Analyse comparative avancée pour une prise de décision plus efficace

L'immobilier commercial entre dans une nouvelle ère d'analyse de la performance

Depuis des décennies, le secteur de l'investissement utilise avec succès l'analyse quantitative fondée sur les données pour stimuler l'innovation, attirer des capitaux et alimenter la croissance. Cette approche s'est avérée payante. Le secteur mondial de la gestion d'actifs a connu une expansion rapide, passant d'environ 85 000 milliards de dollars en 2016 à près de 140 000 milliards de dollars en 2024, et devrait atteindre 200 000 milliards de dollars d'ici 2030.

L'immobilier devrait contribuer de manière croissante à cette croissance. Les mêmes progrès en matière de données et de technologies qui ont transformé le secteur des valeurs mobilières sont désormais accessibles à l'immobilier commercial. Grâce à des données fiables et à des analyses avancées, il est désormais possible d'aller au-delà des indicateurs superficiels et d'obtenir une vision complète et détaillée des performances.

Les attentes des investisseurs augmentent également.Il ne suffit plus de savoir si un fonds surperforme un indice. Les investisseurs veulent comprendre pourquoi. Or, malgré une disponibilité accrue des données, la performance de l'immobilier commercial est restée historiquement difficile à quantifier de manière à étayer pleinement une prise de décision éclairée et justifiée.

Malgré un accès sans précédent aux données, les professionnels de l'immobilier commercial peinent encore à faire le lien entre la réalité du terrain et les analyses de valorisation et de performance. Grâce à des données plus détaillées et des indicateurs de performance standardisés, les équipes peuvent prendre des décisions de portefeuille plus rapides, plus pertinentes et mieux justifiées.

Sally Johnstone

Gestionnaire principal, Livraison des offres

Pourquoi la performance de l'immobilier commercial est difficile à quantifier

Le principal défi de l'analyse de la performance immobilière commerciale n'est pas le manque de données, mais le manque de comparabilité dû à la collecte de données provenant de multiples sources d'information fragmentées. Les équipes peuvent souvent observer des variations de performance sans pouvoir les relier à leurs causes sous-jacentes.

Ce défi découle de deux lacunes liées : le manque de normalisation au niveau des indicateurs détaillés et le manque de couverture cohérente sur l'ensemble des marchés et des types d'actifs.

Des données incohérentes limitent la pertinence de la comparaison.

Les entreprises du secteur de l'immobilier commercial gèrent d'énormes quantités d'informations, mais ces données sont souvent fragmentées entre différents systèmes, marchés et types d'actifs. Sans définitions, couverture et structure uniformes, les indicateurs de performance ne peuvent être comparés de manière fiable entre les portefeuilles ni avec le marché.

Sans une comparabilité complète à grande échelle (impossibilité de comparer les performances entre les marchés, sous-marchés, classes d'actifs et sous-types) et en profondeur (impossibilité de comprendre comment les variations au niveau des actifs – notamment les loyers, le taux d'occupation, les charges et les performances des investissements – influent sur les rendements d'un portefeuille), les équipes peuvent constater une évolution des performances, mais ne peuvent en expliquer pleinement les causes.

Phil Tily

Vice-président principal, Analyse de la performance

Étendue des données comparables

De nombreuses sociétés d'immobilier commercial s'appuient principalement sur des données internes. Bien qu'adaptées à chaque organisation, ces approches rendent plus difficile l'harmonisation des résultats avec ceux des concurrents, la validation cohérente des hypothèses et la communication des performances dans un langage commun et suffisamment précis. Pour mener une analyse comparative pertinente, les sociétés d'immobilier commercial ont besoin d'un ensemble de données couvrant l'ensemble des secteurs, sous-types et zones géographiques, permettant ainsi d'analyser les tendances à périmètre comparable.

Analyse comparative entre les différents types de fonds

Une analyse comparative pertinente exige plus que de simples moyennes de marché. Les différentes structures de fonds fonctionnent selon des paramètres d'investissement, des contraintes de liquidité et des pressions de performance distincts, ce qui explique les variations importantes de performance observées d'un type de fonds à l'autre. Comparer un ensemble de structures de fonds, même en fournissant un aperçu détaillé, peut parfois masquer l'influence de la stratégie, de la structure ou des conditions de marché sur les résultats, rendant ainsi l'interprétation des performances plus difficile et incertaine.

À mesure que les portefeuilles se complexifient et que la surveillance des investisseurs s'intensifie, le manque de standardisation introduit des frictions qui ralentissent l'analyse, compliquent la validation et affaiblissent la confiance dans les résultats publiés.

L'impact sur les différents profils d'experts en immobilier commercial

Ces limitations affectent tous les rôles au sein de l'organisation :

• Gestionnaires de fonds et de portefeuille rencontrent des difficultés à expliquer les variations de la valeur de leur portefeuille et, par conséquent, leurs niveaux de performance globaux.

  
  

• Gestionnaires d'évaluation*Il est nécessaire d'utiliser des indicateurs cohérents et standardisés pour valider les hypothèses.

  
  

• Gestionnaires d'actifsLes entreprises ont souvent du mal à identifier les décisions ou les conditions qui déterminent les résultats au niveau des actifs.

  
  

• Chercheurs ont besoin d'ensembles de données détaillés pour tester leurs prévisions

Analyse comparative qui répond au « pourquoi »

Pour progresser, les acteurs de l'immobilier commercial ont besoin d'une méthode cohérente et fondée sur les données pour mesurer la performance de leurs actifs, portefeuilles et fonds, et pour comprendre les véritables facteurs de leurs résultats. L'analyse comparative, basée sur des indicateurs d'évaluation standardisés et approfondis, constitue ce fondement. L'attribution, étayée par des analyses d'évaluation détaillées, permet de déterminer précisément si les écarts de performance sont dus à l'exposition au marché, à la sélection des actifs ou à l'exécution opérationnelle, et non pas seulement à la surperformance ou à la sous-performance.

Gestionnaire de référence a été conçu pour accompagner cette évolution, en intégrant directement les données et hypothèses d'évaluation à l'analyse de la performance, permettant ainsi aux équipes de passer de l'observation à l'explication. Il résout le problème des données incohérentes en ancrant l'analyse de la performance dans un vaste ensemble de données d'évaluation et de flux de trésorerie, structuré et appliqué de manière cohérente, dérivé d'évaluations institutionnelles réelles. Avec Renseignements ARGUSBenchmark Manager exploite des données agrégées et anonymisées couvrant :

• Plus de 50 000 propriétés

• Couverture nationale - Avec une granularité croissante pour la couverture régionale dans les prochains trimestres

• 50 sous-types de propriétés

• Cinq années de modèles d'évaluation historiques

Les évaluations individuelles ne sont jamais divulguées ; elles sont au contraire standardisées, agrégées et anonymisées afin de produire des indicateurs de marché fiables. L’ensemble de données est mis à jour trimestriellement, permettant ainsi une attribution de performance reflétant les conditions de marché les plus récentes.

Outre le contexte de marché global, Benchmark Manager permettra, au deuxième trimestre 2026, d'effectuer des analyses comparatives par type de fonds, offrant ainsi aux organisations la possibilité de comparer leurs performances à celles de portefeuilles présentant des mandats et des contraintes d'investissement similaires. Par exemple, un fonds ouvert et diversifié évaluant l'exposition au marché des bureaux à Chicago doit comprendre la performance de portefeuilles ouverts similaires dans ce même environnement, et non celle du marché en général ou de stratégies fermées soumises à des mandats différents. En segmentant les indices de référence par type de fonds, les équipes peuvent évaluer les résultats au sein des groupes de pairs avec lesquels elles sont réellement en concurrence. Ceci garantit que les comparaisons de performances reflètent la stratégie et la structure, et non seulement l'exposition au marché, et permet d'établir des analyses de performance plus claires et plus étayées.

Il est essentiel de pouvoir ventiler les données de référence par cohortes de types de fonds (comptes séparés, fonds ouverts, fonds fermés, FPI non cotées) pour comprendre les performances des portefeuilles concurrents présentant les mêmes paramètres et restrictions d'investissement dans le secteur immobilier.

Sally Johnstone

Gestionnaire principal, Livraison des offres

L'étendue et la profondeur des ensembles de données de référence d'Altus Group réduisent la fragmentation des marchés et des types d'actifs, permettant des comparaisons de performance pertinentes et comparables entre les portefeuilles, les fonds et les actifs individuels. En intégrant les hypothèses d'évaluation, le contexte des pairs et les tendances historiques dans une vue analytique unique, les équipes peuvent mieux comprendre leurs points forts et leurs points faibles, notamment en ce qui concerne l'alignement avec le marché et les raisons de ces écarts. Au final, cela renforce la prise de décision interne et le dialogue externe avec les investisseurs et les évaluateurs.

Il s'agit de la solution la plus complète pour exploiter un ensemble de données d'évaluation agrégées, issues de données immobilières dérivées des modèles d'évaluation DCF d'ARGUS, afin de renforcer la cohérence de l'analyse des performances. La comparaison directe des performances des fonds, des portefeuilles et des actifs avec des indices de marché et des groupes de pairs robustes et standardisés offre aux équipes une vision plus claire de leur positionnement réel.

Phil Tily

Vice-président principal, Analyse de la performance

Des signaux fragmentés aux renseignements exploitables

Grâce à Benchmark Manager, qui constitue la base analytique fiable, l'analyse comparative passe d'une démarche rétrospective à un véritable atout décisionnel. Dès l'analyse des modèles d'évaluation, les équipes peuvent comparer les actifs et les portefeuilles aux indices de marché et aux groupes de pairs pertinents, et identifier les facteurs précis expliquant les écarts de performance. Cette clarté permet de prendre des décisions plus rapides et plus éclairées, fondées sur des données probantes plutôt que sur des suppositions.

Ce que l'analyse comparative exploitable permet

Grâce à l'analyse comparative basée sur l'attribution et liée à des indicateurs d'évaluation standardisés, les organisations du secteur de l'immobilier commercial bénéficient de :

• Des explications claires sur les raisons des différences de performance

• Des informations plus rapides sans réconciliation manuelle des données

• Un fondement cohérent et objectif pour la mesure de la performance

• Comparaison directe avec les indices de référence du marché et les groupes de pairs

• Une plus grande confiance dans les décisions d'acquisition, de cession et d'allocation de capital

• Un contexte plus clair pour évaluer les hypothèses de valorisation par rapport aux pairs et au marché.

Plutôt que de s'appuyer sur des jugements subjectifs, les équipes peuvent relier directement les résultats aux facteurs sous-jacents.

De meilleurs résultats pour les gestionnaires d'immobilier commercial

L'analyse comparative standardisée améliore les résultats pour tous les rôles.

• Gestionnaires de fonds peut clairement distinguer si les différences de performance proviennent de décisions d'allocation, de la sélection d'actifs, des fluctuations des prix du marché ou de l'évolution des fondamentaux du revenu net — renforçant ainsi la communication avec les investisseurs et l'allocation du capital

  
  

• Gestionnaires d'évaluation acquérir une plus grande confiance dans la validation des hypothèses et la défense de la logique d'évaluation à travers les cycles

  
  

• Gestionnaires d'actifs Bénéficiez d'une visibilité granulaire sur les facteurs de performance, permettant des actions plus ciblées et une optimisation de portefeuille plus efficace.

Vous pouvez non seulement observer clairement les raisons des variations de valeur chaque trimestre et leur impact sur le portefeuille global, mais aussi analyser en détail chaque actif afin de déterminer quel mouvement de prix a affecté l'appréciation globale de votre fonds et dans quelle mesure.

Sally Johnstone

Gestionnaire principal, Livraison des offres

Un chemin plus clair vers une prise de décision éclairée en matière d'immobilier commercial.

L'accès à une comparabilité complète a longtemps fait défaut pour une gestion de portefeuille fiable dans l'immobilier commercial. Grâce à une analyse comparative standardisée, s'appuyant sur des données d'attribution et d'évaluation standardisées, les acteurs de l'immobilier commercial peuvent appréhender la situation dans son ensemble ainsi que les facteurs spécifiques qui influencent la performance.

L’analyse comparative, en répondant non seulement à ce qui s’est passé mais aussi à pourquoi, permet aux équipes de gagner en clarté, en confiance et en capacité d’agir avec détermination sur un marché qui exige de plus en plus de transparence.

Lorsque les performances peuvent être pleinement comparées, les équipes comprennent mieux ce qui change et pourquoi. Cette clarté remplace l'hésitation par la conviction, permettant des décisions plus rapides, des arguments plus convaincants et des actions plus efficaces en matière de gestion de portefeuille.

Phil Tily

Vice-président principal, Analyse de la performance

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?