skyline of Vancouver - ancient church and new skyscrapers - Lookout from the Harbour Centre Tower

Une résidence pour aînés est située à côté d’une nouvelle église moderne. Elle abrite des membres vulnérables de la collectivité dans un bâtiment financé fièrement par la congrégation. Il a été possible pour la résidence d’échanger un bien immobilier de valeur pour une nouvelle église, une nouvelle résidence pour aînés, un immeuble résidentiel de moyenne hauteur et une source de revenu constant qui aide au financement de programmes.

Il s’agit d’un scénario que de nombreux établissements aimeraient réaliser. Des églises, écoles, bibliothèques, centres récréatifs, hôpitaux et de nombreux autres bâtiments institutionnels construits lors du boom de la construction des années 50 et 60 vieillissent et se détériorent. Bien que le besoin de mise à niveau ou de remplacement de ces établissements soit criant, ces derniers risquent entre autres d’être mis dans une situation financière précaire, d’être contraints à un modèle d’affaires qui ne leur convient pas, de perdre des membres et des bénévoles, de voir leur nombre de donateurs diminuer et leurs dettes augmenter.

À mesure que la valeur des terrains grimpe et que les structures s’usent, plutôt que de simplement vendre leur propriété et dire adieu à jamais à leurs immeubles et terrains, un nombre grandissant d’administrateurs d’établissements et de conseils d’administration souhaitent déterminer si un partenariat de réaménagement peut être possible pour en assurer l’avenir. Un réaménagement peut-il fournir un revenu à long terme qui permettrait à ces établissements de continuer d’offrir des services à leurs collectivités, même d’attirer plus de membres?

À la même occasion, ils veulent éviter de faire des erreurs coûteuses. Les projets de réaménagement peuvent présenter des défis de taille.

  • Comment pouvons-nous honorer les valeurs et besoins de nos membres et de la collectivité?
  • Comment pouvons-nous assurer notre viabilité future sur les lieux actuels?
  • Existe-t-il une façon de préserver l’immeuble existant comme monument patrimonial?
  • Comment protégeons-nous notre statut d’organisme sans but lucratif exempté de l’impôt?
  • Comment obtenir du financement?
  • Si nous travaillons en collaboration avec un promoteur, comment peut-on être certain que ce sera un partenariat réussi?
  • Comment peut-on minimiser les risques financiers, entre autres?

Inquiets des pièges possibles, d’un manque expertise et disposant de fonds limités, de nombreux établissements retardent la décision d’aller de l’avant. Malheureusement, cela a souvent pour effet de réduire le nombre de solutions de rechange qui s’offrent à eux.

Alors, par où commencer? Plusieurs options de réaménagement ou redéveloppement sont à prendre en compte, allant d’unités de location à coût modique à des bâtiments commerciaux en passant par des immeubles à usage mixte.

Dès qu’ils déterminent que le statu quo n’est plus une option, les grands gestionnaires d’actifs immobiliers peuvent tenir compte des suggestions suivantes. Ces mesures, lorsqu’elles sont prises avant de prendre des décisions importantes, s’avèrent une façon efficace et abordable de clarifier la situation courante, de déterminer les options appropriées et de guider en toute sécurité un établissement le long d’un parcours qui lui permettra de dégager la valeur d’un terrain et d’atteindre les objectifs d’un organisme.

Déterminer les contraintes et les possibilités de la propriété

Faites d’abord appel à un expert en évaluation immobilière afin de bien définir les possibilités d’utilisation du terrain. Règle générale, il faut d’abord procéder à l’évaluation de la valeur de la propriété dans son état actuel et ensuite effectuer une analyse de l’utilisation optimale, qui tient compte de l’utilisation courante de la propriété, de ses utilisations possibles et de leur valeur correspondante.

  • Réaliser une étude des contraintes et des possibilités permet de répondre à un certain nombre de questions essentielles.
  • Quel est le zonage actuel de la propriété? Celle-ci pourrait-elle faire l’objet d’une modification de zonage?
  • Quelle vision la collectivité a-t-elle de ce site, à l’heure actuelle et pour l’avenir?
  • Existe-t-il un plan d’aménagement du site? Une stratégie municipale?
  • Le zonage existant s’harmonise-t-il avec ce plan?
  • Quelles entités gouvernementales ont compétence sur la propriété?
  • Quelles en sont les restrictions physiques et juridiques?
  • Quelle est l’attitude du voisinage face à de nouveaux projets?

Dans le cas d’un établissement qui possède plus d’une propriété, il serait sage de procéder à un examen de l’ensemble du portefeuille afin de déterminer celles qui ont du potentiel et quelles structures doivent être étudiées dans un avenir proche, à moyen terme et à long terme, dans le but d’établir un horizon de planification précis.

Évaluer les options de redéveloppement quant aux objectifs et aux besoins à court et à long terme

Ensuite, une étude de faisabilité permettra de déterminer la faisabilité financière, légale et technique des projets, et si les règlements locaux en permettent la réalisation. Ce type d’étude précise le nombre de solutions de rechange en examinant les conditions et les tendances du marché, ainsi que les politiques d’utilisation des terrains à la lumière des objectifs financiers d’une propriété.

Résultat? Un aperçu clair des diverses options qui permettront à un organisme de prendre des décisions éclairées avant d’engager des ressources, du temps et de l’argent. L’étude de faisabilité est toujours un bon investissement parce qu’elle présente aussi une analyse de sur la rentabilité qui permet d’obtenir l’appui pour le projet.

Parfois, les études de faisabilité permettent de dévoiler de toutes nouvelles idées. Pour de nombreux organismes, la meilleure option n’est pas nécessairement celle qui engendre la plus grande somme d’argent. Par exemple, vendre un terrain à un investisseur qui construit un immeuble en copropriété de 40 étages risque de ne pas cadrer avec l’exploitation continue d’une église et d’un centre communautaire. De nombreux établissements ont des exigences particulières qu’ils souhaitent inclure et vont probablement vouloir explorer des options créatives.

Une analyse coûts-avantages est souvent l’étape suivante. Elle a pour but d’évaluer les forces et les faiblesses des solutions de rechange, en isolant et en estimant les coûts et les avantages précis de différents plans d’action. Essentiellement, l’analyse fait le compte des coûts totaux d’un projet et les compare à l’ensemble des avantages de celui-ci, c’est-à-dire les rendements – concrets et intangibles – pour les organismes et les gens. Le résultat se veut une information essentielle lorsqu’il s’agit de prendre la décision d’aller de l’avant ou non.

Réunir une équipe de professionnels d’expérience et les objectifs pour le projet

Un projet de réaménagement ou redéveloppement bien géré peut rapporter des dividendes à plusieurs égards. Pour y arriver, il est essentiel de s’y prendre de la bonne manière. L’immobilier et la construction sont deux secteurs impliquant des enjeux physiques, financiers, réglementaires et politiques complexes. La planification et le zonage à eux seuls peuvent causer des complications et des retards, et entraîner un grave déficit de financement.

Bien que les risques que comporte un projet doivent être limités autant que possible, peu d’établissements disposent de la capacité ou de l’expertise pour mener à bien un projet : trouver le partenaire qui convient le mieux, structurer une entente de coentreprise sûre, établir une structure financière fiable, obtenir des conseils juridiques et comptables judicieux, trouver un architecte et un ingénieur adéquats, négocier avec l’administration municipale et le voisinage, et plus encore.

Si votre organisme n’a pas la capacité ni l’expertise requise, envisagez un partenariat avec une tierce partie indépendante qui protégera vos divers intérêts. Un partenaire peut aider votre établissement à explorer à fond un vaste choix d’options et à déterminer les meilleurs rendements potentiels pour celui-ci, pour ses membres et pour la collectivité. Un partenaire peut également aider à accélérer le processus et à prévenir qu’un immeuble se dégrade au point de devenir dangereux.

Un projet de réaménagement nécessite plus de temps qu’on imagine compte tenu de toutes les phases qu’il comporte et des décisions qui doivent être prises. Si votre organisme souhaite explorer diverses possibilités, ne tardez pas. Commencez au plus tôt afin de profiter de la plupart des options mises à votre disposition. Commencez par une étude de faisabilité; c’est un investissement informatif et abordable qui vous offre une image claire de ce qui est possible.

Elle pourrait être aussi bonne que de l’or en barre.

David Eger est Vice-président, Évaluation et conseils, Groupe Altus. David travaille en collaboration avec des institutions financières, des grandes sociétés immobilières, des institutions financières, des régimes de retraite et des professionnels, les aidant à prendre des décisions d’affaires éclairées. Depuis trois décennies, il fournit des analyses et une expertise relatives à la préparation de pro forma, d’évaluations,assiste ses clients dans les procédures de vérifications diligentes lors d’acquisitions, d’analyses de flux de trésorerie, d’études de faisabilité, de rapports sur le marché de la location et des analyses sur l’utilisation optimale.

Christopher Mullins est Directeur principal, Consultation en analyse de coûts et gestion de projet, Groupe Altus. Christopher compte plus de 20 ans d’expertise dans l’industrie immobilière, offrant des conseils stratégiques et un service de gestion de projets et de portefeuilles partout en Europe et en Amérique du Nord. En faisant appel à ses compétences en gestion et en matière d’activités commerciales, Christopher veille à ce que les projets de construction soient réalisés en gardant à l’esprit l’intérêt fondamental du client grâce à des services efficaces de représentation du propriétaire. Il facilite également l’exécution réussie de projets en offrant des services méticuleux de gestion des coûts et de projets.

Groupe Altus offre à ses clients du secteur de l’immobilier commercial des services-conseils en recherche, évaluation et en gestion des coûts et de projets, en fiscalité foncière ainsi que des solutions logicielles et de données qui permettent à ses clients d’analyser leurs investissements immobiliers, de mieux les comprendre sur les marchés et d’en reconnaître leur pleine valeur.