Investissement locatif unifamilial: Un type d'actif à noyau étendu

Classe d'actifs émergente

Au cours des cinq dernières années, les locations unifamiliales (SFR) ont rapidement évolué d'une classe d'actifs exploitée par des propriétaires « familiaux » à une opportunité pour les investisseurs institutionnels. L’investissement locatif unifamilial est passé d’achats dispersés à une classe d’actifs institutionnels exploitée comme un modèle économique.

Il existe environ 15,0 millions d'unités SFR aux États-Unis, détenues majoritairement par des investisseurs individuels. Environ 45 % appartiennent à des propriétaires qui ne possèdent qu'un seul logement et 87 % en possèdent 10 ou moins. Malgré une croissance rapide, les institutions (avec des portefeuilles de plus de 2 000 propriétés) ne possèdent que 400 000 logements.

Le stock limité de logements existants, associé à la hausse des prix des logements à travers le pays, oblige les acheteurs potentiels à envisager la location pour atteindre leurs objectifs de style de vie. Alors que la location continue d’être une option populaire parmi les ménages d’une seule personne, les familles en pleine croissance et même les baby-boomers en diminution, il existe une opportunité pour les investisseurs institutionnels de devenir propriétaires de ce segment de marché précieux.

Opportunité pour les investisseurs

En tant qu'investissement, les SFR offrent aux investisseurs institutionnels des flux de trésorerie prévisibles, des rendements stables et une évolutivité, bénéficiant du phénomène selon lequel les loyers ont tendance à augmenter même en période de récession.

Avec des tarifs de location MFR en baisse de 1,1 % sur un an et des tarifs de location SFR en hausse de 3,8 % sur un an, les SFR sont devenus un nouveau type d'actifs rentables, durables et à noyau étendu.

Par rapport aux locations multifamiliales (MFR), les SFR présentent également une plus grande stabilité des locataires. De 2013 à 2018, les locataires des SFR avaient un taux de rétention de 70 %, tandis que les locataires des MFR n'avaient qu'un taux de rétention de 50 % à 53 %. Ce taux de rétention, associé à la tendance à une taille médiane des ménages plus grande et à un revenu médian des ménages plus élevé, a conduit à la stabilité de la classe d’actifs SFR.

Construire pour louer

Les investisseurs souhaitant entrer sur le segment de marché SFR le font généralement via des achats dispersés ou en développant (ou acquérant) des communautés à construire à louer (BFR).

Avec un parc de logements limité et une évolution vers le travail à distance permanent, les communautés BFR offrent davantage d'opportunités sur les marchés secondaires et tertiaires, à mesure que les travailleurs s'éloignent des centres-villes. Les communautés BFR sont attrayantes pour les investisseurs au niveau du portefeuille car elles sont plus faciles à souscrire, ont un faible coût du capital et sont plus efficaces à exploiter.

Les BFR sont généralement plus petits et moins coûteux à construire que les maisons neuves à vendre. Grâce aux BFR, les constructeurs peuvent évoluer plus rapidement et les investisseurs peuvent acheter davantage de stocks. En 2020, les promoteurs étaient en passe d’atteindre 55 000 à 60 000 mises en chantier de nouveaux logements locatifs, contre 40 000 en 2019, et une fourchette de seulement 15 000 à 20 000 quelques années auparavant. La construction de logements locatifs devrait être le segment de marché qui connaît la croissance la plus rapide et nous prévoyons que plus de 100 000 logements BFR seront livrés au cours de chacune des trois prochaines années.

Les défis liés aux évaluations

La propriété de SFR étant largement orientée vers des biens individuels, les estimations de valorisation sont traditionnellement réalisées à une échelle individuelle. Historiquement, les investisseurs de SFR s’appuyaient sur le Broker Price Opinion (BPO), une estimation de la valeur du logement réalisée par un courtier immobilier. Le principal défaut d’un BPO est qu’il ne reflète pas les actions des acheteurs institutionnels. Les SFR sont des actifs générateurs de revenus et ils sont achetés en fonction de leur capacité à générer des flux de trésorerie et des rendements.

Alors que les SFR restent le choix préféré de nombreuses familles locataires, ils constituent un type d’actif de base étendu de plus en plus attractif pour les investisseurs. Même si un BPO peut suffire à un investisseur familial qui achète une seule propriété, cela représente un défi pour un investisseur institutionnel qui tente de se développer.

Solution de valorisation évolutive

Le Groupe Altus présente une alternative aux modèles BPO et de valorisation d'actifs uniques avec la technique des flux de trésorerie actualisés (DCF). Grâce au DCF, les investisseurs peuvent déterminer plus rapidement et plus précisément la valeur de marché des portefeuilles SFR à grande échelle.

Le modèle DCF est exécuté par un évaluateur immobilier et valorise ensemble un portefeuille de propriétés. Cela aboutit à une répartition des liquidités permettant d’atteindre le retour sur investissement souhaité et permet une comparaison entre SFR et d’autres types d’actifs dans le portefeuille de l’investisseur.

L'équipe d'évaluation SFR du Groupe Altus fournit ses services pour plus de 6 000 SFR chaque trimestre et utilise une plateforme de données propriétaire qui analyse plus de 1 600 points de données pour chaque propriété.