Le risque de refinancement à court terme met en danger les principaux marchés de bureaux

Le secteur des bureaux reste à un point d’inflexion critique, dans la mesure où les politiques de travail à distance ont dissocié la croissance de la demande d’espaces de bureaux de la croissance de l’emploi de bureau. Et plus de trois ans après le début de la pandémie, les taux d’occupation des bureaux restent faibles. Kastle Systems a signalé occupation des bureaux de 47,2% pour la semaine se terminant le 20/8.

Mais la trajectoire des espaces de bureaux varie considérablement selon le type de locataire et le marché, en particulier dans les grandes métropoles les plus grandes et les plus dynamiques. Les locataires légaux et financiers étaient parmi les premiers à retourner au bureau, soutenant en partie des marchés comme celui de New York. Dans le même temps, cependant, les locataires technologiques ont loin derrière, mettant en danger des marchés comme San Francisco, dans lequel on estime que 28 % des immeubles de bureaux ont un locataire lié à la technologie.

Figure 1 - Pourcentage d'immeubles de bureaux avec un locataire technologique

Les perspectives des bureaux se sont détériorées sur la plupart des principaux marchés, car les expirations prévues des baux exacerbent le potentiel d'un afflux d'espaces de bureaux sur le marché, ce qui suscite des inquiétudes quant aux espaces excédentaires en compétition pour une demande moindre. Sept des dix principaux marchés de bureaux analysés ont un pourcentage plus élevé de surfaces de bureaux louables nettes expirant au cours des trois prochaines années (2023 à 2026) qu'avant la pandémie (2020 à 2023). Parmi eux, San Francisco a le taux de refinancement attendu sur trois ans le plus élevé, de 2023 à 2026, avec 27,7 % de la surface louable nette (NRA). Le marché des bureaux de Los Angeles se trouve dans une situation similaire, avec environ 26,5 % des NRA qui expireront d’ici 2026.

Chicago a connu la plus forte augmentation de l'estimation prospective sur trois ans des NRA expirant par rapport à 2020 – en hausse de 5,5 % à 20,9 % – ce qui la place étroitement en ligne avec l'ensemble des autres grands marchés, qui ont 22,0 % des NRA expirant entre 2023 et 2026.

Figure 2 - Pourcentage de surface louable nette expirant dans les 3 ans

Trois marchés ont connu une baisse du risque de refinancement à court terme, notamment Miami, Atlanta et Washington – qui figuraient tous parmi les principaux bénéficiaires de la migration nette pour les principaux marchés en 2022. Le risque de refinancement à court terme à Miami et à Atlanta a connu de fortes diminutions de 2020 à 2023, chutant respectivement de 5,9 % et 4,4 %. Pendant ce temps, Washington DC a connu une légère baisse de 0,2 %.

Un défi difficile à long terme

Naturellement, l’adoption généralisée d’un format de travail à distance et/ou hybride affecte la demande à long terme en espaces de bureau. Même si tous les baux finiront par expirer, regarder au-delà des taux de reconduction à court terme jusqu’en 2026 peut aider à illustrer quels principaux marchés présentent une dynamique offre-demande à long terme plus (ou moins) attrayante. Près de 70 % des espaces de bureaux actuellement loués à San Francisco et 63,1 % des espaces de bureaux à Los Angeles devraient être renouvelés au cours des 10 prochaines années. En revanche, moins de 50 % des espaces de bureaux loués devraient expirer au cours des 10 prochaines années à Atlanta. Le marché des bureaux de Miami ressemble davantage aux principaux marchés dans leur ensemble au cours de cette période, avec 57,2 % des NRA expirant au cours des 10 prochaines années.

Figure 3 - Pourcentage cumulé de superficie louable nette expirant dans les 10 ans

Le côté positif potentiel

Les baux expirés peuvent être bénéfiques pour les propriétaires de bureaux sur les marchés où les loyers dépassent les loyers contractuels en vigueur – en supposant que la propriété sera en mesure de remplir l'espace prévu par le bail expiré avec un nouveau bail au taux de location plus élevé du marché.

Boston présente le plus grand écart de loyer du marché par rapport aux loyers contractés au deuxième trimestre 2023, à 16,9 %, tandis que Houston est le seul marché majeur au deuxième trimestre 2023 dans lequel le loyer du marché est inférieur au loyer contractuel en place, avec un écart de -3,9 %. Les marchés de bureaux de Washington, Chicago et Los Angeles ont tous vu les spreads descendre en dessous de 5 %, tandis que d'autres grands marchés continuent d'imposer des loyers de marché supérieurs de 10 % ou plus aux loyers contractuels en vigueur.

Figure 4 - Loyer de marché étalé sur le loyer contractuel en place entre le T2 2022 et le T2 2023

Depuis 2020, l’écart entre les loyers du marché et les loyers contractés sur place s’est élargi à Atlanta (+5,7 %), Miami (+6,7 %), Dallas (+4,5 %) et Washington (+1,6 %), tandis qu’il s’est rétréci à Boston. (-0,9 %), New York (-7,5 %), San Francisco (-1,8 %), Los Angeles (-5,6 %), Chicago (-7,6 %) et Houston (-3,9 %).

Mettre ensemble

L’adoption d’habitudes de travail à distance et hybrides a considérablement modifié la demande d’espaces de bureau, mais les appels apocalyptiques pour le secteur des bureaux sont probablement hyperboliques. Les parallèles récents dans le commerce de détail et l’hôtellerie offrent un aperçu de l’avenir potentiel du bureau ; l’essor du commerce électronique n’a pas éliminé le commerce de détail, tout comme les locations à court terme (par exemple Airbnb) n’ont pas éliminé les hôtels. Cependant, dans les deux cas, ces perturbateurs ont fondamentalement modifié l’offre et la demande d’espaces commerciaux associés.

En ce qui concerne le secteur des bureaux, les marchés dans lesquels le risque de refinancement à court terme est élevé et où les loyers du marché ne dépassent pas de manière significative les loyers en vigueur connaîtront probablement davantage de difficultés à mesure que l'offre augmente et ne seront pas satisfaits par une augmentation compensatoire de la demande. Trois marchés à surveiller sont ceux où les écarts de loyer entre le marché et le contrat sont plus faibles au deuxième trimestre 2023 et où les expirations des NRA sur trois ans sont supérieures à 20 %, notamment Chicago, Los Angeles et San Francisco. Il va de soi que le travail à domicile n’éliminera pas le besoin de bureau mais obligera plutôt le secteur à s’adapter.