Mesurer l'impact du travail à distance sur l'incertitude au bureau

Le récit actuel du bureau

Le débat sur l’avenir du bureau est largement couvert par les médias et les médias industriels. Les grandes lignes de ces histoires sont devenues répétitives et la discussion semble bloquée sur un nombre limité de nouvelles données et analyses. Voici où en est le discours actuel : le passage au travail à distance a diminué la demande d’espaces de bureaux, remettant en question la situation financière et économique de nombreux immeubles de bureaux, tout en augmentant l’incertitude quant à la valorisation des bureaux à l’avenir.

Alors que l’avenir du secteur des bureaux semble en apparence remis en question, peindre avec un pinceau trop large est tentant mais pas approprié. Tous les marchés géographiques et tous les immeubles de bureaux ne seront pas impactés de la même manière. Comprendre les caractéristiques spécifiques du marché et de l'immobilier est de plus en plus important pour définir des attentes plus raisonnables en matière de performance, de valorisation et de retour sur investissement des bureaux.

La baisse rapide de la confiance du marché dans la valeur des bureaux, provoquée en partie par la hausse rapide du coût du capital et les questions entourant la demande continue d'espaces de bureaux, a contribué à un élargissement de l'écart acheteur-vendeur et à un blocage des activités de transaction. réduisant la confiance du marché dans le secteur. Si l’activité transactionnelle peut servir d’indicateur de la confiance du marché, il y en a peu dans le secteur des bureaux.

Comprendre l’impact direct du travail à distance sur le bureau est également crucial pour comprendre les effets plus larges sur d’autres secteurs. L’augmentation du travail à distance a probablement stimulé la demande d’unités multifamiliales plus grandes intégrant des bureaux à domicile. L'éloignement des populations diurnes des quartiers centraux des affaires (CBD) a été une aubaine pour le commerce de détail de banlieue à proximité du domicile et un défi pour le commerce de détail du centre-ville.

Alors que les professionnels de l'immobilier d'entreprise continuent de se débattre avec les effets et les implications à long terme du travail à distance, la récente publication du Estimations sur un an de l’American Community Survey (ACS) du recensement américain de 2022 est inestimable. L'enquête se concentre sur les zones géographiques américaines comptant plus de 65 000 habitants, couvrant la plupart des zones statistiques métropolitaines (MSA) des États-Unis, offrant ainsi une image plus claire de l'évolution de la tendance.

Cartographie de l'adoption du travail à distance par MSA

Même s’il n’était guère la norme à l’époque, le concept de « nomadisme numérique » a précédé la pandémie, reflétant une tendance selon laquelle la technologie pourrait permettre le travail à distance et promouvoir des modes de vie indépendants du lieu. En 2019, la plupart des MSA aux États-Unis ont déclaré que moins de 10 % de leurs effectifs étaient des travailleurs entièrement à distance. Cependant, certaines régions telles que le Triangle de recherche de Caroline du Nord et Austin, au Texas, étaient en avance dans l'adoption de ce mode de vie, en grande partie grâce à leurs secteurs technologiques solides et à leur scène culturelle dynamique.

En plus de ces pôles de l'industrie technologique, des destinations axées sur les loisirs telles que Saint George, UT, Boulder, Colorado, Bend, OR et Wilmington, Caroline du Nord ont toutes dépassé le seuil de 10 % pour les populations travaillant à distance. Leur réputation de beauté des paysages et de possibilités de loisirs attirait ceux qui recherchaient un meilleur équilibre entre leurs responsabilités professionnelles et leurs intérêts personnels.

Figure 1 – Part du travail à domicile en 2019

Mais en 2022, le nomadisme numérique ne se limitait pas au secteur technologique. La plupart des MSA comptaient plus de 10 % d'effectifs entièrement à distance, malgré la réouverture et les pressions de nombreux employeurs pour ramener leurs employés au bureau après la pandémie. De nombreux MSA notables ont maintenu des niveaux élevés de travail à distance jusqu'en 2022, avec 18 MSA affichant plus de 20 % d'effectifs entièrement distants ; ces MSA comprenaient :

Figure 2 – Part du travail à domicile en 2022

La Silicon Valley (San Francisco et San Jose MSA) a connu la plus forte variation nette de la main-d'œuvre à distance entre 2019 et 2022, soit 20 points de pourcentage. Washington, DC et Seattle, WA suivaient de près avec un écart de 19 points de pourcentage. Boulder, Austin et Raleigh, même s'ils partaient de niveaux élevés (> 10 %) avant la pandémie, ont tout de même connu une évolution de 16 à 18 points vers le travail à distance.

Figure 3 - Evolution de la part du travail à domicile (2019-2022)

Augmentation du travail à distance, diminution de l'activité du marché

Sur les marchés où le travail à distance a été davantage adopté, les transactions de bureaux ont connu des baisses plus importantes, reflétant l'incertitude accrue concernant les immeubles de bureaux sur ces marchés. Divers éléments, tels que les options de financement et les caractéristiques spécifiques du marché ou des actifs, peuvent influencer les décisions de transaction. Pourtant, plus le niveau de main-d’œuvre entièrement distante semble correspondre à une activité de transaction plus faible sur les marchés. Pour chaque point de pourcentage d’augmentation du nombre de travailleurs entièrement à distance entre 2019 et 2022, les transactions au bureau ont diminué d’environ 1,8 %.

Figure 4 – Évolution de la part du travail à domicile par rapport à l'évolution de l'activité de transaction au bureau

Avoir hâte de

Ces résultats des estimations sur un an de l’ACS 2022 marquent le début d’une analyse plus approfondie. La prochaine publication des estimations sur cinq ans fournira une vue plus complète des tendances démographiques, y compris le travail à distance, à des échelles géographiques plus petites jusqu'aux secteurs de recensement individuels. Cette analyse n’est pas uniquement un exercice rétroactif mais peut constituer la base d’un modèle de risque pour les futurs chocs exogènes sur les tendances des habitudes de travail. Ces perturbations ne résultent peut-être pas d’une future pandémie, mais plutôt d’autres facteurs de risque imminents, tels que des changements environnementaux ou géopolitiques. La nature évolutive du travail à distance aux États-Unis offre un aperçu des implications plus larges pour tous les secteurs CRE.