Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
2 février 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 2 février 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice ISM de production manufacturière
L'Institute for Supply Management a annoncé le 2 février que l'indice PMI manufacturier avait progressé à 52,6 en janvier 2026, contre 47,9 en décembre, marquant ainsi la première expansion de l'activité industrielle en un an. Les nouvelles commandes ont bondi à 57,1 et la production a atteint 55,9, témoignant d'une nette reprise de la demande et de la production. L'emploi est resté en contraction à 48,1, tandis que l'indice des prix est demeuré élevé à 59,0, signalant la persistance des pressions sur les coûts des intrants.
Le rebond de l'activité manufacturière en janvier reflète principalement la situation des entreprises manufacturières basées aux États-Unis et opérant sur le marché intérieur (y compris les filiales américaines de multinationales), ce qui indique un soutien à court terme à la demande industrielle et logistique sur les marchés américains liés à la production, aux équipements de transport, aux machines et aux produits chimiques. Cependant, face à la contraction persistante de l'emploi et aux incertitudes liées aux droits de douane et aux politiques économiques, le signal penche plutôt vers une stabilisation que vers une expansion généralisée, favorisant ainsi le développement de zones industrielles denses, d'espaces logistiques modernes et d'installations occupées par leurs propriétaires, au détriment de nouveaux projets spéculatifs.
Taux de logements vacants et d'accession à la propriété
Le rapport du Bureau du recensement des États-Unis sur les logements vacants et l'accession à la propriété pour le quatrième trimestre 2025, publié le 3 février 2026, indique une stabilité générale du marché immobilier. Le taux national de logements locatifs vacants s'établit à 7,2 %, un chiffre statistiquement inchangé par rapport au trimestre précédent et à l'année précédente. Le taux de logements occupés par leur propriétaire est également resté stable à 1,2 %, tandis que le taux d'accession à la propriété s'est maintenu à 65,7 %, sans variation significative d'un trimestre à l'autre ni d'une année à l'autre.
Bien que la situation à court terme soit restée stable, les tendances à long terme demeurent plus pertinentes pour l'analyse des risques. Le taux de vacance locative a progressé graduellement depuis son point bas de 5,6 % en 2022, après une forte baisse par rapport aux sommets supérieurs à 11 % atteints après la crise financière mondiale. Cette hausse reflète l'impact différé des constructions réalisées pendant la pandémie et l'augmentation des livraisons de logements collectifs. Le taux de vacance des résidences principales (beaucoup plus faible en valeur absolue) a suivi une trajectoire ascendante similaire depuis son niveau record de 0,7 % en 2023, même si ces deux indicateurs restent inférieurs à leurs niveaux d'avant la pandémie. Cela suggère un relâchement marginal des tensions sur l'offre plutôt qu'une détérioration de la demande, la normalisation du taux de vacance étant de plus en plus due à l'absorption des nouvelles constructions plutôt qu'à une faiblesse de la formation de nouveaux ménages.
Le dernier rapport national sur l'emploi d'ADP indique que le secteur privé américain n'a créé que 22 000 emplois en janvier 2026, un net ralentissement par rapport aux 37 000 créations révisées de décembre et un chiffre bien inférieur à la plupart des prévisions. Cette faible progression souligne la faiblesse du marché de l'emploi, la création d'emplois étant principalement concentrée dans l'éducation et les services de santé, tandis que des secteurs comme l'industrie manufacturière et les services professionnels et aux entreprises ont enregistré des reculs. La rémunération annuelle des salariés restés en poste est demeurée élevée, progressant de 4,5 % sur un an, ce qui témoigne de la vigueur persistante des salaires malgré le ralentissement des embauches.
Le rapport officiel sur l'emploi étant reporté, les données ADP prennent une importance accrue pour l'interprétation des tendances du marché du travail et laissent présager un ralentissement de ce dernier début 2026. La faiblesse des embauches dans le secteur privé pourrait freiner la consommation et la confiance des ménages, influençant ainsi la croissance économique globale. Dans l'immobilier commercial, ce ralentissement pourrait se traduire par une activité locative plus prudente, notamment dans les secteurs des bureaux et du commerce de détail, où les tendances de l'emploi ont un impact direct sur la demande. Les secteurs liés à la santé et à l'éducation pourraient afficher une relative vigueur, mais la faiblesse des services professionnels et de l'industrie manufacturière annonce une reprise inégale. Par ailleurs, si le rapport du BLS, dont la publication est retardée, confirme un ralentissement de la création d'emplois, cela pourrait justifier une politique monétaire plus accommodante de la part de la Réserve fédérale.
L'Université du Michigan a publié le 6 février les résultats préliminaires de son indice de confiance des consommateurs pour février 2026. Cet indice a légèrement progressé, passant de 56,4 en janvier à 57,3, enregistrant ainsi une troisième hausse mensuelle consécutive. Malgré cette progression, la confiance demeure historiquement très faible, se situant à des niveaux généralement associés aux périodes de tensions économiques plutôt qu'à une expansion soutenue. L'indice des conditions actuelles s'est légèrement amélioré, tandis que les anticipations se sont affaiblies. Les anticipations d'inflation à un an ont reculé à 3,5 %, contre 4,0 % en janvier, offrant un certain soulagement à court terme, tandis que les anticipations d'inflation à long terme ont légèrement augmenté pour atteindre 3,4 %.
Malgré une légère amélioration, le climat actuel suggère que les ménages restent très prudents quant aux dépenses discrétionnaires, aux achats importants et aux engagements financiers. Pour l'économie dans son ensemble, cela indique un secteur de la consommation qui se stabilise mais demeure fragile, avec une faible tolérance aux chocs négatifs sur l'emploi ou les prix. Dans l'immobilier commercial, ce climat historiquement morose explique en partie les hésitations persistantes dans les secteurs orientés vers le consommateur, tels que le commerce de détail, l'hôtellerie et les actifs expérientiels, où la confiance compte souvent autant que le revenu.
Nouvelles
Actualités à connaître
Le marché immobilier s'oriente vers les acheteurs | Wall Street Journal, 2 février 2026
Le marché immobilier américain évolue de plus en plus en faveur des acheteurs : en 2025, environ 62 % des logements se sont vendus en dessous de leur prix initial, soit la proportion la plus élevée depuis 2019, et les remises moyennes atteignent environ 8 %, selon les données de Redfin. La hausse des taux d’intérêt et des prix a dissuadé de nombreux acheteurs potentiels, creusant un écart record entre vendeurs et acheteurs et donnant aux acheteurs encore actifs un pouvoir de négociation accru pour obtenir des baisses de prix et des concessions. Ces conditions favorables aux acheteurs sont particulièrement marquées sur les marchés du Sud, comme la Floride et le Texas, où la construction de logements neufs a considérablement augmenté l’offre, tandis que les marchés plus tendus, comme Newark et certaines régions de Californie, restent plus concurrentiels. La baisse des taux d’intérêt par rapport à l’année dernière et la récente reprise des ventes de logements existants suggèrent une légère dynamique, mais la demande globale demeure faible en raison des difficultés d’accès au logement.
Les autorités de l'Illinois ont saisi la Metropolitan Capital Bank and Trust à Chicago, marquant la première faillite bancaire américaine de 2026. La FDIC a transféré les dépôts et la majeure partie des actifs à la First Independence Bank. Bien qu'aucune cause officielle n'ait été avancée, les documents judiciaires font état d'un prêt immobilier commercial problématique de 4,5 millions de dollars, lié à un portefeuille d'établissements de soins de longue durée assurés par le HUD et ayant fait faillite. L'emprunteur a par la suite été inculpé pour avoir mis en place un système de Ponzi. Le prêt a été modifié à plusieurs reprises sans garanties suffisantes ni vérifications préalables, et l'exposition était importante par rapport au bilan de la banque, soulignant ainsi combien les risques liés à l'immobilier commercial concentré peuvent encore poser problème aux petites banques.
L'administration Trump affirme que l'intensification des expulsions contribue à la baisse des prix du logement en réduisant la demande. Cependant, les économistes et les analystes du logement estiment que les preuves sont minces et que la surabondance de l'offre et le ralentissement des migrations interétatiques sont des facteurs bien plus importants de la récente diminution des prix et des loyers. Si le Département de la Sécurité intérieure affirme que des millions d'immigrants ont quitté le pays, les chercheurs notent que les loyers étaient déjà en baisse sur de nombreux marchés ciblés et estiment les économies directes liées aux expulsions à seulement quelques dollars par mois pour les locataires. Des enquêtes menées par John Burns Research and Consulting montrent que l'application des lois sur l'immigration a au contraire rendu plus difficile pour certains propriétaires de louer leurs appartements, notamment dans les régions du Sud où l'offre est excédentaire. Parallèlement, les expulsions réduisent la main-d'œuvre disponible dans le secteur de la construction et font grimper les coûts, ce qui risque de ralentir la construction de nouveaux logements et de compromettre les objectifs d'accessibilité, alors même que le Département du Logement et du Développement urbain renforce les critères d'éligibilité des locataires pour les logements sociaux.
Sept mois après son adoption, la réforme fiscale commence à influencer l'activité de l'immobilier commercial, davantage comme un facteur de stabilisation que comme une véritable refonte du marché. L'élargissement des amortissements, la déduction des primes, la pérennisation des zones d'opportunité et d'autres dispositions fiscales ont amélioré la visibilité des flux de trésorerie et la clarté des analyses de risques, contribuant ainsi à raviver la confiance des investisseurs et à relancer les transactions en phase de démarrage, selon des acteurs du secteur cités par Commercial Property Executive. Parallèlement, la hausse des taux d'intérêt, les coûts de construction liés aux droits de douane et la volatilité macroéconomique générale continuent de limiter la faisabilité des projets, incitant les prêteurs à la prudence et ralentissant leur progression. Il en résulte un marché caractérisé par une dynamique mesurée plutôt que par une accélération, où la clarté des politiques favorise l'entrée en circulation des capitaux, mais où des facteurs fondamentaux tels que les coûts d'emprunt et les prix de la construction restent déterminants pour la réalisation effective des projets.
Les REITs américaines cotées en bourse ont été des acheteurs nets en 2025, acquérant pour environ 32,5 milliards de dollars d'actifs immobiliers et en vendant pour près de 24,4 milliards, selon les données de S&P Global Market Intelligence. L'activité d'acquisition s'est concentrée à l'automne et a été menée par la REIT spécialisée dans le secteur de la santé Welltower, qui a réalisé près de 9,8 milliards de dollars d'achats, principalement dans d'importants portefeuilles de résidences pour personnes âgées et d'établissements de soins de longue durée. Parmi les autres acheteurs actifs figuraient W. P. Carey et Terreno Realty, témoignant d'un intérêt constant pour les actifs en location nette et les actifs industriels. Du côté des cessions, les volumes de ventes ont fortement progressé d'une année sur l'autre, sous l'impulsion de Sun Communities et des REITs spécialisées dans l'immobilier multifamilial telles qu'Aimco et Elme Communities. Ceci illustre un marché où les REITs cotées en bourse réinvestissent sélectivement leurs capitaux tout en renouant avec les acquisitions.
Lors d'un récent webinaire de Walker & Dunlop organisé par Institutional Real Estate, Peter Linneman a présenté des perspectives mesurées mais positives pour 2026 : selon lui, l'économie américaine ralentit mais n'est pas en voie de récession, l'inflation est revenue à des niveaux proches des normes de long terme une fois les distorsions liées au logement éliminées, et la Fed devrait abaisser ses taux de 75 à 100 points de base d'ici la fin de l'année. Concernant l'immobilier commercial, M. Linneman estime que les tensions actuelles sont principalement dues à l'offre plutôt qu'à la demande, ce qui explique pourquoi la valeur des actifs reste bien inférieure aux sommets pré-pandémiques malgré une conjoncture macroéconomique favorable. Il prévoit un rééquilibrage progressif des secteurs à mesure que la construction neuve diminue, avec des perspectives d'amélioration pour le commerce de détail et certains marchés de bureaux, des difficultés persistantes liées à la surconstruction dans le logement collectif et une performance industrielle stable mais sans éclat. En résumé : une analyse rigoureuse des risques, de la patience et une attention particulière portée à la dynamique de l'offre et aux fondamentaux plutôt que de miser sur une reprise rapide et généralisée.
Les tensions sur le marché de l'immobilier commercial ne se limitent plus aux bureaux : les secteurs industriel et résidentiel collectif subissent une pression croissante, car la hausse des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts, le fléchissement de la demande et la surabondance de l'offre pèsent sur leurs performances à l'approche de 2026. Les analystes de Fitch Ratings prévoient une détérioration continue des performances des CMBS, à mesure que les défauts de paiement dans le secteur des bureaux atteignent un pic et que les difficultés se propagent à d'autres secteurs. Le secteur industriel montre déjà des signes de faiblesse, la surconstruction post-pandémie se heurtant à une demande logistique plus faible, tandis que le secteur résidentiel collectif est confronté à une offre excédentaire dans certaines régions du Sud et de l'Ouest, après des années de construction record. Le secteur des bureaux reste confronté à la stagnation des loyers et aux coûts élevés de rénovation, et certains craignent que les hôtels ne soient les prochains touchés si la situation financière des consommateurs se détériore. Selon GlobeSt., les prêteurs réagissent en exigeant des capitaux, de la transparence et des solutions à valeur ajoutée plutôt que de simples prolongations de prêts.
INSIGHTS Spotlight
Découvrez les dernières recherches et analyses d'Altus
Que se passe-t-il lorsque le ralentissement du marché du travail, l'assouplissement des conditions de financement et la reprise des politiques de logement convergent ? Cette semaine, dans CRE Exchange, Omar Eltorai et Cole Perry analysent comment ces forces façonnent les premières perspectives du marché de l'immobilier commercial en 2026.
Article | Ce que CREFC Miami a révélé sur les marchés de la dette immobilière commerciale en 2026
La conférence annuelle du CRE Finance Council s'est tenue début octobre à Miami Beach, réunissant prêteurs, investisseurs et prestataires de services de l'ensemble du secteur de la dette immobilière commerciale. Notre équipe de recherche était sur place pour prendre le pouls du marché, et le sentiment général était plus optimiste qu'il y a un an.
Découvrez nos principaux enseignements tirés de l'événement.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Lundi 9 février
8h00 : Curbline Properties Corp. [NYSE : CURB]
Mardi 10 février
10h00 : Brixmor Property Group Inc. [NYSE :BRX]
10h00 : Vornado Realty Trust [NYSE : VNO]
12 h 00 : UDR, Inc. [NYSE : UDR]
13h00 : Kilroy Realty Corporation [NYSE : KRC]
Mercredi 11 février
8h30 : Urban Edge Properties [NYSE :UE]
9h00 : Agree Realty Corporation [NYSE : ADC]
9h00 : Welltower Inc. [NYSE : WELL]
10h00 : InvenTrust Properties Corp. [NYSE : IVT]
10h30 : NNN REIT, Inc. [NYSE : NNN]
11 h 00 : Highwoods Properties, Inc. [NYSE : HIW]
11 h 00 : Acadia Realty Trust [NYSE : AKR]
11h00 : NETSTREIT Corp. [NYSE : NTST]
12 h 00 : W. P. Carey Inc. [NYSE : WPC]
14h00 : Douglas Emmett, Inc. [NYSE : DEI]
Jeudi 12 février
8h30 : Kimco Realty Corporation [NYSE : KIM]
8h30 : Getty Realty Corp. [NYSE :GTY]
8h30 : LXP Industrial Trust [NYSE :LXP]
8h30 : Iron Mountain Incorporated [NYSE :IRM]
9h00 : Piedmont Realty Trust, Inc. [NYSE : PDM]
9h00 : Independence Realty Trust, Inc. [NYSE : IRT]
9h00 : Safehold Inc. [NYSE : SAFE]
10h00 : Essential Properties Realty Trust, Inc. [NYSE : EPRT]
10h00 : STAG Industrial, Inc. [NYSE : STAG]
12 h 00 : Four Corners Property Trust, Inc. [NYSE : FCPT]
17h00 : Federal Realty Investment Trust [NYSE : FRT]
Vendredi 13 février
9h00 : Healthcare Realty Trust Incorporated [NYSE : HR]
12 h 00 : Public Storage [NYSE : PSA]
13h00 : CareTrust REIT, Inc. [NYSE : CTRE]
14h00 : Sabra Health Care REIT, Inc. [NASDAQ : SBRA]
Événements à venir du secteur
8-11 février : Convention MBA en finance commerciale (San Diego, Californie)
11-13 février : Conférence d'hiver d'AFIRE (Washington, DC)
25-28 février : Conférence de printemps de CORFAC (Nouvelle-Orléans, Louisiane)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
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