Immobilier commercial cette semaine - Quels sont les facteurs qui influencent le marché américain ?
2 mars 2026 - Actualités, indicateurs macroéconomiques et analyse du marché immobilier commercial américain.
Semaine du 2 mars 2026
Bienvenue dans cette nouvelle édition de CRE This Week, préparée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a sélectionné avec soin des indicateurs de marché, des articles, des études originales et des dates clés du secteur, essentiels pour l'immobilier commercial américain. Conscients de la valeur de votre temps, nous sommes ravis de vous proposer chaque lundi matin des analyses qui vous permettent de rester informé et de gagner du temps.
Pour plus d'indicateurs économiques clés importants pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par grand type d'actif.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice des prix des logements S&P Case-Shiller
S&P Dow Jones Indices a publié le 24 février les indices S&P Cotality Case-Shiller des prix de l'immobilier résidentiel pour décembre 2025. L'indice national a progressé de 1,3 % sur un an, soit la plus faible hausse annuelle depuis 2011 et 5,3 points de pourcentage en dessous de la moyenne décennale. L'indice composite des 20 plus grandes villes a augmenté de 1,4 % sur un an, et celui des 10 plus grandes villes de 1,9 %. L'année 2025 a été marquée par deux phases distinctes : les prix ont progressé de 2,6 % jusqu'en juin, avant de reculer de 1,3 % au cours du second semestre, les 20 métropoles affichant des performances négatives sur cette période. Chicago (+5,3 %), New York (+5,1 %) et Cleveland (+4,0 %) ont enregistré les plus fortes hausses, tandis que Tampa (-2,9 %), Denver (-2,1 %), Phoenix (-1,5 %), Dallas (-1,5 %) et Miami (-1,5 %) ont subi les baisses les plus importantes. S&P a noté que l'inflation a dépassé l'appréciation des prix de l'immobilier à partir de juin, rendant les rendements réels négatifs pour la première fois en plus d'une décennie.
L'érosion du patrimoine immobilier pourrait continuer de peser sur la confiance et les dépenses des consommateurs jusqu'en 2026. Concernant le logement collectif, les taux d'intérêt hypothécaires élevés et la rareté des biens disponibles à la revente rendent l'accession à la propriété inaccessible à de nombreux ménages, soutenant ainsi la demande locative malgré un ralentissement de la croissance nominale des prix. La disparité régionale est significative : les marchés du Midwest et du Nord-Est, où les prix augmentent, ont généralement moins de projets de construction en cours, ce qui maintient à la fois la valeur des logements et la demande locative, tandis que les marchés de la Sun Belt, confrontés à des corrections de prix, absorbent également la plus grande part des livraisons de logements collectifs, accentuant la pression sur les fondamentaux des marchés de la vente et de la location.
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 24 février son rapport mensuel sur le commerce de gros pour décembre 2025, initialement prévu pour le 9 février, en raison de l'interruption des financements fédéraux à l'automne. Les ventes de gros ont progressé de 1,0 % par rapport au mois précédent pour atteindre 722,1 milliards de dollars, après une hausse révisée de 1,4 % en novembre, et affichent une progression de 5,2 % sur un an. Les ventes de biens durables ont enregistré la plus forte croissance, avec une hausse de 1,7 %, tandis que celles des biens non durables ont augmenté de 0,4 %. Les stocks totaux ont légèrement progressé de 0,2 % pour s'établir à 918,0 milliards de dollars, soit un troisième mois consécutif de faible hausse, et sont en augmentation de 2,9 % par rapport à décembre 2024. Le ratio stocks/ventes a reculé à 1,27, contre 1,28 en novembre et 1,30 il y a un an. Pour l'ensemble de l'année 2025, les ventes de gros ont totalisé 8 440 milliards de dollars, en hausse de 4,8 % par rapport à 2024. Ces chiffres ne sont pas corrigés des variations de prix.
Les données de décembre montrent que les ventes ont progressé plus rapidement que les stocks pour le deuxième mois consécutif, ramenant le ratio ventes/stocks à 1,27, son niveau le plus bas depuis début 2024. La hausse de 2,9 % des stocks sur un an indique un cycle de réapprovisionnement progressif qui devrait soutenir la demande à court terme d'espaces d'entreposage et de distribution. Toutefois, la modération du rythme de ce réapprovisionnement suggère que les distributeurs procèdent à une reconstitution sélective de leurs stocks. Une gestion des stocks plus efficace et une rotation plus rapide favorisent les installations logistiques modernes et bien situées par rapport aux espaces plus anciens et moins performants. La vigueur des ventes en gros est cohérente avec la demande privée soutenue observée dans les données du PIB du quatrième trimestre, même si la croissance réelle des dépenses de consommation a montré des signes de ralentissement en fin d'année.
Le Conference Board a publié l'indice de confiance des consommateurs pour le mois de février le 24 février. Cet indice a progressé de 2,2 points pour atteindre 91,2, dépassant les prévisions (87,1) et mettant fin à une série record de six mois de baisse. Il reste toutefois nettement inférieur au pic de 112,8 atteint en novembre 2024. Cette hausse est entièrement due aux anticipations : l'indice des anticipations a progressé de 4,8 points pour s'établir à 72,0, mais reste pour le treizième mois consécutif sous le seuil d'alerte à la récession (80). L'indice de la situation actuelle a reculé de 1,8 point à 120,0, son plus bas niveau depuis février 2021. L'écart de rémunération sur le marché du travail s'est légèrement amélioré à +7,4 %.
L'actualité positive masque une consommation toujours prudente. Les conditions actuelles sont à leur plus bas niveau depuis cinq ans et les anticipations restent inférieures à 80 points en raison d'une faible propension aux engagements financiers importants. Les réponses écrites étaient majoritairement négatives, principalement en raison des mentions des prix, de l'inflation, du commerce et de la politique. Les projets d'achat de biens de grande valeur ont augmenté, mais les intentions d'achat de logements sont restées stables et les projets de dépenses de services ont diminué, les consommateurs privilégiant les dépenses essentielles aux dépenses discrétionnaires. Pour l'immobilier commercial, le décalage entre la perception actuelle des consommateurs et celle à six mois complique les perspectives de location, notamment pour les locataires de biens discrétionnaires et expérientiels. La stabilité des intentions d'achat de logements continue de prolonger la durée des locations, soutenant ainsi le taux d'occupation des immeubles collectifs, même si la détérioration de la confiance des ménages plus âgés et à revenus plus élevés pourrait limiter la croissance des loyers des logements de catégorie A.
Indice des prix à la production
Le Bureau des statistiques du travail a publié l'IPP de janvier 2026 le 27 février. L'IPP global a progressé de 0,5 % par rapport au mois précédent, soit sa plus forte hausse depuis septembre, et de 2,9 % sur un an. L'IPP de base (hors alimentation et énergie) a accéléré à 3,6 % sur un an. Ces deux chiffres mensuels sont nettement supérieurs aux prévisions consensuelles de 0,3 %. La hausse de l'IPP global est principalement due aux services (+0,8 %), tandis que la demande finale de biens a reculé de 0,3 % en raison d'une chute de 5,5 % du prix de l'essence. La demande de biens de base a néanmoins progressé de 0,7 %, et les prix des métaux ont bondi de 4,8 %. L'indice de la demande finale hors alimentation, énergie et services commerciaux a augmenté de 0,3 %, enregistrant ainsi sa neuvième hausse mensuelle consécutive.
Cette publication confirme que les pressions sur les prix des pipelines restent bien supérieures à la zone de confort de la Fed, limitant ainsi sa marge de manœuvre pour des baisses de taux à court terme, actuellement comprises entre 3,50 % et 3,75 %. Le rendement des obligations du Trésor à 10 ans est passé sous la barre des 4 % suite à cette publication, mais cette baisse est due à un repli vers des valeurs refuges, les marchés actions ayant chuté face aux craintes de stagflation, et non à une amélioration des anticipations d'inflation. Cette distinction est importante pour l'immobilier commercial, car la baisse des taux à long terme, liée au risque de récession, indique une demande locative plus faible et des prêteurs plus prudents, et non de meilleures conditions de souscription. Les coûts d'emprunt devraient rester élevés jusqu'à la mi-année, et toute baisse des rendements reflétera un ralentissement de la croissance plutôt qu'un véritable assouplissement de la politique monétaire.
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié simultanément, le 27 février, le rapport sur la valeur des travaux de construction réalisés en novembre et décembre 2025, avec un retard dû à l'arrêt des financements fédéraux à l'automne. Les dépenses totales de construction en décembre ont été estimées à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 2 168,8 milliards de dollars, en hausse de 0,3 % par rapport à novembre, mais en baisse de 0,4 % sur un an. La construction privée a progressé de 0,5 % sur le mois pour atteindre 1 647,1 milliards de dollars, tirée par une hausse de 1,5 % des dépenses résidentielles, tandis que la construction non résidentielle privée a reculé de 0,7 % à 730,9 milliards de dollars. La construction publique a légèrement diminué de 0,5 % à 521,7 milliards de dollars. Pour l'ensemble de l'année 2025, les dépenses totales de construction s'élèvent à 2 164,4 milliards de dollars, en baisse de 1,4 % par rapport à 2024, la construction privée reculant de 2,9 % et la construction publique progressant de 3,6 %.
La construction privée non résidentielle a reculé de 3,1 % en 2025, à 742,4 milliards de dollars, enregistrant ainsi son premier repli annuel depuis 2020. Ce repli s'explique par le ralentissement des projets industriels hérités des programmes CHIPS et IRA, conjugué à des taux d'intérêt élevés, à la hausse du coût des matériaux due aux droits de douane et à un resserrement des conditions d'octroi de crédit pour la construction, tous types de biens immobiliers commerciaux confondus. Pour l'immobilier commercial, la diminution des projets en cours constitue un facteur positif pour l'offre : la réduction des nouvelles constructions au cours des 12 à 24 prochains mois devrait soutenir la croissance des taux d'occupation et des loyers, notamment dans les secteurs industriel et résidentiel collectif. Compte tenu de la faible probabilité d'une baisse significative des coûts d'emprunt à court terme, l'activité de construction devrait rester modérée, confortant l'idée que la reprise de ce cycle sera davantage tirée par un resserrement de l'offre que par une accélération de la demande.
Nouvelles
Actualités à connaître
Les prêteurs ont accordé environ 121,91 milliards de dollars de crédits pour les centres de données américains en 2025. Le prêt moyen s'élevait à 1,2 milliard de dollars, tandis que le prêt médian n'était que de 40 millions de dollars, ce qui indique que les grandes banques en bénéficient de manière disproportionnée. Les mécanismes de financement comprennent les lignes de crédit, les titres adossés à des actifs (ABS), les CMBS et les obligations de recettes industrielles. Un prêt de 6,92 milliards de dollars accordé à QTS Realty Trust a impliqué 11 prêteurs. Switch a émis pour environ 3,5 milliards de dollars d'ABS sur un total de 15 milliards de dollars. L'Arizona, l'Illinois et le Texas étaient les États ayant accordé le plus de prêts. Un projet d'envergure dans le comté de Doña Ana, au Nouveau-Mexique, prévoit un investissement pouvant atteindre 165 milliards de dollars sur 30 ans.
Le département de la Sécurité intérieure (DHS) prévoit de dépenser 38,3 milliards de dollars pour acquérir des bâtiments industriels destinés à être transformés en centres de détention pour immigrants. Il a déjà acheté au moins huit propriétés dans six États pour un montant total de 700 millions de dollars. De nombreux vendeurs obtiennent des primes importantes par rapport aux prix d'achat récents ou aux estimations. L'ICE cible les entrepôts vacants non bâtis sur un marché offrant une surface disponible record de 1,5 milliard de pieds carrés. Cependant, au moins huit autres transactions ont échoué suite à l'opposition, bipartisane, des élus locaux, qui invoquent la saturation des infrastructures et l'opposition des communautés.
Au troisième trimestre 2025, le taux de défaillance des prêts multifamiliaux auprès des banques communautaires, commerciales et d'épargne a atteint 1,37 %, son plus haut niveau depuis la reprise post-crise financière. Les défaillances graves, supérieures ou égales à 90 jours, représentent désormais environ 7,1 milliards de dollars d'exposition à risque. Le taux de pertes a grimpé à 911 millions de dollars au troisième trimestre 2025, soit près du double des 504 millions de dollars enregistrés un an plus tôt. Cette détérioration s'accélère plus rapidement qu'au cours de la crise de 2008, sous l'effet d'une exposition accrue aux taux variables, d'une forte hausse des taux de capitalisation et de baisses de valeur concentrées sur certains marchés et certaines générations de prêts.
À Austin, les loyers devraient se stabiliser ou augmenter cette année après au moins dix trimestres de baisse. Le nombre de logements locatifs en construction dans la ville diminue rapidement, avec un peu moins de 9 000 unités attendues en 2026, soit 72 % de moins que le pic de 2024. La croissance démographique reste soutenue, alimentée par les emplois dans les secteurs de la technologie, de la biomédecine et de la fonction publique, et le taux de vacance a diminué l'an dernier pour la première fois depuis 2021. Les investisseurs sont de retour, le volume des transactions ayant progressé de 18 % sur un an. Le redressement d'Austin est considéré comme un indicateur avancé pour l'ensemble de la Sun Belt, où des villes comme Nashville et Phoenix continuent d'absorber une offre excédentaire.
Selon JLL, l'offre de centres de données en Californie du Sud devrait quasiment doubler dans les prochaines années, malgré d'importants obstacles réglementaires et financiers. Le marché ne dispose actuellement que de 335 mégawatts de capacité, l'une des plus faibles d'Amérique du Nord, mais un taux de vacance national proche de 1 % suscite l'intérêt des promoteurs. Le cadre réglementaire californien en matière d'autorisations demeure un frein majeur : la supervision de l'État est requise pour les projets dépassant 50 mégawatts, et le coût de l'électricité s'élève en moyenne à 18 cents par kilowattheure, soit plus du double des tarifs pratiqués au Texas et en Virginie du Nord. La plupart des projets sont dimensionnés juste en dessous des seuils réglementaires afin d'éviter de longues procédures d'approbation. Un projet de loi californien, prévoyant notamment une exonération partielle de la taxe de vente pour les projets alimentés par des énergies renouvelables, pourrait contribuer à améliorer leur faisabilité.
La Cour suprême a statué par six voix contre trois que l'utilisation par Trump de l'IEEPA pour imposer des droits de douane mondiaux était inconstitutionnelle, mais l'impact de cette décision sur l'immobilier commercial semble limité. Trump a rapidement annoncé un droit de douane général de 15 % en vertu d'autres dispositions légales, tandis que les droits sur l'acier, l'aluminium et les semi-conducteurs restent en vigueur. Les marchés ont à peine réagi, le rendement des obligations du Trésor à 10 ans se maintenant aux alentours de 4 %. Les réactions du secteur de l'immobilier commercial ont été mitigées : certains ont constaté un allègement des coûts des intrants, tandis que d'autres ont souligné une nouvelle incertitude concernant les dépenses d'investissement. Le secteur industriel a été cité comme le plus exposé, bien que la location de locaux industriels aux États-Unis ait tout de même progressé de 12 % en 2025 pour atteindre 941 millions de pieds carrés. Les économistes ont noté que les recettes douanières étaient modestes par rapport à l'économie en général et que les pressions sur les coûts de construction étaient davantage dues aux pénuries de main-d'œuvre liées à l'immigration qu'aux droits d'importation. La révision de l'ACEUM en juillet 2026 et la large autorité conférée par l'article 301 laissent présager une incertitude persistante en matière de politique commerciale.
Les acheteurs hors de la ville représentent désormais près de 62 % des consultations de maisons en ligne dans les 100 plus grandes métropoles américaines, contre 48,6 % en 2019, selon a Agent immobilier.comAnalyse des données du quatrième trimestre 2025. Le Sud-Est a attiré la plus grande part d'intérêt non local (64,6 %), avec Cape Coral, Lakeland, Durham, Sarasota et Poughkeepsie en tête. Seules 13 grandes métropoles restent dominées par les acheteurs locaux, notamment New York, Chicago, Dallas, Atlanta et Washington, D.C., bien que l'engagement local y ait diminué depuis 2019. Les plus fortes variations de l'intérêt local vers l'intérêt extérieur ont été observées à San Francisco, Philadelphie, Pittsburgh, Omaha et Detroit, ces cinq villes connaissant une croissance des emplois liés à l'IA, l'expansion des centres de données et les investissements dans les infrastructures énergétiques.
INSIGHTS Spotlight
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Rapport | Investissements et transactions immobilières commerciales aux États-Unis (T4 2025)
Au quatrième trimestre, le volume des transactions a atteint 179,9 milliards de dollars, soit une hausse de 20,2 % sur un an, le secteur industriel enregistrant une progression de 54 % sur un an pour s'établir à 44,9 milliards de dollars. 2025 marque la première augmentation annuelle du nombre de transactions depuis 2021 et la deuxième année consécutive de hausse du volume total en dollars, signe d'une reprise durable. Les prix médians ont atteint des sommets post-COVID dans tous les secteurs, à l'exception de l'hôtellerie-restauration, et ce pour la première fois depuis 2022.
Pour obtenir davantage d'informations sur l'activité transactionnelle nationale, régionale et sectorielle, consultez nos graphiques interactifs des résultats trimestriels et annuels, ou téléchargez le rapport complet.
Le marché de l'immobilier commercial n'a pas connu de reprise spectaculaire en 2025. Il a accompli quelque chose de plus important : il s'est stabilisé. Omar Eltorai et Cole Perry, accompagnés des experts en évaluation et performance Phil Tily, Alexander Jaffe (MAI) et Michael Amthor, analysent la situation pour l'année 2025 à l'aide des données d'Altus sur les transactions immobilières commerciales américaines et de l'analyse de l'indice ODCE réalisée par Altus.
Points clés à retenir :
Secteur industriel : Les capitaux institutionnels semblent se concentrer sur la logistique de grande envergure ; l’activité liée aux transactions de moindre envergure a sensiblement ralenti.
Commerce de détail : Les investisseurs sont de plus en plus attirés par les opportunités de location à la valeur de marché, une tendance similaire à celle qui avait suscité l’intérêt du secteur industriel il y a cinq ans.
Bureau : Les événements spécifiques aux actifs sont désormais le principal moteur des variations de valeur, la réévaluation généralisée du marché semblant avoir largement atteint son apogée.
Appartements : Le ralentissement du marché dans les régions ensoleillées, la reprise des marchés d’entrée de gamme et la hausse des coûts influencent le profil de rendement de l’ensemble du secteur.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publication des données (Heures en HNE)
Lundi 2 mars
9h45 : Indice PMI final S&P du secteur manufacturier américain (février)
10h00 : ISM manufacturier (février)
Mercredi 4 mars
8h15 : Emploi chez ADP (février)
9h45 : Indice PMI final des services américains de S&P (février)
10h00 : Services ISM (février)
14h00 : Livre beige de la Fed
Jeudi 5 mars
8h30 : Productivité américaine (T4)
8h30 : Indice des prix à l’importation (février)
Vendredi 6 mars
8h30 : Rapport sur l’emploi aux États-Unis (février)
Événements à venir du secteur
3 et 4 mars : NAIOP I.CON West 2026 (Los Angeles, Californie)
9-11 mars : Retcon 2026 (Las Vegas, NV)
16-19 mars : Conférence de printemps de la NCREIF (Scottsdale, AZ)
24-27 mars : Conférence annuelle de l'ARES (Sandestin, Floride)
24-26 mars : NAREIT REITwise (Hollywood, Floride)
24-26 mars : Shoptalk Spring (Las Vegas, NV)
26-27 mars : Conférence de printemps de la PREA (Nashville, TN)
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur principal de la recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort d'une expérience de plus de dix ans dans le secteur, notamment dans la gestion d'investissements et le financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. Outre la publication régulière d'articles et de rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans divers médias, notamment le Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
Ressources
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Que nous apprennent les dernières données sur les prêts concernant le financement de l'immobilier commercial ?
