Est contre Ouest : les coulisses de la fracture des rentes industrielles de l’Inland Empire

Que s'est-il passé dans l'Inland Empire ?

Si les dirigeants de l'immobilier commercial (CRE) sont certains d'une chose, c'est que tout est sujet à changement. Même les classes d'actifs les plus performantes peuvent subir un profond recalibrage après une longue période de résilience, tout comme des sous-marchés autrefois négligés peuvent se hisser au sommet suite à un changement de conjoncture économique ou de comportement des consommateurs. Face à la hausse des taux d'intérêt, à la volatilité du e-commerce et à l'évolution des fondamentaux, l'Inland Empire est devenu un parfait exemple de la façon dont même les marchés les plus robustes peuvent évoluer de manière inattendue.

Bien que l'East et le West Inland Empire (le vaste corridor industriel qui s'étend sur les comtés de Riverside et de San Bernardino, à l'est de Los Angeles) aient connu une croissance fulgurante des loyers pendant la pandémie et jusqu'en 2022, les données récentes révèlent deux cycles de marché distincts. Au cours des cinq dernières années, la croissance des loyers des propriétés industrielles de l'Inland Empire a dépassé non seulement la tendance nationale, mais aussi celle de Los Angeles. Pourtant, cette hausse s'est manifestée différemment selon les régions. Les loyers de l'Ouest Inland Empire ont rapidement grimpé jusqu'aux niveaux de Los Angeles, historiquement parmi les plus élevés de la région, avant de se corriger, tandis que l'Est Inland Empire a suivi une trajectoire plus stable et plus régulière.

Pour comprendre les véritables causes de cette divergence, nous nous sommes penchés sur les données, en examinant les tendances historiques des loyers et les indices de référence du marché, afin de révéler l'évolution des performances et des risques dans la région. Que s'est-il donc passé exactement dans l'Inland Empire ?

Examinons de plus près la géographie (et les données) derrière les tendances des loyers industriels

Il est important de clarifier ce qui distingue l'Est de l'Ouest lorsqu'on examine les sous-marchés de l'Inland Empire. « Il n'existe pas vraiment de ligne de démarcation unique et universellement acceptée », remarque Sally Johnstone, directrice principale du conseil chez Groupe Altus. Cette ambiguïté rend la différenciation basée sur les données d'autant plus essentielle. À l'aide de données d'évaluation anonymisées, Johnstone a cartographié les indicateurs de flux de trésorerie des actifs industriels stabilisés sur plusieurs années. « Ce n'est qu'en visualisant la répartition des loyers du marché au fil du temps que la distinction entre l'Est et l'Ouest est véritablement apparue », a-t-elle ajouté. « Pour la plupart des autres indicateurs, comme les taux de capitalisation ou les taux d'inoccupation, la distinction n'était pas évidente, mais lorsqu'on examine les loyers du marché, la répartition géographique saute aux yeux. »

L'analyse des données révèle que les niveaux de loyers du marché constituent le principal indicateur de différenciation des marchés. Dans le West Inland Empire, les loyers ont grimpé en flèche (atteignant parfois presque les niveaux de Los Angeles), tandis que l'East Inland Empire a connu une croissance beaucoup plus mesurée. « Si vous cartographiez les loyers moyens du marché par quartile pour 2020, 2022 et 2025 », explique Johnstone, « vous constaterez que les deux quartiles supérieurs des loyers de l'Ouest connaissent une croissance spectaculaire, tandis que ceux de l'Est, bien qu'en hausse, progressent plus progressivement. »

Figure 1 : Tendances du marché des loyers moyens des entrepôts industriels, Los Angeles et Inland Empire

Source : Groupe Altus

Il est important de noter que les deux sous-marchés affichent désormais des niveaux bien supérieurs à leurs valeurs de référence d'avant la pandémie, ce qui souligne la solidité globale du marché industriel de l'Inland Empire. Comme l'ajoute Sally : « Malgré les récentes corrections, les loyers restent globalement à des niveaux que nous aurions qualifiés d'ambitieux il y a quelques années seulement. »

Offre, demande et un peu d'exubérance

Tout au long des années 2021 et 2022, le marché industriel de Californie du Sud a bénéficié de l'interaction entre l'offre et la demande, ainsi que d'une certaine exubérance post-pandémique. Ce phénomène n'a été particulièrement manifeste qu'à Los Angeles et dans l'Inland Empire voisin.

Alors que le dynamisme du secteur atteignait de nouveaux sommets, Los Angeles a joué un rôle d'accélérateur géographique, dont l'impact s'est propagé à l'international. « La Californie du Sud a largement dépassé le reste du pays sur la période de croissance 2021-2022 », souligne Mike Amthor, directeur de l'analyse de la performance, ajoutant que l'intérêt des investisseurs et des locataires était tel, notamment à Los Angeles, que la concurrence et les prix ont atteint des niveaux sans précédent. « La demande industrielle autour de Los Angeles a eu un effet contagieux en se propageant à l'Inland Empire West, faisant grimper les loyers du marché bien au-delà de ceux observés dans l'Est. »

Plusieurs facteurs ont alimenté cet environnement : la proximité des ports, un taux de vacance quasi nul et une demande soutenue et à son apogée pour le e-commerce. Avec l'afflux progressif de la demande vers l'Ouest, les loyers des entrepôts proches de Los Angeles et des principaux pôles logistiques ont atteint des primes significatives. Parallèlement, l'Inland Empire East, moins touché par cette dynamique explosive, a suivi une trajectoire de croissance beaucoup plus régulière et prévisible.

De l’essor du marché à l’équilibre – pas à la crise

L'interaction entre la dynamique macroéconomique et les forces du marché local suit rarement un scénario parfaitement prévisible. Cependant, si l'on suit les tournants du marché industriel du sud de la Californie, le point d'inflexion pour la région semble provenir d'une conciliation des influences du marché local et de facteurs macroéconomiques plus larges.

Les fortes hausses des taux d'intérêt fin 2023 ont commencé à freiner les transactions et à tempérer l'activité locative exubérante qui avait caractérisé les années précédentes. À cette époque,Données du Bureau du recensement des États-Unis montre que la croissance rapide des ventes nationales en ligne observée au début de la pandémie a commencé à ralentir. Entre-temps, le La congestion portuaire qui, autrefois, stimulait la demande d'entreposage, a progressivement diminué, réduisant ainsi le besoin de réserves de stock importantes « au cas où ».

« Le taux d'occupation dépassait les 99 % », se souvient Amthor. « Les logements étaient presque complets à Los Angeles et dans l'Inland Empire, notamment dans l'Inland Empire Ouest. Ces cinq dernières années, les loyers ont augmenté de 85 % à Los Angeles et de 128 % dans l'Inland Empire. Mais l'année dernière, ils ont baissé de 7 % à Los Angeles et de 10 % dans l'Inland Empire. La hausse globale est considérable, malgré une légère baisse récente. »

Prises ensemble, ces évolutions ont signalé un ajustement conséquent, quoique mesuré, du marché. Après des années de gains records, le secteur ne s'est pas effondré, mais est entré dans une période de normalisation à des niveaux bien supérieurs à ceux d'avant la pandémie. Comme l'explique Amthor : « Nous constatons des ajustements de prix et une demande plus faible par rapport aux deux dernières années, mais les fondamentaux sous-jacents restent remarquablement solides. Les taux de vacance sont faibles et le pipeline est gérable ; cela ne signifie pas une offre excédentaire. »

Dans Benchmark Manager, vous pouvez suivre l'historique des flux de trésorerie de votre portefeuille ou de votre propriété par rapport à l'indice de référence, par zone géographique, type et/ou sous-type de propriété. La figure 2 illustre l'occupation moyenne des entrepôts industriels de Los Angeles et de l'Inland Empire dans l'indice de référence par rapport à un portefeuille échantillon de cette région, au fil du temps.

Figure 2 : Taux d'occupation moyen des entrepôts industriels à Los Angeles et dans l'Inland Empire, indice de référence par rapport au portefeuille d'échantillons (T3 2020-T2 2025)

Source : Groupe Altus, gestionnaire de référence d'ARGUS Intelligence

La leçon est claire : le timing du marché est important, mais les fondamentaux solides perdurent. Comprendre les causes des divergences sous-jacentes et les mécanismes sous-jacents des pics et des corrections est essentiel pour allouer les capitaux, gérer les risques et communiquer avec les parties prenantes. Comme l’observe Johnstone, « au cours des cinq dernières années, le marché industriel de la Californie du Sud a nettement surperformé l’indice général, seule Miami s’imposant comme un acteur comparable. » Cette performance soutenue souligne l’importance de regarder au-delà de la volatilité à court terme et l’intérêt de s’appuyer sur des données pour élaborer des stratégies à long terme.

Ce que disent les données sur le risque, la résilience et l'analyse comparative

Malgré la volatilité récente, les deux marchés – L.UN. et l'Inland Empire – conservent une position fondamentale nettement supérieure à leurs niveaux précédents. Malgré un récent ralentissement, les loyers à Los Angeles et dans l'Inland Empire restent bien supérieurs aux niveaux de référence pré-pandémiques. Si la dynamique locative a ralenti, les niveaux globaux des loyers continuent de signaler un marché repositionné à un niveau de référence plus élevé.

Pour les propriétaires, les investisseurs et les promoteurs, la hausse plus marquée et la correction qui a suivi dans l'Ouest ne sont pas le signe d'une faiblesse structurelle ; elles indiquent plutôt une normalisation du cycle. « À long terme, les investissements industriels en Californie du Sud ont généralement bien performé », précise Amthor. « Bien sûr, les investissements réalisés au plus haut ont subi un repli de la valeur, mais les fondamentaux restent bien supérieurs à ceux de 2019. Nous constatons également une plus grande discipline dans la souscription et un examen plus approfondi des transactions, ce qui est bénéfique pour la stabilité à long terme du marché. »

C'est là que l'analyse et l'analyse comparative, optimisées par ARGUS Intelligence Benchmark Manager, jouent un rôle central. « Vous pouvez comparer les tendances de votre loyer du marché ou d'autres indicateurs de flux de trésorerie à l'indice de référence global », explique Johnstone, ajoutant que les outils d'analyse modernes offrent un niveau de précision important à l'observation du marché et aident à répondre à des questions clés telles que : « Comment mes investissements se comportent-ils par rapport à l'indice ? Où se situent les écarts et quels en sont les facteurs ? »

L'analyse comparative crée un important mécanisme de rétroaction pour la stratégie de portefeuille et étaye les arguments des clients ou des investisseurs. « Une visibilité en temps réel sur ces tendances permet de prendre des décisions plus éclairées », explique Johnstone. « Il ne s'agit pas seulement de comprendre ce qui se passe au niveau du bien, mais aussi de comprendre comment les forces externes et les différences de marché interviennent. »

« Des données transparentes transforment ce qui relevait autrefois de l'incertitude en stratégie concrète, notamment sur des marchés comme Los Angeles et l'Inland Empire, où les tendances ne reflètent pas toujours les tendances nationales », ajoute Amthor. En fin de compte, il s'agit de pouvoir dire : « Voici nos points forts, nos points faibles et les raisons de nos performances. »

Libérer les opportunités grâce à des analyses avancées

Même au milieu d'une correction récente, l'Inland Empire et Los Angeles restent deux des sous-marchés industriels les plus performants du pays ; fondamentalement modifiés et toujours élevés par rapport aux niveaux de référence d'avant la pandémie.

Pour les investisseurs avertis, l'environnement changeant actuel est riche en opportunités, notamment pour ceux qui disposent d'analyses solides, d'analyses comparatives et d'une compréhension fine des moteurs du marché local. Grâce à des outils modernes et à des données de qualité, les parties prenantes peuvent identifier leurs points forts, anticiper les zones de risque et se positionner pour capitaliser sur les perspectives immédiates et la croissance durable de tout marché.

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