Comment calculer le rendement de la dette dans l'immobilier commercial

Rapport prêt/valeur (LTV)

Le calcul pour le Loan-to-value = Montant du prêt hypothécaire / Valeur de la propriété

Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)

Le calcul du ratio de couverture du service de la dette = Résultat opérationnel net / Service de la dette

Rendement de la dette (DY)

Le calcul du rendement de la dette = résultat opérationnel net (NOI) / montant du prêt

Même s’il est assez clair dans quelle mesure le LTV et le DSCR sont liés à l’exploitation de la propriété, les nouveaux venus dans l’immobilier savent généralement moins bien ce que le rendement de la dette indique à un prêteur. Vous pouvez également considérer le rendement de la dette comme le rendement que le prêteur recevrait s’il devait prendre possession de la propriété. Et tout comme le LTV et le DSCR, le rendement de la dette évoluera au fil du temps en fonction de la performance de la propriété.

Pourquoi ne pas simplement utiliser LTV et DSCR ?

Pendant de nombreuses années, les prêteurs se sont appuyés sur le LTV et le DSCR pour dimensionner les prêts immobiliers commerciaux. Alors pourquoi développer une nouvelle métrique si les méthodes précédentes fonctionnaient très bien ?

Pour vraiment comprendre pourquoi le rendement de la dette est différent et pourquoi les prêteurs ont commencé à en tenir compte lorsqu’ils accordent des prêts, nous devons passer en revue quelques exemples. Restez avec nous pendant que nous traversons cela lentement. De nombreux éléments doivent être pris en compte pour établir le scénario dans lequel les différences deviennent évidentes.

Hypothèses

Avant de commencer, nous devrions revoir certaines bases de l’évaluation immobilière et du prêt. Rappelons que la valeur d'une propriété peut être estimée en divisant le NOI de la propriété par un taux de capitalisation boursière approprié.

Valeur de marché = Résultat net opérationnel / Taux plafond

C'était assez simple. Nous devons maintenant déterminer combien un prêteur est prêt à prêter pour une propriété. Examinons d’abord les mesures traditionnelles du LTV et du DSCR pour illustrer les limites.

Pour ce faire, nous devons ajouter quelques mesures supplémentaires au mix. Cette fois, nous inclurons le marché LTV et DSCR. À l’instar des taux d’intérêt et des taux plafonds, le marché fixe généralement les niveaux de LTV et de DSCR qu’un prêteur est prêt à accepter.

Pour le LTV, cette fourchette se situe généralement entre 60 % et 70 %. Le DSCR a une limite inférieure d’environ 1,25. Il est important de noter que le LTV et le DSCR varient tous deux selon le type et la classe de propriété, mais une discussion plus approfondie de ces fourchettes dépasse la portée de cet article.

Le tableau ci-dessous nous guide à travers une analyse de l'évaluation, du montant du prêt et du paiement d'une propriété commerciale dans un marché à faible taux de capitalisation. Pour le LTV, nous supposons un niveau de marché de 60 %, ce qui donne un montant de prêt de 12 000 000 $. En appliquant ensuite un taux hypothécaire de 5,25 % et un amortissement sur 25 ans, nous obtenons un paiement annuel d'environ 863 000 $.

Jusqu'à présent, cela semble correct. Cependant, le DSCR sur 1 000 000 $ de NOI avec un paiement annuel de 863 000 $ n'est que de 1,16, ce qui est très faible et probablement inférieur à ce dont un prêteur aura besoin pour accorder le prêt.

Alternativement, le tableau ci-dessous présente l’analyse d’une propriété sur un marché à taux de capitalisation élevé. Dans ce scénario, nous inverserons l’analyse et examinerons d’abord la contrainte DSCR.

Nous voyons ici que le marché exige un minimum de 1,40 DSCR. En utilisant le NOI de 1 000 000 $ et le DSCR de 1,40, nous pouvons revenir au paiement maximum autorisé de 714 286 $. En appliquant les mêmes paramètres de prêt que ci-dessus, un taux d'intérêt de 5,25 % et un calendrier d'amortissement sur 25 ans, nous constatons qu'un paiement de 714 286 $ soutiendra un montant de prêt de 9 933 089 $ (en utilisant une formule de valeur actuelle).

Cela semble correct jusqu’à ce que vous regardiez le LTV résultant d’un prêt de 9 933 089 $ sur une propriété évaluée à 12 500 000 $ sur ce marché : 79,46 %. Ce montant est probablement beaucoup plus élevé que ce qu’un prêteur serait prêt à accepter pour un prêt.

Les scénarios ci-dessus montrent l’effet que de larges variations des taux plafonds peuvent avoir sur la décision des prêteurs quant au montant à prêter. En revanche, les tableaux ci-dessous montrent le résultat d’un dimensionnement d’un prêt basé uniquement sur une limitation du rendement de la dette. Dans ce cas, le rendement de la dette est fixé à 10,0 % (rappelons que le rendement de la dette est déterminé comme le montant du NOI/prêt).

Le tableau de gauche évalue la propriété en utilisant un taux plafond de 5,0 % et le tableau de droite utilise un taux plafond de 8,0 % pour l'évaluation. Comme vous pouvez le constater, le prêt dans les deux scénarios est limité à 10 000 000 $ quelle que soit la valeur de la propriété et est indépendant de l'effet du taux plafond sur l'évaluation de la propriété.

Dimensionnement d'un prêt en utilisant le LTV, le DSCR et le rendement de la dette

Les scénarios illustrant l’utilisation du LTV, du DSCR et du rendement de la dette ci-dessus sont très simplistes et visent à mettre en évidence certaines des différences extrêmes qui peuvent être observées dans diverses circonstances.

Dans le monde réel, les prêteurs prennent en compte les trois paramètres et dimensionnent généralement le prêt en fonction du montant le plus faible des trois approches, bien qu'il soit possible de le modifier en fonction de facteurs tels que la qualité de la propriété, la qualité de l'emprunteur, etc.

De nombreuses personnes se demandent pourquoi les prêteurs n’exigent pas simplement un faible LTV et un DSCR élevé pour les prêts qu’ils accordent. Les prêteurs préféreraient probablement un monde dans lequel ce serait le cas, mais de nombreux emprunteurs ont tendance à souhaiter un effet de levier plus élevé afin d’augmenter les rendements des actions. Aujourd’hui, il existe des centaines, voire des milliers, de prêteurs immobiliers commerciaux.

Les prêteurs doivent trouver un équilibre entre le risque lié à l’octroi d’un prêt et la compétitivité sur le marché. Il y a donc un va-et-vient constant entre ces mesures pour tenter d’obtenir un résultat optimal à la fois pour les prêteurs et les emprunteurs.