Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?

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Après la fermeture des bureaux, le secteur de l'immobilier commercial fait face à un « retard sans précédent », à des pressions économiques et à la crainte d'une répétition | Bisnow, 16 novembre 2025

Le secteur de l'immobilier commercial subit encore les conséquences de la récente paralysie des services fédéraux américains, qui a duré 43 jours, entraînant une perte de 11 milliards de dollars pour le PIB et un important retard dans les projets immobiliers et hôteliers. Les promoteurs de logements sociaux sont confrontés à un blocage des prêts du HUD, à des retards dans l'approbation des allocations et à une accumulation des projets en attente, tandis que les hôteliers déplorent 1,2 milliard de dollars de pertes de revenus et des millions de nuitées inoccupées, les perturbations du secteur du voyage ayant fortement impacté l'économie. L'incertitude liée à une nouvelle paralysie des services fédéraux en début d'année prochaine, conjuguée à la hausse des coûts de financement et aux changements de politique du HUD qui réorientent les fonds alloués au logement permanent, oblige les acteurs de l'immobilier commercial à s'efforcer de conclure des transactions et de stabiliser leurs opérations avant l'échéance.

Les prix de l'immobilier commercial dans le Loop de Chicago chutent de 7,2 % en raison du taux de vacance des locaux | Bloomberg, 17 novembre 2025

La valeur des propriétés commerciales du Loop à Chicago a chuté d'environ 7,2 % l'an dernier, en raison de la baisse des prix de vente et du taux de vacance, selon un rapport du trésorier du comté. La valeur imposable des propriétés commerciales du Loop a diminué de 379,2 millions de dollars, entraînant une baisse des impôts fonciers, qui sont passés de plus de 1,1 milliard de dollars à 992,4 millions de dollars, d'après ce même rapport. L'impact de cette baisse des impôts fonciers se fait sentir au-delà des limites du district : les propriétaires de Chicago paient 469,4 millions de dollars de plus et les impôts fonciers industriels augmentent de 73,5 millions de dollars. La grande majorité des impôts fonciers sert à financer les caisses de retraite sous-financées de la ville. L'an dernier, le conseil municipal a rejeté à l'unanimité la proposition du maire Brandon Johnson d'augmenter les impôts fonciers de 300 millions de dollars.

Ackman affirme que ce n'est pas le moment pour les États-Unis de vendre Fannie Mae et Freddie Mac | Bloomberg, 18 novembre 2025

Bill Ackman a soutenu que le Trésor américain ne devrait pas vendre ses participations dans Fannie Mae et Freddie Mac pour le moment, arguant qu'une introduction en bourse en bonne et due forme prendrait beaucoup de temps et que plusieurs étapes sont nécessaires au préalable, notamment l'exercice par le gouvernement de ses bons de souscription lui permettant de détenir jusqu'à 79,9 % des actions ordinaires et la réintroduction des sociétés à la Bourse de New York (NYSE). Il a souligné que le Trésor avait déjà recouvré son investissement, majoré d'environ 25 milliards de dollars de dividendes, et que les actions préférentielles pouvaient être considérées comme remboursées, ouvrant ainsi la voie à une cotation. Ces déclarations interviennent alors que l'administration Trump envisage une introduction en bourse dès la fin de 2025 ou le début de 2026, bien que de nombreux acteurs du marché jugent ce calendrier irréaliste. Les actions des deux géants du crédit immobilier ont progressé après la présentation d'Ackman, mais les critiques avertissent qu'une introduction en bourse sans garantie gouvernementale claire pourrait perturber les marchés des titres adossés à des créances hypothécaires et faire grimper les coûts d'emprunt.

Les principaux pôles d'excellence en sciences, technologies, ingénierie et mathématiques (STEM) stimulent la demande en immobilier commercial | Commercial Property Executive, 20 novembre 2025

Le dernier indice de croissance de l'emploi dans les domaines des sciences, de la technologie, de l'ingénierie et des mathématiques (STEM) de RCLCO place une fois de plus Austin en tête, grâce à une main-d'œuvre qualifiée et abondante, une croissance rapide de l'emploi et une excellente qualité de vie. Seattle, Raleigh, Denver et Boston suivent, tandis que Dallas et Charlotte font leur entrée dans le top 10. À l'échelle nationale, entre 2019 et 2024, la croissance de l'emploi dans les STEM a été plus de deux fois supérieure à celle des emplois hors STEM, et les salaires restent près de deux fois plus élevés. Cette expansion alimente la demande d'espaces de bureaux, industriels et de recherche et développement, soutenue par la croissance de l'intelligence artificielle générative, des biotechnologies, des énergies renouvelables et de la fabrication de pointe, favorisée par des politiques fédérales telles que le CHIPS Act et l'Inflation Reduction Act. Si certains licenciements dans le secteur technologique ont soulevé des questions quant au rythme de cette évolution, le rapport souligne que la conjoncture économique générale pourrait expliquer ces suppressions de postes. Globalement, les STEM demeurent un moteur essentiel de la croissance économique locale et de l'activité immobilière commerciale.

La reprise naissante du marché des bureaux laisse la plupart des villes à la traîne | Wall Street Journal, 20 novembre 2025

La reprise du marché des bureaux aux États-Unis demeure très inégale. Seuls quelques quartiers de villes comme New York et San Francisco affichent une réelle amélioration, tandis que la plupart des grands marchés continuent de faire face à des taux de vacance record et à des loyers faibles. Le télétravail et le travail hybride ont durablement réduit la demande d'espaces de bureaux, rompant le lien historique entre croissance de l'emploi et location, et rendant de nombreux immeubles obsolètes ou en difficulté. La valeur des bureaux a fortement chuté, les assiettes fiscales de villes comme Washington et San Francisco se contractent et les taux de défaut de paiement sur les prêts hypothécaires de bureaux titrisés (CMBS) ont atteint des niveaux records. Les investisseurs restent prudents, car les volumes de ventes sont encore bien inférieurs aux niveaux pré-pandémiques et de nombreux propriétaires cèdent leurs biens aux créanciers. Face à une offre neuve limitée et à une augmentation des conversions, certaines villes manquent d'espaces de premier choix. Toutefois, les perspectives générales sont assombries par les suppressions d'emplois, l'évolution des besoins des locataires et l'incertitude quant à l'impact de l'IA sur la demande future de bureaux.