d'une baisse de 25 points de base. Le communiqué décrit l'activité économique comme étant en expansion à un rythme soutenu, tout en soulignant que les créations d'emplois restent faibles, l'inflation élevée et l'incertitude importante liée au conflit au Moyen-Orient. La projection actualisée des taux prévoit une baisse en 2026 et une autre en 2027, sept des 19 participants n'indiquant désormais aucune baisse cette année, contre six en décembre. Le résumé des projections économiques a revu à la hausse les prévisions d'inflation des dépenses de consommation des ménages de la Fed pour 2026, les portant à 2,7 %, et a légèrement relevé la croissance du PIB à 2,4 %.
Si les rendements des bons du Trésor à long terme déterminent les coûts de financement permanents, le taux des fonds fédéraux reste un facteur déterminant pour l'immobilier commercial. Les prêts-relais à taux variable, les financements de construction et les lignes de crédit sont tous indexés sur des taux de référence à court terme, ce qui signifie que les emprunteurs qui y ont recours subissent de plein fouet les répercussions de leurs remboursements. Plus largement, la projection des taux influence la dynamique des transactions : la médiane n'anticipant qu'une seule baisse cette année et sept analystes n'en prévoyant aucune, la baisse des taux sur laquelle comptaient de nombreux acheteurs et emprunteurs pour dynamiser les opérations est repoussée, prolongeant ainsi la période de taux élevés à un moment particulièrement difficile compte tenu de l'échéance des emprunts et de la transition imminente à la tête de la Fed.
Le Bureau du recensement des États-Unis et le Département du logement et du développement urbain (HUD) ont publié le 19 mars le rapport sur les ventes de logements neufs pour janvier 2026, initialement prévu pour le 25 février. Les ventes de maisons individuelles neuves ont chuté de 17,6 % par rapport à décembre, pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 587 000 unités, soit une baisse de 11,3 % sur un an. Le stock de logements à vendre a légèrement augmenté de 0,4 % pour s'établir à 476 000 unités, représentant 9,7 mois de stock, contre 8 mois en décembre et 9 mois un an auparavant. Le prix de vente médian a baissé à 400 500 $, en recul de 4,5 % par rapport à décembre et de 6,8 % par rapport à janvier 2025, tandis que le prix moyen a reculé à 499 500 $, soit une baisse de 5,9 % sur un mois.
Le repli de janvier est marqué, même si les intervalles de confiance larges incitent à la prudence quant à son ampleur réelle. Néanmoins, la tendance est claire : les taux d’intérêt hypothécaires élevés continuent de freiner les acquisitions, et les constructeurs accordent davantage de concessions sur les prix pour rester compétitifs, le prix médian étant désormais inférieur de près de 7 % à celui de l’an dernier. Le stock de logements disponibles, qui s’élève à 9,7 mois, est élevé par rapport aux normes historiques et témoigne d’une pression persistante sur les stocks, susceptible d’influencer les décisions en matière de construction neuve. Concernant le logement collectif, la faiblesse persistante du marché de la vente maintient la dynamique de substitution entre propriétaires et locataires, soutenant ainsi le taux d’occupation sur des marchés où l’offre de nouveaux appartements commence déjà à se raréfier.
Construction résidentielle neuve
Le Bureau du recensement et le Département du logement et du développement urbain (HUD) ont publié le 12 mars le rapport sur les nouvelles constructions résidentielles de janvier 2026, initialement prévu pour le 18 février, avec un retard dû à l'interruption du financement fédéral. Les mises en chantier ont progressé de 7,2 % pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé (SAAR) de 1,487 million, soit une hausse de 9,5 % sur un an, portée par une forte augmentation des mises en chantier de logements collectifs, qui se sont élevées à 524 000. Les mises en chantier de maisons individuelles ont quant à elles reculé de 2,8 % à 935 000. Les permis de construire ont évolué en sens inverse, diminuant de 5,4 % à 1,376 million et de 5,8 % par rapport à janvier 2025. Les permis pour maisons individuelles ont légèrement baissé de 0,9 % à 873 000. Le nombre d'achèvements a progressé de 4,8 % d'un mois sur l'autre pour atteindre 1,527 million, mais reste inférieur de 7,5 % à son niveau de l'année précédente, les achèvements de maisons individuelles reculant de 1,0 % à 970 000.
La faiblesse des stocks reflète en grande partie la fin du cycle de constitution de stocks anticipés, alimenté par les droits de douane, qui a marqué une grande partie de l'année 2025. À cette époque, les grossistes avaient constitué des stocks de sécurité en prévision des hausses de droits de douane. Ces droits étant désormais intégrés aux coûts, les grossistes privilégient de nouveau la vente des produits plutôt que leur stockage. Cependant, la décision de la Cour suprême du 20 février invalidant les droits de douane de l'IEEPA (et le revirement subséquent de l'administration vers un droit de douane mondial de 10 % en vertu de l'article 122) réintroduit une incertitude politique susceptible de déclencher un nouveau cycle de constitution de stocks anticipés. Si les importateurs recommencent à constituer des stocks en réaction à l'évolution du cadre tarifaire, la demande à court terme d'espaces de distribution et d'entreposage en vrac pourrait connaître une hausse temporaire. Pour l'instant, le ratio stocks/ventes plus faible limite l'intérêt d'une augmentation des locations industrielles, mais l'environnement de politique commerciale mérite une attention particulière à l'approche du printemps.
Nouvelles
Actualités à connaître
Les sites de stockage industriel en extérieur disposant d'une capacité électrique excédentaire émergent comme une catégorie d'investissement à part entière, portée par la demande des opérateurs de bornes de recharge pour véhicules électriques, des flottes de véhicules autonomes, des centres de données en périphérie de réseau et des entreprises de fabrication de pointe. Une analyse de JLL a révélé que les sites de la Silicon Valley capables de fournir environ 4 000 ampères, voire plus, affichent des loyers supérieurs de 49 % à ceux des baux industriels classiques. J.P. Morgan Asset Management a constaté que les locataires payaient des primes de 20 à 30 % pour des sites clés en main entièrement équipés en électricité, avec des taux d'occupation supérieurs à 99 %. Catalyst Investment Partners, propriétaire d'environ 140 sites de stockage industriel en extérieur sur la côte Est des États-Unis, a lancé un fonds d'investissement de 400 millions de dollars en février et prévoit que les acquisitions axées sur les véhicules autonomes et électriques constitueront une part importante de sa stratégie. Les taux de capitalisation des sites de stockage industriel en extérieur se situent actuellement de 50 à 150 points de base au-dessus des taux des baux industriels traditionnels, mais se resserrent à mesure que l'offre se raréfie. Cette tendance accélère l'institutionnalisation du secteur au sens large des sites de stockage industriel en extérieur, et J.P. Morgan, Clarion Partners et Peakstone Realty Trust figurent parmi les investisseurs qui augmentent leurs investissements. Les analystes du secteur prévoient que le trafic des centres de données périphériques et d'inférence provenant des applications d'IA augmentera de 25 % entre 2024 et 2027, ajoutant ainsi une source supplémentaire de concurrence pour les terrains alimentés en électricité et à vocation industrielle situés à proximité des centres de population.
A Placer.aiUne étude de *$* révèle que la fréquentation des bureaux a atteint un niveau record depuis la pandémie, mais que sa croissance ralentit, ce qui laisse présager un retour progressif au bureau. Principales conclusions : la fréquentation est de plus en plus saisonnière, avec des pics à la fin du printemps et en été, ce qui devrait influencer les stratégies de location et la planification commerciale en centre-ville. Les mardis et mercredis enregistrent systématiquement les meilleures fréquentations, faisant du milieu de semaine le moment idéal pour la collaboration et la programmation d'activités. La fréquentation du lundi est étroitement liée à la facilité des trajets domicile-travail. L'étude recommande aux employeurs et aux propriétaires d'immeubles d'adapter leurs stratégies à ces tendances plutôt que de s'appuyer sur des obligations, qui ont souvent suscité des réticences.
Le président Trump a signé deux décrets visant à améliorer l'accessibilité au logement avant les élections de mi-mandat. Le premier ordonne aux autorités de régulation bancaire d'assouplir les règles d'octroi de prêts hypothécaires pour les banques communautaires, en réduisant les exigences de fonds propres, en modernisant les règles d'évaluation et en élargissant l'accès aux services de la Federal Home Loan Bank. Le directeur de la Federal Housing Finance Agency a déclaré que cette mesure pourrait faire baisser les taux d'intérêt hypothécaires jusqu'à un demi-point de pourcentage. Le second décret incite les agences fédérales à encourager les gouvernements des États et les collectivités locales à simplifier les procédures d'obtention de permis et à accélérer la construction de logements. Ces deux décrets complètent la loi « 21st Century ROAD to Housing Act », récemment adoptée par le Sénat et qui doit encore être approuvée par la Chambre des représentants.
En 2025, les locataires de services ont occupé un peu plus de 50 % de la surface commerciale totale, dépassant ainsi pour la première fois le commerce de détail traditionnel, selon CoStar. Il y a quinze ans, les locataires de services ne représentaient que 40 % des locations. Le bien-être et la remise en forme sont à l'origine de cette évolution : les centres de fitness ont représenté près de 30 % des baux de services l'an dernier, contre 20 % en 2016. Le marché américain du bien-être a totalisé 2 100 milliards de dollars en 2024, englobant les spas, la beauté, la nutrition et les catégories connexes. Planet Fitness a enregistré plus d'un million de nouveaux membres l'an dernier et prévoit d'ouvrir près de 200 nouveaux centres en 2026, occupant souvent les espaces laissés vacants par des enseignes en faillite comme Rite Aid et Joann. Le commerce électronique, qui a atteint 16,4 % des ventes au détail totales l'an dernier, continue de réduire la surface physique nécessaire aux détaillants traditionnels. Malgré l'évolution de la composition du marché, le taux de vacance des commerces de détail aux États-Unis demeure proche de son plus bas historique, à 4,4 %, soutenu par une forte demande de la part des locataires de services. Brixmor, propriétaire de centres commerciaux, a cité l'exemple de la subdivision d'un ancien magasin de spiritueux en quatre commerces de services, ce qui a permis d'augmenter les loyers de 20 % et d'accroître la fréquentation.
Le taux de vacance des entrepôts industriels extérieurs s'est établi en moyenne à 2,5 % au quatrième trimestre 2025, contre 6,7 % pour les entrepôts industriels traditionnels. Cette situation s'explique par la persistance de réglementations d'urbanisme restrictives et de l'opposition des collectivités locales, qui continuent de limiter l'offre de nouveaux entrepôts. Les loyers des entrepôts industriels extérieurs ont atteint en moyenne 13,14 $ par pied carré, soit une prime de 17,9 % par rapport aux entrepôts industriels traditionnels (10,85 $ par pied carré). Cet écart s'est creusé d'une année sur l'autre. La demande est alimentée par la croissance du secteur manufacturier, de la production énergétique nationale et des dépenses d'infrastructure. L'entreposage extérieur offre une proximité rentable avec les axes logistiques, sans les charges fixes liées à la location d'entrepôts. Les marchés affichant les primes de loyer les plus élevées se situent principalement dans les plateformes logistiques secondaires, notamment Kansas City, Indianapolis, Charlotte et Cincinnati. Kansas City, Los Angeles, Savannah, Columbus et El Paso sont quant à elles considérées comme des marchés émergents pour l'entreposage industriel extérieur.
Les levées de fonds mondiales dans l'immobilier privé ont progressé de 13 % en 2025 pour atteindre 172 milliards de dollars, soit leur première hausse annuelle depuis 2021. Le rapport souligne toutefois qu'un retour aux niveaux records de 2021-2022 est improbable compte tenu de la persistance de coûts d'emprunt élevés. Près de 90 % des capitaux levés ont été investis dans des stratégies opportunistes, de création de valeur et de financement par la dette, témoignant d'une prudence toujours de mise vis-à-vis des actifs de base. Les dix plus importants fonds ont représenté 68 milliards de dollars du total, illustrant le fossé grandissant entre les plateformes de grande envergure et les gestionnaires de plus petite taille. Deux fonds seulement ont ainsi capté plus de la moitié des 4,2 milliards de dollars levés par les nouveaux entrants au troisième trimestre. Du côté de la dette, les banques ont été à l'origine de près de 60 % des prêts hypothécaires commerciaux arrivant à échéance en 2025, mais leur part devrait diminuer à mesure que les grandes institutions réduisent leur exposition à l'immobilier commercial. L'encours des prêts bancaires devrait culminer à 387 milliards de dollars en 2029 avant de se replier.
Qu’est-ce qui motive toutes ces fusions de REIT ? | Multi-Housing News, 19 mars 2026
La consolidation des REIT s'accélère, les écarts de valorisation entre les grandes plateformes et les petites REIT cotées en bourse, dont le cours est inférieur à leur valeur liquidative, attirant des investisseurs privés disposant de capitaux importants. Sur les 155 REIT américaines cotées en actions, environ la moitié affichent une capitalisation boursière inférieure à 2 milliards de dollars, ce qui les rend moins attractives pour les acquéreurs potentiels en raison de leur coût du capital. Les opérations de rachat de REIT cotées en bourse ont totalisé environ 6 milliards de dollars en 2025, et plusieurs autres transactions ont été annoncées début 2026. Les acteurs du marché citent la stabilisation des marchés de la dette, l'adoption d'un taux de référence pour les obligations du Trésor américain à 10 ans compris entre 4 et 4,5 %, et les gains d'efficacité opérationnelle permis par l'intelligence artificielle comme autant de facteurs structurels qui renforcent l'intérêt pour les grandes plateformes. Parallèlement, les investisseurs étrangers et les family offices restent des acquéreurs actifs d'actifs à long terme.
D'après Savills, les entreprises spécialisées en intelligence artificielle et les sociétés technologiques traditionnelles ont propulsé le marché locatif des bureaux à New York en 2025 à son plus haut niveau depuis 2014. Les entreprises d'IA ont loué près de 93 000 mètres carrés à Manhattan l'an dernier, soit une hausse de 152 % sur un an, et recherchent 130 000 mètres carrés supplémentaires. Les sociétés technologiques traditionnelles ont quant à elles contribué à hauteur de 195 000 mètres carrés. Les locataires du secteur de l'IA ont payé en moyenne 88 $ par pied carré (environ 98 000 $ par mètre carré), un prix supérieur à la moyenne de la ville (78 $ par mètre carré), certaines transactions atteignant même 210 $ par mètre carré. Les entreprises technologiques ont représenté environ 15 % des locations de bureaux en 2025, se classant deuxièmes derrière les services financiers (36 %), et ont représenté près d'un tiers des 20 plus importantes locations. Parmi les transactions notables, citons la location de 17 200 mètres carrés par Harvey AI au One Madison Avenue et celle de 8 360 mètres carrés par OpenAI à SoHo. New York compte désormais plus de 9 % de la main-d'œuvre en IA du pays, et l'emploi dans le secteur technologique des cinq arrondissements a augmenté de 12 % depuis 2020, avec une croissance supplémentaire de 13 % prévue d'ici 2029.
INSIGHTS Spotlight
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Podcast | Les années 70 nous appellent, les marchés de l'immobilier commercial sont-ils à l'écoute ?
Les prêteurs sont de retour. L'activité de financement est en hausse. Pourtant, les données soulèvent des questions bien connues.
Dans certains segments, la hausse des charges d'exploitation dépasse celle des loyers, le fardeau des échéances est progressivement résorbé malgré des prolongations encore fréquentes, et le contexte macroéconomique – ralentissement de la création d'emplois, évolution démographique et stress des consommateurs – modifie la donne pour un secteur à forte intensité de capital.
Dans cet épisode, Brian Bailey, expert en immobilier commercial auprès de la Réserve fédérale pendant 14 ans et aujourd'hui directeur de la recherche chez Trimont, analyse en profondeur ce que les 700 milliards de dollars de prêts en gestion révèlent sur la situation réelle du marché. Écoutez l'épisode complet !
Article | 2025 : Année de la reprise de l’immobilier commercial
2025 a été la première année depuis 2021 où les prix, le nombre de transactions, leur montant et la superficie des bâtiments ont tous progressé simultanément, témoignant d'une reprise généralisée et non d'une simple hausse des prix. Toutefois, par rapport à 2019, le nombre de propriétés vendues a diminué de 15 % en 2025, ce qui signifie que la reprise a été tirée par les prix et non par les volumes. Notre expert, Cole Perry, analyse la situation en détail.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Lundi 23 mars
10h00 : Dépenses de construction (janvier)
Mardi 24 mars
8h30 : Productivité américaine (T4)
9h45 : Indice PMI flash des services américains de S&P (mars)
9h45 : Indice PMI flash S&P du secteur manufacturier américain (mars)
Mercredi 25 mars
8h30 : Indice des prix à l’importation (février)
Vendredi 27 mars
10h00 : Sentiment des consommateurs (mars)
Événements à venir du secteur
24-27 mars : Conférence annuelle de l'ARES (Sandestin, Floride)
24-26 mars : NAREIT REITwise (Hollywood, Floride)
24-26 mars : Shoptalk Spring (Las Vegas, NV)
26-27 mars : Conférence de printemps de la PREA (Nashville, TN)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
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